Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 listopada 2021 r. wpłynął za pośrednictwem platformy e-PUAP Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy: - wartość gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej, w stosunku do którego Spółka otrzyma odszkodowanie, może być uznana za koszt uzyskania przychodu Wnioskodawcy do wysokości proporcjonalnej do posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce; - koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych; - kosztem jest ta część ceny nabycia działki, z której wydzielono działkę wywłaszczoną, która proporcjonalnie do powierzchni przypada na działkę wywłaszczoną, w części odpowiadającej posiadanym Prawom majątkowym w Spółce; - przychód z tytułu odszkodowania za przejęte przez Gminę działki stanowi przychód do opodatkowania w momencie otrzymania; - wydatki, jakie poniesie Spółka na realizację Inwestycji drogowej, opracowania na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej, mogą zostać rozpoznane przez Wnioskodawcę (w części wynikającej z posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce) jako koszty uzyskania przychodu; - koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych.
Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie pismem z 21 stycznia 2022 r. (data wpływu tego samego dnia za pośrednictwem platformy e-PUAP). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca”) z siedzibą we (…) jest wspólnikiem w spółce (…) z siedzibą (…) (dalej: „Spółka” lub „Inwestor”), która to spółka specjalizuje się w realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1800, dalej: „Ustawa o CIT”), Wnioskodawca podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Oprócz Wnioskodawcy, wspólnikami w Spółce są osoby fizyczne oraz spółka (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca oraz pozostali wspólnicy Spółki (dalej we wniosku nazywani będą łącznie „Wspólnikami”).
W związku z wprowadzeniem do Ustawy o CIT przepisów dotyczących objęcia spółek jawnych podatkiem CIT, za wyłączeniem spółek jawnych, której wspólnikami są wyłącznie osoby fizyczne oraz spółek, które złożyły informację, o której mowa w art. 1 ust. 3 pkt 1a lit. a Ustawy o CIT, Spółka, celem nieobjęcia reżimem Ustawy o CIT, złożyła ww. informację przed rozpoczęciem roku obrotowego do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na siedzibę Spółki oraz Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla każdego podatnika osiągającego dochody ze Spółki (Wspólników). Mając na uwadze powyższe, Spółka nie posiada statusu podatnika CIT i tym samym jest transparentna podatkowo.
Przez wzgląd na powyższe, konsolidacja wyniku podatkowego odbywa się na poziomie Wspólników, którym m.in. jest Wnioskodawca. Tym samym, wszelkie wydatki, jak również przychody podatkowo rozliczane są przez Wspólników (w tym Wnioskodawcę) proporcjonalnie do posiadanych przez siebie praw majątkowych w postaci ogółu praw i obowiązków w Spółce (dalej: „Prawa majątkowe”). Wnioskodawca jednocześnie wskazuje, że Spółka jest spółką celową prowadzącą działalność deweloperską w ramach Grupy Kapitałowej (…) (dalej: „Grupa”).
Spółka na podstawie art. 96 i 97 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, dalej: „Ustawa o VAT”) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Grupa specjalizuje się w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym. Grupa jest zlokalizowana we (…), a jej inwestycje realizowane są w wyselekcjonowanych lokalizacjach, które generują duży i stabilny popyt na produkt o wysokim potencjale rentowności i dużych walorach funkcjonalnych. Lokalizacja każdej inwestycji spełnia również warunek dogodnego dostępu do komunikacji miejskiej, jak też zaplecza edukacyjnego, medycznego, kulturalnego czy handlowo-usługowego.
Komfort życia i bezpieczeństwo mieszkańców to szczególne priorytety, które są realizowane poprzez przemyślane rozwiązania w zakresie dodatkowej infrastruktury. W związku z realizacją inwestycji związanej z podstawową działalnością Spółki, jaką jest działalność deweloperska, Spółka, w maju 2019 roku zawarła dwie umowy nabycia prawa własności nieruchomości gruntowych: Nieruchomość 1 wraz z własnością położonych budynków, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności o powierzchni 2,4482 ha oraz Nieruchomość 2, będącą niezabudowaną nieruchomością gruntową o powierzchni 0,4020 ha. Niniejszy wniosek dotyczy Nieruchomości 1 (dalej: „Nieruchomość”).
Nieruchomość została nabyta przez Spółkę od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w rozumieniu art. 15 Ustawy o VAT. Zakup gruntu został opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a koszt poniesionego podatku zwiększył wartość nabywanego przez Spółkę gruntu. Teren, na którym znajduje się grunt kupiony przez Spółkę objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na terenie kupionej Nieruchomości Spółka prowadzi inwestycję, polegającą na budowie budynków mieszkalnych, w których lokale podlegać będą odsprzedaży.
Prawidłowe funkcjonowanie inwestycji budowlanej jest ściśle uzależnione od powiązań komunikacyjnych z siecią dróg publicznych, która została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem, dla realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi (wbudowanymi) i naziemnymi miejscami postojowymi (dalej: „Inwestycja deweloperska”), w celu zapewnienia prawidłowego jej funkcjonowania, konieczne jest wybudowanie drogi publicznej (dalej: „Droga publiczna”) na części Nieruchomości, która jest własnością Spółki oraz na działkach sąsiadujących.
Podkreślenia wymaga, że Droga publiczna będzie stanowić jedyny dojazd do Inwestycji deweloperskiej. Spółka wskazuje również na praktykę lokalnych organów administracji opartą m.in. o art. 16 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, która uzależnia wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla Inwestycji deweloperskiej od spełnienia określonego świadczenia bądź wykonania konkretnej usługi na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
W związku z powyższym, w marcu 2020 roku Spółka zawarła umowę z Gminą (…) statio municipi (…) (dalej: „Gmina”) dotyczącą określenia szczegółowych warunków realizacji inwestycji drogowej (dalej: „Umowa”) na Nieruchomości będącej własnością Spółki oraz na gruntach należących do Gminy.
Zgodnie z treścią Umowy, Spółka zobowiązała się m.in. do: · przebudowy na swój koszt układu drogowego - budowy jezdni (Drogi publicznej) wraz z jednostronnym chodnikiem i drogą dla rowerów wraz z budową rowu przydrożnego oraz budową niezbędnej infrastruktury (Etap I oraz Etap II), dalej: „Inwestycja drogowa”; · partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań w pobliżu Inwestycji deweloperskiej (część Etapu II), · partycypowania w kosztach nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej (Etap III), · opracowania na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej.
Inwestor zgodnie z Umową oraz aneksem do Umowy powinien zrealizować Etap I w terminie 180 dni kalendarzowych od dnia protokolarnego przekazania pasa drogowego przez Gminę, nie później jednak niż do dnia 31 grudnia 2022 r. Etap II natomiast ma zostać zrealizowany w terminie 180 dni kalendarzowych od dnia protokolarnego przekazania pasa drogowego przez Gminę, nie później jednak niż do dnia 31 grudnia 2023 r. Tytułem partycypacji w kosztach przebudowy skrzyżowania Inwestor zobowiązany jest wpłacić określoną kwotę do dnia 30 czerwca 2022 r. (realizacja części Etapu II).
Tytułem partycypacji w kosztach budowy nowych przystanków Inwestor również zobowiązany jest do wpłaty określonej sumy do dnia 30 czerwca 2023 r. (realizacja Etapu III).
Spółka, w terminie do dnia 31 grudnia 2021 r., została zobowiązana również do: · podziału geodezyjnego Nieruchomości, · złożenia do właściwego Sądu wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej podziału Nieruchomości i doprowadzenia do bez obciążeniowego wyłączenia działek wydzielonych pod pas drogowy i ich przekazania na własność Gminy, a następnie, · wystąpienia do odpowiedniego wydziału Urzędu Miejskiego z przedmiotową informacją, co umożliwi Gminie wystąpienie z wnioskiem o ujawnienie w księdze wieczystej praw Gminy do nieobciążonej prawami osób trzecich, istniejących na dzień dokonania przekazania na własność Gminie działek wydzielonych pod Drogę publiczną.
W Umowie nie określono, w jaki sposób ma dojść do formalnego przekazania działek przeznaczonych pod Drogę publiczną na własność Gminy. Wszelkie koszty związane z podziałem geodezyjnym działki poniosła Spółka. W marcu 2021 roku, wydana została decyzja Dyrektora Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego (…) (dalej: „Decyzja”), na mocy której doszło m.in. do podziału geodezyjnego Nieruchomości oraz wyodrębnienia części Nieruchomości, które zostaną przeznaczone pod Drogę publiczną.
Nieruchomość uległa podziałowi na 7 działek: · działka nr 1 - przeznaczona na realizację Inwestycji deweloperskiej (21 720 m2); · działki od nr 2 do nr 7 - przeszły z mocy prawa na własność Gminy i są przeznaczone pod budowę Drogi publicznej (2 762 m2); Na podstawie Decyzji zostały dokonane takie zmiany w strukturze własnościowej okolicznych gruntów, w tym Nieruchomości, jako gruntu niezbędnego do budowy Drogi publicznej w ramach realizacji Inwestycji drogowej, będącego początkowo własnością Spółki, na skutek czego, na podstawie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.
2021 poz. 1899, dalej: „UGN”), zostały wydzielone pod Drogi publiczne i przeszły z mocy prawa na własność Gminy z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, czyli w dniu 14 kwietnia 2021 roku. W związku z tym, że własność części Nieruchomości (działki od nr 2 do nr 7) przeszła na Gminę, Inwestycja drogowa, po jej zakończeniu, również stanowić będzie własność Gminy. Jednocześnie, również po zakończeniu Inwestycji drogowej, związane z jej realizacją nakłady pieniężne poniesione przez Spółkę, zostaną nieodpłatnie przekazane na rzecz Gminy.
Na dzień składania niniejszego wniosku doszło do podziału geodezyjnego Nieruchomości i złożenia do właściwego Sądu wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej podziału Nieruchomości. Spółka nie przekazała jednak formalnie na rzecz Gminy działek wydzielonych pod Drogę publiczną. Zgodnie z art. 98 ust. 3 UGN za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem, a jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Spółka nie złożyła jeszcze wniosku o wszczęcie postępowania w sprawie przyznania odszkodowania za przejęte działki od nr 2 do nr 7, wobec czego na chwilę obecną nie jest możliwe określenie, kiedy otrzyma odszkodowanie.
Pytania
1. Czy wartość gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej, w stosunku do którego Spółka otrzyma odszkodowanie, może być uznana za koszt uzyskania przychodu Wnioskodawcy do wysokości proporcjonalnej do posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce? 2. W przypadku gdy stanowisko Wnioskodawcy dot. pyt. 1 jest prawidłowe, czy koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych?
3. Czy kosztem, o którym mowa w pytaniu nr 1, jest ta część ceny nabycia działki, z której wydzielono działkę wywłaszczoną, która proporcjonalnie do powierzchni przypada na działkę wywłaszczoną, w części odpowiadającej posiadanym Prawom majątkowym w Spółce? 4. Czy przychód z tytułu odszkodowania za przejęte przez Gminę działki stanowi przychód do opodatkowania w momencie otrzymania?
5. Czy wydatki, jakie poniesie Spółka na realizację Inwestycji drogowej, opracowania na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej, mogą zostać rozpoznane przez Wnioskodawcę (w części wynikającej z posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce) jako koszty uzyskania przychodu? 6. W przypadku, gdy stanowisko Wnioskodawcy dot. pyt. nr 5 jest prawidłowe, czy koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych?
Państwa stanowisko w sprawie
Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy, wartość gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej, w stosunku do którego Spółka otrzyma odszkodowanie, może być uznana za koszt uzyskania przychodu Wnioskodawcy w wysokości proporcjonalnej do posiadanych przez Wnioskodawcę Praw majątkowych w Spółce.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowy od osób prawnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 1800 ze zm., dalej: „Ustawa o CIT”), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Konstrukcja przepisu dotyczącego kosztów uzyskania przychodów daje podatnikowi możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 ust. 1 Ustawy o CIT), pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni, bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.
Tak więc, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 Ustawy o CIT.
W świetle powyższego, aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu powinien spełniać łącznie następujące warunki: 1) pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu; 2) nie znajdować się na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 16 ust. 1 Ustawy o CIT; 3) być właściwie udokumentowany.
Powyższe oznacza, że wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w art. 16 ust. 1 Ustawy o CIT, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami lub służą zachowaniu bądź zabezpieczeniu źródła przychodów. Właściwa i zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna brać pod uwagę: · przeznaczenie wydatku (jego celowość, zasadność dla funkcjonowania podmiotu), oraz · potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu.
Wywłaszczenie jest wyjątkiem od ogólnych cywilnoprawnych zasad przenoszenia własności nieruchomości i może mieć zastosowanie jedynie wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób aniżeli pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości. Z tytułu wywłaszczenia co do zasady należne jest odszkodowanie, które stanowi przysporzenie, przy jednoczesnej zmianie właściciela nieruchomości. Powyższe stwierdzenie jest o tyle istotne, że w katalogu wydatków, których nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, zawartym w art. 16 ust. 1 Ustawy o CIT, znajdują się wydatki na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Jednocześnie przepis art. 16 ust. 1 pkt 1 Ustawy o CIT przewiduje zasadę, że chociaż wydatków tych nie uwzględnia się w kosztach uzyskania przychodu w dacie poniesienia, stanowią koszt uzyskania przychodów w przypadku ich odpłatnego zbycia.
W przypadku wywłaszczenia, jako że dochodzi do przeniesienia własności części Nieruchomości celem uzyskania zezwolenia na budowę i realizacji Inwestycji deweloperskiej, a następnie osiągnięcia przychodu z tytułu odszkodowania, a także ze sprzedaży mieszkań powstałych w ramach tej Inwestycji, który to stanowi przychód podatkowy na podstawie art. 12 ust. 3e Ustawy o CIT, kosztem uzyskania tego przychodu będą wydatki, jakie podatnik poniósł, aby uzyskać ten przychód. Kosztem uzyskania przychodów związanym z uzyskaniem przychodu z tytułu odszkodowania oraz ze sprzedaży lokali mieszkalnych jest wydatek na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wywłaszczenia (część Nieruchomości).
Zatem wywłaszczenie części Nieruchomości przez Gminę jest ściśle i nierozerwalnie związane z realizowaną Inwestycją deweloperską Spółki i osiąganymi przez nią (późniejszymi) przychodami. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że między przychodem z odszkodowania oraz ze sprzedaży mieszkań powstałych w ramach realizacji Inwestycji deweloperskiej, a więc przychodem z tytułu wywłaszczenia, a kosztami poniesionymi uprzednio na nabycie prawa do wywłaszczonego gruntu występuje związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że nie dokonano by wywłaszczenia, gdyby podatnik nie posiadał tytułu prawnego do tej Nieruchomości.
Spółka nie uzyskałaby również przychodu ze sprzedaży mieszkań oraz z odszkodowania z tytułu wywłaszczenia, gdyż gdyby nie wywłaszczono części Nieruchomości, Spółka nie dostałaby pozwolenia na budowę i nie mogłaby wybudować, a następnie sprzedawać tych mieszkań. Zatem wydatek na nabycie przedmiotu wywłaszczenia (Nieruchomości) co do zasady należy zaliczyć do kosztów podatkowych. W interpretacji indywidualnej wydanej dla Spółki z Grupy z dnia 29 lipca 2021 r., Znak: 0111-KDIB1-2.4010.55.2021.2.BD, w analogicznej sytuacji, Wnioskodawca uzyskał potwierdzenie, że wydatek poniesiony na nabycie gruntu wywłaszczonego przez Gminę stanowi koszt uzyskania przychodu.
Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, wartość gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej, w stosunku do którego Spółka otrzyma odszkodowanie, może być uznana za koszt uzyskania przychodu Wnioskodawcy w wysokości proporcjonalnej do posiadanych przez Wnioskodawcę Praw majątkowych w Spółce. Ad 2. Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku, gdy stanowisko Wnioskodawcy dot. pyt. 1 jest prawidłowe, koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali.
Kolejne pytanie Wnioskodawcy dotyczy sytuacji, w której Organ zgadza się ze stanowiskiem Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i czy w związku z tym koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali. Wnioskodawca przedstawił definicję kosztów uzyskania przychodów w uzasadnieniu stanowiska własnego do pytania nr 1. W tym miejscu jednak Wnioskodawca chciałby wskazać na art. 15 ust. 4 Ustawy o CIT, którego treść dotyczy sposobu rozliczania poniesionych kosztów.
Zgodnie bowiem ze wskazanym wyżej przepisem, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami (koszty pośrednio związane z przychodami) rozliczane są w dacie ich poniesienia.
Zdaniem Wnioskodawcy, koszty poniesione na Nieruchomość, której część została wywłaszczona przez Gminę są ściśle i nierozerwalnie związane z realizacją Inwestycji deweloperskiej i wiążą się z uzyskaniem konkretnych korzyści związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - uzyskanie pozwolenia na użytkowanie swojej Inwestycji (i powstałych w jej wyniku mieszkań) oraz określonym przychodem z działalności ze sprzedaży mieszkań.
Niezależnie od faktu, że bez poniesienia wydatków na nabycie gruntu, który to następnie został wywłaszczony przez Gminę, Inwestycja deweloperska nie mogłaby zostać zrealizowana ze względu na brak pozwolenia na budowę, tak również bez poniesienia tego wydatku Inwestycja deweloperska nie posiadałaby Drogi publicznej. Sprzedaż mieszkań powstałych w inwestycji nieposiadającej dojazdu znacznie utrudniłaby - jeśli nawet nie uniemożliwiłaby sprzedaż, a w konsekwencji doprowadziłaby do sytuacji, w której Spółka nie uzyskałaby przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.
Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy wydatki poniesione na nabycie tej części gruntów powinny zostać uznane jako niezbędne i w związku z tym bezpośrednio związane z przychodem ze sprzedaży lokali. Powiększają one odpowiednio koszty wytworzenia lokali i stosownie do art. 15 ust. 4 Ustawy o CIT powinny zostać rozliczone w momencie (okresie) rozpoznania przychodu z ich sprzedaży. Mając zatem na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku, gdy stanowisko Wnioskodawcy dot. pyt. 1 jest prawidłowe, koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali.
Ad 3. Zdaniem Wnioskodawcy, wartość kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w pytaniu nr 1 równa jest wydatkom poniesionym na nabycie działki (wraz z podatkiem od czynności cywilnoprawnych), która uległa podziałowi przypadającym na jej jeden metr kwadratowy przemnożonym przez powierzchnię wydzielonej działki, która została wywłaszczona na rzecz realizacji Inwestycji drogowej, w części odpowiadającej posiadanym przez Wnioskodawcę Prawom majątkowym w Spółce.
W pytaniu nr 3 Wnioskodawca chce ustalić, w jaki sposób powinna zostać ustalona wartość kosztu uzyskania przychodu z pytania nr 1. Jak zostało przedstawione przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu stanowiska do poprzednich pytań, zdaniem Wnioskodawcy, poniesiony wydatek na zakup Nieruchomości, której część została wywłaszczona przez Gminę za odszkodowaniem, jest poza zakresem art. 16 ust. 1 Ustawy o CIT przez wzgląd na swój charakter odpłatności i tym samym stanowi bezpośredni koszt uzyskania przychodu Wnioskodawcy proporcjonalnie do posiadanych przez niego Praw majątkowych w Spółce.
Pytanie
Wnioskodawcy dotyczy jednak sposobu określenia wartości, jaka powinna zostać uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu, zdaniem Wnioskodawcy, jest to wartość równa wydatkowi poniesionemu na nabycie działki (ilość metrów kwadratowych x wartość nabycia jednego metra kwadratowego działki), która uległa podziałowi, a następnie na podstawie Decyzji została wywłaszczona na rzecz realizacji Inwestycji drogowej. Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że nie jest jego intencją uzyskanie odpowiedzi w zakresie matematycznego obliczenia wysokości kosztu uzyskania przychodu.
Celem niniejszego pytania jest jednak potwierdzenie, czy kosztem uzyskania przychodu jest cała wartość wywłaszczonego gruntu - cała wartość Nieruchomości, czy tylko część ceny nabycia Nieruchomości, która proporcjonalnie przypada na wywłaszczone części Nieruchomości (w części odpowiadającej wysokości udziałów w Spółce). Wnioskodawca pragnie przypomnieć, że wywłaszczenie jest wyjątkiem od ogólnych cywilnoprawnych zasad przenoszenia własności nieruchomości i może mieć zastosowanie jedynie wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, natomiast skutki wywłaszczenia są takie jak przy odpłatnym zbyciu nieruchomości.
Podatnik (zbywający), co do zasady, otrzymuje odszkodowanie, natomiast nieruchomość zmienia właściciela. Wnioskodawca pragnie jednocześnie podkreślić, że wszelkie ponoszone przez Spółkę wydatki rozliczane są podatkowo przez Wspólników proporcjonalnie do posiadanych przez siebie praw majątkowych w postaci ogółu praw i obowiązków w Spółce. Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że w sytuacji, gdy wartość gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej może być uznana za koszt uzyskania przychodu Spółki, to wartość tego kosztu powinna być ustalona w wysokości wydatków poniesionych na nabycie Nieruchomości, która proporcjonalnie przypada na jej wywłaszczoną część.
Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, wartość kosztów uzyskania przychodu powinna zostać ustalona w wysokości wydatków poniesionych na nabycie gruntu (wraz z podatkiem od czynności cywilnoprawnych), w części, w jakiej został on wywłaszczony z uwzględnieniem posiadanych przez Wspólników Praw majątkowych w Spółce.
Zwracając jeszcze uwagę na literalne brzmienie przepisu art. 15 ust. 1 Ustawy o CIT, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione (...), tym samym nie sposób uznać, że inna wartość niż kwota wydatku poniesiona na nabycie Nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu jaki należy rozpoznać przy uzyskaniu przychodów ze sprzedaży mieszkań wybudowanych w ramach realizacji Inwestycji deweloperskiej.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, wartość kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w pytaniu 1 równa jest wydatkom poniesionym na nabycie działki (wraz z podatkiem od czynności cywilnoprawnych), która uległa podziałowi przypadającym na jej jeden metr kwadratowy przemnożonym przez powierzchnię wydzielonej działki, która została wywłaszczona na rzecz realizacji Inwestycji drogowej, w części odpowiadającej posiadanym przez Wnioskodawcę Prawom majątkowym w Spółce. Ad 4. Zdaniem Wnioskodawcy, przychód z tytułu odszkodowania za przejęte przez Gminę działki stanowi przychód do opodatkowania w momencie otrzymania odszkodowania.
W kolejnym pytaniu intencją Wnioskodawcy jest potwierdzenie czy przychód z tytułu odszkodowania za przejęte przez Gminę działki stanowi przychód do opodatkowania w momencie otrzymania. Ogólne pojęcie przychodu zdefiniowane zostało w art. 12 ust. 1 pkt 1 Ustawy o CIT, zgodnie z którym przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe; (...). W Ustawie o CIT nie odniesiono się jednak w sposób szczególny do momentu powstania przychodu z tytułu otrzymanego odszkodowania.
Stanowisko Wnioskodawcy odzwierciedla treść zacytowanego wcześniej przepisu art. 12 ust. 1 pkt 1 Ustawy o CIT, w którym ustawodawca przesądza, iż każde przysporzenie, byleby miało charakter definitywny stanowi przychód podatkowy. Od ww. zasady są wyjątki, które wskazane zostały w art. 12 ust. 4 Ustawy o CIT. W przepisie tym nie wymieniono jednak otrzymanego odszkodowania. Otrzymane odszkodowanie nie jest także zwolnione z podatku na podstawie art. 17 Ustawy o CIT.
W związku z powyższym, w sytuacji, gdy spółka otrzyma odszkodowanie od Gminy z tytułu wywłaszczenia części Nieruchomości, to wartość tego odszkodowania stanowi dla Spółki przychód podatkowy, który następnie alokowany jest przez Wspólników proporcjonalnie do posiadanych przez nich Praw majątkowych w Spółce. Tym samym, w analizowanym przypadku przychód Spółki stanowi kwota odszkodowania wypłacona przez Gminę w związku z wywłaszczeniem części Nieruchomości pod realizację Drogi publicznej.
W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania także generalna zasada regulująca moment powstania przychodu podatkowego zawarta w art. 12 ust. 3a Ustawy o CIT, zgodnie z którą za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień: · wystawienia faktury albo · uregulowania należności.
Wynika to bowiem z treści art. 12 ust. 3e Ustawy o CIT -w przypadku otrzymania przychodu, do którego nie stosuje się przepisów odnoszących się do sprzedaży towarów/usług (czy realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych), za datę jego powstania uważa się dzień otrzymania zapłaty. W związku z powyższym przyjmuje się, że przychód z tytułu otrzymanego odszkodowania powstaje w dacie jego faktycznego otrzymania, tj. z chwilą wpływu środków pieniężnych na rachunek bankowy (lub w momencie wpłaty gotówki do kasy). Na moment powstania tego przychodu nie wpływa data wystawienia czy otrzymania dokumentu, z którego wynika to odszkodowanie.
W rezultacie, zdaniem Wnioskodawcy, w sprawie zastosowanie mogą znaleźć jedynie normy ogólne określające moment powstania przychodu podatkowego wskazane powyżej. A zatem, w ocenie Wnioskodawcy, przychód z tytułu odszkodowania za przejęte przez Gminę działki stanowi przychód do opodatkowania w momencie otrzymania odszkodowania.
Ad 5. Zdaniem Wnioskodawcy wydatki, jakie poniesie Spółka na realizację Inwestycji drogowej, opracowania na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej powinny zostać rozpoznane przez Wnioskodawcę (w części wynikającej z posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce) jako koszty uzyskania przychodu.
W pytaniu nr 5 Wnioskodawca chciałby potwierdzić, czy wydatki, jakie poniesie Spółka na realizację Inwestycji drogowej, opracowania na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej powinny zostać przez niego rozpoznane (w części wynikającej z posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce) jako koszty uzyskania przychodu.
Zgodnie z definicją zawartą w art. 15 ust 1 Ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Opisane w niniejszym wniosku wydatki prowadzące do powstania Drogi publicznej oraz dokumentacja projektowa, budowlana i wykonawcza, przebudowa skrzyżowania i nowego przystanku warunkują możliwość realizacji Inwestycji deweloperskiej, a następnie uzyskania przez Spółkę przychodów ze sprzedaży znajdujących się w tym budynku lokali mieszkalnych.
Spełnione jest więc kryterium wskazane w art. 15 ust. 1 Ustawy o CIT, czyli wystąpienie związku pomiędzy poniesieniem wydatku a uzyskaniem w jego następstwie przychodu podlegającego opodatkowaniu. Wnioskodawca chciałby dodatkowo zwrócić uwagę na art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1376), w myśl którego budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia. Ustęp 2 wskazanego przepisu stwierdza, iż warunki realizacji przedmiotowego obowiązku powinna określać umowa zawarta między zarządcą drogi a inwestorem.
Spółka, na podstawie Umowy z Gminą - na warunkach w niej wskazanych - jako inwestor, ma na swój koszt sporządzić dokumentację projektową, budowlaną i wykonawczą, jak również przebudować skrzyżowanie i nowe przystanki, a następnie przekazać wszystko Gminie. Zatem bez poniesienia wydatków na Inwestycję drogową, dokumentację projektową, budowlaną, wykonawczą, czy partycypację w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków nie będzie możliwa realizacja Inwestycji deweloperskiej, a tym samym Spółka nie uzyska przychodów ze sprzedaży lokali.
Wynika to zarówno ze stanu faktycznego sprawy, jak i z uregulowań prawnych, nakładających na Spółkę, jako inwestora, obowiązek spełnienia wskazanych w tych przepisach wymogów. Pomimo więc statusu Drogi publicznej, która jako droga publiczna w rzeczy samej musi stanowić własność Gminy, co wynika z art. 2a ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, koszty związane z jej powstaniem będą obciążać Wnioskodawcę jako inwestora realizującego Inwestycję deweloperską. W oparciu o powyższe przesłanki, w ocenie Wnioskodawcy, omawiane wydatki stanowić będą koszty uzyskania przychodów, zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o CIT.
Jednocześnie należy wskazać, że wydatki na realizację Inwestycji drogowej, opracowania dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków, do których poniesienia zobowiązała się Spółka, nie wynikają bowiem z umowy darowizny, lecz Umowy zawartej z Gminą. Umowa ta określa wzajemne zobowiązania stron, nie tylko Spółki, ale także Gminy.
Na jej podstawie Gmina zobowiązała się do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla Inwestycji deweloperskiej, natomiast Spółka zobligowała się do pokrycia wszelkich kosztów koniecznych do powstania Drogi publicznej, co wynika z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, jak również praktyki lokalnych organów. Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Droga publiczna wybudowana w ramach realizacji Inwestycji drogowej i przekazana Gminie na podstawie Umowy, stanowi środek trwały Spółki.
W wyniku wydanej Decyzji doszło do podziału geodezyjnego oraz wyodrębnienia i wywłaszczenia części Nieruchomości przeznaczonych pod Drogę publiczną. Wywłaszczone grunty, jak i sama Inwestycja drogowa stały się własnością Gminy i nie zaliczają się już zatem do majątku Spółki. Niemniej nie można także uznać, że koszty poniesione przez Spółkę w związku z realizacją Inwestycji drogowej, opracowania dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej stanowią inwestycję w obcym środku trwałym w rozumieniu art. 16a ust. 2 pkt 1 Ustawy o CIT.
Brak jest definicji inwestycji w obcym środku trwałym w przepisach ustaw podatkowych, jednakże na podstawie orzecznictwa można przyjąć, że taką inwestycję stanowią wydatki poniesione na ulepszenie środka trwałego używanego przez podmiot dokonujący ulepszeń na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Inwestycję w obcym środku trwałym stanowią zatem wydatki mające na celu przystosowanie środka trwałego do używania przez podatnika. Spółka jednak nie dysponuje, jak również nie będzie dysponować podobnym tytułem prawnym do używania Drogi publicznej po jej wybudowaniu. Droga ma bowiem status drogi publicznej i jako taka oddana jest do użytku publicznego.
Wobec faktu, że jak wskazano powyżej wydatki poniesione przez Spółkę na realizację Inwestycji drogowej nie stanowią środka trwałego Spółki, ani inwestycji w obcym środku trwałym, nie mogą być również rozliczane w formie odpisów amortyzacyjnych. Realizowana przez Spółkę Inwestycja drogowa jest ściśle związana z realizowaną Inwestycją deweloperską, dla której uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budowanych lokali o przeznaczeniu mieszkalnym jest uzależniona od istnienia powiązań z Drogą publiczną.
Wykonanie infrastruktury drogowej w ramach realizacji Inwestycji drogowej na części Nieruchomości nastąpi na podstawie Decyzji, a więc po przejściu (na mocy prawa) własności tych gruntów na rzecz Gminy, a zatem realizacja Inwestycji drogowej odbywać się będzie na nieruchomościach nienależących do Spółki. Przeniesienie wydatków poniesionych na realizację Inwestycji drogowej, opracowania dokumentacji projektowej, budowlanej wykonawczej, partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej rzecz Gminy nastąpi nieodpłatnie na podstawie protokołu odbioru.
Zdaniem Wnioskodawcy, nieodpłatne przekazanie nakładów poniesionych na realizację Inwestycji drogowej Gminie nie wyklucza powiązania tych wydatków z przychodami. Podkreślić należy, że nieodpłatne przekazanie nie ma również cech charakterystycznych dla umowy darowizny, tj. dobrowolności spełnienia świadczenia oraz braku jakiejkolwiek ekwiwalentności. Należy bowiem zauważyć, że Spółka realizując Inwestycję drogową dąży bowiem do zapewnienia bądź zwiększenia przychodów, które zostaną uzyskane w wyniku sprzedaży mieszkań powstałych w wyniku realizacji Inwestycji deweloperskiej, do których prowadzić będzie Droga publiczna, a której budowa jest etapem Inwestycji drogowej.
Innymi słowy, odpowiedni dojazd do Inwestycji deweloperskiej przełoży się wprost na możliwość i wysokość przychodów Spółki ze zbycia lokali mieszkalnych w Inwestycji deweloperskiej. Wnioskodawca pragnie zauważyć, że uznanie za koszty uzyskania przychodów ponoszonych przez inwestorów wydatków na budowę dróg publicznych obsługujących projektowane przez nich budynki zostało potwierdzone w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego, przykładowo w Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydanej dla Spółki z Grupy, z dnia 30 lipca 2021 r. Znak: 0111-KDIB1-2.4010.57.2021.2.BD.
Ad 6. Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku, gdy stanowisko Wnioskodawcy dot. pyt. nr 5 jest prawidłowe, koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali. Pytanie nr 6 ma ścisły związek z pytaniem nr 5, gdyż w sytuacji, kiedy stanowisko Wnioskodawcy w związku z tym pytaniem jest prawidłowe, Wnioskodawca chciałby potwierdzić, czy koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych.
Ustawa o CIT, w zakresie charakteru kosztów podatkowych dokonuje ich podziału na bezpośrednie i pośrednie, co wpływa na moment ujęcia ich w rachunku podatkowym. Ustawa o CIT nie definiuje jednak tych kategorii kosztów, co oznacza, że wyjaśnienia wskazanych pojęć należy dokonać przy wsparciu poglądów doktryny i orzecznictwa podatkowego. Zatem kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów.
Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru. Można więc w uproszczeniu powiedzieć, że zwiększenie przez podatnika przychodów jest uwarunkowane wzrostem kosztów podatkowych o charakterze bezpośrednim. Natomiast do kosztów pośrednich zalicza się wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, a więc takie, którym nie można przypisać konkretnego przychodu, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje uzyskanie przychodów, tj. np. koszty ogólnego zarządu, czy koszty administracyjne.
Tego rodzaju koszty, chociaż bez zwątpienia związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w wyrazistym związku z konkretnymi przychodami. Tym samym nie jest możliwe ustalenie, w którym okresie bądź roku podatkowym wystąpi przychód uzasadniający potrącenie takich kosztów.
Odnosząc powyższą koncepcję do niniejszej sprawy, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że wydatki Spółki poniesione w celu realizacji Inwestycji drogowej, stanowiącej jedyny dojazd do realizowanej przez Spółkę Inwestycji deweloperskiej, jak również wydatki na opracowanie dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowanie w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej, będą miały charakter kosztów podatkowych bezpośrednich. Wydatki te pozostawać bowiem będą w ścisłym związku z przychodami osiąganymi z tytułu podstawowej działalności Spółki - działalności deweloperskiej, a w tym sprzedaży lokali mieszkalnych.
Przede wszystkim, w nieoczywistych sytuacjach, którą bez wątpienia jest analizowany stan faktyczny, przy określaniu charakteru kosztu uzyskania przychodu, należy wziąć pod uwagę nie tylko subiektywną ocenę danego wydatku w świetle definicji zawartej w Ustawie o CIT. Należy, zdaniem Spółki, uwzględnić specyfikę branży oraz Wnioskodawcy, jak również mieć na uwadze formę prawną Wnioskodawcy, czy strukturę Grupy, której Wnioskodawca jest częścią. Ważnym aspektem są również konsekwencje uznania danego wydatku jako koszt bezpośrednio, czy pośrednio związany z przychodem, w szczególności, jeśli chodzi o moment jego rozpoznania jako koszt podatkowy.
Jak zostało opisane w stanie faktycznym, Wnioskodawca, jak również Spółka należą do Grupy, która to specjalizuje się w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym. Grupa realizuje inwestycje w wyselekcjonowanych lokalizacjach, które generują duży i stabilny popyt na produkt o wysokim potencjale rentowności i dużych walorach funkcjonalnych. Proces realizacji inwestycji deweloperskich bywa bardzo długi, a okres trwania tego procesu uzależniony jest od wielu czynników, w tym od czynników formalnych, niezależnych od podmiotu realizującego przedsięwzięcie.
W analizowanej sytuacji to właśnie możliwość realizacji Inwestycji deweloperskiej (uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a następnie zezwolenia na użytkowanie lokali mieszkalnych) zależy od zawarcia z Umowy i realizacji Inwestycji drogowej, która to odbywać się będzie na gruncie wywłaszczonym od Spółki za który otrzyma odszkodowanie.
Mając na uwadze powyższe, Spółka zobowiązana jest do poniesienia wysokich kosztów związanych z realizacją Inwestycji drogowej opracowania na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej i jednocześnie związanych bezpośrednio z realizacją Inwestycji deweloperskiej, w stosunku do których przez długi czas nie uzyska przychodu (oprócz rzeczonego odszkodowania za wywłaszczone części Nieruchomości).
Kolejnym argumentem przemawiającym za zasadnością rozpoznania kosztów w momencie uzyskania przychodów ze sprzedaży mieszkań w zrealizowanej Inwestycji deweloperskiej jest to, że w innym przypadku, Wspólnicy (w tym Wnioskodawca) osiągnęliby w danym okresie (np. roku podatkowym) wysokie straty, a w następnych okresach wysokie zyski (w związku ze sprzedażą mieszkań w Inwestycji deweloperskiej). Rozpoznanie kosztów uzyskania przychodu w dacie osiągnięcia przychodów z realizacji Inwestycji deweloperskiej pozwoliłoby zachować wysokość dochodów w trakcie realizacji Inwestycji drogowej i Inwestycji deweloperskiej na stabilnym poziomie.
Zaproponowany przez Wnioskodawcę sposób rozliczania kosztów jest zasadny również z perspektywy formy prowadzonej przez Spółkę działalności. W Spółce jawnej, która jest transparentna podatkowo, wszelkie wydatki oraz przychody podatkowo rozliczane są przez Wspólników proporcjonalnie do posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce. W przypadku zatem, kiedy zmieni się struktura własnościowa Spółki, w szczególności w przypadku zmiany Wspólnika, w zależności od okresu posiadania Praw majątkowych w Spółce, może zdarzyć się tak, że Wspólnik poniesie wyłącznie koszty (a zatem osiągnie stratę), bez osiągania jakichkolwiek przychodów lub na odwrót.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku, gdy jego stanowisko dot. pyt. nr 5 jest prawidłowe, koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 1800 ze zm.), przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych łączy się z przychodami każdego wspólnika proporcjonalnie do posiadanego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji przychodu podatkowego.
Ustawodawca ograniczył się w tym zakresie do wskazania w art. 12 ust. 1 tej ustawy przykładowych przysporzeń, zaliczanych do tej kategorii.
I tak, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności: 1) otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe; 2) wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych oraz spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie Literalna wykładnia powołanego przepisu prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe.
Do przychodów podatkowych podatnik winien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody, lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe. Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika lub zmniejsza jego zobowiązania w sposób trwały, a nie tymczasowy.
Owa definitywność w zakresie środków pieniężnych definiowana powinna być przez pryzmat możliwości swobodnego nimi dysponowania. W ocenie Organu przysporzenie w postaci otrzymania przez podatnika środków pieniężnych zostać może uznane za przychód w podatku dochodowym od osób prawnych, o ile łącznie zostaną spełnione poniższe warunki: · przysporzenie to ma charakter definitywny, powodujący w sposób trwały zwiększenie wartości aktywów podatnika lub też zmniejszenie wysokości jego zobowiązań oraz · podatnik może rozporządzać otrzymanymi środkami jak własnymi.
Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.
Powyższe oznacza, że podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, iż nie zostały one wymienione w art. 16 ust. 1 ww. ustawy oraz że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia przychodów). Przepis ten konstytuuje więc zasadę, stosownie do której pomiędzy kosztem podatkowym oraz przychodami podatnika musi wystąpić związek przyczynowo-skutkowy.
Kosztem uzyskania przychodów będzie zatem taki koszt, który spełnia łącznie następujące warunki: został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik), jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona, pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów, został właściwie udokumentowany, nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.
Koszty ponoszone przez podatnika należy ocenić pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie jego przychodu. Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Wnioskodawca jest wspólnikiem Spółki, która to spółka specjalizuje się w realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Spółka nie posiada statusu podatnika CIT i tym samym jest transparentna podatkowo.
Tym samym, wszelkie wydatki, jak również przychody podatkowo rozliczane są przez Wspólników (w tym Wnioskodawcę) proporcjonalnie do posiadanych przez siebie praw majątkowych w postaci ogółu praw i obowiązków w Spółce. W związku z realizacją inwestycji związanej z podstawową działalnością Spółki, jaką jest działalność deweloperska, Spółka, w maju 2019 roku zawarła dwie umowy nabycia prawa własności nieruchomości gruntowych: · Nieruchomość 1 wraz z własnością położonych budynków, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności o powierzchni 2,4482 ha oraz · Nieruchomość 2, będącą niezabudowaną nieruchomością gruntową o powierzchni 0,4020 ha.
Niniejszy wniosek dotyczy Nieruchomości 1 (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość została nabyta przez Spółkę od osoby fizycznej oraz został opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a koszt poniesionego podatku zwiększył wartość nabywanego przez Spółkę gruntu. Na terenie kupionej Nieruchomości Spółka prowadzi inwestycję, polegającą na budowie budynków mieszkalnych, w których lokale podlegać będą odsprzedaży. Prawidłowe funkcjonowanie inwestycji budowlanej jest ściśle uzależnione od powiązań komunikacyjnych z siecią dróg publicznych, która została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zatem, w celu zapewnienia prawidłowego jej funkcjonowania, konieczne jest wybudowanie Drogi Publicznej na części Nieruchomości, która jest własnością Spółki oraz na działkach sąsiadujących. W związku z powyższym, w marcu 2020 roku Spółka zawarła Umowę z Gminą dotyczącą określenia szczegółowych warunków realizacji inwestycji drogowej na Nieruchomości będącej własnością Spółki oraz na gruntach należących do Gminy.
Zgodnie z treścią Umowy, Spółka zobowiązała się m.in. do: · przebudowy na swój koszt układu drogowego - budowy jezdni (Drogi publicznej) wraz z jednostronnym chodnikiem i drogą dla rowerów wraz z budową rowu przydrożnego oraz budową niezbędnej infrastruktury; · partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań w pobliżu Inwestycji deweloperskiej; · partycypowania w kosztach nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej; · opracowania na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej.
W marcu 2021 roku, wydana została decyzja, na mocy której doszło m.in. do podziału geodezyjnego Nieruchomości oraz wyodrębnienia części Nieruchomości, które zostaną przeznaczone pod Drogę publiczną. Nieruchomość uległa podziałowi na 7 działek: · działka nr 1 - przeznaczona na realizację Inwestycji deweloperskiej (21 720 m2); · działki od nr 2 do nr 7 - przeszły z mocy prawa na własność Gminy i są przeznaczone pod budowę Drogi publicznej (2 762 m2); W związku z tym, że własność części Nieruchomości (działki od nr 2 do nr 7) przeszła na Gminę, Inwestycja drogowa, po jej zakończeniu, również stanowić będzie własność Gminy.
Jednocześnie, również po zakończeniu Inwestycji drogowej, związane z jej realizacją nakłady pieniężne poniesione przez Spółkę, zostaną nieodpłatnie przekazane na rzecz Gminy. Podkreślenia wymaga, że Droga publiczna będzie stanowić jedyny dojazd do Inwestycji deweloperskiej.
Ad 1 i 5 Zgodzić się należy w Państwem, że wartość gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej, w stosunku do którego Spółka otrzyma odszkodowanie oraz wydatki, jakie poniesie Spółka na realizację Inwestycji drogowej, opracowanie na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowanie w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu Wnioskodawcy do wysokości proporcjonalnej do posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce.
Z danych zawartych w opisie sprawy wynika, że Spółka w związku z planowaną inwestycją deweloperską na podstawie zawartej z Gminą umowy zobowiązała się do przeniesienia na rzecz Gminy własności gruntu, na którym realizowana będzie Inwestycja drogowa w zamian za odszkodowanie.
Dodatkowo, Spółka zobowiązała się m.in. do przebudowy na swój koszt układu drogowego - budowy jezdni (Drogi publicznej) wraz z jednostronnym chodnikiem i drogą dla rowerów wraz z budową rowu przydrożnego oraz budową niezbędnej infrastruktury (Inwestycja drogowa), partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań w pobliżu Inwestycji deweloperskiej, partycypowania w kosztach nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej, opracowania na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej. Jednocześnie po zakończeniu Inwestycji drogowej, związane z jej realizacją nakłady pieniężne poniesione przez Spółkę, zostaną nieodpłatnie przekazane na rzecz Gminy.
Ponadto jak wskazano we wniosku realizacja Inwestycji drogowej jest niezbędna dla uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynków, a tym samym pozwoli na sprzedaż lokali mieszkalnych w realizowanej przez Spółkę Inwestycji deweloperskiej oraz prawidłowe funkcjonowanie inwestycji budowlanej jest ściśle uzależnione od powiązań komunikacyjnych z siecią dróg publicznych, która została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Z powyższego wynika, że poniesione wydatki obejmujące koszty nabycia gruntu, wydatki na realizację Inwestycji drogowej, opracowanie na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowanie w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej mają ścisły związek z realizowaną Inwestycją deweloperską Spółki i w konsekwencji wpłyną na uzyskanie konkretnych korzyści przez Spółkę, tj. uzyskanie pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie Inwestycji deweloperskiej, możliwości prowadzenia działalności gospodarczej i osiągania z tego tytułu przychodów.
Tym samym, wydatki te pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z możliwością osiągania przychodów z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę, jak i zachowania źródła przychodów i jego zabezpieczenia.
Tym samym wydatki związane z wartością gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej, w stosunku do którego Spółka otrzyma odszkodowanie oraz wydatki, jakie poniesie Spółka na realizację Inwestycji drogowej, opracowanie na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowanie w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej mogą być uznana za koszt uzyskania przychodu Wnioskodawcy do wysokości proporcjonalnej do posiadanego przez siebie prawa do udziału w zysku w Spółce. Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 1 i 5 należało uznać za prawidłowe.
Ad 2 i 6 Wątpliwości Państwa budzi również kwestia, czy powyższe wydatki są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych. Odnosząc się do powyższych wątpliwości wskazać należy, że do ustalenia momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami.
W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania koszty podatkowe można podzielić na: bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód), inne niż bezpośrednio związane z przychodami, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie). Za koszty bezpośrednie związane z uzyskaniem przychodu uznaje się te koszty, których poniesienie można wprost powiązać z konkretnym przychodem uzyskanym przez podatnika.
Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych: Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.
Zatem z art. 15 ust. 4 i 4b-c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wynika, że koszty bezpośrednie potrącalne są, co do zasady w momencie uzyskania przychodu, z którymi ich poniesienie związane, tzw. pomniejszają one podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym dopiero w momencie, w który zostanie uznany przychód, w celu uzyskania którego zostały poniesione, chyba że zostaną one poniesione po dniu, w którym mija termin złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym osiągnięto przychód. W takim przypadku, stanowią koszty uzyskania przychodu w roku następnym.
Natomiast koszty pośrednie to takie koszty, których nie można powiązać bezpośrednio z uzyskaniem konkretnego przychodu, lecz ich poniesienie służy całokształtowi prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. W myśl art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych: Koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.
Zgodnie z art. 15 ust. 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych: Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f-4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.
Zdaniem Państwa, wydatki poniesie przez Spółka na realizację Inwestycji drogowej, opracowanie na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowanie w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali. Z tym stanowiskiem nie sposób się zgodzić.
Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że koszty związane z realizację Inwestycji drogowej, opracowanie na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowanie w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej, które nie zostaną Spółce zwrócone mają pośredni związek z uzyskiwanymi przychodami Spółki, gdyż dotyczą budowy drogi dojazdowej do nieruchomości Spółki, a nakłady poniesione na jej budowę zostaną nieodpłatnie przekazana na rzecz Gminy po zakończeniu Inwestycji drogowej.
Z kolei, realizacja Inwestycji drogowej jest niezbędna dla właściwego prowadzenia Inwestycji deweloperskiej i w konsekwencji uzyskania z tego tytułu przychodów. Zatem, z uwagi na okoliczność, iż przedmiotowe koszty nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w uzyskanych przychodach, ale ich poniesienie jest warunkiem ich uzyskania nie można powiązać ich w sposób bezpośredni z przychodami Spółki.
Wobec tego, wydatki ponoszone przez Spółkę związane z realizację Inwestycji drogowej, opracowanie na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowanie w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej stanowią pośrednie koszty uzyskania przychodów. Wobec powyższego, stwierdzić należy, że momentem właściwym dla rozpoznania przez Spółkę kosztów uzyskania przychodów dotyczących wydatków poniesionych, jest moment formalnego przekazania Inwestycji drogowej na rzecz Gminy.
Tym samym, ww. wydatki poniesione przez Spółkę są potrącalne w dacie ich poniesienia, stosownie do treści art. 15 ust. 4d w zw. z art. 15 ust. 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zatem, stanowisko Państwa w zakresie ustalenia, czy wydatki poniesie przez Spółka na realizację Inwestycji drogowej, opracowanie na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowanie w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali, należało uznać za nieprawidłowe.
Nie można również zgodzić się z Państwem, że koszty związane z wartością gruntu w stosunku do którego Spółka otrzyma odszkodowanie są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych. W rozpatrywanej sprawie wydatki na nabycie nieruchomości, którą przekazano na rzecz Gminy, Spółka będzie mogła zaliczyć do kosztów podatkowych w momencie otrzymania odszkodowania, a nie jak twierdzą Państwo w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na: a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części, c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych – wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.
Z tytułu wywłaszczenia podatnik otrzymuje odszkodowanie, które stanowi jego przysporzenie, jednocześnie nieruchomość zmienia właściciela. Powyższe stwierdzenie jest o tyle istotne, że w katalogu wydatków, zawartym w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, których nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów znajdują się wydatki na nabycie, wytworzenie i ulepszenie środków trwałych, a wśród nich gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów (art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).
Jednocześnie przepis art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje zasadę, że chociaż wydatków tych nie uwzględnia się w momencie ich poniesienia, ale po ich zaktualizowaniu i pomniejszeniu o sumę odpisów amortyzacyjnych (w przypadku gruntu i prawa wieczystego użytkowania gruntów nie podlegają one amortyzacji − art. 16c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) są rozliczane jednorazowo w chwili odpłatnego ich zbycia. Zatem, z woli ustawodawcy wydatki na nabycie gruntów są kosztem uzyskania przychodów, ale niejako odroczonym w czasie do chwili ich zbycia.
Wywłaszczenie nie stanowi odpłatnego zbycia sensu stricto, ale z uwagi na takie same skutki wywłaszczenia i odpłatnego zbycia nieruchomości, należy uznać, że koszty uzyskania przychodu przy wywłaszczeniu będą stanowiły wydatki na nabycie nieruchomości gruntowej (prawa do tej nieruchomości). Termin „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności w zamian za korzyść majątkową, co wskazuje że jego charakter jest znacznie szerszy, niż sprzedaż.
Punktem wyjścia dla kwalifikowania podatkowych skutków wywłaszczenia, jak wskazano wyżej, jest odszkodowanie jako przysporzenie majątkowe stanowiące przychód podatkowy oraz koszty związane z tym przychodem, czyli wydatki poniesione przez Spółkę na nabycie gruntu w części przypadające na wywłaszczoną część nieruchomości.
Jak wskazano powyżej, skoro w analizowanej sprawie otrzymanie odszkodowania za przekazaną na rzecz Gminy działkę zakupioną przez Spółkę w związku z realizacją Inwestycji deweloperskiej , jest równoznaczne z odpłatnym zbyciem, to w rozpatrywanej sprawie zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wydatków na nabycie tej części nieruchomości gruntowej nie uwzględnia się w momencie ich poniesienia, a są one rozliczane jednorazowo w chwili odpłatnego ich zbycia.
Zatem w rozpatrywanej sprawie wydatki związane z wartością grunt, który przekazano na rzecz Gminy, a za który Spółka otrzymała odszkodowanie można zaliczyć do kosztów podatkowych w momencie otrzymania odszkodowania, a nie jak twierdzą Państwo w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali. Wobec powyższego stanowisko Państwa w zakresie ustalenia, koszty związane z wartością gruntu w stosunku do którego Spółka otrzyma odszkodowanie są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych, należało uznać za nieprawidłowe.
Reasumując stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 2 i 6 jest nieprawidłowe. Ad 3. Odnosząc się natomiast do ustalenia, w jaki sposób należy określić wartość kosztów uzyskania przychodów w odniesieniu do wydatków poniesionych na nabycie gruntu wywłaszczonego przez Gminę w pierwszej kolejności zauważyć należy, jak zostało to wskazane w uzasadnieniu do pytania nr 1, że wydatki te stanowią koszty uzyskania przychodów Spółki. W uzasadnieniu tym wskazano, że wydatki na zakup gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej, dla której Spółka otrzyma odszkodowanie, mogą być uznane za jej koszt uzyskania przychodu.
Z kolei, z przedstawionego opisu sprawy wnika, że w celu realizacji Inwestycji deweloperskiej Spółka zawarła dwie umowy nabycia prawa własności nieruchomości gruntowych. Natomiast, w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania ww. inwestycji konieczne jest wybudowanie drogi publicznej. Z przedstawionego we wniosku opisu wynika również, że wszelkie ponoszone przez Spółkę wydatki rozliczane są podatkowo przez Wspólników proporcjonalnie do posiadanych przez siebie praw majątkowych w postaci ogółu praw i obowiązków w Spółce.
Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że w sytuacji gdy wartość gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej może być uznana za koszt uzyskania przychodu Spółki to wartość tego kosztu powinna ustalić w wysokości wydatków poniesionych na nabycie nieruchomości, która proporcjonalnie przypada na działkę wywłaszczoną. Zatem, wartość kosztów uzyskania przychodu powinna zostać ustalona w wysokości wydatków poniesionych na nabycie gruntu, w części, w jakiej został on wywłaszczony z uwzględnieniem posiadanego prawa do udziału w zysku w Spółce.
Wobec powyższego, stanowisko Państwa dotyczące ustalenia, czy kosztem, o którym mowa w pytaniu nr 1, jest ta część ceny nabycia działki, z której wydzielono działkę wywłaszczoną, która proporcjonalnie do powierzchni przypada na działkę wywłaszczoną, w części odpowiadającej posiadanym Prawom majątkowym w Spółce, należało uznać za prawidłowe. Zatem, stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 3 jest prawidłowe. Ad 4. Zgodzić się należy również z Państwem, że przychód z tytułu odszkodowania za przejęte przez Gminę działki stanowi przychód do opodatkowania w momencie otrzymania.
Jak już wskazano powyżej, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
Z kolei, w myśl art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
Zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień: 1)wystawienia faktury albo 2)uregulowania należności. W świetle art. 12 ust. 3e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w przypadku otrzymania przychodu, o którym mowa w ust. 3, do którego nie stosuje się ust. 3a, 3c, 3d i 3f, za datę powstania przychodu uznaje się dzień otrzymania zapłaty.
W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania także generalna zasada regulująca moment powstania przychodu podatkowego zawarta w art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, albowiem nie mamy do czynienia z odpłatną dostawą towarów czy wykonaniem usługi. W przypadku Spółki przychód stanowi kwota odszkodowania wypłacona przez Gminę w związku z wywłaszczeniem działki pod realizację Drogi publicznej. W niniejszej sprawie przychód z tytułu odszkodowania za przejęte przez Gminę działki stanowi przychód do opodatkowania w momencie otrzymania, co wynika z art. 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 12 ust. 3e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Zatem, stanowisko Państwa w zakresie ustalenia, czy przychód z tytułu odszkodowania za przejęte przez Gminę działki stanowi przychód do opodatkowania w momencie otrzymania jest prawidłowe. Wobec powyższego stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 4 należało uznać za prawidłowe.
Reasumując, Państwa stanowisko w zakresie ustalenia, czy: - wartość gruntu wywłaszczonego przez Gminę na realizację Inwestycji drogowej, w stosunku do którego Spółka otrzyma odszkodowanie, może być uznana za koszt uzyskania przychodu Wnioskodawcy do wysokości proporcjonalnej do posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce – jest prawidłowe; - czy koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych – jest nieprawidłowe; - kosztem jest ta część ceny nabycia działki, z której wydzielono działkę wywłaszczoną, która proporcjonalnie do powierzchni przypada na działkę wywłaszczoną, w części odpowiadającej posiadanym Prawom majątkowym w Spółce – jest prawidłowe; - przychód z tytułu odszkodowania za przejęte przez Gminę działki stanowi przychód do opodatkowania w momencie otrzymania – jest prawidłowe; - wydatki, jakie poniesie Spółka na realizację Inwestycji drogowej, opracowania na własny koszt dokumentacji projektowej, budowlanej i wykonawczej, partycypowania w kosztach przebudowy jednego ze skrzyżowań i nowych przystanków w pobliżu Inwestycji deweloperskiej, mogą zostać rozpoznane przez Wnioskodawcę (w części wynikającej z posiadanych przez siebie Praw majątkowych w Spółce) jako koszty uzyskania przychodu – jest prawidłowe; - czy koszty te są bezpośrednio związane z przychodami i tym samym należy rozliczyć je w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych – jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).