Interpretacja indywidualna wiąże organ tylko w sprawie osoby, która o nią wystąpiła, i tylko przy opisanym stanie faktycznym. Innym pokazuje, jak organ rozumie przepisy.
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 9 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, w tym otrzymania zadatku.
Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania - pismami z 7 kwietnia 2026 r., 16 kwietnia 2026 r. oraz 21 kwietnia 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: W. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania: (…) Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego W. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”) jest spółką celową z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia.
Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) w Polsce. Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanych w (…) od Pana (…) (dalej jako: „Sprzedający”) oraz Pani (…) (dalej jako „Sprzedająca”) (dalej łącznie jako „Zbywcy”). Zbywcy na potrzeby rozliczenia transakcji z Kupującym, dokonali rejestracji jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Na dzień składania wniosku, Zbywcy figurują w wykazie zarejestrowanych podatników VAT (tzw. biała lista) jako czynni podatnicy VAT. Zbywcy prowadzą razem gospodarstwo rolne.
Sprzedająca dodatkowo prowadzi działalność polegającą na udzielaniu świadczeń zdrowotnych na rzecz placówek medycznych, objętych zwolnieniem przedmiotowym z podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 19 ustawy o VAT. Zbywcy są również podatnikami podatku rolnego. Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Zbywców w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy Kupującym oraz Zbywcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.
Historia nabycia terenu: W ramach umowy sprzedaży z (…) 1996 r., zawartej przed (…) - notariuszem w (…), Zbywcy nabyli od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa prawo własności niezabudowanych nieruchomości rolnych, położonych w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), woj. (…), stanowiących działkę nr (…). Następnie w 1997 r. działka nr (…) została podzielona na: - działkę nr (…), oraz - działkę nr (…), o łącznej powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (działka nr (…) w dalszej części wniosku określana jest jako: „Grunt”).
Stan nieruchomości w chwili nabycia i status Zbywców: W chwili nabycia Grunt był niezabudowany. Po nabyciu Gruntu nie były na nim prowadzone przez Zbywców żadne prace budowlane czy inwestycyjne. W chwili nabycia Gruntu Zbywcy byli w związku małżeńskim (w którym w dalszym ciągu pozostają), w którym obowiązywała małżeńska wspólność majątkowa. Grunt wszedł zatem w skład ich wspólnego majątku małżeńskiego. Sposób opodatkowania nabycia Gruntu: Nabycie nieruchomości, w ramach którego Zbywcy nabyli także Grunt, w 1996 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ani nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Wykorzystywanie Gruntu: Grunt stanowił w chwili jego nabycia grunt rolny wykorzystywany dla celów produkcji rolnej. Zbywcy po nabyciu Gruntu wykorzystywali go w prowadzonym wspólnie gospodarstwie rolnym. Grunt był również przez ponad 10 lat przedmiotem dzierżawy (gdzie Zbywcy byli wydzierżawiającymi) - jako gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym na cele uprawy rolnej spółce (…). Zatem, dzierżawiony Grunt był używany wyłącznie na cele rolnicze (siew różnego rodzaju zbóż - pszenica, rzepak, uprawa warzyw, np. ziemniaka, cebuli, buraka cukrowego).
Zbywcy prowadzili również faktyczną działalność rolniczą na Gruncie (jeszcze zanim został on przez nich wydzierżawiony), natomiast pochodzące z niego produkty rolne wykorzystywali na własne potrzeby, jak również sprzedawali je na rzecz zewnętrznych odbiorców (Skupy płodów rolnych). Były też transakcje, w ramach których Zbywcy otrzymywali z tyt. sprzedaży produktów rolnych faktury VAT RR (transakcje ok. 10 lat temu). Zbywcy nie wykorzystywali w przeszłości Gruntu na cele prowadzenia działalności gospodarczej.
Przeznaczenie Gruntu: Grunt położony jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2003 r. (dalej jako: „Miejscowy Plan”), w którym przeznaczenie Gruntu jest określone jako: (i) „1U/P”, „2U/P”, „5U/P” - tereny usługowo- produkcyjne, (ii) „2KL” - droga lokalna, (iii) „NOp” - teren przepompowni ścieków, (iv) „ZN” - tereny zieleni niskiej. Zbywcy nie podejmowali jakichkolwiek czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydania pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Gruntu, jak również decyzji o warunkach zabudowy Gruntu.
Zbywcy, poza opłatami administracyjnymi związanymi z podpisaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (o której mowa poniżej) nie ponosili ani nie zamierzają ponosić żadnych innych nakładów związanych z przygotowaniem Gruntu do jego sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo. Treść Przedwstępnej Umowy Sprzedaży: W roku 2024 ze Zbywcami skontaktował się potencjalny nabywca Gruntu, tj. S. sp. z o.o. (…), z propozycją zakupu części Gruntu. (…) 2024 r. Zbywcy zawarli z S. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży gruntu (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).
Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Zbywcy oświadczyli, że z zastrzeżeniem ziszczenia się opisanych w umowie warunków zobowiązują się zawrzeć dwie odrębne umowy sprzedaży (dalej jako: „Umowy Przyrzeczone”), na podstawie których Zbywcy sprzedadzą S. w stanie wolnym od wszelkich praw, zakazów, obciążeń i roszczeń osób trzecich prawo własności do dwóch części Gruntu, nazwanych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży jako: „Nieruchomość A” o planowanym obszarze ok. 97.893 m2 i „Nieruchomość B” - o planowanym obszarze około 75.697 m2. Zawarcie Umów Przyrzeczonych ma nastąpić po ziszczeniu się m.in. następujących warunków: 1) wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej i prawnej odpowiednio Nieruchomości A i B będą satysfakcjonujące i nie wykażą ryzyk, mających wpływ na ich wartość i możliwość ich zagospodarowania na cele budowy centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą (dalej jako: „Inwestycja”), a wyniki audytów środowiskowych Nieruchomości A i B, które zostaną przeprowadzone przez S. po zawarciu Przedwstępnych Umów Sprzedaży nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających określone prawem normy; 2) S. przed zawarciem Umów Przyrzeczonych uzyska pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez właściwy organ podatkowy, w celu uzyskania stanowiska czy nabycie Nieruchomości A i Nieruchomości B powinno być opodatkowane podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz czy w przypadku opodatkowania nabycia podatkiem od towarów i usług S. jest uprawniony do uzyskania zwrotu tego podatku.
Zasadniczo, warunki dla zawarcia obu Umów Przyrzeczonych są tożsame, z tym, że zawarcie umowy przyrzeczonej w odniesieniu do Nieruchomości B jest uzależnione od dodatkowego warunku w postaci doprowadzenia przez Sprzedającego do wydzielenia części Nieruchomości B o powierzchni 6.504 m2, która ma charakter rolny i której S. z racji tego, że nie jest rolnikiem, nie może nabyć, zgodnie ze stosownymi regulacjami. Ponadto, zawarcie Umów Przyrzeczonych ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że S. zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków.
Należy przy tym zwrócić uwagę, iż podział Gruntu na Nieruchomość A i Nieruchomość B nastąpił już we wrześniu 2024 r. W wyniku podziału Gruntu wydzielone zostały m.in. działki numer (…) oraz (…) które będą przedmiotem transakcji. Przeznaczenie tych działek zgodnie z Miejscowym Planem to: Działka (…) (Nieruchomość A): - 2U/P (tereny usługowo-produkcyjne), - 5U/P (tereny usługowo-produkcyjne), - ZN (tereny zieleni niskiej), - 2KL (droga lokalna). Działka (…) (Nieruchomość B): - 1U/P (tereny usługowo-produkcyjne), - ZN (tereny zieleni niskiej), - 2KL (droga lokalna), - NOp (teren przepompowni ścieków).
Działka (…) oraz działka (…), które mają być przedmiotem transakcji, będą w dalszej części wniosku określane także jako Nieruchomość. Zgodnie z par. 8 Miejscowego Planu: 1. Wyznacza się teren usług i produkcji, oznaczony na rysunku planu symbolem 2U/P. 2. Ustala się jako funkcję podstawową usługi i produkcję, z wyłączeniem usług chronionych typu: szpital, przedszkole. 3. Obowiązuje zakaz lokalizowania zabudowy mieszkaniowej. 4. Uciążliwość prowadzonej działalności nie może wykraczać poza granice działki inwestora.
5. Ustala się następujące zasady zagospodarowania terenu: a) dopuszcza się podział terenu na działki budowlane, pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 2KL, b) wjazd na teren z drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 2KL, c) miejsca postojowe dla samochodów, w ilości odpowiedniej do prowadzonej działalności, należy wydzielić w granicach własności inwestora, d) wyznacza się nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości 10 metrów od linii rozgraniczającej drogi 2KL, określone na rysunku planu, e) dopuszcza się lokalizowanie sieci, urządzeń i obiektów uzbrojenia technicznego, f) grunty w miejscach składowania materiałów, w których powstawać mogą odcieki, należy odpowiednio zabezpieczyć przed infiltracją tych odcieków oraz wyposażyć w systemy odwodnienia, g) ustala się możliwość zabudowy (w tym utwardzone nawierzchnie, dojścia i dojazdy, parkingi i tarasy) do 85% powierzchni działki budowlanej, h) w granicach schematycznego zasięgu zabytkowych odkryć stanowisk archeologicznych, określonego na rysunku planu, obowiązują ustalenia § 25 niniejszej uchwały.
6. Dopuszcza się zapewnienie obsługi komunikacyjnej poprzez wydzielenie w granicach terenu niepublicznych dróg wewnętrznych, spełniających następujące warunki: a) drogi jezdne o minimalnej szerokości 10 metrów w liniach rozgraniczających, b) ciągi pieszo jezdne o minimalnej szerokości 7 metrów w liniach rozgraniczających, c) minimalna szerokość pasa ruchu 2,5 m dla dróg z dwoma pasami ruchu oraz 3,5 m dla dróg z jednym pasem ruchu, d) spełniają wymagania ochrony przeciwpożarowej. Zgodnie z par. 11 Miejscowego Planu: 1. Wyznacza się teren usług i produkcji, oznaczony na rysunku planu symbolem 5U/P.
2. Ustala się jako funkcję podstawową usługi i produkcję, z wyłączeniem usług chronionych typu: szpital, przedszkole. 3. Obowiązuje zakaz lokalizowania zabudowy mieszkaniowej. 4. Uciążliwość prowadzonej działalności nie może wykraczać poza granice działki inwestora.
5. Ustala się następujące zasady zagospodarowania terenu: a) dopuszcza się podział terenu na działki budowlane, pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 2KL, b) wjazd na teren z drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 2KL, c) miejsca postojowe dla samochodów, w ilości odpowiedniej do prowadzonej działalności, należy wydzielić w granicach własności inwestora, d) wyznacza się nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości 10 metrów od linii rozgraniczającej drogi 2KL, określone na rysunku planu, e) dopuszcza się lokalizowanie sieci, urządzeń i obiektów uzbrojenia technicznego, f) grunty w miejscach składowania materiałów, w których powstawać mogą odcieki, należy odpowiednio zabezpieczyć przed infiltracją tych odcieków oraz wyposażyć w systemy odwodnienia, g) ustala się możliwość zabudowy (w tym utwardzone nawierzchnie, dojścia i dojazdy, parkingi i tarasy) do 85% powierzchni działki budowlanej.
Zgodnie z par. 13 Miejscowego Planu: 1. Wyznacza się tereny oznaczone na rysunku planu symbolem ZN. 2. Ustala się jako funkcję podstawową zieleń niską. 3. Tereny stanowią strefy ochronne gazociągów wysokiego oraz podwyższonego średniego ciśnienia, dla których obowiązują ustalenia § 22 ust. 2 i § 23 ust. 2. 4. Ustala się jako funkcję dopuszczalną usługi i produkcję, pod warunkiem przełożenia gazociągów wysokiego ciśnienia na zasadach ustalonych przez operatora sieci gazowej i na koszt inwestora.
5. W przypadku lokalizowania zabudowy usługowej i produkcyjnej obowiązują następujące zasady zagospodarowania terenu: a) obowiązuje zakaz lokalizowania zabudowy mieszkaniowej, b) uciążliwość prowadzonej działalności nie może wykraczać poza granice działki inwestora, c) dopuszcza się podział terenu na działki budowlane, pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 2KL, d) wjazd na teren z drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 2KL, e) miejsca postojowe dla samochodów, w ilości odpowiedniej do prowadzonej działalności, należy wydzielić w granicach własności inwestora, f) wyznacza się nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości 10 metrów od linii rozgraniczającej drogi 2KL, g) dopuszcza się lokalizowanie sieci, urządzeń i obiektów uzbrojenia technicznego, h) grunty w miejscach składowania materiałów, w których powstawać mogą odcieki, należy odpowiednio zabezpieczyć przed infiltracją tych odcieków oraz wyposażyć w systemy odwodnienia, i) ustala się możliwość zabudowy (w tym utwardzone nawierzchnie, dojścia i dojazdy, parkingi i tarasy) do 85% powierzchni działki budowlanej.
Zgodnie z par. 18 Miejscowego Planu: 1. Wyznacza się publiczną drogę lokalną oznaczoną na rysunku planu symbolem 2KL.
2. Ustala się następujące zasady zagospodarowania: a) szerokość drogi w liniach rozgraniczających 20 metrów, b) droga z jedną jezdnią o dwóch pasach ruchu, minimalna szerokość jezdni 6,5m, c) droga do obsługi projektowanych terenów usługowych i produkcyjnych, d) w liniach rozgraniczających drogi, na jej południowym krańcu, wyznaczony został plac manewrowy do parkowania i zawracania, który należy przystosować do ruchu dużych samochodów ciężarowych z przyczepami, e) dopuszcza się prowadzenie sieci uzbrojenia technicznego, f) odległość zewnętrznej krawędzi jezdni od zespołu zaporowo-upustowego zlokalizowanego na gazociągu podwyższonego średniego ciśnienia DN 300 PN 1,6 MPa, nie może być mniejsza niż 6 metrów.
3. Dopuszcza się zmianę przebiegu lub szerokości w liniach rozgraniczających drogi 2KL, jeżeli względy techniczne wynikające z rozwiązań projektowych drogi (…), z którą droga 2KL będzie posiadać skrzyżowanie poza granicami opracowania, będą tego wymagać. 4. Ustala się obowiązek uzgodnienia z operatorem sieci gazowej miejsc skrzyżowania drogi z gazociągami określonymi na rysunku planu, na etapie projektu budowlanego. Zgodnie z par. 7 Miejscowego Planu: 1. Wyznacza się teren usług i produkcji, oznaczony na rysunku planu symbolem 1U/P. 2. Ustala się jako funkcję podstawową usługi i produkcję, z wyłączeniem usług chronionych typu: szpital, szkoła, przedszkole.
3. Obowiązuje zakaz lokalizowania zabudowy mieszkaniowej. 4. Uciążliwość prowadzonej działalności nie może wykraczać poza granice działki inwestora.
5. Ustala się następujące zasady zagospodarowania terenu: a) dopuszcza się podział terenu na działki budowlane, pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 2KL, b) wjazd na teren z drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 2KL, c) miejsca postojowe dla samochodów, w ilości odpowiedniej do prowadzonej działalności, należy wydzielić w granicach własności inwestora, d) wyznacza się nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości 10 metrów od linii rozgraniczającej drogi 2KL i autostrady A4, określone na rysunku planu, e) dopuszcza się lokalizowanie sieci, urządzeń i obiektów uzbrojenia technicznego, f) grunty w miejscach składowania materiałów, w których powstawać mogą odcieki, należy odpowiednio zabezpieczyć przed infiltracją tych odcieków oraz wyposażyć w systemy odwodnienia, g) ustala się możliwość zabudowy (w tym utwardzone nawierzchnie, dojścia i dojazdy, parkingi i tarasy) do 85% powierzchni działki budowlanej. h) w granicach strefy ograniczonego użytkowania napowietrznej linii energetycznej 110 kV, określonej na rysunku planu, obowiązują ustalenia § 24 niniejszej uchwały, i) w granicach strefy ochronnej od terenów kolejowych, określonej na rysunku planu, obowiązują ustalenia § 28 niniejszej uchwały, j) w granicach strefy zagrożeń od autostrady, określonej na rysunku planu, obowiązują ustalenia § 26 niniejszej uchwały, k) w granicach strefy uciążliwości od autostrady, określonej na rysunku planu, obowiązują ustalenia § 27 niniejszej uchwały.
6. Dopuszcza się zapewnienie obsługi komunikacyjnej poprzez wydzielenie w granicach terenu niepublicznych dróg wewnętrznych, spełniających następujące warunki: 2) drogi jezdne o minimalnej szerokości 10 metrów w liniach rozgraniczających, 3) ciągi pieszo jezdne o minimalnej szerokości 7 metrów w liniach rozgraniczających, 4) minimalna szerokość pasa ruchu 2,5 m dla dróg z dwoma pasami ruchu oraz 3,5 m dla dróg z jednym pasem ruchu, 5) spełniają wymagania ochrony przeciwpożarowej. Zgodnie z par. 14 Miejscowego Planu: 1. Wyznacza się tereny urządzeń z zakresu zaopatrzenia w gaz oznaczone na rysunku planu symbolem EG oraz tereny przepompowni ścieków oznaczone symbolem NOp.
2. Dopuszcza się lokalizację sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej. Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży obie strony mają podejmować wszelkie działania oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji.
Co więcej, zgodnie z tą umową strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i współpracować w celu spełnienia zastrzeżonych warunków oraz w zakresie umożliwiającym realizację Inwestycji przez S. Współpraca ta ma obejmować zapewnienie przez Zbywców, aby s. (oraz jego doradcy) mieli w każdym czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Zbywców prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Nieruchomością, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Zbywców oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości a także w celu prezentacji Nieruchomości potencjalnym kontrahentom i wykonawcom S. Ponadto, Zbywcy zobowiązali się w tej umowie, iż niezwłocznie udostępnią S. oraz jego doradcom informacje oraz dokumenty zażądane przez niego na piśmie, o ile znajdują się w posiadaniu Zbywców, niezbędne S. do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości oraz umożliwić jego doradcom przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów.
Dodatkowo, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży ustalono, iż Zbywcy udzielają S. do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nieodpłatnego uprawnienia do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na potrzeby postępowań administracyjnych związanych z realizacją Inwestycji. Ponadto, ustalono, że Zbywcy udzielą S. pełnomocnictwa do wglądu w akta ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, jak również pełnomocnictwa do prowadzenia czynności związanych z uzyskaniem decyzji administracyjnych dla Nieruchomości, w tym decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o pozwoleniu na budowę i innych.
Zbywcy (…) 2024 r. udzielili przedstawicielom S. dwóch pełnomocnictw tj.: 1) stanowiącego Załącznik nr 2 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa do: a) przeprowadzenia wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu uzyskania i wydania (prawomocnych) decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i innych decyzji administracyjnych i pozwoleń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym w szczególności do reprezentowania Zbywców przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej, a także przed sądami administracyjnymi i powszechnymi w celu uzyskania prawomocnych decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, innych decyzji administracyjnych oraz pozwoleń i zgłoszeń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym do składania w imieniu S. wszelkich wniosków, oświadczeń i innych dokumentów, jak również do odbierania w imieniu S. wszelkich dokumentów, pism i decyzji, jak również do przeglądania akt sprawy, uzyskiwania wszelkich informacji w sprawie, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów w toku takich postępowań; b) przeprowadzenia wszelkich czynności związanych z badaniem technicznym Nieruchomości w celu oceny jej stanu technicznego, identyfikacji ewentualnych nieprawidłowości oraz sporządzenia raportu technicznego dotyczącego stanu Nieruchomości; c) wnioskowania do odpowiednich podmiotów, w tym organów administracji publicznej (państwowej i samorządowej), w szczególności w celu uzyskania informacji na temat możliwości zabudowy Nieruchomości; d) występowania do gestorów sieci o wydanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci (poszczególnych mediów, m.in. wody, gazu, energii cieplnej, energii elektrycznej); e) uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków; f) uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych; g) uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Nieruchomości; h) dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów; oraz 2) stanowiącego Załącznik nr 3 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa do: a) przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (oraz ksiąg wieczystych, w których Nieruchomość lub jej części były uregulowane uprzednio), w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów kopii oraz wykonywania fotokopii dokumentów dołączonych do ww. księgi wieczystej oraz wniosków; b) uzyskiwania wypisów z rejestrów gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków; c) uzyskiwania wypisów z rejestru lub ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości; d) reprezentowania przed organami administracji publicznej i samorządowej oraz sądami w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomością; e) uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych; f) zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, a które związane są z roszczeniami byłych właścicieli Nieruchomości lub ich spadkobierców, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzenie fotokopii) oraz do składnia wniosków o wydanie odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań; g) uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Nieruchomości; h) dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów.
Dodatkowo, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży został wyznaczony okres przejściowy, trwający od podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży aż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej jako: „Okres Przejściowy”). W Okresie Przejściowym, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Zbywcy będą prowadzić swoją dotychczasową zwykłą działalność dotyczącą Nieruchomości i będą podejmować wszelkie kroki, jakie będą w danych okolicznościach niezbędne w celu ochrony Nieruchomości, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami.
W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w Okresie Przejściowym Zbywcy: 1) zachowają aktualny stan Nieruchomości, za wyjątkiem działań zmierzających do spełnienia się warunków do zawarcia Umów Przyrzeczonych; 2) nie będą dokonywać zbycia Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części ani składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Zbywców do dokonania sprzedaży Nieruchomości lub jej części lub udziału w Nieruchomości; 3) nie ustanowią, nie zobowiążą się do ani nie zezwolą na obciążenie Nieruchomości; 4) nie będą zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani najmu Nieruchomości ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego; 5) poinformują S. niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Zbywców złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą lub nierzetelne; 6) będą dysponować Nieruchomością w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niech obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży; 7) w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa s. jako nowego właściciela Nieruchomości - będą niezwłocznie przesyłać S. kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w innej formie, dotyczącej Nieruchomości, jaką Zbywcy otrzymają od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych) (dalej jako: „Zobowiązania Zbywców w Okresie Przejściowym”).
Na mocy umowy przelewu wierzytelności oraz umowy o przejęcie długów z (…) 2025 r. doszło do wejścia Kupującego we wszelkie prawa i obowiązki S. wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Tak więc na dzień składania wniosku to Kupujący, a nie S. jest stroną Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz wszelkich praw i obowiązków z niej wynikających, w tym opisanych we fragmentach powyżej. Obecny stan Nieruchomości i przyszłe wykorzystanie: Nieruchomość jest niezabudowana i będzie niezabudowana na dzień Transakcji.
Według wiedzy Zbywców, przez Nieruchomość nie przebiega żadna napowietrzna lub podziemna linia energetyczna, ani nie przebiegają żadne inne media zasilające inne nieruchomości za wyjątkiem: (i) linii elektroenergetycznej (niebędącej własnością Zbywców) ze strefą ograniczonego użytkowania, oznaczonej w Miejscowym Planie obowiązującym dla Nieruchomości; (ii) gazociągu wysokiego ciśnienia DN 300 i ciśnieniu nominalnym PN 6,3 MPa wraz ze strefą ochronną (niebędącego własnością Zbywców), oznaczonego w Miejscowym Planie obowiązującym dla Nieruchomości; (iii) nieczynnego gazociągu wysokiego ciśnienia (niebędącego własnością Zbywców), oznaczonego orientacyjnie w Miejscowym Planie obowiązującym dla Nieruchomości.
W zakresie powyższych instalacji wyznaczono: (i) strefę ograniczonego użytkowania napowietrznej, dwutorowej linii energetycznej 110 kV, która wynosi 38 metrów, po 19 metrów od osi linii, w granicach strefy obowiązują ustalenia: (i) zakaz lokalizowania budynków, (ii) zakaz sadzenia drzew, (iii) zapewnienie dojazdu i dostępu do linii i słupów, (iv) teren należy utrzymywać w formie zieleni niskiej; (ii) strefę ochronną gazociągu wysokiego ciśnienia DN 300 i ciśnienia nominalnego PN 6,3 MPa, która jest wyznaczona w granicach terenu oznaczonego symbolem ZN, wynosi 70 metrów, po 35 metrów od osi gazociągów, w granicach strefy obowiązują ustalenia: (i) w odległości po 2 metry od osi gazociągu zakaz sadzenia drzew i krzewów, (ii) ustala się obowiązek uzgodnienia z Regionalnym Oddziałem Przesyłu w (…), lokalizacji obiektów wzdłuż strefy ochronnej, przed wydaniem pozwolenia na budowę, (iii) strefa stanowi obszar, w którym przedsiębiorstwo gazownicze jest uprawnione do zapobiegania działalności mogącej mieć negatywny wpływ na jego trwałość i prawidłową eksploatację, (iv) ustala się obowiązek zapewnienia swobodnego dojazdu oraz przemieszczania się wzdłuż gazociągu, (v) dopuszcza się lokalizację sieci podziemnego uzbrojenia technicznego po uzgodnieniu i na zasadach określonych przez operatora gazociągu.
Dodatkowo część działek (…) i (…) leży w strefie ochrony od obszaru kolejowego oraz część działki (…) leży w strefie zagrożeń od autostrady oraz uciążliwości od autostrady. Na dzień zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomość była również przedmiotem umowy dzierżawy na cele uprawy rolnej zawartej pomiędzy Zbywcami a (…). Umowa ta została w 2025 roku wypowiedziana przez Zbywców. Po nabyciu Nieruchomości, Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT (w tym, do realizacji Inwestycji). Zbywcy w przeszłości, przed kontaktem ze strony S., nie podejmowali próby zbycia Nieruchomości na rzecz innych podmiotów.
Nie wystawiali na żadnych portalach internetowych ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości, nie uzyskiwali ani nie sporządzali samodzielnie wyceny Gruntu. W przeszłości Zbywcy nie dokonywali sprzedaży nieruchomości. Natomiast w przyszłości Zbywcy zamierzają zbywać też inne nieruchomości. Obecnie Zbywcy prowadzą proces sprzedaży innej niż Nieruchomość nieruchomości (dalej: „Inna Nieruchomość”), której są właścicielami na rzecz innej spółki niepowiązanej z Kupującym. W zakresie sprzedaży Innej Nieruchomości Zbywcy korzystają z usług pośrednika i podpisali już umowę przedwstępną sprzedaży.
Na dzień składania wniosku Zbywcy zamierzają przeznaczyć część środków finansowych pozyskanych w wyniku sprzedaży Nieruchomości na nabycie innych nieruchomości w celach inwestycyjnych. Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji: Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena za nabycie Nieruchomości - odpowiednio Nieruchomości A i Nieruchomości B (dalej jako: „Cena”) zostanie zapłacona przez Kupującego najpóźniej w dniu zawarcia poszczególnych Umów Przyrzeczonych, za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego daną umowę przyrzeczoną.
Dodatkowo, (…) 2025 r. strony zawarły aneks nr 2 do wspomnianej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w którym ustaliły m.in., że Kupujący zapłaci Zbywcom zadatek (dalej: „Zadatek”) w celu zabezpieczenia wykonania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, który zostanie zaliczony na poczet ceny za Nieruchomość. Na dzień składania wniosku Zadatek został już wypłacony Zbywcom, którzy w rozliczeniu jego otrzymania wystawili na rzecz Kupującego dwie odrębne faktury VAT (każda dokumentująca połowę kwoty Zadatku), traktując Zadatek na potrzeby tego podatku jako część Ceny sprzedaży Nieruchomości oraz zapłacili wynikający z faktur 23% podatek VAT od Zadatku na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Złożone również zostały deklaracje JPK_VAT. Opisana powyżej sprzedaż Nieruchomości będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Transakcja”. Pismem z 7 kwietnia 2026 r. uzupełniono opis sprawy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych o wskazanie, że przebiegające przez nieruchomość linia elektroenergetyczna, gazociąg wysokiego ciśnienia oraz nieczynny gazociąg wysokiego ciśnienia, stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego. Nadmieniam, iż powyżej przywołałem tylko tę część opisu zdarzenia, która znajduje się we wniosku, oraz która została zawarta w uzupełnieniu i odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pozostała treść opisu zdarzenia, która została zawarta w uzupełnieniu została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług. Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych Czy Transakcja, w tym otrzymanie Zadatku powinna podlegać opodatkowaniu PCC? Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja, w tym otrzymanie Zadatku, nie powinna podlegać opodatkowaniu PCC. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.
Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC - podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą: a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%, b) innych praw majątkowych - 1%. W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b). Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych - Zbywcy będą działać w charakterze podatników VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywców na rzecz Spółki będzie transakcją opodatkowaną VAT.
Tym samym znajdzie zastosowanie wyłączenie Transakcji z opodatkowania PCC, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC). W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC. Zdaniem Zainteresowanych, niezależnie od powyższego, PCC nie będzie podlegać sama wypłata Zadatku, gdyż ten jest wypłacany na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, która nie jest (inaczej niż umowa sprzedaży) w Ustawie o PCC wymieniona jako czynność cywilnoprawna podlegająca opodatkowaniu. Zwrócić należy uwagę, iż umowa przedwstępna nie stanowi umowy, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości.
Umowa ta stanowi natomiast zobowiązanie do zawarcia takiego kontraktu w przyszłości. Stąd też umowa taka, nawet jeśli jest podstawą przekazania zadatku pomiędzy zawierającymi ją stronami, nie stanowi jednej z czynności, o której mowa w ustawie o PCC.