Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 17 października 2025 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.365.2025.7.BZ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 3 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania - pismami z 11 sierpnia 2025 r. oraz z 18 września 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A. sp. z o. o. sp. k. (Kupujący) NIP: (…) 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający) NIP: (…) Opis stanu faktycznego ostatecznie przeformułowany w uzupełnieniach A. sp. z o. o. sp. k. - Zainteresowany będący stroną postępowania jest spółką komandytową z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącą polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce (dalej „Kupujący”).

B. sp. z o. o. - Zainteresowany nie będącym stroną postępowania jest osobą prawną z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącą polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce (dalej „Sprzedający”).

Sprzedający był: 1) właścicielem nieruchomości położonej w (…), jednostka ewidencyjna (…), obręb (…), stanowiącej działkę o numerze (…) (dalej „Nieruchomość 1”), 2) użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…), jednostka ewidencyjna (…), obręb (…), stanowiącej działkę o numerze (…) (dalej „Nieruchomość 2”), 3) współużytkownikiem wieczystym (w udziale wynoszącym 1/4 części (dalej „Udział”)) nieruchomości położonej w (…), jednostka ewidencyjna (…), obręb (…), składającej się z działek o numerach (…), (…), (…), (…) oraz (…) (dalej „Nieruchomość 3").

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 zabudowane są (i były na moment zawierania Umów Sprzedaży) parkingiem wraz z chodnikami i podjazdami oraz ogrodzeniem (dalej łącznie „Zabudowania”). Na moment zawierania Umów Sprzedaży na działce: 1. Nr (…) znajdowały się Zabudowania w postaci parkingu wraz z chodnikami i podjazdami oraz ogrodzeniem; 2. Nr (…) znajdowały się Zabudowania w postaci parkingu wraz z chodnikami i podjazdami oraz ogrodzeniem. Zabudowania w postaci parkingu wraz z chodnikami i podjazdami znajdujące się, na moment zawierania Umów Sprzedaży, na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 spełniały (na moment zawierania Umów Sprzedaży) definicje budowli w myśl ustawy - Prawo budowalne.

Natomiast ogrodzenie znajdujące się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (na moment zawierania Umów Sprzedaży) nie stanowiło budowli, ale stanowiło urządzenie budowalne w myśl art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowalne.

Na moment zawierania Umów Sprzedaży: 1. Budynek, znajdujący się na moment zawierania Umów Sprzedaży na działce o numerze (…), spełniał definicję budynku w myśl ustawy - Prawo budowalne; 2. Parking znajdujący się na moment zawierania Umów Sprzedaży na działkach o numerach (…), (…), (…), (…) oraz (…), spełniał definicję budowli w myśl ustawy - Prawo budowalne; 3. Ogrodzenie znajdujące się na moment zawierania Umów Sprzedaży na działkach o numerach (…), (…), (…), (…) oraz (…): a) nie spełniało definicji budowli w myśl ustawy z - Prawo budowalne; b) spełniało definicję urządzenia budowlanego w myśl ustawy - Prawo budowalne.

Nieruchomość 3 zabudowana jest (i była na moment zawierania Umów Sprzedaży) budynkiem biurowym (dalej „Budynek”), parkingiem (dalej „Parking”) oraz ogrodzeniem (dalej „Ogrodzenie”). Na moment zawierania Umów Sprzedaży: 1) Budynek posadowiony był na działce o numerze (…), 2) Parking posadowiony był na działkach o numerze (…), (…), (…), (…) oraz (…), 3) Ogrodzenie posadowione było na działkach o numerze (…), (…), (…), (…) oraz (…). Sprzedający na moment zawierania Umów Sprzedaży był właścicielem Zabudowań (znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2) oraz współwłaścicielem (w Udziale) Budynku, Parkingu i Ogrodzenia (znajdujących się na Nieruchomości 3).

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 (dalej łącznie: „Nieruchomości”) podlegają ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „A.” zatwierdzonego uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z (…) roku; dalej „MPZP”) i znajdują się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolem U.1 - tereny zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami usługowymi.

21 maja 2025 r. Spółka oraz Sprzedający zawarli umowy sprzedaży (dalej „Umowy Sprzedaży"), na podstawie których Sprzedający sprzedał, a Kupujący nabył: 1. prawo własności Nieruchomości 1 ; 2. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z prawem własności znajdujących się na Nieruchomości 2 Zabudowań (stanowiących odrębny przedmiot własności) ; 3. udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 wraz z udziałem w prawie własności Budynku oraz Parkingu (stanowiących odrębny przedmiot własności).

Sprzedający w okresie 2 lat przed datą zawarcia Umów Sprzedaży nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej: 1. Zabudowań znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, 2. Budynku oraz Parkingu znajdujących się na Nieruchomości 3. Zabudowania znajdujące się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz Budynek i Parking znajdujące się na Nieruchomości 3 - zostały oddane do użytkowania więcej niż 2 lata przed datą zawarcia Umów Sprzedaży.

W Umowach Sprzedaży Kupujący oraz Sprzedający złożyli oświadczenia, iż w odniesieniu do dostawy: 1) zabudowań znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, oraz 2) udziału w Budynku i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości 3 - w zakresie, w jakim podlegają one zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Oświadczenia, o których mowa w zdaniu poprzednim zawierały wszystkie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Na dzień zawarcia Umów Sprzedaży Kupujący oraz Sprzedający byli zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce. Przedmiot transakcji (tj.

Umów Sprzedaży) nie obejmował: 1) firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego, 2) znaków towarowych Sprzedającego, 3) środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych), 4) know-how Sprzedającego, 5) ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomościami oraz Budynkiem), 6) długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych, 7) należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego, 8) wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego, 9) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, 10) nieruchomości innych niż Nieruchomości, 11) umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze, 12) rachunków bankowych Sprzedającego.

Przedmiot transakcji objętych Umowami Sprzedaży nie był na moment zawierania Umów Sprzedaży wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu transakcji, a wynik na działalności z nią związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.

Kupujący na terenie Nieruchomości planuje zrealizować inwestycję polegającą na: 1) budowie budynku wielorodzinnego oraz 2) modernizacji Budynku. Lokale wybudowane w ramach budynku wielorodzinnego przeznaczone będą na sprzedaż, ewentualnie na najem na cele niemieszkalne. Lokale w zmodernizowanym Budynku przeznaczone będą na najem na cele niemieszkalne.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że: - żadne z naniesień znajdujących się na Nieruchomości 1 nie stanowi (i nie stanowiło na moment zawierania Umów Sprzedaży) ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. naniesienia te są i na moment zawierania Umów Sprzedaży były częściami składowymi Nieruchomości 1; - żadne z naniesień znajdujących się na Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie stanowi (i nie stanowiło na moment zawierania Umów Sprzedaży) ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. naniesienia te są i na moment zawierania Umów Sprzedaży były częściami składowymi odpowiednio Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3; - ogrodzenie znajdujące się na Nieruchomości 3 było również przedmiotem Umów sprzedaży zawartych 21 maja 2025 r. pomiędzy Kupującym i Sprzedającym, na podstawie których Sprzedający sprzedał, a Kupujący kupił udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku, Parkingu oraz ww. Ogrodzenia.

Zainteresowani, w celu rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i wybierając opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, złożyli w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów (czyli w aktach notarialnych obejmujących Umowy Sprzedaży) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części i rezygnacja z tego zwolnienia dotyczyła wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na moment sprzedaży na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu stanu faktycznego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i nie dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu 1. Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości 1 na rzecz Kupującego podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 7) 2. Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z prawem własności znajdujących się na Nieruchomości 2 Zabudowań na rzecz Kupującego podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 8) 3. Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku, Parkingu i Ogrodzenia na rzecz Kupującego podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 9) Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu Ad 1. W Państwa ocenie transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości 1 na rzecz Kupującego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ad 2. Transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z prawem własności znajdujących się na Nieruchomości 2 Zabudowań na rzecz Kupującego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ad 3. Transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku, Parkingu i Ogrodzenia na rzecz Kupującego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona.

Przy czym, w przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem jest nieruchomość (lub udział w nieruchomości).

W związku z powyższym transakcje polegające na sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego: 1) Nieruchomości 1, 2) prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z prawem własności znajdujących się na Nieruchomości 2 Zabudowań, 3) udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 wraz z udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu - nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.