Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 9 września 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.510.2022.1.ASZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 8 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy: - uznania, że planowana Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów S.) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, - uznania, że Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów S.) będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, - uznania, że sprzedaż Fundamentów Systemu Ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, - uznania, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w ramach transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1)Zainteresowany będący stroną postępowania: H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: E. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością Opis zdarzenia przyszłego I. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest H.spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) z siedzibą w ... zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej). Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w ... zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji. W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”. W dniu ...

2020 r. pomiędzy Sprzedającym a Kupującym zawarta została przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna”), mocą której z zastrzeżeniem spełnienia lub uchylenia określonych warunków zawieszających Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Transakcja” lub „Umowa sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu: 1)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym x, położonej w ..., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze xxx, oraz 2)prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym xx , położonej w ..., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze KW nr xxx. wraz z prawem własności posadowionych na ww. działkach obiektów budowlanych (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Planowane jest, że Transakcja nastąpi do końca 2022 r. Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron będą na datę Transakcji znajdować się na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1. Tabela nr 1 Nr działki Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości budynek biurowy Sprzedający x hala magazynowa z zapleczem biurowo- socjalnym (dalej: „Hala magazynowa”) Sprzedający budynek portierni Sprzedający parkingi Sprzedający sieć elektroenergetyczna przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”) kanalizacja deszczowa Sprzedający kanalizacja sanitarna Sprzedający sieć teletechniczna Sprzedający sieć wodociągowa przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC wewnętrzna sieć wodociągowa Sprzedający sieć gazowa przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC układ drogowy (w tym chodniki) Sprzedający naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów Sprzedający Fundamenty Systemu ś. (zdefiniowane poniżej) Sprzedający x budynek biurowy Sprzedający Hala magazynowa Sprzedający budynek śmietnika z pomieszczeniem technicznym Sprzedający parkingi Sprzedający sieć elektroenergetyczna przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC kanalizacja deszczowa Sprzedający kanalizacja sanitarna Sprzedający sieć teletechniczna Sprzedający sieć wodociągowa przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC wewnętrzna sieć wodociągowa Sprzedający sieć gazowa przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC układ drogowy (w tym chodniki) Sprzedający naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów Sprzedający Fundamenty S. Sprzedający W tym miejscu należy wyjaśnić, że na Nieruchomości znajduje się system ś. podejścia do lądowania, który został zrealizowany przez podmiot trzeci, tj. Przedsiębiorstwo P.” (dalej: „P”) (dalej: „System ś”).

System ś stanowi rzeczy ruchome będące własnością P. System ś będzie stanowił własność P. również na datę Transakcji. Część Systemu ś. posadowiona jest na budynku Hali magazynowej. Pozostała część Systemu ś. posadowiona jest bezpośrednio na gruncie, tj. na obu działkach wchodzących w skład Nieruchomości. System ś. na gruncie zamontowany zostały na fundamentach (zwanych dalej łącznie: „Fundamentami Systemu ś.”), które zostały wybudowane przez P. przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Fundamenty Systemu ś. są trwale związane z gruntem. Nakłady na budowę Fundamentów Systemu Ś. nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a P. i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.

Obiekty budowlane (budynki i budowle), będące własnością Sprzedającego, posadowione na Nieruchomości, za wyjątkiem Fundamentów Systemu ś., w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”. Nieruchomość nie znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie w stosunku do Nieruchomości zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości Sprzedający zakupił Nieruchomość dnia ...

2019 r. od spółki M. sp. z o.o. Obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości. Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości. Sprzedający nie poniósł oraz nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości, które na datę Transakcji będą równe lub przekroczą 30% ich wartości początkowej.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Sprzedający jest stroną określonych (dwóch) umów najmu dotyczących Nieruchomości (jako wynajmujący) (dalej: „Umowy najmu”). W przypadku obu Umów najmu najemcą jest ten sam podmiot. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe i biurowe (podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT).

Należy przy tym podkreślić, że przed wynajęciem powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości, Sprzedający zorganizował proces inwestycyjny i budowę hali magazynowej z zapleczem biurowo- socjalnym i budynku biurowego wraz z parkingami i infrastrukturą towarzyszącą (budowa wchodzących w skład inwestycji budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych), a także zaangażował się w znalezienie najemcy dla wspomnianej inwestycji. Do oddania do użytkowania przez Sprzedającego poszczególnych Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych pierwszemu użytkownikowi (najemcy) doszło dnia ... 2022 r. oraz dnia ... 2022 r. w wykonaniu postanowień Umów najmu.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. 3. Zakres Transakcji W ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Jednocześnie, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 KC, Kupujący wstąpi w stosunki najmu wynikające z Umów najmu na miejsce Sprzedającego.

Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach ww. ceny Sprzedający zobowiązał się w Umowie przedwstępnej przelać i przenieść na Kupującego, a Kupujący zobowiązał się przyjąć przelew i nabyć od Sprzedającego: 1)wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie Umów najmu (w przypadku, gdy takie prawa nie zostały przeniesione z mocy prawa); 2)prawa z tytułu zabezpieczeń najemcy; 3)prawa autorskie (tj. autorskie prawa majątkowe i prawa pochodne w zakresie opisanym w umowie o generalne wykonawstwo, a w odniesieniu do umów o prace projektowe zawarte po podpisaniu Umowy przedwstępnej w zakresie określonym w załączniku do Umowy przedwstępnej) oraz prawa własności do nośników, na których zapisane są utwory objęte prawami autorskimi (dalej łącznie: „Prawa autorskie”); 4)prawa wynikające z gwarancji budowlanych i zabezpieczeń gwarancji budowlanych; 5)ewentualny sprzęt stanowiący własność Sprzedającego, znajdujący się na Nieruchomości i związany z eksploatacją Nieruchomości (dalej: „Sprzęt”).

W tym miejscu Strony wyjaśniają, że na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.: - umowy o zarządzanie Nieruchomością; - umowy zarządzania majątkiem (aktywami); - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania). Umowa przedwstępna zakłada również, że umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz umowa o zarządzanie majątkiem (aktywami) zostanie zawarta w dniu Transakcji pomiędzy Kupującym jako nowym właścicielem Nieruchomości a podmiotami trzecimi.

W Umowie przedwstępnej, Strony zobowiązały się współpracować w dobrej wierze w celu uniknięcia zakłóceń w dostawie mediów i usług do Nieruchomości. Strony uzgodnią z wyprzedzeniem między sobą i w razie potrzeby z dostawcami mediów rozwiązanie, w ramach którego Kupujący stanie się stroną umów z dostawcami mediów ze skutkiem na datę Transakcji. Jeżeli z dowolnej przyczyny nie będzie możliwe, aby Kupujący stał się stroną umowy o dostawę mediów ze skutkiem na datę Transakcji, Strony uzgodnią w dobrej wierze przed datą Transakcji inne akceptowalne i racjonalne rozwiązania.

Umowa przedwstępna przewiduje również, że Kupujący zwróci Sprzedającemu na podstawie odpowiednich dokumentów księgowych (tj. faktur), wszystkie koszty związane ze świadczeniem usług dotyczących mediów dla Nieruchomości przez dostawców mediów w zakresie, w jakim takie koszty są ponoszone przez Sprzedającego.

Ponadto, na datę złożenia wniosku Strony nie są w stanie całkowicie wykluczyć, że w ramach Transakcji zostaną przeniesione na Kupującego: 1)określone należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, lub 2)prawa i obowiązki z określonych umów dotyczących Nieruchomości (z tym zastrzeżeniem, że jak wskazano powyżej, na Kupującego nie zostaną przeniesione m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy zarządzania majątkiem (aktywami), czy prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania).

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne od wyżej wymienionych składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie zakupi, ani nie przejmie od Sprzedającego jego know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego, ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani rachunków bankowych Sprzedającego.

Strony przewidziały w Umowie przedwstępnej, że Sprzedający będzie uprawniony do wystawiania faktur oraz do pobierania od najemcy czynszu, kosztów operacyjnych (tj. wszystkich kosztów związanych z Nieruchomością ponoszonych przez Sprzedającego) oraz opłat eksploatacyjnych (tj. opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemcę z tytułu Umów najmu) należnych za okres do końca miesiąca, w którym będzie miała miejsce Transakcja.

W przypadku gdyby Kupujący otrzymał od najemcy jakiekolwiek kwoty na poczet czynszu, kosztów operacyjnych oraz opłat eksploatacyjnych płatnych za okres do końca miesiąca, w którym będzie miała miejsce Transakcja (omyłkowo lub w inny sposób), Kupujący zobowiązał się przekazać je Sprzedającemu. Jednocześnie, Sprzedający powstrzyma się z wystawianiem faktur i pobieraniem od najemcy czynszu, kosztów operacyjnych i opłat eksploatacyjnych należnych za okres rozpoczynający się w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu, w którym będzie miała miejsce Transakcja.

W przypadku gdyby Sprzedający otrzymał od najemcy jakiekolwiek kwoty na poczet czynszu, kosztów operacyjnych oraz opłat eksploatacyjnych należnych na podstawie Umów najmu za okres rozpoczynający się w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu, w którym będzie miała miejsce Transakcja (omyłkowo lub w inny sposób), Sprzedający zobowiązał się przekazać je Kupującemu.

Strony przewidziały również w Umowie przedwstępnej, że w dniu Transakcji lub nie później niż w następnym dniu roboczym po otrzymaniu ceny za Nieruchomość, Sprzedający dokonana przelewu: (i) zabezpieczenia najemcy w formie kaucji gotówkowej (jeśli ma zastosowanie) oraz (ii) zabezpieczeń gwarancji budowlanych w formie kaucji gotówkowej (kwot zatrzymanych) na rachunki bankowe Kupującego wskazane w Umowie sprzedaży. Na datę Transakcji Sprzedający nie będzie zatrudniał pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Kupującego nie spowoduje skutku, że Kupujący stanie się stroną istniejących stosunków pracy.

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (j.t. Dz.U. z 2020 r., poz. 1320, ze zm.). 4. Brak wyodrębnienia Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są - i nie będą na moment Transakcji - ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

5. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Należy przy tym zaznaczyć, że w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości niezbędne będzie zawarcie przez Kupującego kluczowych dla tej działalności umów, np. umowy o zarządzanie majątkiem (aktywami), umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także innych umów, które nie będą przeniesione w ramach Transakcji.

Ponadto niezbędne będzie zaangażowanie przez Kupującego określonych środków majątkowych oraz zasobów ludzkich (w szczególności zakup usług od zewnętrznych usługodawców, w tym dostawców mediów). 6. Inne okoliczności Transakcji Sprzedający i Kupujący posiadają, jak i będą posiadać na moment Transakcji status podatników VAT czynnych, a Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą lub fakturami.

Jak wskazano powyżej, planowane jest, że Transakcja nastąpi do końca 2022 r. Jednocześnie, z ostrożności Strony wskazują, że w przypadku, w którym do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. w zakresie, w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Sprzedający i Kupujący - będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni - złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług 1. Czy Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT? 2. Czy Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT? 3. Czy sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? 4. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Elementy transgraniczne stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego: Wniosek nie obejmuje elementów transgranicznych. Opisane w nim zdarzenie przyszłe nie powoduje wystąpienia skutków transgranicznych. Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług 1. Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT. 2. Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. 3. Sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

4. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców Ad 1. Jedną z podstawowych zasad opodatkowania podatkiem VAT jest powszechność opodatkowania, która przejawia się tym, że generalnie cały obrót towarami i usługami jest objęty podatkiem VAT. W systemie VAT przewidziano jednak pewne wyjątki od tej zasady. Zgodnie z art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz.

UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”) w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca, i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi implementację powyższej regulacji do krajowego porządku prawnego. Zgodnie z tym przepisem - ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Co do zasady, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że dana nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania.

Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Należy stwierdzić, że w ocenie Stron Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) stanowi transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (tzn. objętą zakresem opodatkowania tym podatkiem) - odpłatną dostawę towarów. Brak jest bowiem podstaw do kwalifikowania jej jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, do której zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, nie stosuje się przepisów tej ustawy.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Z kolei ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” - wobec tego należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu nadanym mu art. 551 KC, zgodnie z którym: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: 1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); 2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; 3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; 4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; 5)koncesje, licencje i zezwolenia; 6)patenty i inne prawa własności przemysłowej; 7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; 8)tajemnice przedsiębiorstwa; 9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.” W świetle przywołanych przepisów Transakcja nie będzie dotyczyć przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

W ramach Transakcji, dojdzie bowiem do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Jednocześnie, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 KC, Kupujący wstąpi w stosunki najmu wynikające z Umów najmu na miejsce Sprzedającego.

Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach ww. ceny Sprzedający zobowiązał się w Umowie przedwstępnej przelać i przenieść na Kupującego, a Kupujący zobowiązał się przyjąć przelew i nabyć od Sprzedającego: 1)wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie Umów najmu (w przypadku, gdy takie prawa nie zostały przeniesione z mocy prawa); 2)prawa z tytułu zabezpieczeń najemcy; 3)prawa autorskie; 4)prawa wynikające z gwarancji budowlanych i zabezpieczeń gwarancji budowlanych; 5)ewentualny Sprzęt.

Jak zostało przy tym wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.: - umowy o zarządzanie Nieruchomością; - umowy zarządzania majątkiem (aktywami); - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania). Jak wskazano powyżej, umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz umowa o zarządzanie majątkiem (aktywami) zostanie zawarta w dniu Transakcji pomiędzy Kupującym jako nowym właścicielem Nieruchomości a podmiotami trzecimi.

W Umowie przedwstępnej, Strony zobowiązały się współpracować w dobrej wierze w celu uniknięcia zakłóceń w dostawie mediów i usług do Nieruchomości. Strony uzgodnią z wyprzedzeniem między sobą i w razie potrzeby z dostawcami mediów rozwiązanie, w ramach którego Kupujący stanie się stroną umów z dostawcami mediów ze skutkiem na datę Transakcji. Jeżeli z dowolnej przyczyny nie będzie możliwe, aby Kupujący stał się stroną umowy o dostawę mediów ze skutkiem na datę Transakcji, Strony uzgodnią w dobrej wierze przed datą Transakcji inne akceptowalne i racjonalne rozwiązania.

Umowa przedwstępna przewiduje również, że Kupujący zwróci Sprzedającemu na podstawie odpowiednich dokumentów księgowych (tj. faktur), wszystkie koszty związane ze świadczeniem usług dotyczących mediów dla Nieruchomości przez dostawców mediów w zakresie, w jakim takie koszty są ponoszone przez Sprzedającego.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na datę złożenia wniosku Strony nie są w stanie całkowicie wykluczyć, że w ramach Transakcji zostaną przeniesione na Kupującego: 1)określone należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, lub 2)prawa i obowiązki z określonych umów dotyczących Nieruchomości (z tym zastrzeżeniem, że jak wskazano powyżej, na Kupującego nie zostaną przeniesione m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy zarządzania majątkiem (aktywami), czy prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości - należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania).

Jak zaznaczono powyżej, przedmiotem Transakcji nie będą natomiast pozostałe składniki majątku Sprzedającego wymienione w art. 551 KC, a w szczególności: - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), - prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne, - patenty i inne prawa własności przemysłowej; - tajemnice przedsiębiorstwa, - czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei, w myśl art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Definicja przedsiębiorstwa wprowadzona przepisami KC opiera się na przedmiotowym ujęciu przedsiębiorstwa, jako zbioru pewnych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym ujęciu sprzedaż przedsiębiorstwa będzie miała miejsce, gdy istotne składniki wymienione w art. 551 KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy w ramach danej transakcji. Ze względu na autonomię prawa podatkowego wskazuje się, że definicja wynikająca z KC powinna być na gruncie VAT traktowana jedynie pomocniczo.

Na gruncie VAT interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” należy dokonywać przede wszystkim w oparciu o wykładnię prowspólnotową uwzględniając orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). W swoich wyrokach TSUE wskazywał, że dla oceny, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub ZCP, istotne jest, czy aktywa łącznie jako przedsiębiorstwo mają zdolność prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej oraz czy nabywca ma zamiar prowadzenia przedsiębiorstwa. Nie oznacza to, że przy wykładni art. 6 ust. 1 ustawy o VAT należy zupełnie pominąć art. 551 KC - przepis ten powinien być pomocniczo stosowany przy analizie opodatkowania zbycia nieruchomości.

Jednocześnie jednak, składnik majątku Sprzedającego będący przedmiotem zbycia tj. Nieruchomość nie może być również zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, czyli „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

ZCP tworzy zatem zbiór składników majątkowych, pozostających w takich wzajemnych relacjach, w których można mówić o nich jako o zorganizowanym zespole, a nie o zbiorze elementów, których jedyną cechą wspólną jest pozostawanie we władaniu jednego podmiotu. Dodatkowo elementy tego zbioru powinny wykazywać takie wzajemne powiązania funkcjonalne, aby mogły służyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika zatem, że ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa mamy do czynienia w przypadku, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki: 1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, 2)zespół ten jest organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, 3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, 4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze. W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

Odnosząc się do powyższego trzeba wskazać, że - po pierwsze - zdaniem Stron w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot planowanej sprzedaży, obejmujący jedynie Nieruchomość oraz wskazane wyżej składniki majątkowe transferowane w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach ustalonej między Stronami ceny można kwalifikować jako „zespół” składników.

Jak wskazano bowiem powyżej, przedmiotem Transakcji nie będą pozostałe składniki majątku Sprzedającego wymienione w art. 551 KC, a w szczególności: - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), - prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne, - patenty i inne prawa własności przemysłowej; - tajemnice przedsiębiorstwa, - czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W konsekwencji przedmiot zamierzonej Transakcji nie spełnia przesłanek uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 KC.

Po drugie, w analizowanym przypadku nie zachodzi przesłanka wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego zbywanych składników majątkowych. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej danego podmiotu jako dział, wydział czy oddział itp. Wyodrębnienie organizacyjne powinno zostać dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.

Nie oznacza to jednocześnie, że możliwość przypisania np. kosztów do danego składnika majątkowego na podstawie prowadzonych ewidencji podatkowych stanowi o wyodrębnieniu finansowym. Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako możliwość realizacji określonych zadań gospodarczych przez ZCP. ZCP musi obejmować elementy niezbędne do samodzielnego realizowania działań gospodarczych. Aby zatem część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z poglądem prezentowanym w orzecznictwie (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w W. z 11 lutego 2011 r., sygn. IPPP1/443-1237/10-2/ISZ): „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że: - zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w istniejącej strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, zakład (potwierdzone w zatwierdzonej strukturze organizacyjnej w formie wewnętrznego aktu prawnego), - wzajemne powiązanie składników wskazuje na istnienie zależności pomiędzy tymi składnikami (dopiero ich wspólne działanie prowadzi do realizacji określonej kategorii zadań gospodarczych), - wyodrębnioną strukturą organizacyjną kieruje: kierownik, dyrektor, któremu podlegają pracownicy zatrudnieni w tej komórce organizacyjnej.” Z kolei Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 4 marca 2020 r., o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.65.2019.3.AM uznał, że: „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.

Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.” W odniesieniu do analizowanego zdarzenia przyszłego trzeba wskazać, że zbywane składniki majątku nie są wyodrębnione w powyższy sposób w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego, co uniemożliwia zakwalifikowanie ich jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W tym zakresie trzeba wskazać, w szczególności, że Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS). Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są - i nie będą na moment Transakcji - ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości. Całokształt przedstawionych powyżej okoliczności świadczy o tym, że Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. W konsekwencji, Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W szczególności, zbywane przez Sprzedającego składniki majątkowe nie są zdaniem Stron wystarczające dla wykonywania przy ich pomocy (samodzielnie) funkcji gospodarczych. W tym miejscu należy odwołać się do wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnień podatkowych z 11 grudnia 2018 r.: „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). Zgodnie z Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

W tym zakresie, jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, wskazano elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

Dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT tylko w wyjątkowych okolicznościach, które zgodnie z Objaśnieniami, zachodzą wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: 1)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania); 2)umowy o zarządzanie nieruchomością; 3)umowy zarządzania aktywami; 4)należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Odnosząc wytyczne zawarte w Objaśnieniach do Transakcji należy stwierdzić, że oprócz przeniesienia na Kupującego standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, nie dojdzie do przeniesienia elementów wyszczególnionych w Objaśnieniach jako wymagane do uznania przenoszonej nieruchomości za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

Zgodnie z Objaśnieniami, czynnikiem decydującym o zakwalifikowaniu transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części jest jednoczesne: istnienie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. W analizowanym przypadku nie można mówić o spełnieniu żadnego z wyżej wymienionych warunków.

Należy podkreślić, że przed wynajęciem powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości, Sprzedający zorganizował proces inwestycyjny i budowę hali magazynowej z zapleczem biurowo-socjalnym i budynku biurowego wraz z parkingami i infrastrukturą towarzyszącą (budowa wchodzących w skład inwestycji budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych), a także zaangażował się w znalezienie najemcy dla wspomnianej inwestycji. Natomiast działalność Kupującego prowadzona na Nieruchomości obejmować będzie co do zasady jedynie świadczenie usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni.

W analizowanym przypadku nie będzie również spełniony drugi warunek w postaci faktycznej możliwości kontynowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Przenoszone na Kupującego składniki majątkowe nie umożliwiają kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

W szczególności - jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego - na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.: - umowy o zarządzanie Nieruchomością; - umowy zarządzania majątkiem (aktywami); - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania). Niezbędne zatem będzie zawarcie przez Kupującego kluczowych dla tej działalności umów, np. umowy o zarządzanie majątkiem (aktywami), umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także innych umów, które nie będą przeniesione w ramach Transakcji.

Jak wskazano powyżej, umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz umowa o zarządzanie majątkiem (aktywami) zostanie zawarta w dniu Transakcji pomiędzy Kupującym jako nowym właścicielem Nieruchomości a podmiotami trzecimi. Ponadto niezbędne będzie zaangażowanie przez Kupującego określonych środków majątkowych oraz zasobów ludzkich (w szczególności zakup usług od zewnętrznych usługodawców, w tym dostawców mediów). Mając na uwadze powyższą argumentację, przedmiot Transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo lub ZCP.

Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, czy ZCP i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot planowanej Transakcji nie jest również wyodrębniony organizacyjnie, funkcjonalnie, ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż planowane nabycie Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2. i 3. Na wstępie Strony pragną podkreślić, że celem pytania nr 2 nie jest określenie wysokości stawki VAT właściwej dla Transakcji, a jedynie potwierdzenie, że Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz, że będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Strony zdają sobie bowiem sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS).

Jednocześnie, celem pytania nr 3 jest potwierdzenie, że sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w ustawie z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”). Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3 art. 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Katalog zawarty w definicji budowli ma przy tym charakter otwarty. Urządzeniem budowlanym na gruncie Prawa budowlanego jest natomiast urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego). Przepisy ustawy o VAT wprowadzają również zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: a)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; b)złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać: 1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego; 3. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a)wybudowaniu lub b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy na datę Transakcji Nieruchomość stanowiła grunt zabudowany czy też niezabudowany.

Zdaniem Zainteresowanych, działki wchodzące w skład Nieruchomości będą stanowiły grunt zabudowany, ponieważ będą znajdowały się na nich obiekty budowlane, które zgodnie z Prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budynki lub budowle, a które stanowią własność Sprzedającego.

W ocenie Stron klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Nr działki Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości Klasyfikacja wg Prawa budowlanego (budynek/ budowla/urządzenie budowlane) x budynek biurowy budynek Hala magazynowa budynek budynek portierni budynek parkingi budowla sieć elektroenergetyczna budowla kanalizacja deszczowa budowla kanalizacja sanitarna budowla sieć teletechniczna budowla sieć wodociągowa budowla wewnętrzna sieć wodociągowa budowla sieć gazowa budowla układ drogowy (w tym chodniki) budowla naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów budowla Fundamenty Systemu ś budowla x budynek biurowy budynek Hala magazynowa budynek budynek śmietnika z pomieszczeniem technicznym budynek parkingi budowla sieć elektroenergetyczna budowla kanalizacja deszczowa budowla kanalizacja sanitarna budowla sieć teletechniczna budowla sieć wodociągowa budowla wewnętrzna sieć wodociągowa budowla sieć gazowa budowla układ drogowy (w tym chodniki) budowla naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów budowla Fundamenty Systemu ś. budowla Należy również wskazać, że znajdujące się na Nieruchomości Fundamenty Systemu ś. stanowią w ocenie Stron budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

W ocenie Stron, o ile jest oczywiste, że przeniesienie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 6 oraz prawa własności działki gruntu nr x spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także Fundamentów Systemu ś., jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakim są niewątpliwie Fundamenty Systemu ś. (budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego). Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Fundamenty Systemu ś. zostały wybudowane przez P. przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Fundamenty Systemu ś. są trwale z gruntem związane.

Nakłady na budowę Fundamentów Systemu Ś. nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a P. i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji. Zatem uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie przenosi bowiem na Kupującego prawa do rozporządzania Fundamentami Systemu ś. jak właściciel. Prawo to jest po stronie P., który wybudował Fundamenty Systemu ś.. Nakłady na budowę Fundamentów Systemu ś. nie zostały bowiem rozliczone i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.

Skoro zatem P., który „wytworzył” towary, jakimi niewątpliwie są wskazane Fundamenty Sytemu ś., uczynił to z własnych środków bez udziału Sprzedającego, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Sprzedający dokona ich dostawy. W związku z powyższym Strony stoją na stanowisku, że sprzedaż Fundamentów Systemu ś.nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko w zakresie Fundamentów Systemu ś. potwierdza w szczególności interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 20 kwietnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP4- 2.4012.30.2020.3.WH, w której Dyrektor KIS zastosował tożsamą wykładnię w odniesieniu do naniesień wzniesionych przez podmioty trzecie. Tożsame stanowisko przyjął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 8 marca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.32.2022.2.MB.

Należy przy tym podkreślić, iż pomimo, że sprzedaż wybudowanych przez P. Fundamentów Systemu Ś. nie będzie stanowiła przedmiotu dostawy (podobnie zresztą jak sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa i sieć gazowa stanowiące własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC), to grunty stanowiące działki o numerach ewidencyjnych x i x pozostają w dalszym ciągu gruntami zabudowanymi, gdyż jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego na tych gruntach posadowione są inne budynki i budowle będące własnością Sprzedającego. Jak zostało wskazane powyżej System ś. stanowi rzeczy ruchome będące własnością P. System ś. będzie stanowił własność P. również na datę Transakcji.

Z uwagi na powyższe, System ś. nie będzie przedmiotem Transakcji. Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Pojęcie pierwszego zasiedlenia było przedmiotem analizy TSUE.

W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection TSUE wskazał w szczególności, że uzależnienie zwolnienia z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu stanowi wadliwą implementację przepisów Dyrektywy. Stanowisko wyrażone przez TSUE znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie NSA (np. w wyroku NSA z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16) oraz obecnym brzmieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego: a) Obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane przez Sprzedającego już po nabyciu Nieruchomości; b) Sprzedający jest stroną Umów najmu; c) Nieruchomość jest i będzie na datę Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe i biurowe (podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT); d) do oddania do użytkowania przez Sprzedającego poszczególnych Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych pierwszemu użytkownikowi (najemcy) doszło dnia 30 marca 2022 r. oraz dnia 29 kwietnia 2022 r. w wykonaniu postanowień Umów najmu.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Planowane jest, że Transakcja nastąpi do końca 2022 r. Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że: a)pierwsze zasiedlenie Obiektów budowlanych posadowionych na Nieruchomości nastąpiło wraz z oddaniem do użytkowania przez Sprzedającego poszczególnych Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych pierwszemu użytkownikowi (najemcy), do czego doszło dnia ... 2022 r. oraz dnia ...

2022 r. w wykonaniu postanowień Umów najmu; b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem Obiektów budowlanych posadowionych na Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata. Z uwagi na powyższe, Transakcja nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, z ostrożności Sprzedający i Kupujący wskazują, że w zakresie, w jakim do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. w zakresie w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

W tym miejscu należy również rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zważywszy na to, że art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT stosuje się do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, należy stwierdzić, że w stosunku do Transakcji przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z tego przepisu nie zostaną spełnione. Do Transakcji nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT stosuje się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że: a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów; Warunkiem tego zwolnienia jest więc „nieprzysługiwanie względem tych obiektów prawa do odliczenia”.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości. Należy bowiem zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule (por. interpretację indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.556.2020.2.KK).

Wobec tego, do Transakcji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Wobec uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z zastrzeżeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś. podejścia do lądowania) będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdą zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ani art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Natomiast sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ad 4 W ocenie Wnioskodawców, w sytuacji, gdy na prawidłowo wystawionych przez Sprzedającego fakturach zostanie wykazany podatek VAT, Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku. Przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Uprawnienie to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane przez kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony. Zakładając, że nabycie przez Kupującego Nieruchomości zostanie opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a ustawy o VAT). Ponadto, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Oznacza to, że spełnione będą zatem przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktur wystawionych z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie bowiem opodatkowana VAT - powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody do odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturach. Powyższe przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie pytania nr 4, iż Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w ustawie o VAT.