Interpretacja indywidualna z 29 września 2026 r., 0111-KDIB3-2.4012.528.2026.2.DK

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 19 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 sierpnia 2026 r. (wpływ 31 sierpnia 2026 r.) Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(uzupełniony pismem z 31 sierpnia 2026 r.) Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i posiada na terytorium Polski nieograniczony obowiązek podatkowy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Nieruchomości opisywane w niniejszym wniosku stanowią majątek rodzinny. Należał on wcześniej do Ojca Wnioskodawcy, który przepisał go swojemu synowi – W.W.

W dniu 7 kwietnia 2025 r. Wnioskodawca otrzymał od swojego brata W.W. tytułem darowizny, między innymi, udział wynoszący (...) części w niezabudowanej nieruchomości objętej KW nr (...)– działka pgr. A o obszarze 1,8526 ha. W akcie notarialnym zostały podarowane także inne udziały w nieruchomościach, jednakże nie mają one znaczenia z punktu niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wnioskodawca był współwłaścicielem nieruchomości z KW nr (...)wraz z innymi osobami – członkami rodziny.

Na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) z dnia 11 lutego 2026 r. nr (…) zatwierdzono podział nieruchomości z KW nr (...)położonej w obrębie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr B, A, C, D, E, które po połączeniu podzielono na nowe działki: 1) dz. nr F, 2) dz. nr G, 3) dz. nr H, 4) dz. nr J, 5) dz. nr K, 6) dz. nr L, 7) dz. nr M, 8) dz. nr N, 9) dz. nr O, 10) dz. nr P, 11) dz. nr R, 12) dz. nr S, 13) dz. nr T, 14) dz. nr U. Powyższy podział nieruchomości został dokonany w celu podziału majątku rodzinnego.

W wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności oraz umowy ustanowienia służebności gruntowych z dnia 28 kwietnia 2026 r. Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem następujących nieruchomości objętych KW nr (…), zwanych dalej łącznie jako „Działki”: 1) dz. nr O – grunty orne, pow. (…) ha; 2) dz. nr P – grunty orne, pow. (…) ha; 3) dz. nr R – grunty orne, pow. (…) ha; 4) dz. nr S – grunty orne, pow. (…) ha; 5) dz. nr T – grunty orne, pow. (…) ha; 6) dz. nr U – grunty orne, pow. (…) ha.

W celu zbycia działek Wnioskodawca nie dokonał żadnych szczególnych czynności przygotowujących działki do zbycia, które mogłyby wykraczać poza minimalne i standardowe działania nieprofesjonalnego sprzedawcy nieruchomości. W szczególności działki nie zostały uzbrojone. Wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości na mniejsze działki, aby przyspieszyć i uprościć zniesienie współwłasności oraz aby zwiększyć prawdopodobieństwo sprzedania. Działki o numerach U, P zostaną sprzedane ze wsparciem biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, a działki o numerach T, S, R, O zostaną sprzedane przez Wnioskodawcę samodzielnie (tzn. bez wsparcia biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości).

Dla obszaru, na którym zostały zlokalizowane Działki, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działki zostały oznaczone symbolem: „48.MN Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej”. Środki ze sprzedaży zostaną przekazane, między innymi, na zakup domu. Działki mają dostęp do drogi – jest to działka nr F objęta KW nr (…). Osoby kupujące Działki będą miały zapewniony udział w drodze i służebność. Aktualnie Wnioskodawca planuje sprzedaż Działek. W uzupełnieniu wskazał Pan, że: Wnioskodawca nabył 7 kwietnia 2025 r., w drodze darowizny od brata, udział w nieruchomości stanowiącej majątek rodzinny.

Następnie, w wyniku podziału nieruchomości oraz umowy zniesienia współwłasności z 28 kwietnia 2026 r., stał się wyłącznym właścicielem działek nr O, P, R, S, T i U (dalej łącznie: „Działki”). W całym okresie posiadania – najpierw udziału w nieruchomości macierzystej, a następnie Działek – grunty nie były i nie będą do chwili sprzedaży wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej, działalności rolniczej ani do wykonywania jakichkolwiek czynności odpłatnych. Działki nie generowały i nie będą generowały przychodów ani innych pożytków. Pozostawały nieużytkowane i stanowiły wyłącznie składnik prywatnego, rodzinnego majątku Wnioskodawcy.

Działki nie zaspokajały bieżących potrzeb osobistych Wnioskodawcy poprzez ich fizyczne użytkowanie. Ich prywatna funkcja polegała na pozostawaniu w majątku rodzinnym oraz zabezpieczeniu majątkowym Wnioskodawcy. Planowana sprzedaż ma umożliwić przeznaczenie uzyskanych środków, między innymi, na zakup domu służącego zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Brak fizycznego wykorzystywania Działek nie był związany z oczekiwaniem na ich wykorzystanie w działalności zarobkowej ani z realizacją przedsięwzięcia inwestycyjnego. Wnioskodawca nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Nie prowadził na Działkach działalności rolniczej.

Wnioskodawca nie dokonywał i nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Działek. Działki nie były wykorzystywane do produkcji rolnej, a zatem nie wystąpiła również sprzedaż produktów rolnych opodatkowana lub zwolniona od podatku VAT. Działki nie były i nie będą do chwili sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani na podstawie jakiegokolwiek innego tytułu prawnego. Nie były zatem przedmiotem ani odpłatnego, ani nieodpłatnego udostępniania. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. W konsekwencji nie był z tego tytułu zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik VAT.

Dodatkowe doprecyzowanie okoliczności sprzedaży Wszystkie Działki będą na moment sprzedaży niezabudowane. Nie znajdują się i nie będą się na nich znajdować budynki, budowle ani urządzenia budowlane należące do Wnioskodawcy. Działki nie zostały i nie zostaną przez Wnioskodawcę uzbrojone, ogrodzone ani przygotowane inwestycyjnie. Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał prac ziemnych, nie budował ani nie utwardzał drogi dojazdowej, nie doprowadzał mediów, nie występował o pozwolenie na budowę ani o decyzję o warunkach zabudowy. Przeznaczenie terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wynika z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca nie inicjował uchwalenia ani zmiany tego planu w celu sprzedaży Działek. Dostęp do drogi przez działkę nr F oraz ustanowione służebności są następstwem podziału i zniesienia współwłasności rodzinnego majątku. Wnioskodawca nie stworzył ani nie ulepszył infrastruktury drogowej w celu zwiększenia atrakcyjności handlowej Działek. Podział nieruchomości pozostawał przede wszystkim elementem uporządkowania i podziału majątku rodzinnego pomiędzy współwłaścicieli. Okoliczność, że mniejsze działki są łatwiejsze do sprzedaży, miała znaczenie pomocnicze, lecz nie wiązała się z realizacją przez Wnioskodawcę zorganizowanego przedsięwzięcia handlowego.

Wnioskodawca nie nabył gruntu odpłatnie w celu dalszej odsprzedaży. Wsparcie biura pośrednictwa przy sprzedaży działek nr U i P będzie ograniczone do zwykłych czynności pośrednictwa: przygotowania i publikacji standardowego ogłoszenia na podstawie informacji przekazanych przez Wnioskodawcę, prezentowania Działek potencjalnym nabywcom, przekazywania zapytań, organizowania kontaktu stron oraz koordynacji terminu zawarcia umowy.

Biuro nie będzie umocowane ani zobowiązane do dokonywania podziałów geodezyjnych, uzbrojenia lub zagospodarowania terenu, budowy infrastruktury, pozyskiwania decyzji administracyjnych, zmiany przeznaczenia gruntu, prowadzenia prac przygotowawczych ani ponoszenia nakładów zwiększających wartość Działek. Ostateczne decyzje dotyczące ceny, wyboru nabywcy i zawarcia umowy pozostaną przy Wnioskodawcy. W odniesieniu do działek nr T, S, R i O Wnioskodawca nie będzie korzystał z biura pośrednictwa. Ewentualne poszukiwanie nabywców będzie ograniczone do zwykłych, powszechnie stosowanych form informowania o sprzedaży prywatnego majątku, bez prowadzenia zorganizowanej kampanii marketingowej.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że: Wnioskodawca oczekuje wydania interpretacji indywidualnej wyłącznie w zakresie ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą Działek będzie działał w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji – czy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Intencją Wnioskodawcy nie jest uzyskanie interpretacji w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego od VAT do dostawy Działek. Pytania dotyczą wyłącznie podlegania transakcji ustawie o VAT ze względu na status Wnioskodawcy.

W konsekwencji informacje wskazane w warunkowej części wezwania, odnoszącej się do zwolnienia od podatku, nie są objęte zakresem wniosku, a dodatkowa opłata w wysokości 240 zł nie jest należna. Z ostrożności procesowej opłata ta została jednak wniesiona.

Pytania

(ostatecznie sformułowane pismem z 31 sierpnia 2026 r.) 1. Czy planowana sprzedaż niezabudowanych działek nr U i P, przy wykorzystaniu wsparcia biura pośrednictwa w ograniczonym zakresie opisanym w niniejszym uzupełnieniu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. czy Wnioskodawca będzie działał przy tej sprzedaży jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

2. Czy planowana samodzielna sprzedaż niezabudowanych działek nr T, S, R i O będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. czy Wnioskodawca będzie działał przy tej sprzedaży jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT??

Pana stanowisko w sprawie

(ostatecznie sformułowane pismem z 31 sierpnia 2026 r.) Ad 1. Planowana sprzedaż działek nr U i P nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca nie będzie działał przy tej sprzedaży jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Ograniczone wsparcie biura pośrednictwa nie zmienia prywatnego charakteru sprzedaży. Ad 2. Planowana sprzedaż działek nr T, S, R i O nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca nie będzie działał przy tej sprzedaży jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Mając na uwadze powyższe należy zaznaczyć, że Wnioskodawca nie występuje w charakterze podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W pierwszej kolejności należy wskazać, że do nabycia prawa własności nieruchomości doszło wskutek otrzymania darowizny. Wnioskodawca nie nabył prawa własności w drodze odpłatnej transakcji. Przedmiotowe Działki stanowią majątek rodzinny Wnioskodawcy. Po drugie wymaga podkreślenia, że Wnioskodawca zbywa Działki w celu nabycia domu.

Jest to cel typowo prywatny, a nie świadczący o prowadzeniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca dokonał jedynie podziału nieruchomości na 6 działek, tak aby działki szybko się sprzedały. Poza tą czynnością Wnioskodawca nie wykonał żadnego innego działania świadczącego o profesjonalnym charakterze takiej sprzedaży – nie uzbroił działek, nie utwardził drogi dojazdowej, nie korzystał ze specjalistycznego marketingu ani też nie planuje podjęcia takich działań w przyszłości. Jedynie w przypadku działek nr U i P sprzedaż będzie realizowana ze wsparciem pośrednika. Planowane działania sprzedaży Działek nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT.

Co prawda działania Wnioskodawcy są nastawione na osiągnięcie zarobku, lecz nie są to działania stałe, ciągłe, zorganizowane ani profesjonalne. Okoliczność, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy VAT znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów. Tytułem przykładu można wskazać na wyrok NSA z 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23. Sąd orzekł, że „nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Z kolei w innym orzeczeniu NSA przyjął, że „dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną.

Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku od towarów i usług” (wyrok NSA z 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22). Podsumowując powyższe, Wnioskodawca nie działa jako profesjonalny podmiot, który zawodowo zajmuje się sprzedażą nieruchomości. Działania Wnioskodawcy sprowadzają się do zarządu prywatnym, rodzinnym majątkiem. Zatem w ocenie Wnioskodawcy wszystkie transakcje sprzedaży Działek nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że sprzedaż gruntu jest co do zasady odpłatną dostawą towarów.

Nie każda dostawa podlega jednak VAT. Konieczne jest, aby została wykonana przez podmiot działający przy tej konkretnej czynności jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W analizowanej sprawie brak jest ciągu aktywnych działań odpowiadających działalności handlowca. Wnioskodawca nie nabył nieruchomości z zamiarem odsprzedaży, lecz otrzymał udział w rodzinnym majątku w drodze darowizny. Grunt nie był wykorzystywany gospodarczo ani rolniczo, nie był odpłatnie udostępniany, nie generował przychodów, a Wnioskodawca nie ponosił nakładów inwestycyjnych.

Podział gruntu był związany z uporządkowaniem i zniesieniem współwłasności rodzinnego majątku, natomiast środki ze sprzedaży mają zostać przeznaczone na cele prywatne, w tym zakup domu. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 wskazał, że liczba transakcji, podział gruntu przed sprzedażą, długość okresu dokonywania sprzedaży oraz wysokość przychodów nie są same w sobie decydujące. O działalności gospodarczej świadczy dopiero podejmowanie aktywnych działań przy wykorzystaniu środków podobnych do stosowanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

Takich działań Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował. Powyższe kryteria potwierdza wyrok NSA z 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23, zgodnie z którym nawet sprzedaż większej liczby działek powstałych po podziale gruntu może mieścić się w zarządzie majątkiem prywatnym, jeżeli brak jest zawodowego, stałego i zorganizowanego charakteru aktywności sprzedawcy. Również w wyroku z 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22, NSA podkreślił, że sam podział gruntu, wydzielenie drogi oraz czynności administracyjne nie wystarczają do przypisania właścicielowi statusu handlowca.

Wnioskodawca ma świadomość wyroku TSUE z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24, Grzera, ECLI:EU:C:2025:238. Trybunał dopuścił w nim uznanie właściciela za podatnika, jeżeli powierza on przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako jego pełnomocnik podejmuje aktywne działania marketingowe i angażuje środki porównywalne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców. Okoliczności niniejszej sprawy są odmienne. Biuro pośrednictwa nie będzie przygotowywało Działek do sprzedaży w sensie inwestycyjnym lub administracyjnym i nie będzie podejmowało za Wnioskodawcę działań wykraczających poza zwykłą publikację oferty, prezentację nieruchomości i skojarzenie stron.

Nie będzie również dysponowało umocowaniem do zmiany cech prawnych lub fizycznych Działek. Nie dochodzi zatem do przeniesienia na profesjonalnego przedsiębiorcę kompleksowej aktywności handlowej, o której mowa w wyroku C-213/24. Takie rozróżnienie znajduje potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej wydanej już po wyroku C-213/24. W interpretacji indywidualnej z 10 grudnia 2025 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.492.2025.2.BS, Dyrektor KIS uznał za prawidłowe stanowisko o braku opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek, mimo skorzystania ze zwykłych usług biura pośrednictwa i banera reklamowego. Organ przyjął, że takie czynności mogą stanowić racjonalny sposób rozporządzenia majątkiem prywatnym.

Z kolei w interpretacji z 6 lutego 2026 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.1165.2025.4.AB, Dyrektor KIS potwierdził brak VAT w sytuacji, w której nieruchomość nie była wykorzystywana przez właścicielkę, ogłoszenie opublikowano w Internecie, a do sprzedaży mogło zostać zaangażowane biuro nieruchomości. Ocena całokształtu okoliczności prowadzi zatem do wniosku, że Wnioskodawca będzie wykonywał wyłącznie przysługujące mu prawo własności i rozporządzał prywatnym, rodzinnym majątkiem. Nie będzie działał jako producent, handlowiec ani usługodawca.

Skoro przy sprzedaży Działek nie będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, planowane sprzedaże Działek pozostaną poza zakresem opodatkowania określonym w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…). W myśl art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że 7 kwietnia 2025 r. otrzymał Pan tytułem darowizny od brata udział wynoszący (...) części w działce nr A. 11 lutego 2026 r. dokonano scalenia a następnie ponownego podziału gruntów, w skład których wchodziła również działka nr A, w wyniku zniesienia współwłasności 28 kwietnia 2026 r. stał się Pan wyłącznym właścicielem działek o numerach: O, P, R, S, T i U. Obecnie planuje Pan sprzedaż ww. działek. Działki o numerach U i P zostaną sprzedane ze wsparciem biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, a działki o numerach T, S, R, O zostaną sprzedane przez Pana samodzielnie (tzn. bez wsparcia biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości).

Środki ze sprzedaży przekaże Pan, między innymi, na zakup domu. Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek nr U i P, przy wykorzystaniu wsparcia biura pośrednictwa oraz samodzielnej sprzedaży niezabudowanych działek nr T, S, R i O. Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do sprzedaży działek nr U i P oraz w odniesieniu do sprzedaży działek nr T, S, R i O. Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że zarówno sprzedaż działek nr U i P jak i sprzedaż działek nr T, S, R i O nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Pana za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży ww. działek działał Pan w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność w odniesieniu do sprzedaży działek nr U i P za pośrednictwem biura sprzedaży oraz w odniesieniu do samodzielnej sprzedaży działek nr T, S, R i O, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak uzbrojenie terenu, nie wykonywał i nie będzie Pan wykonywał prac ziemnych, nie budował Pan ani nie utwardzał drogi dojazdowej, nie doprowadzał mediów, nie występował o pozwolenie na budowę ani o decyzję o warunkach zabudowy. Podział nieruchomości, w której udziały nabył Pan w drodze darowizny, pozostawał przede wszystkim elementem uporządkowania i podziału majątku rodzinnego pomiędzy współwłaścicieli.

Grunty przeznaczone do sprzedaży, jak Pan wskazał, nie były i nie będą do chwili sprzedaży wykorzystywane przez Pana do działalności gospodarczej, działalności rolniczej ani do wykonywania jakichkolwiek czynności odpłatnych. Działki nie generowały i nie będą generowały przychodów ani innych pożytków. Pozostawały nieużytkowane i stanowiły wyłącznie składnik Pana prywatnego, rodzinnego majątku. Jak wskazano wyżej, sprzedaż działek nr T, S, R i O planuje Pan przeprowadzić samodzielnie.

Natomiast w sprzedaży działek nr U i P będzie Pan korzystał ze wsparcia biura pośrednictwa sprzedaży, ale wsparcie to będzie ograniczone do zwykłych czynności pośrednictwa: przygotowania i publikacji standardowego ogłoszenia na podstawie informacji przekazanych przez Pana, prezentowania ww. działek potencjalnym nabywcom, przekazywania zapytań, organizowania kontaktu stron oraz koordynacji terminu zawarcia umowy.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

W przedmiotowej sprawie, uwzględniając całokształt podanych przez Pana okoliczność, stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr U i P, przy wykorzystaniu wsparcia biura pośrednictwa, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Planuje Pan skorzystać z pomocy biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, jednak ta czynność w zakresie w jakim przedstawił Pan ją we wniosku, nie stanowi czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczającej, jako czynności dokonanych przez Pana, do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr U i P zachowa się Pan jak handlowiec. Zatem dokonując sprzedaży działek nr U i P będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży ww. działek nr U i P będzie Pan występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jednocześnie wobec przedstawionych powyżej okoliczności planowanych przez Pana transakcji, które poza korzystaniem ze wsparcia biura pośrednictwa sprzedaży, odnoszą się również do planowanej samodzielnej sprzedaży działek nr T, S, R i O, należy uznać, że również sprzedaż tych działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W odniesieniu do działek nr T, S, R i O, analogicznie jak wskazano powyżej, również brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie ich zbycia, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W związku z tym również dokonując samodzielnej sprzedaży niezabudowanych działek nr T, S, R i O będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując również sprzedaży działek nr T, S, R i O będzie Pan występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Pana pytanie. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.

47 § 1 PPSA), albo - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.