Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - 23 września 2026 r. Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) spółka komandytowa 2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Zainteresowani jako kupujący i sprzedający są stronami umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) obejmującej nieruchomość gruntową dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) stanowiącą działkę gruntu (…) położoną w (…) (dalej: „Nieruchomość”) oraz pakiet praw, obowiązków, decyzji i dokumentacji związanych z przygotowaniem prac budowlanych na Nieruchomości (dalej: „Transakcja”).
Przedmiot umowy obejmował tym samym także: - Dokumentację projektową dotyczącą inwestycji (…); - Prawa i obowiązki z umowy o prace projektowe – (…); - Decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, (…); - Decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia (…); - Pozwolenie wodnoprawne oraz zgłoszenie dotyczące odprowadzania wód z wykopu budowy, (…); - Prawa i obowiązki z umowy drogowej (…); - Prawa i obowiązki z umowy o wspólnej realizacji inwestycji drogowej, (…).
Jedyne prace budowlane wykonane przez Sprzedającego ograniczyły się do geodezyjnego wytyczenia granic budynku (…) (pod przyszły wykop) oraz wytyczeniu przebiegu odcinka kanalizacji deszczowej. Tym samym Nieruchomość na moment Transakcji nie była zabudowana. Przez teren nieruchomości przebiega podziemny przewód wodociągowy wraz z (…) hydrantami i studnią – przy czym te elementy stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego (…) Sp. z o.o. (stanowiąc element sieci przedsiębiorstwa przesyłowego). Zgodnie przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - wodociąg stanowi obiekt liniowy wchodzący w zakres pojęcia „budowli”. Wodociąg stanowi budowlę w rozumieniu Prawa Budowlanego.
Tym samym opisany wodociąg (wraz z hydrantami i studnią) nie stanowił własności Sprzedającego i nie stanowił przedmiotu Transakcji. Ponadto przez teren Nieruchomości przebiega podziemny ciepłociąg, który stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego (…) Sp. z o.o. (stanowiąc element sieci przedsiębiorstwa przesyłowego). Zgodnie przepisami z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - ciepłociąg stanowi obiekt liniowy wchodzący w zakres pojęcia „budowli”. Ciepłociąg stanowi budowlę w rozumieniu Prawa Budowlanego. Tym samym opisany ciepłociąg nie stanowił własności Sprzedającego i nie stanowił przedmiotu Transakcji.
Podkreślenia wymaga, iż Sprzedający oraz Kupujący nie są przedsiębiorcami przesyłowymi w rozumieniu art. 305¹ kodeksu cywilnego. Wzdłuż granicy Nieruchomości z (…) na moment Transakcji znajdowało się prowizoryczne ogrodzenie. Ogrodzenie nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, lecz w myśl ww. przepisów stanowi urządzenie budowlane. Ogrodzenie to zostanie docelowo zdemontowane.
Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…), uchwalonym uchwałą (…) roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) w rejonie (…), zmienionym uchwałą (…) znajdując się w terenach oznaczonych symbolami: - (…), - (…), - (…). Sprzedający nie podejmował żadnych działań związanych z przedstawieniem oferty sprzedaży lokali w projektowanych budynkach – w szczególności Sprzedający nie przygotował materiałów marketingowych, reklamowych oraz nie rozpoczął żadnych działań reklamowych.
Sprzedający nie podjął też wymaganych działań poprzedzających przedstawienie oferty do wiadomości publicznej – w szczególności sprzedający nie zawarł umów o prowadzenie bankowych rachunków powierniczych ani nie przygotowywał prospektów informacyjnych czy też wzorów umowy deweloperskiej. Sprzedający nie pozyskiwał również finansowania na realizację budowy – w szczególności nie zawierał umów kredytowych. Sprzedający nie zawarł także umowy o roboty budowlane, której przedmiotem byłaby realizacja któregokolwiek z budynków objętych pozwoleniem na budowę.
Żaden z poniższych elementów nie podlegał zbyciu w ramach Transakcji: - zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące: (I) finansowanie, w tym kredyty (brak takich umów); (II) wykonanie robót budowlanych (brak takich umów); (III) zobowiązania podatkowe; - należności pieniężne; - know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią; - dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego; - prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego; - środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego; - prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych; - prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego; - należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT; - indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy); - personel Sprzedającego.
Tym samym Sprzedający nadal posiada pełen zestaw składników majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie dotychczasowej działalności. Kupujący zamierza przeznaczyć nieruchomość na cele działalności opodatkowanej – realizacji własnego przedsięwzięcia deweloperskiego obejmującego budowę budynków i następnie sprzedaż własności lokali powstałych w tych budynkach. Przy czym w tym zakresie wykorzysta własne zasoby i zawrze niezbędne umowy (m.in. z wykonawcami robót budowlanych czy też z ewentualnymi podmiotami finansującymi).
Przywołując za Państwem treść opisu stanu faktycznego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług. Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych Czy sprzedaż Nieruchomości (wraz z pakietem praw, obowiązków, decyzji i dokumentacji) podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych Zdaniem zainteresowanych Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W ocenie Zainteresowanych Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: u.p.c.c.). Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.c.c., podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a i art. 2 pkt 4 lit. b u.p.c.c, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art.
2 pkt 4 lit. a u.p.c.c) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b u.p.c.c). Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych – Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT a w konsekwencji nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy PCC. Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191): Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym. Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że: Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży: a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%, b) innych praw majątkowych – 1%.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a, b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług – oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z treści art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi).
Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani jako kupujący i sprzedający są stronami umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) stanowiącą działkę gruntu (…) oraz pakiet praw, obowiązków, decyzji i dokumentacji związanych z przygotowaniem prac budowlanych na Nieruchomości, tj.: dokumentację projektową dotyczącą inwestycji (…), prawa i obowiązki z umowy o prace projektowe, decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, pozwolenie wodnoprawne oraz zgłoszenie dotyczące odprowadzania wód z wykopu budowy, prawa i obowiązki z umowy drogowej (…), prawa i obowiązki z umowy o wspólnej realizacji inwestycji drogowej.
Nieruchomość na moment Transakcji nie była zabudowana. Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana sprzedaż Nieruchomości (wraz z pakietem praw, obowiązków, decyzji i dokumentacji) – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami– podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z interpretacji indywidualnej, Znak: (…) wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że: - planowana sprzedaż Nieruchomości (wraz z pakietem praw, obowiązków decyzji i dokumentacji) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, - dostawa działki (…) nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a i pkt 2 ustawy, a zatem jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy, - sprzedaż (…) pakietu praw, obowiązków, decyzji i dokumentacji związanych z przygotowaniem prac budowlanych nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, a podlega opodatkowaniu stawką właściwą dla przedmiotu usługi.
Zatem, skoro omawiana sprzedaż Nieruchomości (wraz z pakietem praw, obowiązków, decyzji i dokumentacji) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W świetle powyższego, Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna, Znak: (…). Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji. - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania (…) spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.
53 § 1 PPSA): - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14 r Ordynacji podatkowej.