Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1/20, nr 1/19 oraz nr 1/10. Uzupełnił go Pan pismami brak daty sporządzenia (wpływ 26 i 28 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Planuje Pan sprzedaż 3 działek budowlanych. Jedna z nich o powierzchni (…) ha została wydzielona wskutek decyzji ZRID (realizacja inwestycji drogowej przez Urząd Miasta, cel publiczny), dwie pozostałe o powierzchni (…) ha i (…) ha zostały wydzielone w roku 2025 na Pana zlecenie. Działka o powierzchni (…) ha została podzielona na mniejsze ze względu na fakt, że w przyszłości chce Pan podarować działkę lub działki dziecku, które będzie mogło na niej wybudować swój dom.
Działki są nabyte w drodze spadku – najpierw po ojcu zmarłym w roku 1990 – udział 50% własności (Postanowienie o nabyciu spadku z dnia 29 czerwca 1994), potem po mamie zmarłej w roku 2020 – udział własności 100% (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 25 sierpnia 2020). Nabywcą działek będzie przedsiębiorca. Wszystkie trzy działki zostaną sprzedane w jednej transakcji. Kwota sprzedaży ma opiewać na ponad (…) zł. Środki zamierza Pan przeznaczyć na cele osobiste, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wszystkie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Działki nie były wynajmowane. Nie są ogrodzone.
Media są dostępne, w pasie drogi publicznej. Dostęp do wszystkich działek z drogi publicznej. W chwili obecnej działki są porośnięte trawą i są koszone. Na działkach nie znajdują się żadne obiekty budowlane. Od roku 2024 prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, jest Pan czynnym podatnikiem VAT. PKD działalności gospodarczej nie ma nic wspólnego z nieruchomościami. PKD działalności gospodarczej zawiera następujące wpisy: Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD2007) – 47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet.
Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD2007) – 47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet, – 46.52.Z Sprzedaż hurtowa sprzętu elektronicznego i telekomunikacyjnego oraz części do niego, – 47.99.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami, – 82.92.Z Działalność związana z pakowaniem. Uzupełnienie zdarzenia przyszłego 1. Pana pytanie dotyczy sprzedaży działek ewidencyjnych nr: 1/20, 1/19 oraz 1/10, położonych w (…).
2. Postanowieniem o nabyciu spadku po ojcu z dnia 29 czerwca 1994 r, stał się Pan współwłaścicielem (udziału 1/2) działki numer 1. Następnie z działki nr 1 zostały wydzielone m.in. działki 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7. Wszystkie działki położone w (…). W roku 2020, w drodze spadku po zmarłej mamie, otrzymał Pan następujące działki 1/1, 1/2, 1/5, 1/6, 1/8, 1/10. Wszystkie działki położone w (…). Nabył Pan udział 1/2 w prawie własności.
3. Na pytanie o treści: „W związku z informacją w opisie sprawy, że: „Jedna z nich o powierzchni (…) ha została wydzielona wskutek decyzji ZRID (realizacja inwestycji drogowej przez Urząd Miasta, cel publiczny)”, proszę wskazać: 1) „jaki jest nr ewidencyjny działki, która została wydzielona?”, wskazał Pan, że: „Podał Pan numer ewidencyjny – 1/10, (…)”; 2) „ile działek powstało w wyniku podziału ww. działki z podaniem numerów ewidencyjnych tych działek?”, wskazał Pan, że: „(…) kwietnia 2017 r. Starosta (...) wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.
Działka o numerze 1/6 została podzielona na następujące działki nr: 1/8, 1/9, 1/10 i 1/11. Wskutek realizacji inwestycji celu publicznego, powstały 4 działki. Wszystkie działki położone w (…)”. 4. Na pytanie o treści: „W związku z informacją w opisie sprawy, że: „(...) dwie pozostałe o powierzchni (…) ha i (…)ha zostały wydzielone w 2025 roku na Pana zlecenie”, proszę o wskazanie: a) „z jakiej działki zostały wydzielone w roku 2025 działki o powierzchni (…) ha i (…) ha?
Proszę o podanie nr ewidencyjnego tej działki”, wskazał Pan, że: „Działki o powierzchni (…) ha i (…) ha zostały wydzielone z działki nr. 1/8. Wszystkie działki położone w (…)”. b) „jaki jest nr ewidencyjny działek o powierzchni (…) ha i (…) ha, które powstały w wyniku podziału w roku 2025 z ww. działki?
Informacji proszę udzielić odrębnie do każdej działki o wskazanej powierzchni”, wskazał Pan, że: „Działka o powierzchni (…) ha posiada numer ewidencyjny 1/19, natomiast działka o powierzchni (…) ha posiada numer 1/20. Wszystkie działki położone w (…)”. c) „w jakim celu dokonał Pan podziału ww. działki na działki o powierzchni (…) ha i (…) ha?”, wskazał Pan, że: „Celem podziału działki było uporządkowanie własności a w przyszłości przekazanie konkretnych działek potomstwu. Podział działki na mniejsze miał umożliwić lepsze wykorzystanie majątku na własne potrzeby mieszkaniowe oraz zapewnienie lepszego planowania przyszłości dziecka/dzieci”.
5. Na pytanie o treści: „Z opisu sprawy wynika, że: „Działka o powierzchni (…) ha została podzielona na mniejsze ze względu na fakt, że w przyszłości chce Pan podarować działkę lub działki dziecku, które będzie mogło na niej wybudować swój dom”, w związku z tym proszę o wskazanie: 1) „numer ewidencyjny działki o powierzchni (…) ha?”, wskazał Pan, że: „Numer ewidencyjny działki o powierzchni (…) – 1/8, (…)”.
2) „ile działek powstało w wyniku podziału ww. działki z podaniem numerów ewidencyjnych tych działek?”, wskazał Pan, że: „W wyniku podziału powstało 9 działek: 1/12 o powierzchni 0,0701 ha, 1/13 o powierzchni (…) ha, 1/14 o powierzchni (…) ha, 1/15 o powierzchni (…) ha, 1/16 o powierzchni (…) ha, 1/17 o powierzchni (…) ha, 1/18 o powierzchni (…) ha, 1/19 o powierzchni (…) ha, 1/20 o powierzchni (…) ha”. 3) „Czy Pan wystąpił z wnioskiem o podział ww. działki o powierzchni (…) ha? Jeśli nie, to proszę wskazać, kto wystąpił o podział tej działki i na podstawie jakich dokumentów.
Jeśli tak, to kiedy dokładnie”, wskazał Pan, że: „Tak, jako właściciel, wystąpił Pan z wnioskiem o podział działki nr 1/8 (powierzchnia (…) ha). Wniosek o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału działki nr 1/8 został złożony 5 września 2025 r. Wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości został złożony 31 października 2025 r. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, została wydana przez Burmistrza Miasta w dniu (...) listopada 2025 r. Decyzja stała się ostateczna (…) listopada 2025 r.”. 6. Wszystkie działki (nabyte po zmarłym ojcu i zmarłej matce) były i są wykorzystywane przez Pana w celach osobistych, głównie jako łąka – teren rekreacji.
Zarówno przed podziałem, jak i po podziale są wykorzystywane w ten sam sposób. 7. Żadna z działek wymienionych we wniosku (przed dokonaniem podziału i po podziale), nie była ani nie jest wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej. W działalności gospodarczej nie wykorzystuje Pan żadnej z posiadanych działek (nie zostały do niej wniesione ani nie są i nie były w tej działalności wykorzystywane). Żadna z działek wymienionych we wniosku (przed podziałem i po podziale), nie była i nie jest wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej. 8. Nie był i nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.
9. Na działkach wymienionych we wniosku, nigdy nie dokonywał, nie dokonuje Pan zbiorów produktów rolniczych. Nigdy też nie sprzedawał i nie sprzedaje Pan produktów rolniczych pochodzących z ww. działek. 10. Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu, w związki z przygotowaniem działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży. 11. Na pytanie o treści „Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną z nabywcą sprzedawanych działek?
Jeśli tak, to: wskazał Pan, że: „Umowa przedwstępna została zawarta tylko na sprzedaż działki nr 1/10”. a) „jakie postanowienia dotyczące transakcji sprzedaży ww. działek wynikały/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)”, wskazał Pan, że: „Uzyskanie przez kupującego, w jego własnym imieniu i na jego rzecz, decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dwóch lub więcej budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej dla nieruchomości o numerze 1/10. Nie są to działania podejmowane w Pana imieniu, a samo uzyskanie pozwolenia (jako decyzji administracyjnej) na budowę nie wpływa na Pana sferę prawną”; b) „jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążyły/będą ciążyć na Panu, a jakie na nabywcy”, wskazała Pan, że: „Obowiązki i prawa po Pana stronie, jako sprzedającego: · prawo do domagania się od kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej, · prawo do zatrzymania zadatku w przypadku niewykonania umowy z winy kupującego, · obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, · umowa określa również zasady zwrotu zadatku lub jego zatrzymania w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej; Obowiązki i prawa po stronie kupującego: · obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, · obowiązek zapłaty zadatku, · zasady zwrotu zadatku lub zasady jego zatrzymania; · sprzedający udziela kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę dwóch lub więcej budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej dla nieruchomości o numerze ewidencyjnym 1/10; · kupujący oświadcza i zobowiązuje się, że wszelkie działania podejmowane w związku z uzyskaniem pozwolenia na budowę będą zgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz nie podejmie żadnych działań, które mogłyby naruszyć prawa Sprzedającego do nieruchomości przed finalizacją umowy sprzedaży”. c) „czy po zawarciu umowy przedwstępnej nabywca na działkach dokonał/dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi – jeżeli tak, to należy wskazać jakie”, wskazał Pan, że: „Po zawarciu umowy przedwstępnej nabywca nie dokonał, ani nie dokona inwestycji infrastrukturalnych, gdyż strona kupująca nie ma prawa dokonywać żadnych inwestycji na działce 1/10, ani też na innych działkach”. d) „czy nabywca poniósł/poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej, a jeśli tak to należy szczegółowo wyjaśnić, w jaki sposób nastąpi rozliczenie tych kosztów pomiędzy sprzedającym (Panem) a nabywcą (np. czy koszty zostaną ujęte/rozliczone przez Pana w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpi w inny sposób – jaki?) – należy szczegółowo i jednoznacznie opisać te kwestie”, wskazał Pan, że: „Nabywca nie poniósł i nie poniesie nakładów finansowych, związanych z działkami wymienionymi we wniosku”.
12. Na pytanie o treści: „W jaki sposób pozyskał Pan nabywcę dla planowanej sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku? Proszę wskazać, czy ogłaszał Pan sprzedaż ww. działek w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował inne działania marketingowe wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym – jeśli tak, należy wskazać jakie”, wskazał Pan, że: „Na działce nr 1/10 została umieszczona tablica z informacją o sprzedaży wraz z numerem telefonu. Kupujący skontaktował się z Panem telefonicznie w celu uzyskania szczegółów dotyczących sprzedaży.
Początkowo chciał Pan sprzedać tylko działkę o numerze 1/10, gdyż nie graniczy ona bezpośrednio z innymi Pana działkami. Jednak kupujący stwierdził, że chce kupić jeszcze 2 inne działki (łącznie 3 działki). Wobec otrzymania korzystnej oferty podjął Pan decyzję o jej zaakceptowaniu. Nigdy nie ogłaszał Pan sprzedaży ww. działek w środkach masowego przekazu (sieć internetowa, prasa, radio itp.), ani nie prowadził Pan innych działań marketingowych dotyczących sprzedaży ww. działek”.
13. Na pytanie o treści: „Czy oprócz wskazanych we wniosku czynności (tj. podziału) przed sprzedażą działek podjął/podejmie Pan jakiekolwiek działania (np.: wystąpienie o warunki przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości; inne czynności administracyjne)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działania?”, wskazał Pan, że: „Nie podjął Pan i nie podejmie żadnych czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności lub wartości nieruchomości.
Działki wymienione we wniosku, od dnia ich nabycia pozostają w stanie naturalnym, bez zmian infrastrukturalnych”. 14. Żadne z działek wymienionych we wniosku, nie były i nie są przez Pana udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. 15. Na pytanie o treści: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości?
Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedawanej nieruchomości:, wskazał Pan, że: · „Lokal mieszkalny – 31 maja 2023 r. (…). · Działka niezabudowana – 23 września 2005 r. (…). · Działka niezabudowana – 13 maja 2004 r. (…). f) „ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?”, wskazał Pan, że: „Zostały sprzedane następujące nieruchomości: · 2 działki niezabudowane (udział 1/2), · 1 lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (małżeńska wspólność majątkowa)”. g) „na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?”, wskazał Pan, że: „Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości zostały przeznaczone na zaspokojenie bieżących potrzeb osobistych i życiowych, w szczególności na pokrycie kosztów edukacji, wydatków związanych z leczeniem i ochroną zdrowia, codziennych kosztów utrzymania oraz innych bieżących wydatków związanych z życiem prywatnym”. h) „czy z tytułu sprzedaży tych nieruchomości był Pan obowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tej sprzedaży?”, wskazał Pan, że: „Z tytułu sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości nie rejestrował się Pan jako podatnik VAT czynny i nie odprowadzał Pan podatku VAT”.
16. Posiada Pan inne nieruchomości, ale nie jest planowana ich sprzedaż. 17. Nie prowadzi Pani ani nigdy w przeszłości nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Pytanie
Czy w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego należy uznać, iż zawierając umowę sprzedaży, będzie Pan rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie Pan działać w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż działek opisanych we wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan, że pytanie dotyczy sprzedaży działek ewidencyjnych nr: 1/20, 1/19 oraz 1/10.
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Pana, działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, charakteryzuje się cechami ciągłości i wykorzystywania majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W Pana przypadku żadna z tych cech nie występuje. Mając na uwadze przytoczony powyższy opis, stwierdza Pan, że jako właściciel nieruchomości w zakresie sprzedaży działek nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.
Wskazuje na to fakt, że jako właściciel nieruchomości nabył Pan w drodze spadkobrania, nie udostępniał Pan nigdy ani też nie udostępnia Pan obecnie nikomu gruntów zarówno w drodze dzierżawy, jak i użyczenia, czy najmu. Nie ponosił Pan żadnych nakładów na przedmiotowe grunty celem przygotowania ich do sprzedaży. Zdaniem Pana, wszystkie te elementy odnoszą się do zarządzania majątkiem prywatnym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że na mocy art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: · po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; · po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowych działek nr 1/20, nr 1/19 oraz nr 1/10, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Z opisu sprawy wynika, że: · Planuje Pan sprzedaż działek ewidencyjnych nr: 1/20, 1/19 oraz 1/10. · Postanowieniem o nabyciu spadku po ojcu z dnia (…) czerwca 1994 r, stał się Pan współwłaścicielem (udziału 1/2) działki numer 1. Następnie z działki nr 1 zostały wydzielone m.in. na działki nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3, nr 1/4, nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/7. · W roku 2020, w drodze spadku po zmarłej mamie, otrzymał Pan udział własności 100% w następujących działkach nr 1/1, nr 1/2, nr 1/5, nr 1/6, nr 1/8 i nr 1/10. · (…) kwietnia 2017 r. Starosta wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez Urząd Miasta i wskutek tej decyzji działka o numerze 1/6 została podzielona na następujące działki nr: 1/8, 1/9, 1/10 i 1/11. Wskutek realizacji inwestycji celu publicznego, powstały 4 działki. · W roku 2025 Pan, jako właściciel, wystąpił z wnioskiem o podział działki nr 1/8 (powierzchnia (…) ha).
W wyniku podziału powstało 9 działek: nr 1/12 o powierzchni (…) ha, nr 1/13 o powierzchni (…) ha, nr 1/14 o powierzchni (…) ha, nr 1/15 o powierzchni (…) ha, nr 1/16 o powierzchni (…) ha, nr 1/17 o powierzchni (…) ha, nr 1/18 o powierzchni (…) ha, nr 1/19 o powierzchni (…) ha oraz nr 1/20 o powierzchni (…) ha. Celem podziału działki było uporządkowanie własności, a w przyszłości przekazanie konkretnych działek potomstwu.
Podział działki na mniejsze miał umożliwić lepsze wykorzystanie majątku na własne potrzeby mieszkaniowe oraz zapewnienie lepszego planowania przyszłości dziecka/dzieci. · Wszystkie działki (nabyte po zmarłym ojcu i zmarłej matce) były i są wykorzystywane przez Pana w celach osobistych, głównie jako łąka – teren rekreacji. Zarówno przed podziałem, jak i po podziale są wykorzystywane w ten sam sposób. · Żadna z działek wymienionych we wniosku (przed dokonaniem podziału i po podziale), nie była ani nie jest wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej.
W działalności gospodarczej nie wykorzystuje Pan żadnej z posiadanych działek (nie zostały do niej wniesione ani nie są i nie były w tej działalności wykorzystywane). · Żadna z działek wymienionych we wniosku (przed podziałem i po podziale), nie była i nie jest wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej. · Nie był i nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. · Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu, w związki z przygotowaniem działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży. · Umowa przedwstępna została zawarta przez Pana tylko na sprzedaż działki nr 1/10. Postanowienia wynikające z tej umowy, to: - uzyskanie przez kupującego, w jego własnym imieniu i na jego rzecz, decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dwóch lub więcej budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej dla nieruchomości o numerze 1/10. Nie są to działania podejmowane w Pana imieniu, a samo uzyskanie pozwolenia (jako decyzji administracyjnej) na budowę nie wpływa na Pana sferę prawną; - obowiązki i prawa po Pana stronie, jako sprzedającego: prawo do domagania się od kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej, prawo do zatrzymania zadatku w przypadku niewykonania umowy z winy kupującego, obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa określa również zasady zwrotu zadatku lub jego zatrzymania w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej; - obowiązki i prawa po stronie kupującego: obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, obowiązek zapłaty zadatku, zasady zwrotu zadatku lub zasady jego zatrzymania, sprzedający udziela kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę dwóch lub więcej budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej dla nieruchomości o numerze ewidencyjnym 1/10, kupujący oświadcza i zobowiązuje się, że wszelkie działania podejmowane w związku z uzyskaniem pozwolenia na budowę będą zgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz nie podejmie żadnych działań, które mogłyby naruszyć prawa sprzedającego do nieruchomości przed finalizacją umowy sprzedaży. · Po zawarciu umowy przedwstępnej nabywca nie dokonał, ani nie dokona inwestycji infrastrukturalnych, gdyż strona kupująca nie ma prawa dokonywać żadnych inwestycji na działce 1/10, ani też na innych działkach. · Nabywca nie poniósł i nie poniesie nakładów finansowych, związanych z działkami wymienionymi we wniosku. · Na działce nr 1/10 została umieszczona tablica z informacją o sprzedaży wraz z numerem telefonu.
Kupujący skontaktował się z Panem telefonicznie w celu uzyskania szczegółów dotyczących sprzedaży. Początkowo chciał Pan sprzedać tylko działkę o numerze 1/10, gdyż nie graniczy ona bezpośrednio z innymi Pana działkami. Jednak kupujący stwierdził, że chce kupić jeszcze 2 inne działki (łącznie 3 działki).
Wobec otrzymania korzystnej oferty podjął Pan decyzję o jej zaakceptowaniu. · Nigdy nie ogłaszał Pan sprzedaży ww. działek w środkach masowego przekazu (sieć internetowa, prasa, radio itp.), ani nie prowadził Pan innych działań marketingowych dotyczących sprzedaży ww. działek. · Oprócz wskazanych we wniosku czynności (tj. podziału) przed sprzedażą działek nie podjął Pan i nie podejmie żadnych czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności lub wartości nieruchomości.
Działki wymienione we wniosku, od dnia ich nabycia pozostają w stanie naturalnym, bez zmian infrastrukturalnych. · Żadne z działek wymienionych we wniosku, nie były i nie są przez Pana udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.
Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1/20, nr 1/19 oraz nr 1/10. Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek nr 1/20, nr 1/19 oraz nr 1/10, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek nr 1/20, nr 1/19 oraz nr 1/10 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.
Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Zatem, mając na uwadze opis sprawy oraz informacje wynikające z uzupełnienia sprawy, nie można uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1/20, nr 1/19 oraz nr 1/10 zachowa się Pan jak handlowiec.
W związku z powyższym, dokonując sprzedaży działek nr 1/20, nr 1/19 oraz nr 1/10 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższych transakcji, a dostawy te nie będą podlegały opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Podsumowanie W odniesieniu do sprzedaży działek nr 1/20, nr 1/19 oraz nr 1/10 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym i czynność ta nie będzie stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan działać w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do powyższych transakcji, a dostawy te nie będą podlegały opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem, Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa: Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego.
Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Jednocześnie zaznaczam, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte Pana pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.