Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 24 czerwca 2026 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.263.2026.1.KK

Interpretacja aktualnaStanowisko prawidłoweTekst u wydawcy: EUREKA

Interpretacja indywidualna wiąże organ tylko w sprawie osoby, która o nią wystąpiła, i tylko przy opisanym stanie faktycznym. Innym pokazuje, jak organ rozumie przepisy.

TezaOpodatkowanie płatności gwarancyjnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 24 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 kwietnia 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie: - uznania, że Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający jest zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancji nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego, a w rezultacie po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu, - braku obowiązku Kupującego do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych, - uznania, że zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, jak również płatności dokonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu, - braku obowiązku Sprzedającego do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanego zwrotu Płatności Gwarancyjnych.

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowana będąca stroną postępowania: „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: „B” Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Zbywca” lub „Sprzedający) zawarła transakcję („Transakcja”) polegającą na sprzedaży na rzecz „B” („Nabywca” lub „Kupujący”) nieruchomości położonej w „B”, zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym funkcjonującym pod nazwą handlową „C” z garażem podziemnym („Budynek”), budowlami oraz pozostałą infrastrukturą w celu prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku.

Przedmiot Transakcji (wraz z nabyciem innych związanych z gruntem lub Budynkiem składników majątkowych, w tym przejęciem praw i obowiązków z określonych umów) będzie dalej łącznie określany jako „Nieruchomość”. Nabywca i Zbywca będą w dalszej części wniosku określani również łącznie jako „Zainteresowani” lub „Strony”. Powierzchnie w Budynku przeznaczone są na wynajem podmiotom trzecim na cele biurowe, usługowe oraz pomocnicze. Budynek został oddany do użytkowania, a większość znajdujących się w nim powierzchni była już na moment dokonania Transakcji przedmiotem umów najmu zawartych przez Zbywcę (przedmiotem wynajmu są również miejsca parkingowe).

W konsekwencji, w ramach Transakcji kupujący wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni w Budynku. Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynku, która jest działalnością opodatkowaną VAT. Mechanizm kalkulacji ceny za Nieruchomość oraz Umowa Gwarancji. Strony zawarły umowę sprzedaży Nieruchomości 11 marca 2026 r. („Umowa”).

Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Zainteresowanymi, cena sprzedaży Nieruchomości została skalkulowana w oparciu o założenie, że powierzchnia w Budynku będzie generowała wpływy z tytułu czynszu najmu w wysokości oczekiwanej przez Kupującego oraz w oparciu o nominalne stawki najmu powierzchni w Budynku wynikające z umów najmu, bez uwzględnienia udzielonych najemcom szczególnych zachęt lub rabatów. Jest to uzasadnione praktyką rynkową, zgodnie z którą wartość danej nieruchomości, będącą podstawą ustalenia ceny, określa się w oparciu o dochody generowane przez tę nieruchomość, natomiast dochody te określane są w oparciu o nominalne kwoty czynszu oraz powierzchnię wynajmowaną.

Odzwierciedla to specyfikę rynku nieruchomościowego w Polsce – Nabywca oczekuje, że Nieruchomość będzie w całości wynajęta i będzie generowała odpowiedni poziom dochodów zapewniający oczekiwaną przez Nabywcę kwotę zwrotu. Ponieważ na dzień zawarcia Umowy część powierzchni w Budynku pozostawała niezajęta (w efekcie czego nie generowała oczekiwanych przychodów), w celu zabezpieczenia interesów Kupującego, Zainteresowani zawarli – równocześnie z zawarciem Umowy – umowę gwarancji czynszowej („Umowa Gwarancji”).

Umowa Gwarancji ma na celu zapewnienie Kupującemu zakładanego poziomu przychodów z tytułu wynajmu powierzchni w Budynku, jakie powstałyby, gdyby całość powierzchni w Budynku była wynajmowana na założonych z góry warunkach (uwzględnionych w kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości ustalonej w sposób wskazany powyżej).

Umowa Gwarancji została zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów, w myśl art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z którym, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Świadczenia z tytułu Umowy Gwarancji mają charakter wyrównania Kupującemu braku lub zmniejszonego poziomu uzyskiwanych przychodów z tytułu umów najmu do poziomu przychodów oczekiwanego, gdyby całość powierzchni w Budynku była wynajęta. Powierzchnie, których dotyczy Umowa Gwarancji.

Umowa Gwarancji dotyczy powierzchni w Budynku, które w dniu zawarcia Transakcji oraz w określonym czasie następującym po jej zawarciu nie były/nie będą wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancji (lub będą wynajęte, jednak nie będą spełnione pewne, przewidziane w Umowie Gwarancji minimalne warunki zawartych umów najmu), określane jako „Niewynajęte Powierzchnie”.

Zgodnie z Umową Gwarancji, Niewynajęte Powierzchnie oznaczają (Umowa Gwarancji zawiera szczegółową definicję Niewynajętych Powierzchni): 1) pomieszczenia magazynowe oraz miejsca parkingowe położone zarówno w Budynku, jak i na Nieruchomości, które na dzień zawarcia Umowy Gwarancji nie były wynajmowane na podstawie umowy najmu („Niewynajęte Powierzchnie 1”); 2) pomieszczenia wynajmowane na rzecz określonego w Umowie Gwarancji najemcy („Najemca A”), które przestały być wynajmowane po dacie zawarcia Umowy Gwarancji, ale w okresie jej obowiązywania, z powodu należytego i skutecznego skorzystania przez Najemcę A z opcji wypowiedzenia na warunkach i w terminie przewidzianym w zawartej z nim umowie najmu („Niewynajęte Powierzchnie 2”).

Tytułem wyjaśnienia, należy wskazać, że umowa najmu zawarta przez Zbywcę z Najemcą A (zawarta przed Transakcją) zawiera postanowienie umożliwiające Najemcy A podjęcie decyzji o wcześniejszym zakończeniu umowy najmu (na warunkach określonych w umowie, przewidujących między innymi opłatę za zerwanie na rzecz wynajmującego; „Opłata za Zerwanie”). Ponieważ umowa z Najemcą A przeszła, z mocy prawa, na Nabywcę w ramach Transakcji, prawo Najemcy A do wcześniejszego zakończenia umowy najmu (na warunkach określonych w umowie) jest obecnie wiążące względem Nabywcy.

Poprzez uwzględnienie Niewynajętych Powierzchni 2 w definicji Niewynajętych Powierzchni, Umowa Gwarancji pokrywa też okoliczność obniżenia zakładanych przychodów z Budynku w związku ze skorzystaniem przez Najemcę A z opcji wcześniejszego zakończenia umowy najmu. Pod pewnymi warunkami przewidzianymi w Umowie Gwarancji, w trakcie trwania umowy, Niewynajęte Powierzchnie mogą przestać kwalifikować się jako niewynajęte powierzchnie.

Warunki te obejmują: a) dla Niewynajętych Powierzchni 1: - dla takiej powierzchni podpisano tzw. „Nową Umowę Najmu po Zamknięciu” (tj. umowę najmu, zawartą po dacie Transakcji przy wsparciu Sprzedającego) lub „Umowę Najmu Kupującego” (tj. umowę najmu zawartą przez Nabywcę z najemcą, który nie został mu przedstawiony przez Zbywcę) oraz - pierwsza płatność za najem została należycie zapłacona na rzecz Nabywcy; b) dla Niewynajętych Powierzchni 2: - dla takiej powierzchni podpisano tzw. Nową Umowę Najmu po Zamknięciu lub Umowę Najmu Kupującego, - przyszły najemca zawarł bezwarunkowy protokół przekazania powierzchni, na podstawie którego najemca potwierdził, że przejmuje całość powierzchni będącej przedmiotem najmu, - wszystkie zabezpieczenia przewidziane w umowie najmu zostały dostarczone przez przyszłego najemcę do Nabywcy.

Zgodnie z Umową Gwarancji, nie są traktowane jako niewynajęte powierzchnie, w stosunku do których Nabywca, z przyczyn leżących po jego stronie, nie podpisał przedstawionej mu Nowej Umowy Najmu po Zamknięciu (dalej: „Powierzchnie Uznane za Wynajęte”). Działania związane z wynajęciem powierzchni w Budynku. Jak wskazano powyżej, definicja Niewynajętych Powierzchni powoduje, że w przypadku tzw. Nowych Umów Najmu po Zamknięciu, czyli umów najmu, które będą zawarte po dacie zamknięcia Transakcji, przy wsparciu Zbywcy (oraz spełnione będą pozostałe warunki wskazane powyżej), dana powierzchnia nie będzie uznawana za Niewynajętą Powierzchnię.

W Umowie Gwarancji uzgodniona została procedura wynajmu („Procedura Wynajmu”) oraz kryteria najmu („Kryteria Najmu”) według których, po dniu Transakcji, Sprzedający jest uprawniony do (między innymi) poszukiwania nowych najemców i podejmowania czynności zmierzających do zawarcia Nowych Umów Najmu. Procedura Wynajmu określa zasady, na podstawie których Zbywca będzie poszukiwał nowych najemców i podejmował starania w celu doprowadzenia do zawarcia Nowych Umów Najmu po Zamknięciu, natomiast Kryteria Najmu określają warunki, na jakich mogą być zawarte umowy najmu po zamknięciu Transakcji.

Umowa Gwarancji przewiduje ponadto, że: - W stosunku do Niewynajętych Powierzchni 2, Zbywcy (i podmiotom z nim powiązanym) będzie przysługiwało prawo wyłączności w zakresie prowadzenia procesu komercjalizacji (tj. poszukiwania najemców) na te powierzchnie.

Okres wyłączności będzie obowiązywał od dnia, w którym Najemca A skutecznie skorzystał z opcji wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, do dnia przypadającego 12 miesięcy przed końcem okresu gwarancji („Okres Wyłączności”). - Jeżeli w trakcie Okresu Wyłączności potencjalny najemca skontaktuje się z Nabywcą (bezpośrednio lub poprzez pośrednika), to Nabywca będzie zobowiązany odpowiednio poinformować o tym fakcie Zbywcę i przekazać Zbywcy dane kontaktowe najemcy bądź pośrednika. - Jeżeli Nabywca zawrze Umowę Najmu Kupującego w stosunku do Niewynajętych Powierzchni 2 z naruszeniem postanowień o Okresie Wyłączności, to powierzchnie objęte taką umową przestaną być uznawane za Niewynajęte Powierzchnie, a Zbywca nie będzie zobligowany do dokonywania płatności wynikających z Umowy Gwarancji w stosunku do takich powierzchni. - Zbywca będzie miał prawo do poszukiwania przyszłych najemców i proponowania zawierania Nowych Umów Najmu po Zamknięciu zgodnie z warunkami Procedury Wynajmu i Kryteriów Najmu.

Wszelkie odstępstwa od określonych tam warunków będą wymagały zgody Nabywcy. - W stosunku do Niewynajętych Powierzchni 2 po upływie Okresu Wyłączności oraz Niewynajętych Powierzchni 1 przez cały okres gwarancji Nabywca będzie miał prawo do poszukiwania nowych najemców i zawierania Umów Najmu Kupującego. Strony zobowiązały się współpracować w dobrej wierze w zakresie wynajmu Niewynajętych Powierzchni, w tym wzajemnie informować się o otrzymaniu zapytań ofertowych lub innych form zainteresowania wynajmem. - Nabywca nie będzie oferować wynajmu Niewynajętych Powierzchni na warunkach mniej korzystnych niż wynikające z Kryteriów Najmu bez uprzedniej zgody Zbywcy.

W przypadku zaoferowania Niewynajętych Powierzchni przez Nabywcę przyszłemu najemcy na warunkach bardziej korzystnych dla najemcy niż wynikające z Kryteriów Najmu, Płatności Gwarancyjne za Zachęty dokonywane przez Zbywcę w stosunku do takiej powierzchni będą dokonywane w zakresie przewidzianym w Kryteriach Najmu i w odpowiedniej proporcji (opisane poniżej). - W przypadku rozpoczęcia negocjacji w stosunku do tej samej Niewynajętej Powierzchni zarówno przez Zbywcę jak i Nabywcę z różnymi podmiotami, to Nabywca będzie miał prawo wyboru z którym podmiotem będą kontynuowane negocjacje. Płatności gwarancyjne dokonywane na podstawie Umowy Gwarancji.

Na podstawie Umowy Gwarancji Sprzedający zobowiązał się do zapłaty na rzecz Kupującego, w okresach miesięcznych, przez określony w tej umowie okres przypadający po sprzedaży Nieruchomości, następujących świadczeń, na warunkach wskazanych w Umowie Gwarancji, dalej określane łącznie jako „Płatności Gwarancyjne”: · „Płatność Gwarancyjna za Niewynajęte Powierzchnie” – Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania na rzecz Kupującego płatności odnoszących się do Niewynajętych Powierzchni, których wartość będzie stanowiła wyrównanie dla Kupującego braku przychodu z czynszu najmu.

Płatności te będą kalkulowane zgodnie z formułą przewidzianą w Umowie Gwarancji oraz załączniku do niej na podstawie wielkości powierzchni i kwot rekompensujących brak przychodu z czynszu. · „Płatność Gwarancyjna za Opłaty Eksploatacyjne” – Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania na rzecz Kupującego płatności dotyczących Niewynajętych Powierzchni 2, których kwota będzie stanowiła równowartość zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, odnoszących się do tej powierzchni.

Celem Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne jest wyrównanie Nabywcy niedoboru w zakresie dochodu operacyjnego wynikającego z konieczności ponoszenia odpowiedniej części kosztów opłat eksploatacyjnych przypadających na Niewynajęte Powierzchnie 2 (wobec braku możliwości obciążenia takimi kosztami Najemcy A po skorzystaniu przez niego z możliwości wcześniejszego zakończenia najmu). Dla wyjaśnienia, opłaty eksploatacyjne są opłatami płaconymi przez najemców na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i obsługą (np. utrzymanie czystości, ochrona, itp.) Nieruchomości (w tym Budynku), proporcjonalnie do najmowanych przez nich powierzchni („Opłaty Eksploatacyjne”).

Opłaty Eksploatacyjne są płacone razem z czynszem w oparciu o założony (przewidywany) poziom kosztów, a następnie rozliczane pomiędzy wynajmującym a najemcami po zakończeniu roku, w oparciu o rzeczywiste koszty proporcjonalnie do wynajętych powierzchni.

Płatności te będą dotyczyły wyłącznie Niewynajętych Powierzchni 2 (tj. będą należne w przypadku skorzystania z opcji wcześniejszego zakończenia umowy najmu przez Najemcę A). · „Płatność Gwarancyjna za Zachęty” – Jeżeli umowy zawarte w stosunku do Niewynajętych Powierzchni będą przewidywały zachęty dla najemców (w tym okresy bezczynszowe, obniżki czynszu, opłaty/dodatki motywacyjne), które nie były uwzględnione w kalkulacji ceny za Nieruchomość to Sprzedający będzie zobowiązany do świadczenia pieniężnego na rzecz Kupującego rekompensującego Kupującemu wartości ww. zachęt dla najemców kalkulowanych zgodnie z Umową Gwarancji.

Płatności Gwarancyjne za Zachęty będą ponoszone przez Zbywcę w proporcji w jakiej pozostaje czas trwania Nowej Umowy Najmu po Zamknięciu przypadający na Okres Gwarancji, do czasu jej trwania po zakończeniu Okresu Gwarancji („Zachęty Pokrywane przez Zbywcę”). Tym niemniej, zgodnie z postanowieniami Umowy Gwarancji, Zbywca będzie wypłacał pełną wartość Płatności Gwarancyjnych za Zachęty, nawet jeżeli będzie większa niż kwota Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę.

Ewentualna nadwyżka kwot zapłaconych przez Zbywcę ponad kwotę Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę zostanie rozliczona pomiędzy stronami po okresie gwarancji (tj. w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki, Nabywca zwróci Zbywcy odpowiednią kwotę) („Rozliczenie Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę”). · „Płatność Pokrywająca Udzielone Rabaty” – Podobnie jak Płatność Gwarancyjna za Zachęty, Płatność Pokrywająca Udzielone Rabaty również dotyczy zachęt dla najemców obniżających czynsz, ale dotyczy ono umów najmu istniejących na moment zawarcia Transakcji.

W zakresie w jakim rabaty zostały przyznane na podstawie istniejących umów najmu i nie zostały w pełni wykorzystane na datę zawarcia Umowy Gwarancji, Zbywca będzie zobowiązany do świadczenia pieniężnego na rzecz Nabywcy rekompensującego te obniżki w danym okresie rozliczeniowym, w sposób kalkulowany zgodnie z Umową Gwarancji. W ramach Umowy Gwarancji strony ustaliły możliwość jednorazowego rozliczenia Płatności Pokrywających Udzielone Rabaty za cały okres gwarancji (zamiast w okresowych płatnościach). O takim rozliczeniu może zdecydować Zbywca lub może go zażądać Nabywca (tym niemniej w żadnym przypadku nie może to nastąpić wcześniej niż 3 miesiące po zawarciu Transakcji).

Celem zarówno Płatności Gwarancyjnych za Zachęty oraz Płatności Pokrywających Udzielone Rabaty jest zrekompensowanie Kupującemu niedoborów w zakresie dochodu operacyjnego wynikającego z konieczności realizacji obowiązków wynikających z umów najmu w zakresie zachęt czynszowych, które nie zostały odzwierciedlone w cenie sprzedaży Nieruchomości. · „Płatność za Wynagrodzenie Agentów” – Wszelkie wynagrodzenia agentów związane wynajęciem Niewynajętych Powierzchni będą ponoszone lub rekompensowane przez Zbywcę według proporcji analogicznej jak w przypadku Płatności Gwarancyjnych za Zachęty, tj. będą pokrywane przez Zbywcę tylko w takiej części w jakiej okres danej umowy najmu przypada na Okres Gwarancji.

Jeżeli jakieś Płatności za Wynagrodzenie Agentów będą w okresie gwarancji ponoszone przez Nabywcę, to Zbywca odpowiednio zrekompensuje Nabywcy te kwoty. Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu podwyższonych kosztów (co przekłada się na niższy niż zakładany zysk) wynikających z konieczności pokrycia przez Kupującego wynagrodzenia agenta lub pośrednika nieruchomości w celu wynajęcia Niewynajętych Powierzchni. · „Roczne Rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych” – Sprzedający będzie także zobowiązany do dokonywania Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych dotyczących Niewynajętych Powierzchni 2 za poprzedni rok kalendarzowy.

Dla wyjaśnienia, jak wskazano powyżej, Sprzedający będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Kupującego z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne, których kwota stanowi równowartość miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet Opłat Eksploatacyjnych odnoszących się do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców).

Należy w tym zakresie wyjaśnić, że Opłaty Eksploatacyjne w zakresie powierzchni najętych są ponoszone przez najemców w taki sposób, że w trakcie roku najemcy uiszczają miesięczne zaliczki na poczet rocznego rozliczenia, a następnie, po zakończeniu roku kalendarzowego i podsumowaniu wszystkich kosztów eksploatacyjnych poniesionych na Nieruchomość (w tym Budynek), dochodzi do rozliczenia rocznego kwoty zaliczek i kwoty faktycznie poniesionych kosztów.

W tym zakresie, jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niewynajęte Powierzchnie 2 jest niższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Sprzedający zapłaci Kupującemu taką dodatkową różnicę.

Jednakże, jeśli okaże się, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niewynajęte Powierzchnie 2 jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę.

Umowa Gwarancji zawiera następujące zapisy szczególne w odniesieniu do Niewynajętych Powierzchni 2: · Okres Gwarancji w odniesieniu do powierzchni zajmowanych przez Najemcę A rozpocznie się dopiero w momencie skutecznego skorzystania przez Najemcę A z opcji wcześniejszego zakończenia umowy najmu. · Łączna wartość Płatności Gwarancyjnych za Niewynajęte Powierzchnie 2 zostanie pomniejszona o kwotę Opłaty za Zerwanie na następujących warunkach: * w przypadku gdy Niewynajęte Powierzchnie 2 zostaną objęte nową umową najmu, Płatności Gwarancyjne za Zachęty należne w związku z tą umową zostaną odpowiednio obniżone w całości lub w części o równowartość Opłaty za Zerwanie. * w przypadku gdy Niewynajęte Powierzchnie 2 pozostaną niewynajęte do końca Okresu Gwarancji, odpowiednie Płatności Gwarancyjne zostaną obniżone o równowartość Opłaty za Zerwanie; pomniejszeniu będą ulegały progresywnie ostatnie należne Płatności Gwarancyjne do czasu pełnego wykorzystania Opłaty za Zerwanie.

Jeżeli jakaś część Opłaty za Zerwanie pozostanie nierozliczona w ten sposób, to Nabywca zwróci Zbywcy nadpłatę („Rozliczenie Opłaty za Zerwanie”). - „Zwrot Kosztów Prac” – W przypadku skorzystania przez Najemcę A z opcji wcześniejszego zakończenia umowy najmu w stosunku do części zajmowanej powierzchni, Zbywca będzie zobowiązany do wykonania prac budowlanych oddzielających opuszczoną przez Najemcę A powierzchnię od pozostałej wykorzystywanej przez niego powierzchni. W przypadku gdy Zbywca nie rozpocznie bądź nie wykona w terminie tych prac, Nabywca będzie mógł je wykonać na koszt i ryzyko Zbywcy. Wówczas Zbywca będzie zobowiązany do zwrotu na rzecz Nabywcy poniesionych kosztów prac.

Obowiązek ten ma na celu zapewnienie, że powierzchnie opuszczone przez Najemcę A będą gotowe do wynajęcia dla potencjalnych przyszłych najemców oraz zrekompensowanie Kupującemu ewentualnych niedoborów w zakresie dochodu operacyjnego wynikającego z konieczności ponoszenia kosztów dodatkowych prac. Należy zaznaczyć, że zgodnie z Umową Gwarancji, z tytułu dokonywania omawianych Płatności Gwarancyjnych, Sprzedający nie będzie stawał się najemcą Niewynajętych Powierzchni i nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni. Nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni.

Ponadto, Sprzedający nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek płatności w imieniu najemców zalegających z płatnościami na rzecz Kupującego wynikającymi z umów najmu. Dla kompletności opisu Strony wskazują, że Płatność Pokrywająca Udzielone Rabaty będzie dokonywana z kwoty zatrzymanej na rachunku powierniczym otwartym w związku z Transakcją.

Jak wynika z powyższego, wszystkie Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek finansowy, jaki może wystąpić po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynku nie będą generowały dochodów, jakie uzyskiwałby Kupujący gdyby powierzchnie w Budynku były w pełni wynajęte, bez konieczności ponoszenia przez Kupującego dodatkowych kosztów, a czynsz/Opłaty Eksploatacyjne etc. byłyby uzyskiwane przez Kupującego w pełnej wysokości, jaka została założona na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży.

Innymi słowy, zgodnie z intencją Zainteresowanych, Sprzedający, dokonując Płatności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego, ma zapewnić, że przedmiot Transakcji będzie przynosił takie dochody i generował takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny za przedmiot Transakcji, w granicach określonych w Umowie Gwarancji.

Zainteresowani wskazują również, że w przypadku gdy spełnione będą przesłanki aby dana powierzchnia przestała być kwalifikowana jako Niewynajęta Powierzchnia, w stosunku do takiej powierzchni Zbywca będzie zwolniony z obowiązku dokonywania Płatności Gwarancyjnej za Niewynajęte Powierzchnie (w odniesieniu do Niewynajętych Powierzchni 1) oraz z Płatności Gwarancyjnej za Niewynajęte Powierzchnie i Płatności Gwarancyjnej za Opłaty Eksploatacyjne (w odniesieniu do Niewynajętych Powierzchni 2).

Jeżeli warunki nieuznawania danej powierzchni za Niewynajętą Powierzchnię spełnione będą tylko w stosunku do części powierzchni, to zwolnienie z obowiązku dokonywania odpowiednich płatności będzie miało zastosowanie tylko w stosunku do tej części. Niemniej nawet w sytuacji, gdy dane Niewynajęte Powierzchnie przestaną się kwalifikować jako takie, to Zbywca może być zobligowany do dokonywania w stosunku do nich Płatności Gwarancyjnych za Zachęty do czasu zakończenia obowiązywania Umowy Gwarancji bądź do czasu pełnego pokrycia zachęt przez Zbywcę (w części w jakiej jest zobowiązany je pokryć zgodnie z Umową Gwarancji), w zależności które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej. Informacje dodatkowe.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są i pozostaną czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT. Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT. Kupujący nie będzie świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Budynku (ani jego części) na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT.

Końcowo, Zainteresowani wskazują, że występowali również z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT Transakcji, a interpretacje w tym zakresie zostały już wydane (…).

Pytania

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT, Płatności Gwarancyjne które Sprzedający jest zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancji nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, w szczególności z uwagi na to, iż Płatności Gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego, a w rezultacie po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu?

2. Czy Kupujący nie jest zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych?

3. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT, zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, jak również płatności dokonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Sprzedającego kwoty podatku VAT należnego, w szczególności z uwagi na to, iż częściowy zwrot wybranych Płatności Gwarancyjnych nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu?

4. Czy Sprzedający nie jest zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanego zwrotu Płatności Gwarancyjnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych: 1. Na podstawie przepisów Ustawy o VAT, Płatności Gwarancyjne które Sprzedający jest zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancji nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, w szczególności z uwagi na to, iż Płatności Gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego, a w rezultacie po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu. 2. Kupujący nie jest zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych.

3. Na podstawie przepisów Ustawy o VAT, zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, jak również płatności dokonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Sprzedającego kwoty podatku VAT należnego, w szczególności z uwagi na to, iż częściowy zwrot wybranych Płatności Gwarancyjnych nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu.

4. Sprzedający nie jest zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanego zwrotu Płatności Gwarancyjnych. Uzasadnienie 1. Charakter prawny Płatności Gwarancyjnych. Umowa Gwarancji została zawarta pomiędzy Zainteresowanymi na zasadzie swobody umów i ma charakter umowy nienazwanej. W omawianym stanie faktycznym, w ramach Transakcji, strony Transakcji przyjęły założenie, że cała potencjalnie podlegająca wynajmowi powierzchnia w Budynku zostanie całkowicie wynajęta i będzie generowała przychody. Zgodnie z informacjami przedstawionymi w opisie powyżej, cena sprzedaży przedmiotu Transakcji została skalkulowana w oparciu o to założenie.

Można więc uznać, że pełne wynajęcie Budynku stanowi element, którego spodziewał się Kupujący nabywając przedmiot Transakcji. Na wypadek jego niespełnienia – czyli niepełnego wynajęcia powierzchni w Budynku lub wystąpienia innych okoliczności obniżających rentowność Nieruchomości (np. przyznanie najemcom zachęt w postaci okresów bezczynszowych), Sprzedający zobowiązuje się do dokonywania na rzecz Kupującego Płatności Gwarancyjnych.

Powyższe prowadzi do wniosku, że z cywilnoprawnego punktu widzenia Płatności Gwarancyjne stanowią przedmiot świadczenia Sprzedającego na rzecz Kupującego, do którego zobowiązał się on na wypadek niepełnego lub niespełniającego wymogów Kupującego wynajęcia powierzchni w Budynku w dniu sprzedaży i później w okresie określonym w Umowie Gwarancji lub też na wypadek ziszczenia się określonych w Umowie Gwarancji okoliczności powodujących brak możliwości uzyskania przez Kupującego dochodów na założonym poziomie.

Z punktu widzenia Kupującego, gwarancja ma na celu zapewnienie, że jeżeli powierzchnia w Budynku określona w Umowie Gwarancji nie będzie wynajęta (lub wystąpią inne okoliczności opisane w Umowie Gwarancji), a w konsekwencji efektywny poziom dochodów z najmu będzie niższy niż założony przez Kupującego i Sprzedającego podczas kalkulowania ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji (bądź z tego względu, że Budynek nie będzie generował zakładanych wpływów, bądź z tego względu, że po Transakcji Kupujący będzie ponosił koszty związane z najemcami, do których będzie zobowiązany na podstawie umów najmu bądź z innych powodów przewidzianych w Umowie Gwarancji), Kupujący otrzyma od Sprzedającego zapłatę w wysokości ekwiwalentnej do oczekiwanych dochodów z najmu.

Jednocześnie, w pewnych warunkach może nastąpić konieczność dokonania przez Kupującego zwrotnej płatności na rzecz Sprzedającego, tj.: w przypadku gdy: a) suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niewynajęte Powierzchnie będzie wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte (Roczne Rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych), b) suma Płatności Gwarancyjnych za Zachęty przekroczy faktyczną kwotę Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę (Rozliczenie Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę), bądź c) w trakcie Okresu Gwarancji nie dojdzie do pełnego wykorzystania Opłaty za Zerwanie w wariancie gdy Niewynajęte Powierzchnie 2 pozostaną niewynajęte do końca Okresu Gwarancji (Rozliczenie Opłaty za Zerwanie).

Do charakteru podobnej umowy odnosił się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 9 listopada 2006 r. (sygn. akt IV CSK 208/06) stwierdził, że umowa gwarancji nie została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, a jej treść może być ukształtowana przez strony zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego. Strony mogą zatem ustanowić gwarancję mającą na celu zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego w określonych w umowie warunkach.

W powoływanym wyroku, Sąd Najwyższy stwierdził, że w prawie polskim dopuszczalne jest udzielanie także gwarancji innych niż tworzących tylko stan zabezpieczenia, pod warunkiem określenia prawnie dopuszczalnych granic ryzyka, jakie mógłby przejąć na siebie gwarant. 2. Brak przesłanek do uznania, że Płatności Gwarancyjne lub ich zwrot stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: (1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; (2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; (3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W ocenie Zainteresowanych, nie ma wątpliwości, że wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż w wyniku realizacji Umowy Gwarancji nie wystąpi pomiędzy nimi żaden obrót towarami. W przedmiotowej sytuacji, Płatności Gwarancyjne stanowią wyrównanie zyskowności Kupującego zakładanej przez niego przy zakupie Nieruchomości. Ekonomicznie sytuację tą można porównać do instrumentu finansowego o gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku którego inwestor otrzymuje określone przychody/osiąga określony zysk z tytułu tego instrumentu, niezależnie od jego faktycznego wyniku finansowego.

Zdaniem Zainteresowanych, wypłata kwot Płatności Gwarancyjnych nie stanowi również wynagrodzenia za świadczenie usług. W tym zakresie, w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że aby uznać określoną transakcję za „odpłatne świadczenie usług”, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Jednocześnie, z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (tak, np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 stycznia 2015 r. I SA/Kr 1141/14, oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1540/13 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1128/12).

Określona czynność jest zatem traktowana jako podlegające opodatkowaniu świadczenie usług, gdy: - istnieje stosunek prawny pomiędzy podmiotami, w ramach którego dochodzi do wymiany wzajemnych świadczeń (np. z jednej strony – czynność, a z drugiej – płatność za czynność), - istnieje możliwa do zdefiniowania czynność, - wynagrodzenie przekazywane jest w zamian za czynność i jest ekwiwalentne do wartości tej czynności, - odpłatność pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem, - istnieje podmiot będący beneficjentem czynności, inny niż wykonujący czynność.

Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w wyroku TSUE z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development oraz w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma. W tym pierwszym wyroku TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Natomiast w drugim wyroku podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy. Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest zdefiniowanie (a) usługodawcy, (b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez usługodawcę), jak również wykazanie istnienia (c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.

W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy GFKL (C-93/10), w której Rzecznik wskazał, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek [Przypis Rzecznika: Zobacz analogicznie wyrok z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i Berginvest, Rec. s. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie wystąpił.]” pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem.

Na podstawie ww. przepisów oraz wskazanego orzecznictwa, w ocenie Zainteresowanych, w niniejszej sprawie nie dojdzie do świadczenia usług przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatnościami Gwarancyjnymi. W szczególności, sama wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Kupującego.

Innymi słowy, nie będzie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatnościami Gwarancyjnymi dochodzić będzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT – warunkiem tym jest istnienie świadczenia oraz jego odpłatność. Kupujący de facto, ani nie wykonuje, ani nie zobowiązuje się do wykonania dla Sprzedającego żadnej czynności prawnej lub faktycznej. Jest jedynie uprawniony do otrzymania Płatności Gwarancyjnych biznesowo połączonych z dokonaną Transakcją. Sprzedający nie jest tym samym beneficjentem czynności Kupującego.

Z kolei ewentualny zwrot części Płatności Gwarancyjnych z tytułu (i) Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, (ii) Rozliczenia Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę lub (iii) Rozliczenia Opłaty za Zerwanie będzie miał na celu jedynie dokonanie stosownego rozliczenia rzeczywistej kwoty należnych Płatności Gwarancyjnych i również nie będzie wiązał się z uzyskaniem przez Kupującego od Sprzedającego żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Nie sposób również w takim przypadku mówić o jakimkolwiek przysporzeniu po stronie Sprzedającego, który wskutek takiego zwrotu odzyskał jedynie nadpłaconą część gwarantowanych płatności.

Natomiast w opisanym stosunku prawnym wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych stanowi czyste świadczenie pieniężne ze strony Sprzedającego, wynikające z wykonania przez niego swojego zobowiązania o charakterze gwarancyjnym. Co więcej, świadczenie Sprzedającego jest zdarzeniem niepewnym – uzależnionym od ziszczenia się przewidzianych w Umowie Gwarancji zdarzeń, a w konsekwencji, w świetle cytowanej opinii Rzecznika Generalnego nie może stanowić wynagrodzenia za świadczenie usługi.

Z kolei ewentualny (o ile zajdzie taka konieczność) zwrot części Płatności Gwarancyjnych z tytułu (i) Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, (ii) Rozliczenia Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę lub (iii) Rozliczenia Opłaty za Zerwanie będzie związany wyłącznie z rozliczeniem pomiędzy Zainteresowanymi nadwyżki wpłaconych przez Sprzedającego kwot/nienależnie poniesionych kosztów (odnoszących się do okresów następujących po okresie gwarancji), a co za tym idzie, również w tym przypadku nie dojdzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT. Jak wskazano powyżej, Umowa Gwarancji zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 3531 Kodeksu cywilnego.

Wypłata Płatności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego będzie miała charakter kompensacyjny (tzn. zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego), a zobowiązanie do dokonywania tego typu płatności Sprzedający przyjmie na siebie na zasadzie ryzyka.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, kwoty Płatności Gwarancyjnych, które może otrzymać Kupujący od Sprzedającego lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu (i) Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych (ii) Rozliczenia Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę lub (iii) Rozliczenia Opłaty za Zerwanie przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich otrzymanie nie będzie powodowało dla Kupującego ani Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności nie będzie się łączyło z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego VAT oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Prawidłowość takiego stanowiska została potwierdzona w licznych interpretacjach indywidualnych (por. w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP, z dnia 18 czerwca 2014 r., sygn. IPPP3/443-283/14-2/SM, z dnia 24 lipca 2014 r., sygn. IPPP3/443-433/14-2/JK, z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. IPPP3/443-431/14-2/IG, z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. IPPP1/443-1070/14-2/JL, z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348. 2017.1.JG, z dnia 2 czerwca 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.92.2017.1.RR, z dnia 25 maja 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR, z dnia 2 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.16. 2018.1.KBR i sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2018.1.IZ, z dnia 1 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012. 19.2018.1.KOM oraz z dnia 9 lipca 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK, z dnia 13 lipca 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.246.2020.2.DP, z dnia 28 maja 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012. 216.2020.2.DP, z dnia 26 września 2022 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.287.2022.1.AK oraz z dnia 21 stycznia 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.1119.2025.1.ŻR).

Również w wydanych interpretacjach z dnia 8 lutego 2021 r. oraz 16 lutego 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.3.2021.1.SL oraz 0114-KDIP4-1.4012.31.2021.1.SL potwierdzono, że płatności o charakterze gwarancyjnym wypłacane na rzecz nabywcy nieruchomości nie podlegają opodatkowaniu VAT. W pierwszej z ww. interpretacji wskazano: „Ponadto Świadczenia Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty polegających na niepełnym wynajęciu wynajmowalnej powierzchni w Budynku lub wystąpieniu innych okoliczności wpływających na rentowność Nieruchomości.

A zatem, otrzymanych Świadczeń Gwarancyjnych nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, ze względu na brak świadczenia wzajemnego między Kupującym a Sprzedającym nie dochodzi do czynności opodatkowanych i otrzymanie Świadczeń Gwarancyjnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. (…) Wobec tego w związku z otrzymaną płatnością z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury”. Obowiązek dokumentacyjny.

Mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych i zgodnie z treścią uzasadnienia Wnioskodawców przedstawionego w pkt 1 i 2 powyżej, otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych nie będzie należnością ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług (tj. za dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT), to nie zaistnieje po stronie Kupującego obowiązek udokumentowania otrzymania tych kwot fakturą/fakturami VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, skoro otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, to Kupujący nie powinien dokumentować otrzymanych Płatności Gwarancyjnych fakturami VAT, ale wystawiając inne dokumenty księgowe (np. noty księgowe). Na analogiczne traktowanie, tzn. brak obowiązku dokumentowania fakturami VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT, zasługuje również zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu (i) Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych (ii) Rozliczenia Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę lub (iii) Rozliczenia Opłaty za Zerwanie przez Kupującego na rzecz Sprzedającego.

Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania Płatności Gwarancyjnych (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur VAT) została również potwierdzona przez Ministra Finansów oraz Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego (por. w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP, z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z dnia 25 maja 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR, z dnia 9 lipca 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK, z dnia 26 września 2022 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.287.2022.1.AK oraz z dnia 21 stycznia 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.1119.2025.1.ŻR).

Podsumowanie.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych: - Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający jest zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancji oraz zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu (i) Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych (ii) Rozliczenia Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę lub (iii) Rozliczenia Opłaty za Zerwanie przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, niestanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT (na podstawie przepisów ustawy o VAT); - Otrzymanie kwoty Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego od Sprzedającego lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu (i) Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych (ii) Rozliczenia Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę lub (iii) Rozliczenia Opłaty za Zerwanie przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie będą wpływały na wysokość wykazywanego w deklaracjach składanych przez Kupującego oraz Sprzedającego zobowiązania podatkowego VAT; - Płatności Gwarancyjne oraz zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu (i) Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych (ii) Rozliczenia Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę lub (iii) Rozliczenia Opłaty za Zerwanie przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie podlegają obowiązkowi dokumentowania fakturami VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą: Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają: 1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju; 2) eksport towarów; 3) import towarów na terytorium kraju; 4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju; 5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Z powyższego przepisu wynika tzw. zasada terytorialności, zgodnie, z którą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają określone czynności, ale tylko w sytuacji, gdy miejscem ich świadczenia jest terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: 1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; 2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; 3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Co istotne, nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki: ‒ w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, ‒ świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie). Oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r. sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że: Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych.

Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z dnia 29 października 2009r. C-246/08 Europejski Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43).

Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie 102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).

Z opisu sprawy wynika, że „Echo – Arena” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Zbywca” lub „Sprzedający) zawarła transakcję („Transakcja”) polegającą na sprzedaży na rzecz Transitions Europe SCPI („Nabywca” lub „Kupujący”) nieruchomości położonej w Krakowie przy ul. Fabrycznej 1, zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym funkcjonującym pod nazwą handlową Brain Park „A” z garażem podziemnym („Budynek”), budowlami oraz pozostałą infrastrukturą w celu prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku. Powierzchnie w Budynku przeznaczone są na wynajem podmiotom trzecim na cele biurowe, usługowe oraz pomocnicze.

Budynek został oddany do użytkowania, a większość znajdujących się w nim powierzchni była już na moment dokonania Transakcji przedmiotem umów najmu zawartych przez Zbywcę (przedmiotem wynajmu są również miejsca parkingowe). W konsekwencji, w ramach Transakcji kupujący wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni w Budynku. Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynku, która jest działalnością opodatkowaną VAT.

Cena sprzedaży Nieruchomości została skalkulowana w oparciu o założenie, że powierzchnia w Budynku będzie generowała wpływy z tytułu czynszu najmu w wysokości oczekiwanej przez Kupującego oraz w oparciu o nominalne stawki najmu powierzchni w Budynku wynikające z umów najmu, bez uwzględnienia udzielonych najemcom szczególnych zachęt lub rabatów. Na dzień zawarcia Umowy część powierzchni w Budynku pozostawała niezajęta (w efekcie czego nie generowała oczekiwanych przychodów), w celu zabezpieczenia interesów Kupującego, Zainteresowani zawarli – równocześnie z zawarciem Umowy – umowę gwarancji czynszowej („Umowa Gwarancji”).

Świadczenia z tytułu Umowy Gwarancji mają charakter wyrównania Kupującemu braku lub zmniejszonego poziomu uzyskiwanych przychodów z tytułu umów najmu do poziomu przychodu oczekiwanego, gdyby całość powierzchni w Budynku była wynajęta. Umowa Gwarancji dotyczy powierzchni w Budynku, które w dniu zawarcia Transakcji oraz w określonym czasie następującym po jej zawarciu nie były/nie będą wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancji (lub będą wynajęte, jednak nie będą spełnione pewne, przewidziane w Umowie Gwarancji minimalne warunki zawartych umów najmu).

Na podstawie Umowy Gwarancji Sprzedający zobowiązał się do zapłaty na rzecz Kupującego, w okresach miesięcznych, przez określony w tej umowie okres przypadający po sprzedaży Nieruchomości, następujących świadczeń, na warunkach wskazanych w Umowie Gwarancji, dalej określane łącznie jako „Płatności Gwarancyjne”: · „Płatność Gwarancyjna za Niewynajęte Powierzchnie”. · „Płatność Gwarancyjna za Opłaty Eksploatacyjne”. · „Płatność Gwarancyjna za Zachęty”.

Ewentualna nadwyżka kwot zapłaconych przez Zbywcę ponad kwotę Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę zostanie rozliczona pomiędzy stronami po okresie gwarancji (tj. w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki, Nabywca zwróci Zbywcy odpowiednią kwotę) („Rozliczenie Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę”). · „Płatność Pokrywająca Udzielone Rabaty”. · „Płatność za Wynagrodzenie Agentów”. · „Roczne Rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych”.

Jeśli okaże się, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niewynajęte Powierzchnie 2 jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę. Zgodnie z Umową Gwarancji, z tytułu dokonywania omawianych Płatności Gwarancyjnych, Sprzedający nie będzie stawał się najemcą Niewynajętych Powierzchni i nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni. Nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni.

Ponadto, Sprzedający nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek płatności w imieniu najemców zalegających z płatnościami na rzecz Kupującego wynikającymi z umów najmu. Płatność Pokrywająca Udzielone Rabaty będzie dokonywana z kwoty zatrzymanej na rachunku powierniczym otwartym w związku z Transakcją.

Zgodnie z intencją Zainteresowanych, Sprzedający, dokonując Płatności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego, ma zapewnić, że przedmiot Transakcji będzie przynosił takie dochody i generował takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny za przedmiot Transakcji, w granicach określonych w Umowie Gwarancji. Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są i pozostaną czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT. Kupujący nie będzie świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Budynku (ani jego części) na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT.

W pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy: - Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający jest zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancji nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, w szczególności z uwagi na to, iż Płatności Gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego, a w rezultacie po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), - zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, jak również płatności dokonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Sprzedającego kwoty podatku VAT należnego, w szczególności z uwagi na to, iż częściowy zwrot wybranych Płatności Gwarancyjnych nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Analiza przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne nie są/nie będą w rzeczywistości wynagrodzeniem za dostawę towarów lub jakąkolwiek usługę świadczoną przez Nabywcę na rzecz Zbywcy. Zgodnie z przedstawionym opisem, Sprzedający zobowiązany jest do wypłacenia Płatności Gwarancyjnych. Jednocześnie Sprzedający nie otrzymuje z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni. Nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni.

Wszystkie Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek finansowy, jaki może wystąpić po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynku nie będą generowały dochodów, jakie uzyskiwałby Kupujący gdyby powierzchnie w Budynku były w pełni wynajęte, bez konieczności ponoszenia przez Kupującego dodatkowych kosztów, a czynsz/Opłaty Eksploatacyjne etc. byłyby uzyskiwane przez Kupującego w pełnej wysokości, jaka została założona na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży.

Płatności Gwarancyjne pokrywają te rodzaje przychodów/płatności, jakie Kupujący otrzymywałby, jeśli powierzchnie w Budynku byłyby w pełni wynajęte a czynsz/Opłaty Eksploatacyjne byłyby uzyskiwane przez Kupującego w pełnej wysokości założonej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji. Płatności z tytułu Umowy Gwarancyjnej mają zatem charakter wyrównania Kupującemu poziomu zakładanych przychodów z Nieruchomości w zakresie, w jakim Kupujący nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynku i nie otrzymałby od najemców odpowiedniego zwrotu kosztów eksploatacyjnych/innych kosztów.

W konsekwencji, kwot Płatności Gwarancyjnych wypłaconych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Otrzymane przez Kupującego Płatności Gwarancyjne nie stanowią/nie będą stanowiły wynagrodzenia za świadczenie jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W przedmiotowej sytuacji, nie dochodzi/nie dojdzie również do świadczenia jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywanych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu zwrotu części Płatności Gwarancyjnej oraz w związku z Rozliczeniem Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, jak również płatności dokonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy: - Sprzedający będzie także zobowiązany do dokonywania Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych dotyczących Niewynajętych Powierzchni 2 za poprzedni rok kalendarzowy. Sprzedający będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Kupującego z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne, których kwota stanowi równowartość miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet Opłat Eksploatacyjnych odnoszących się do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców).

Jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niewynajęte Powierzchnie 2 jest niższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Sprzedający zapłaci Kupującemu taką dodatkową różnicę. We wskazanej sytuacji dojdzie zatem do rzeczywistego rozliczenia Opłaty Eksploatacyjnej.

Jeśli okaże się, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niewynajęte Powierzchnie 2 jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę, - jeżeli umowy zawarte w stosunku do Niewynajętych Powierzchni będą przewidywały zachęty dla najemców (w tym okresy bezczynszowe, obniżki czynszu, opłaty/dodatki motywacyjne), które nie były uwzględnione w kalkulacji ceny za Nieruchomość to Sprzedający będzie zobowiązany do świadczenia pieniężnego na rzecz Kupującego rekompensującego Kupującemu wartości ww. zachęt dla najemców kalkulowanych zgodnie z Umową Gwarancji.

Płatności Gwarancyjne za Zachęty będą ponoszone przez Zbywcę w proporcji w jakiej pozostaje czas trwania Nowej Umowy Najmu po Zamknięciu przypadający na Okres Gwarancji, do czasu jej trwania po zakończeniu Okresu Gwarancji. Zgodnie z postanowieniami Umowy Gwarancji, Zbywca będzie wypłacał pełną wartość Płatności Gwarancyjnych za Zachęty, nawet jeżeli będzie większa niż kwota Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę.

Ewentualna nadwyżka kwot zapłaconych przez Zbywcę ponad kwotę Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę zostanie rozliczona pomiędzy stronami po okresie gwarancji (tj. w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki, Nabywca zwróci Zbywcy odpowiednią kwotę), - w przypadku gdy Niewynajęte Powierzchnie 2 zostaną objęte nową umową najmu, Płatności Gwarancyjne za Zachęty należne w związku z tą umową zostaną odpowiednio obniżone w całości lub w części o równowartość Opłaty za Zerwanie.

W przypadku gdy Niewynajęte Powierzchnie 2 pozostaną niewynajęte do końca Okresu Gwarancji, odpowiednie Płatności Gwarancyjne zostaną obniżone o równowartość Opłaty za Zerwanie; pomniejszeniu będą ulegały progresywnie ostatnie należne Płatności Gwarancyjne do czasu pełnego wykorzystania Opłaty za Zerwanie. Jeżeli jakaś część Opłaty za Zerwanie pozostanie nierozliczona w ten sposób, to Nabywca zwróci Zbywcy nadpłatę.

Nie sposób więc uznać dokonanego przez Kupującego zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, jak również płatności dokonywanych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Kupujący zwraca/będzie zwracał Sprzedającemu jedynie nienależną kwotę z tytułu tych opłat, Zbywca nie wykonuje/nie będzie wykonywał żadnego dodatkowego świadczenia w zamian za otrzymany od Nabywcy zwrot części Płatności Gwarancyjnej.

Tym samym, Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający jest zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, jak również płatności w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie dokonany przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie stanowią/nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji otrzymanie kwoty Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego od Sprzedającego lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, jak również płatności w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie dokonany przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie wpływa/nie będzie wpływać na wysokość wykazywanego w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego zobowiązania podatkowego VAT oraz na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub Podsumowując: - Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający jest zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancji nie wpływają/nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, iż Płatności Gwarancyjne nie stanowią/nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego, a w rezultacie po stronie Kupującego nie powstaje/nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu. - Zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, jak również płatności dokonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie nie są/nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Sprzedającego kwoty podatku VAT należnego z uwagi na to, iż częściowy zwrot wybranych Płatności Gwarancyjnych nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 3 jest prawidłowe. Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii czy: - Kupujący jest zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych, - Sprzedający jest zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanego zwrotu Płatności Gwarancyjnych.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy: Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Art. 2 pkt 22 ww. ustawy wskazuje, że: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych a także Zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych jak również płatności dokonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z Rozliczeniem Zachęt Pokrywanych przez Zbywcę oraz Rozliczeniem Opłaty za Zerwanie nie stanowią/nie będą stanowiły wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane Płatności nie dojdzie do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy.

Wobec tego: - Kupujący nie jest/nie będzie zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych, - Sprzedający nie jest/nie będzie zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanego zwrotu Płatności Gwarancyjnych. Podsumowując: - Kupujący nie jest/nie będzie zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych. - Sprzedający nie jest/nie będzie zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanego zwrotu Płatności Gwarancyjnych. Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy: - stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, - zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej: Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.

Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Tekst u wydawcy: EUREKAPobrany 29 września 2026 r.Zgłoś dane osobowe albo błąd

Treść dosłownie; przetworzyliśmy: podział na sekcje i akapity, linki do przepisów, wyróżnienia i zakrycie numerów PESEL, dowodów, paszportów i rachunków, których anonimizacja u wydawcy nie objęła.