Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 września 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 3 września 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
1. Wnioskodawca jest osobą fizyczną, właścicielem dwóch budynków mieszkalnych (dalej: „Budynek/Lokal A” i „Budynek/Lokal B”), nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości i w ogóle nieprowadzącą działalności gospodarczej. Przychody z najmu obu budynków Wnioskodawca rozlicza obecnie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jako tzw. najem prywatny w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. Budynek A. Wnioskodawca zawarł w sierpniu 2026 umowę najmu Lokalu A ze spółką (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Spółka”), o następującej treści: a) Wnioskodawca odda Spółce Lokal A w najem na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem że nie wypowie umowy wcześniej niż po upływie 12 miesięcy od jej zawarcia; b) Spółka będzie uprawniona do dalszego podnajmowania Lokalu A osobom trzecim („Klientom”) w celu krótkotrwałego zakwaterowania, pozyskiwanym m.in. za pośrednictwem internetowych portali rezerwacyjnych; c) czynsz należny Wnioskodawcy nie będzie kwotą stałą, lecz będzie wynosił 75% wartości netto przychodu uzyskanego przez Spółkę z tytułu podnajmu Lokalu A Klientom w danym miesiącu, nie mniej jednak niż 1 zł netto miesięcznie, powiększone o należny podatek VAT; d) rozliczenia będą dokonywane w cyklach miesięcznych, na podstawie zestawienia przychodów sporządzanego przez Spółkę i przekazywanego Wnioskodawcy; e) Spółka we własnym zakresie i na własny koszt będzie odpowiadać za przygotowanie Lokalu A do przyjęcia Klientów (w tym sprzątanie, wymianę pościeli), marketing oraz samodzielne ustalanie cen podnajmu; Wnioskodawca nie będzie świadczył żadnych usług na rzecz Klientów ani wykonywał osobiście żadnych czynności związanych z obsługą ich pobytów; f) Wnioskodawca zachowa prawo do 30 dni pobytu własnego w Lokalu A w roku kalendarzowym; g) Wnioskodawca będzie ponosił koszty mediów, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia lokalu oraz część kosztów napraw i utrzymania lokalu – Spółka nie ponosi tych kosztów w zamian za czynsz; h) Wnioskodawca nie uzyskał jeszcze żadnego przychodu z wykonania tej umowy.
3. Lokal B. Wnioskodawca wynajmuje odrębny lokal mieszkalny osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, na podstawie umowy najmu zawartej na czas określony 2 lat, wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy, za stałym, z góry ustalonym miesięcznym czynszem. 4. Łączna wartość przychodów Wnioskodawcy z najmu Lokalu A i Lokalu B może w danym roku podatkowym przekroczyć kwotę 100 000 zł. Wnioskodawca nie prowadzi i nie zamierza prowadzić zarejestrowanej działalności gospodarczej w zakresie najmu – oba lokale stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy. Pytanie dotyczy tylko Budynku A.
Pytanie
Czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tytułu najmu Lokalu A na rzecz Spółki, na zasadach opisanych w pkt 2 opisu zdarzenia przyszłego stanowią przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem prywatny), podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5%/12,5% na podstawie art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, jak dotychczas, czy też będą stanowiły przychody z działalności gospodarczej na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o PIT?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy – przychody z najmu Lokalu A stanowią przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca oddaje cały Lokal A w najem jednemu, oznaczonemu podmiotowi (Spółce) na podstawie jednej umowy – nie zawiera samodzielnie wielu odrębnych umów z poszczególnymi Klientami korzystającymi z lokalu na krótkie pobyty.
Wnioskodawca nie świadczy na rzecz Klientów (ani na rzecz Spółki) żadnych usług dodatkowych typowych dla działalności hotelarskiej lub zarządzania najmem (sprzątanie, wymiana pościeli, obsługa rezerwacji, marketing) – wszystkie te czynności wykonuje we własnym zakresie i na własny koszt Spółka. Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21) o kwalifikacji przychodów z najmu do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT decyduje przede wszystkim to, czy podatnik sam powiązał składnik majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej – czego Wnioskodawca nie czyni.
Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników, nie posiada zorganizowanej struktury, a jego zaangażowanie ogranicza się do zawarcia umowy oraz odbioru czynszu – co odpowiada modelowi zarządu majątkiem prywatnym, a nie prowadzeniu zorganizowanej i ciągłej działalności zarobkowej we własnym imieniu w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłami przychodów są: – pozarolnicza działalność gospodarcza; – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z tym przepisem: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu omawianej ustawy podatkowej to działalność, która ma następujące cechy: · jest działalnością zarobkową – sposób jej prowadzenia jest podporządkowany temu, aby osiągać jak najlepsze wyniki gospodarcze; jednocześnie brak osiągnięcia celu, jakim jest realny zysk, nie oznacza, że prowadzona działalność nie miała charakteru zarobkowego; istotny jest bowiem cel jej prowadzenia, a nie ostateczne efekty; · jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły – cecha ta nie oznacza konieczności spełnienia formalnych wymogów organizacji działalności (np. rejestracji urzędowej); cecha ta odnosi się do faktycznego sposobu jej prowadzenia; · jest prowadzona we własnym imieniu.
Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności; b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności; c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.: · zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, · brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz · wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Ten przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej. Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca.
Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu. Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu powołam Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano: To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
(...) Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.): Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne: – prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą; – osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a. W opisie sprawy wskazał Pan, że jest Pan właścicielem dwóch budynków mieszkalnych, w tym określony przez Pana Lokal A. Obydwa lokale stanowią Pana majątek prywatny. Nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej. Zawarł Pan w sierpniu 2026 umowę najmu Lokalu A ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka).
Odda Pan Spółce Lokal A w najem na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem że nie wypowie umowy wcześniej niż po upływie 12 miesięcy od jej zawarcia. Spółka będzie uprawniona do dalszego podnajmowania Lokalu A osobom trzecim (dalej: Klientom) w celu krótkotrwałego zakwaterowania, pozyskiwanym m.in. za pośrednictwem internetowych portali rezerwacyjnych. Pana czynsz należny nie będzie kwotą stałą, lecz będzie wynosił 75% wartości netto przychodu uzyskanego przez Spółkę z tytułu podnajmu Lokalu A Klientom w danym miesiącu, nie mniej jednak niż 1 zł netto miesięcznie, powiększone o należny podatek VAT.
Rozliczenia będą dokonywane w cyklach miesięcznych, na podstawie zestawienia przychodów sporządzanego przez Spółkę i przekazywanego Panu. Spółka we własnym zakresie i na własny koszt będzie odpowiadać za przygotowanie Lokalu A do przyjęcia Klientów (w tym sprzątanie, wymianę pościeli), marketing oraz samodzielne ustalanie cen podnajmu. Pan nie będzie świadczył żadnych usług na rzecz Klientów ani wykonywał osobiście żadnych czynności związanych z obsługą ich pobytów. Zachowa Pan prawo do 30 dni pobytu własnego w Lokalu A w roku kalendarzowym.
Będzie Pan ponosić koszty mediów, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia lokalu oraz część kosztów napraw i utrzymania lokalu – Spółka nie ponosi tych kosztów w zamian za czynsz. Zatem, najem nieruchomości wskazanej we wniosku (tj. Lokalu A) stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Podsumowanie: przychody uzyskiwane przez Pana z tytułu najmu Lokalu A na rzecz Spółki, na zasadach przez Pana opisanych stanowią przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny), podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5%/12,5% na podstawie art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.