Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości powinna być zakwalifikowana jako sprzedaż z majątku prywatnego tj. z zastosowaniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Państwa stanowisko w sprawie
Co do działki nr 5 i powierzchni (…) ha, położonej w (…), z uwagi na fakt, że nie była ona wprowadzona do ewidencji środków trwałych, a obrót nieruchomościami nie stanowi przedmiotu działalności Wnioskodawcy i nie podejmował on czynności wskazujących na to, że sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu z uwagi na fakt, że jej zbycie następuje po terminie określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Dla działek gruntu nr 6 i 9 położonych w (…) należy zastosować zasady opodatkowania określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nieruchomość ta została nabyta po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę i jego małżonkę.
Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności, aby można było uznać, że jest to sprzedaż w ramach działalności gospodarczej. Działka nr 5 została nabyta w 2003 roku i była na jej terenie prowadzona działalność gospodarcza do 2011 r., a działki nr 6 i 9 w 2020 roku z zamiarem przeznaczenia ich na cele mieszkaniowe, rodzinne (Wnioskodawca i jego małżonka chcieli, aby w przyszłości na terenie tej nieruchomości synowie wybudowali domy i zamieszkali tam z rodzinami), a ewentualnie jako lokata kapitału. Wnioskodawcy nie podejmowali też żadnych czynności związanych z dążeniem do sprzedaży tej nieruchomości.
To nabywca zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu proponując na tyle korzystną cenę, że Wnioskodawca i jego małżonka zdecydowali o sprzedaży. Dla działek gruntu będących przedmiotem wnioski w celu przeprowadzenie inwestycji strony zobowiązanej do nabycia konieczne jest podjęcie szeregu działań jednak te działania są i będą dalej prowadzone przez Nabywcę. Z umowy przedwstępnej wynika, że to Nabywca ma podjąć działania zmierzające do uzyskania stosownych pozwoleń, zgód, umów z dostawcami mediów itd.
To nabywca nieruchomości, działając już w istocie we własnym interesie i na własny koszt, a nie w interesie sprzedających, podjął działania zmierzające do weryfikacji możliwości realizacji zamierzonego celu inwestycyjnego i przygotowania nieruchomości pod planowaną inwestycję. Nie działa on więc na rzecz Wnioskodawców celem uatrakcyjnienia i podniesienia wartości działki, lecz w celu zrealizowania planowanego zamierzenia inwestycyjnego.
Na takim stanowisku stanął także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2024 r. w sprawie o sygn. akt III SA/Wa 2154/23. „Nie można podzielić poglądu, jakoby udzielenie upoważnień dla inwestora (przyszłego nabywcy) do przeprowadzenia szeregu czynności miałoby świadczyć o charakterze działalności zbywcy.” O takim charakterze czynności nie może także świadczyć fakt wcześniejszego zbywania nabytych wiele lat wcześniej nieruchomości. Są to czynności stanowiące zwykły zarząd majątkiem prywatnym mającym na celu wyprzedaż majątku.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z 27 października 2023 r. w sprawie o sygn. akt II FSK 933/23. „Odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej części) dokonane po upływie pięciu lat od końca roku, w którym została ona nabyta, co do zasady winno być uznawane za działanie w ramach zarządu majątkiem „osobistym”, również w sytuacji, gdy podatnik podjął zwykłe działania przypisywane osobie racjonalnie realizującej zamiar uzyskania maksymalnych korzyści ze sprzedaży swego majątku, w tym nieruchomości (ich części)". W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności, a tylko sprzedawał zgromadzony majątek.
Tezę tę powtórzył Wojewódzki Sądu Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 22 grudnia 2023 r. w sprawie I SA/Wr 242/23. „Odpłatne zbycie nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat od końca roku, w którym została ona nabyta, co do zasady winno być uznawane za działanie w ramach zarządu majątkiem osobistym również w sytuacji, gdy podatnik podjął zwykłe działania przypisywane osobie racjonalnie realizującej zamiar uzyskania maksymalnych korzyści ze sprzedaży swego majątku, w tym nieruchomości”. Wnioskodawcy nabyli pierwszą z nieruchomości w 2003 r., a drugą w 2020 r. bez zamiaru dalszej odsprzedaży i nie dokonywali w tym kierunku czynności, które miałyby świadczyć o zamiarze sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych: Źródłami przychodów - pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), - odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
Zgodnie z tym przepisem: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły oraz, po trzecie, działalność ta musi być prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany.
Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą.
Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego. Wskazać także należy, że stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Z kolei zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku: a) pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, b) otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną, wystąpieniem wspólnika z takiej spółki lub zmniejszeniem udziału kapitałowego w takiej spółce, z wyjątkiem składników majątku stanowiących udziały (akcje), papiery wartościowe, tytuły uczestnictwa w funduszach kapitałowych, pochodne instrumenty finansowe oraz składników majątku, w wyniku otrzymania których Rzeczpospolita Polska traci prawo do opodatkowania dochodów z ich odpłatnego zbycia – jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki albo zmniejszenie udziału kapitałowego w takiej spółce, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód.
Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności. Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że: Zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na którą składają się działki o numerach ewidencyjnych 6 i 9 o łącznej powierzchni (…) ha, położone w (…) oraz działka o numerze ewidencyjnym 5 o powierzchni (…) ha położona w (…).
Zawarli Państwo „Umowę Przedwstępna Sprzedaży Nieruchomości i Pełnomocnictwa” ze spółką (…). W chwili zawarcia tej umowy byli Państwo w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, nie zawierali Państwo umów majątkowych małżeńskich, w tym rozszerzających, a nieruchomość będąca przedmiotem zwartej umowy stanowi składnik majątku wspólnego. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Na przedmiotową nieruchomość składają się zgodnie z wypisem z rejestru gruntów użytki gruntowe oznaczone symbolami: Bi - inne tereny zabudowane (działka nr 5) oraz RV - grunty orne (działki nr 6 i 9). Działka nr 5 jest zabudowana budynkiem usługowym oraz budowlami. Działka nr 5 została nabyta w roku 2003 od syndyka, jako główny składnik przedsiębiorstwa upadłego w celu prowadzenia na jej terenie działalności gospodarczej. Na terenie działki nr 5 AC prowadził działalność gospodarczą do 2011 r. Działalność ta polegała na sprzedaży materiałów budowlanych. Działka nr 5 była i jest przedmiotem umów najmu.
Do czasu zakończenia prowadzenia działalności gospodarczej przez Pana AC przychody z najmu były rozliczane w ramach tej działalności. Od 2011 roku, tj. od zaprzestania prowadzenia działalności przychody z najmu są zaliczane do źródeł przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. „najem prywatny”). Działka nr 6 i 9 zostały nabyte w 2020 r. w celu przekazania ich synom, którzy mogliby wybudować na nich własne domy. Nie podejmowali Państwo żadnych czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości. Przed zawarciem umowy z nabywcą nie były podejmowane żadne działania w stosunku do działek nr 6 i 9 w całym okresie ich posiadania.
Umowa przedwstępna została zawarta w celu umożliwienia Stronie zobowiązanej do nabycia lub wskazanemu przez nią podmiotowi trzeciemu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na prowadzeniu na nieruchomości, której Strona zobowiązana do zbycia jest właścicielem, obiektu handlowego w standardzie (…), wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostała niezbędną Infrastrukturą, wykonanych odpowiednio do Planu Zagospodarowania Terenu.
Przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży w postaci aktu notarialnego uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia przesłanek określonych w jej treści, w szczególności jeśli okaże się są one niezbędne dla zrealizowania Inwestycji.
Są to m.in. następujące warunki: Kupująca Spółka uzyska pozwolenie na rozbiórkę obiektów budowlanych i urządzeń na nieruchomości lub skutecznie zgłosi ich rozbiórkę, a także zrealizuje prace związane z usunięciem tych obiektów i urządzeń, wywozem gruzu oraz utylizacją pozostałości zgodnie z przepisami; uzyskają Państwo, lecz na koszt i staraniem kupującej Spółki zgodę na usunięcie drzew lub krzewów z nieruchomości oraz z terenów znajdujących się poza nią kolidujących z Obiektem, usuną je i poniosą związane z tym opłaty administracyjne; kupująca Spółka, jej staraniem i na jej koszt, lecz na rzecz Państwa uzgodni z właściwym gestorem mediów zasady budowy, przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdującej się na nieruchomości, a także uzyska ostateczne decyzje administracyjne, niezbędne do realizacji tych działań; kupująca Spółka, na swój koszt i jej staraniem, lecz na rzecz Państwa uzyska wszelkie uzgodnienia lub warunki techniczne umożliwiające przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, a także pozytywne opinie lub ekspertyzy o możliwości ogrzewania Obiektu pompami ciepła lub, w razie potrzeby, uzgodnienia dotyczące przyłączenia do sieci gazowej; uzyskają Państwo, ale na koszt i staraniem kupującej Spółki zgodę na wyłączenie gruntu składającego się na nieruchomość z produkcji rolnej lub leśnej, uzyskają Państwo, ale na koszt i staraniem kupującej Spółki decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdów publicznych na nieruchomość; zgłoszą budowę lub przebudowę zjazdów publicznych z drogi publicznej; uzyskają Państwo ale na koszt i staraniem kupującej Spółki wszystkie wymagane obowiązującymi przepisami stanowiska, opinie, uzgodnienia, zezwolenia, pozwolenia, decyzje i postanowienia właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebne do kompletnej realizacji Inwestycji w ramach nieruchomości; doprowadzą Państwo własnym staraniem i na swój koszt do rozwiązania i wygaszenia wszelkich umowy najmu, dzierżawy lub innych umów dotyczących korzystania z nieruchomości oraz doprowadzą do jej opuszczenia przez osoby trzecie wraz z rzeczami należącymi do nich.
Ponadto ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielili Państwo kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do uzyskania zaświadczeń o wysokości zaległości publicznoprawnych i wglądu w akta księgi wieczystej, do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na ujawnienie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci oraz do prowadzenia inwestycji.
W przeszłości dokonali Państwo w przeszłości sprzedaży czterech innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości niezabudowanych z majątku prywatnego, które nabyli w latach 1982-2007 r. Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.
Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. W przedmiotowej sprawie czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej przedmiot wniosku, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Państwa działań, oraz sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania (od 2011 działka nr 5 nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a najem związany z tą działką / budynkiem usługowym położonym na tej działce odbywał się w ramach tzw. najmu prywatnego, w stosunku do działek nr 6 i 9 przed zawarciem umowy z nabywcą nie podejmowali Państwo żadnych działań w całym okresie ich posiadania), a także brak czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości (przygotowania ich przed sprzedażą, uatrakcyjnienia i zwiększenia ich wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Co prawda zawarli Państwo umowę przedwstępną uzależniającą zawarcie umowy docelowej od spełnienia szeregu przesłanek, określonych w jej treści oraz udzielili Państwo nabywcy w ramach umowy przedwstępnej pełnomocnictwa m.in. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci oraz do prowadzenia inwestycji. Jednak czynności te zostały/zostaną podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą będzie zainteresowany nabywca a nie Państwo, zatem nie uzyskają Państwo z tego tytułu żadnych korzyści. Ponadto, koszty ww. działań co zasady ponosi nabywca.
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przychody z planowanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży działek 5, 6 oraz 9 będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym zakresie istotne znaczenie ma data nabycia przez Państwa poszczególnych działek.
Jak wynika z opisu sprawy, działka 5 została nabyta przez Państwa w roku 2003 a działki 6 oraz 9 w roku 2020. W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) działki 5 będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej działki. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Z kolei zbycie (sprzedaż) działek 6 oraz 9 nastąpi przed upływem okresu pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie a więc będzie stanowić dla Państwa źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Podsumowując, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości (działek 5, 6 oraz 9) nie spowoduje postania u Państwa przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy).
Sprzedaż ta w odniesieniu do działki nr 5 nie spowoduje również powstania u Państwa przychodu zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy a zatem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast sprzedaż działek 6 i 9 będzie stanowić źródło przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.
Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania Pan AC (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.
53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.