Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 15 września 2026 r. (wpływ 15 września 2026 r.) i z 8 października 2026 r. (wpływ 8 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wniosek dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz kwalifikacji przychodów uzyskiwanych z planowanego krótkoterminowego udostępniania części nieruchomości mieszkalnej za pośrednictwem platform internetowych, w szczególności (…) i (…). Wnioskodawca występuje jako osoba fizyczna nieprowadząca obecnie działalności gospodarczej i zamierza rozpocząć uzyskiwanie przychodów z opisanego poniżej przedsięwzięcia. Wnioskodawca jest emerytem i pozostaje w związku małżeńskim. Wnioskodawca i jego małżonka pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej. Nieruchomość położona jest w (…), ul. (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).
Właścicielami nieruchomości są troje dzieci Wnioskodawcy, które nabyły nieruchomość w drodze dziedziczenia po matce Wnioskodawcy. Każde z dzieci posiada udział wynoszący 1/3 w prawie własności nieruchomości. Wnioskodawca wraz z małżonką zamieszkują w tej nieruchomości. W ramach budynku znajduje się funkcjonalnie wyodrębniona część przeznaczona do krótkoterminowego udostępniania gościom. Część ta obejmuje: • trzy sypialnie, • salon, • kuchnię, • łazienkę, • komunikację, • osobne wejście. Część przeznaczona dla gości jest niezależna od pozostałej części domu i będzie udostępniana gościom jako całość, a nie jako pojedyncze pokoje.
Jednocześnie Wnioskodawca i jego małżonka będą nadal zamieszkiwać w pozostałej części domu. Właściciele nieruchomości, tj. troje dzieci Wnioskodawcy, zamierzają zawrzeć z Wnioskodawcą i jego małżonką pisemną umowę nieodpłatnego użyczenia wskazanej części nieruchomości. Umowa będzie wyraźnie przewidywała możliwość odpłatnego udostępniania użyczonej części nieruchomości osobom trzecim na pobyty krótkoterminowe, w szczególności za pośrednictwem platform (…), (…) oraz podobnych platform internetowych. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać użyczoną część nieruchomości do uzyskiwania przychodów z krótkoterminowego udostępniania jej osobom fizycznym na cele pobytowe.
Pobyty będą rezerwowane na okres od pojedynczych dób do kilku lub kilkunastu dni. Nie będzie zawierana umowa najmu na cele mieszkaniowe na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jednocześnie Wnioskodawca nie będzie świadczył typowych usług hotelowych takich jak wyżywienie, całodobowa recepcja, room service czy organizacja pobytu gości. Udostępniana będzie przede wszystkim samodzielna część domu wyposażona w sypialnie, salon, kuchnię i łazienkę. Maksymalna liczba osób korzystających jednocześnie z tej części nieruchomości będzie wynosiła 5 osób. Przewidywany przychód z tego tytułu wyniesie około (...) zł miesięcznie, tj. około (...) zł rocznie.
Wnioskodawca nie przewiduje innych istotnych źródeł przychodów związanych z tą nieruchomością. Wnioskodawca zamierza korzystać z platform internetowych, które będą pośredniczyły w zawieraniu rezerwacji i pobieraniu płatności od gości, przy czym ekonomicznym beneficjentem przychodów z udostępniania nieruchomości będzie Wnioskodawca. Wnioskodawca zamierza prawidłowo dokumentować i ewidencjonować uzyskiwane przychody. Wnioskodawca wskazuje, że opisane zdarzenie jest zdarzeniem przyszłym. Działalność nie została jeszcze rozpoczęta. Wnioskodawca zamierza rozpocząć odpłatne krótkoterminowe udostępnianie nieruchomości dopiero po uzyskaniu interpretacji i dopełnieniu wymaganych formalności.
W uzupełnieniu wniosku – w odpowiedzi na wezwanie, wskazał Pan następujące informacje: Właścicielami nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), (…), są troje dzieci Wnioskodawcy, z których każde posiada udział wynoszący 1/3 w prawie własności nieruchomości. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. Pomiędzy Wnioskodawcą a jego małżonką obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. W ramach budynku mieszkalnego znajdują się dwie funkcjonalnie odrębne części. Pierwszą stanowi część domu o powierzchni około (...) m2, znajdująca się na parterze, powstała w wyniku rozbudowy budynku przeprowadzonej kilka lat temu. W tej części Wnioskodawca stale zamieszkuje wraz z małżonką.
Część ta służy wyłącznie zaspokajaniu ich własnych potrzeb mieszkaniowych i nie jest oraz nie będzie przeznaczona do odpłatnego udostępniania osobom trzecim. Drugą stanowi funkcjonalnie wyodrębniona część domu obejmująca trzy sypialnie, salon, kuchnię, łazienkę, komunikację oraz osobne wejście. Wyłącznie ta część domu będzie przeznaczona do krótkoterminowego odpłatnego udostępniania gościom. Będzie ona udostępniana jako całość, a nie jako pojedyncze pokoje. Właściciele nieruchomości – troje dzieci Wnioskodawcy – zamierzają zawrzeć z Wnioskodawcą oraz jego małżonką pisemną umowę nieodpłatnego użyczenia nieruchomości.
Umowa będzie wprost przewidywała zgodę właścicieli na odpłatne udostępnianie części przeznaczonej dla gości osobom trzecim na pobyty krótkoterminowe, w szczególności za pośrednictwem platform (…), (…) oraz podobnych platform internetowych. Nieodpłatne użyczenie nieruchomości nastąpi w ramach pomocy rodzinnej. Celem dzieci Wnioskodawcy jest umożliwienie rodzicom dalszego zamieszkiwania w nieruchomości oraz poprawa ich sytuacji finansowej, w szczególności poprzez umożliwienie im uzyskiwania dodatkowych środków na bieżące utrzymanie, z uwagi na wysokość uzyskiwanych przez Wnioskodawcę i jego małżonkę świadczeń emerytalnych.
Dzieci Wnioskodawcy nie będą pobierały od Wnioskodawcy ani jego małżonki żadnego czynszu, wynagrodzenia ani innych opłat stanowiących ekwiwalent za użyczenie nieruchomości. Nie będą również uczestniczyły w przychodach uzyskiwanych z krótkoterminowego odpłatnego udostępniania części nieruchomości osobom trzecim. W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące kosztów Wnioskodawca jednoznacznie wskazuje, że wszelkie bieżące koszty związane z korzystaniem i utrzymaniem nieruchomości będą ponoszone przez Wnioskodawcę i jego małżonkę.
Dotyczy to również kosztów związanych z częścią nieruchomości przeznaczoną do krótkoterminowego udostępniania gościom, w szczególności kosztów energii elektrycznej, ogrzewania, wody i odprowadzania ścieków, wywozu odpadów, dostępu do Internetu, środków czystości, sprzątania, a także bieżących drobnych napraw i utrzymania nieruchomości. Ponoszenie powyższych kosztów przez Wnioskodawcę i jego małżonkę nie będzie stanowiło czynszu ani innego wynagrodzenia należnego właścicielom nieruchomości. Właściciele nie będą otrzymywali z tego tytułu żadnego świadczenia pieniężnego ani udziału w przychodach uzyskiwanych od gości.
Wnioskodawca i jego małżonka będą osobiście i wspólnie wykonywali czynności związane z krótkoterminowym udostępnianiem części nieruchomości. W szczególności będą wspólnie obsługiwali rezerwacje dokonywane za pośrednictwem platform (…) i (…), kontaktowali się z gośćmi, przygotowywali część domu przed ich przyjazdem oraz sprzątali ją po zakończeniu pobytu. Wnioskodawca i jego małżonka nie zamierzają zatrudniać pracowników ani prowadzić recepcji. Nie będą świadczyli usług takich jak wyżywienie, room service ani organizowanie pobytu lub dodatkowych atrakcji dla gości.
Istotą świadczenia pozostanie czasowe odpłatne udostępnienie konkretnej, funkcjonalnie wyodrębnionej części domu do korzystania przez gości. Ponadto, uzupełniając wniosek, doprecyzował Pan opis o informacje: W związku z doprecyzowaniem opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazuje, że przedstawiony w pierwotnym wniosku opis dotyczący przypisania całości przychodów wyłącznie Wnioskodawcy wymaga sprostowania. Wnioskodawca oraz jego małżonka pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej. Oboje będą biorącymi nieruchomość w nieodpłatne użyczenie. Oboje będą również uprawnieni przez właścicieli nieruchomości do odpłatnego krótkoterminowego udostępniania wskazanej części domu osobom trzecim.
Wnioskodawca i jego małżonka będą wspólnie zajmowali się obsługą rezerwacji za pośrednictwem (…) i (…), kontaktem z gośćmi, przygotowaniem części domu dla gości oraz jej sprzątaniem po zakończeniu pobytu. Będą również wspólnie ponosili bieżące koszty związane z nieruchomością. Intencją Wnioskodawcy i jego małżonki jest, aby całość (100%) przychodów uzyskiwanych z opisanego krótkoterminowego udostępniania stanowiła łącznie przychody obojga małżonków, przy czym każdy z małżonków będzie rozpoznawał 50% uzyskanego przychodu.
W drugim uzupełnieniu wskazał Pan natomiast następujące informacje: Wnioskodawca prostuje wcześniejszy opis, w którym wskazano, że całość przychodów z krótkoterminowego udostępniania części nieruchomości będzie przypisana wyłącznie jemu. Wnioskodawca pozostaje z małżonką w ustroju rozdzielności majątkowej. Właścicielami nieruchomości jest troje dzieci Wnioskodawcy, posiadających po 1/3 udziału we własności. Właściciele zamierzają zawrzeć umowę nieodpłatnego użyczenia z Wnioskodawcą i jego małżonką. Umowa będzie przewidywała uprawnienie obojga biorących w użyczenie do odpłatnego krótkoterminowego udostępniania określonej części nieruchomości osobom trzecim.
Małżonkowie będą wspólnie wykonywali czynności organizacyjne związane z udostępnianiem nieruchomości, w szczególności obsługę rezerwacji, kontakt z gośćmi, przygotowywanie pomieszczeń i sprzątanie. Będą również ponosili bieżące koszty związane z korzystaniem i utrzymaniem nieruchomości. Zgodnie z planowanymi ustaleniami dotyczącymi odpłatnego udostępniania części nieruchomości, Wnioskodawcy będzie przysługiwało 50% uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. Wnioskodawca będzie rozpoznawał tę część przychodów jako własny przychód dla celów podatkowych. Pozostała część przychodów nie będzie stanowiła przychodu należnego Wnioskodawcy.
Opis sytuacji małżonki przedstawiono wyłącznie w zakresie niezbędnym do określenia sytuacji prawnej i podatkowej Wnioskodawcy. Wnioskodawca wnosi o wydanie interpretacji wyłącznie w odniesieniu do własnych praw i obowiązków podatkowych.
Pytania
1. Czy opisane powyżej przychody z krótkoterminowego odpłatnego udostępniania części domu mieszkalnego, użyczonej Wnioskodawcy nieodpłatnie przez jej właścicieli – troje jego dzieci – mogą być kwalifikowane jako przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej? 2. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca, czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z takiego krótkoterminowego udostępniania nieruchomości mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
3. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 jest twierdząca, czy właściwa będzie stawka 8,5% od przychodów do wysokości ustawowego limitu, a następnie stawka 12,5% od nadwyżki ponad ten limit, zgodnie z art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym? 4. Czy fakt, że nieruchomość została Wnioskodawcy udostępniona przez jego dzieci na podstawie nieodpłatnej umowy użyczenia, a Wnioskodawca będzie następnie odpłatnie udostępniał użyczoną część nieruchomości osobom trzecim na krótkie pobyty, wpływa na możliwość zaliczenia uzyskiwanych przychodów do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT?
5. Czy nieodpłatne użyczenie Wnioskodawcy części nieruchomości przez jego dzieci, przy założeniu że umowa użyczenia nie przewiduje żadnego wynagrodzenia ani czynszu należnego dzieciom, powoduje po stronie Wnioskodawcy powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
6. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w którym Wnioskodawca pozostaje z małżonką w ustroju rozdzielności majątkowej, oboje małżonkowie będą stronami umowy nieodpłatnego użyczenia nieruchomości, będą posiadać równorzędne uprawnienia do odpłatnego krótkoterminowego udostępniania określonej części nieruchomości osobom trzecim, a zgodnie z przyjętymi ustaleniami każdemu z małżonków będzie przysługiwało 50% przychodów z tego tytułu, Wnioskodawca będzie zobowiązany rozpoznawać dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego wyłącznie przypadające na niego 50% przychodów z tego udostępniania, a nie całość przychodów uzyskiwanych z tej części nieruchomości?
Pytania wynikają z wniosku i jego drugiego uzupełnienia.
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, przychody opisane w niniejszym wniosku mogą być kwalifikowane jako przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie bowiem udostępniał konkretną, funkcjonalnie wyodrębnioną część domu, obejmującą trzy sypialnie, salon, kuchnię i łazienkę, z osobnym wejściem, na krótkie okresy pobytu osób fizycznych. Przedsięwzięcie będzie miało niewielką skalę. Maksymalna liczba gości wyniesie 5 osób, a przewidywany przychód wyniesie około (...) zł miesięcznie.
Wnioskodawca nie będzie prowadził hotelu ani pensjonatu i nie będzie świadczył typowych usług hotelarskich, takich jak wyżywienie, recepcja czy room service. Istotą świadczenia będzie odpłatne udostępnienie określonej części nieruchomości do czasowego korzystania. Zdaniem Wnioskodawcy, korzystanie z platform (…) i (…) stanowi jedynie sposób pozyskiwania klientów i zawierania umów, a samo korzystanie z takich platform nie powinno przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów jako przychodów z działalności gospodarczej.
Wnioskodawca uważa również, że fakt korzystania z nieruchomości na podstawie nieodpłatnej umowy użyczenia nie wyłącza możliwości uzyskiwania przez niego przychodów z odpłatnego udostępniania tej nieruchomości osobom trzecim, jeżeli umowa użyczenia będzie wprost przewidywała taką możliwość. Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli organ potwierdzi kwalifikację przychodów do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, przychody te mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla przychodów z najmu.
Wnioskodawca uważa również, że przychód z odpłatnego udostępniania nieruchomości powinien być przypisany Wnioskodawcy, jeżeli to on będzie stroną umów z gośćmi i będzie otrzymywał należności (ta część własnego stanowiska wynika z wniosku). Zdaniem Wnioskodawcy (w odniesieniu do pytania 5), nieodpłatne użyczenie nieruchomości przez jego dzieci nie spowoduje po stronie Wnioskodawcy obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od wartości tego użyczenia. Użyczenie nastąpi pomiędzy osobami pozostającymi w najbliższej relacji rodzinnej.
Dzieci Wnioskodawcy użyczą nieruchomość swojemu ojcu i jego małżonce w ramach pomocy rodzinnej, której celem jest między innymi poprawa sytuacji finansowej rodziców oraz umożliwienie im uzyskiwania dodatkowych środków na bieżące utrzymanie. Umowa użyczenia będzie całkowicie nieodpłatna. Dzieci nie będą otrzymywały czynszu, wynagrodzenia ani udziału w przychodach uzyskiwanych z krótkoterminowego udostępniania części nieruchomości.
Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli wartość nieodpłatnego korzystania z nieruchomości zostałaby uznana za nieodpłatne świadczenie stanowiące przychód na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to w zakresie świadczenia otrzymanego przez Wnioskodawcę od jego dzieci zastosowanie znajdzie zwolnienie dotyczące wartości świadczeń otrzymywanych od osób należących do grup podatkowych wskazanych w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, nieodpłatne użyczenie nieruchomości przez jego dzieci nie będzie powodowało po jego stronie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od wartości otrzymanego nieodpłatnego świadczenia.
W tym miejscu podkreślam, że w drugim uzupełnieniu wniosku przedstawiając własne stanowisko w odniesieniu do pytania 6 doprecyzował/zmienił Pan stanowisko odnoszące się do wysokości uzyskiwanych przez Pana przychodów. W związku z tym ocenie w niniejszej interpretacji podlega stanowisko doprecyzowane/zmienione, zgodnie z którym powinien Pan rozpoznawać dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego wyłącznie 50% przychodów uzyskiwanych z odpłatnego krótkoterminowego udostępniania wskazanej części nieruchomości.
Zdaniem Wnioskodawcy (w odniesieniu do pytania 6), w opisanym zdarzeniu przyszłym powinien on rozpoznawać dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego wyłącznie 50% przychodów uzyskiwanych z odpłatnego krótkoterminowego udostępniania wskazanej części nieruchomości (ta część własnego stanowiska wynika z uzupełnienia wniosku). Wnioskodawca i jego małżonka pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej. Oboje będą uprawnieni na podstawie umowy użyczenia do odpłatnego udostępniania części nieruchomości osobom trzecim. Zgodnie z przyjętymi między nimi ustaleniami, każdemu z małżonków będzie przysługiwała połowa przychodów uzyskiwanych z tego tytułu.
W ocenie Wnioskodawcy, dla ustalenia jego indywidualnych obowiązków podatkowych istotne jest to, jaka część przychodów będzie mu przysługiwała zgodnie z rzeczywistym stosunkiem prawnym oraz ustaleniami dotyczącymi odpłatnego udostępniania nieruchomości. Wnioskodawca uważa zatem, że nie powinien być zobowiązany do rozpoznawania całości przychodów z tego tytułu, lecz wyłącznie przypadającej na niego połowy. Niniejsze pytanie i stanowisko dotyczą wyłącznie praw i obowiązków podatkowych Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie występuje o interpretację indywidualnych obowiązków podatkowych swojej małżonki. Własne stanowisko wynika z wniosku i jego uzupełnień.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest: - prawidłowe w odniesieniu do pytań 1-4 i 6, - nieprawidłowe w odniesieniu do pytania 5.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Odnosząc się do Pana wątpliwości zawartych w pytaniach 1-4 i 6 wskazuję, że zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Źródłami przychodów są: - pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3); - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem: Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: 1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności; 2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności; 3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej. Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca.
Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu. Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano: To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
(...) Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą. Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.): Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 5 ww. ustawy: Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Stosownie do art. 12 ust. 6 ww. ustawy: Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
W opisanej sprawie przychody z najmu nieruchomości, o której mowa we wniosku, uzyskiwane będą przez Pana w ramach tzw. najmu prywatnego, a w konsekwencji uzyskiwane z tego tytułu przychody należy zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Ponadto, w myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a. W konsekwencji właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Odnosząc się do Pana wątpliwości zawartych w pytaniu 5 wskazuję, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, regulujących zasady używania rzeczy.
Zgodnie z art. 710 ustawy Kodeks cywilny: Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Stosownie do art. 712 Kodeksu cywilnego: Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. Przepis art. 713 Kodeksu stanowi z kolei, że: Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. W świetle ww. przepisów – cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności.
Z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, więc umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej, ustnej, aktu notarialnego, czynności dorozumianych. Cechą charakterystyczną użyczenia, odróżniającą je od najmu, ale za to upodobniającą do darowizny, jest nieodpłatność, co oznacza, że biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz dającego do bezpłatnego używania.
Wyłącznym obowiązkiem użyczającego pozostaje znoszenie używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek czynności ograniczających uprawnienia biorącego wynikających z umowy. Nieodpłatny charakter użyczenia zbliża tę umowę do darowizny. Użyczający nie dokonuje jednak, odmiennie niż darczyńca, bezpłatnego świadczenia kosztem swojego majątku, ponieważ rzecz użyczona nadal pozostaje nieobciążona w jego majątku. Umowa użyczenia może przewidywać prawo do wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w użyczenie. Jeśli ta osoba jest wynajmującym, wówczas przychód z najmu jest przychodem osoby biorącej lokal w użyczenie.
Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.
Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy: Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie natomiast do art. 11 ust. 2 ww. ustawy: Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Zgodnie z art. 11 ust. 2a cytowanej ustawy: Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się: 1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców; 2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu; 3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku; 4) w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.
Dla celów podatkowych przez nieodpłatne świadczenie rozumie się te wszystkie zdarzenia prawne lub gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie w majątku otrzymującego mające konkretny wymiar finansowy. Istotą „nieodpłatnego świadczenia” jest to, że otrzymujący przysporzenie nie jest zobowiązany do jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego. Aby dane świadczenie mogło być uznane za świadczenie nieodpłatne konieczne jest by polegało ono wyłącznie na jednostronnym przysporzeniu po stronie podmiotu, który świadczenie to uzyskał. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji nieodpłatnych świadczeń.
Rozumienie tego pojęcia zostało jednak wypracowane w judykaturze. W uchwałach z dnia 18 listopada 2002 r. sygn. akt FPS 9/02 oraz z dnia 16 października 2006 r. sygn. akt FPS 1/06 Naczelny Sąd Administracyjny ustalił znaczenie tego terminu w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Naczelny Sąd Administracyjny uznał, iż na gruncie tej ustawy, termin „nieodpłatne świadczenie” ma „szerszy zakres niż w prawie cywilnym, obejmuje bowiem wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności osób prawnych, których skutkiem jest nieodpłatne, tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy”.
W uchwale z dnia 24 maja 2010 r. sygn. akt II FPS 1/10, Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził powyższe stanowisko uznając, że ma ono również zastosowanie do podatku dochodowego od osób fizycznych.
Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ww. ustawy: Wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20. Natomiast w myśl z art. 21 ust. 20 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Zwolnienia, o których mowa w ust. 1 pkt 125 oraz 125a, nie mają zastosowania do świadczeń otrzymywanych na podstawie stosunku pracy, pracy nakładczej lub umów będących podstawą uzyskiwania przychodów zaliczonych do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 2. Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j.
Dz.U. z 2026 r. poz. 478 ze zm.): Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się: 1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów; 2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych; 3) do grupy III – innych nabywców. Z powyższych przepisów wynika, że ustawodawca uzależnia wykazywanie przychodów z tytułu bezpłatnego użyczenia od stopnia pokrewieństwa pomiędzy osobami zawierającymi tego typu umowę.
Jeżeli zatem podatnik korzysta z nieruchomości ponosząc tylko koszty zużytego prądu, wody i gazu czyli koszty czysto eksploatacyjne, to należy rozpoznać przychód, bowiem mamy do czynienia z umowa nieodpłatną a podatnik uzyskuje przysporzenie w wartości czynszu (odstępnego) jaki musiałby uiścić gdyby wynajmował nieruchomość. Jednakże w opisanej przez Pana sprawie zachodzi odmienna sytuacja. Wskazał Pan bowiem, że zobowiązał się Pan w zamian za użytkowanie ponosić koszty wykraczające poza zwykłe koszty eksploatacyjne, a więc również koszty bieżących drobnych napraw i utrzymania nieruchomości.
W takim przypadku – zobowiązania się do utrzymania nieruchomości w zamian za możliwość zamieszkania na podstawie umowy nieodpłatnego użyczenia, nie powstanie u Pana przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie to bowiem – z uwagi na brak powstania przychodu, jest w tym przypadku bezprzedmiotowe.
Podsumowując, zgadzam się z Pana stanowiskiem, że opisane powyżej przychody z krótkoterminowego odpłatnego udostępniania części domu mieszkalnego, użyczonej Panu nieodpłatnie przez jej właścicieli – troje Pana dzieci – mogą być kwalifikowane jako przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychody uzyskiwane przez Pana z takiego krótkoterminowego udostępniania nieruchomości mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Właściwa będzie stawka 8,5% od przychodów do wysokości ustawowego limitu, a następnie stawka 12,5% od nadwyżki ponad ten limit, zgodnie z art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Fakt, że nieruchomość została Panu udostępniona przez Pana dzieci na podstawie nieodpłatnej umowy użyczenia, a Pan będzie następnie odpłatnie udostępniał użyczoną część nieruchomości osobom trzecim na krótkie pobyty nie wpływa na możliwość zaliczenia uzyskiwanych przychodów do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w którym pozostaje Pan z małżonką w ustroju rozdzielności majątkowej, oboje małżonkowie będą stronami umowy nieodpłatnego użyczenia nieruchomości, będą posiadać równorzędne uprawnienia do odpłatnego krótkoterminowego udostępniania określonej części nieruchomości osobom trzecim, a zgodnie z przyjętymi ustaleniami każdemu z małżonków będzie przysługiwało 50% przychodów z tego tytułu, będzie Pan zobowiązany rozpoznawać dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego wyłącznie przypadające na Pana 50% przychodów z tego udostępniania, a nie całość przychodów uzyskiwanych z tej części nieruchomości.
W związku z powyższym Pana stanowisko w odniesieniu do pytań 1-4 i 6 jest prawidłowe. Nieodpłatne użyczenie Panu części nieruchomości przez Pana dzieci, przy założeniu że umowa użyczenia nie przewiduje żadnego wynagrodzenia ani czynszu należnego dzieciom, nie będzie powodowało po Pana stronie powstania przychodu. W związku z powyższym Pana stanowisko w odniesieniu do pytania 5 jest nieprawidłowe. Wyjaśniam przy tym, że Pana stanowisko dotyczące ww. pytania uznałem za nieprawidłowe, gdyż w takim przypadku przychód w ogóle nie powstaje.
Pańskim zaś zdaniem, nieodpłatne świadczenie stanowi przychód na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; ponadto w zakresie świadczenia otrzymanego przez Pana od dzieci zastosowanie znajdzie zwolnienie dotyczące wartości świadczeń otrzymywanych od osób należących do grup podatkowych wskazanych w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Końcowo zatem zgadzam się z Panem, co do faktu braku powstania obowiązku podatkowego z tytułu użytkowania opisanej we wniosku nieruchomości, jednakże w myśl zasady, że wadliwa argumentacja prawna wnioskodawcy, przy prawidłowo wywiedzionym skutku prawnym, winna skutkować uznaniem stanowiska podatnika za nieprawidłowe, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe w odniesieniu do pytania 5.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.