Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
5 października 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 5 października 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, wznowioną w (…) r., polegającą m.in. na wynajmie pomieszczeń mieszkalnych (najem długookresowy) – w ramach PKD 68.20.Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. Planowane zawieszenie działalności gospodarczej ma nastąpić od (…).2027 r. Aktualnie wynajmuje Pan (...) mieszkań. Nieruchomości były nabywane przez Pana w latach (…)-(…), z rynku wtórnego, a osiągane przychody rozliczał Pan początkowo w ramach najmu prywatnego.
Pierwsze mieszkania zakupił Pan w 2008 r. Powodem ulokowania pieniędzy w zakup mieszkań było przede wszystkim pragnienie zabezpieczenia potrzeb życiowych Pana rodziny, na wypadek gdyby stracił Pan pracę bądź w sytuacji pogorszenia warunków życiowych, jak również celem zachowania bezpieczeństwa przed znacznymi zmianami ekonomicznymi. Pozostawiając oszczędności życia na rachunku bankowym obawiał się Pan ich znacznej utraty w wyniku inflacji lub innych zmian ekonomicznych w gospodarce krajowej mających negatywny skutek dla Pana rodziny. W (...) r. wznowił Pan działalność gospodarczą w zakresie najmu mieszkań (PKD 68.20.Z).
Wszystkie umowy najmu zawierane były i są nadal z osobami fizycznymi i dotyczą wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe. W ramach prowadzonej działalności, opodatkowanej podatkiem dochodowym według skali podatkowej, mieszkania stanowiące Pana własność zostały ujęte w ewidencji środków trwałych i w konsekwencji do 31.12.2022 roku były amortyzowane (przyspieszona amortyzacja). Oświadcza Pan, że umowy najmu zawarte obecnie ani planowane po wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej nie są i nie będą zawierane z podmiotami (Spółkami), w których jest Pan wspólnikiem/udziałowcem i/lub osobą związaną z prowadzeniem spraw tych podmiotów (Spółek).
Nie zatrudnia Pan pracowników, niemniej jednak z racji licznych obowiązków zawodowych (jest Pan aktywny zawodowo, pracuje jako (…) w (…) i do Pana obowiązków należy realizacja zadań wymagających znacznego zaangażowania czasowego), na potrzeby podpisywania umów z najemcami, weryfikacji tych osób oraz ogólnego zarządu lokalami, korzysta Pan z usług operatora najmu (dalej jako: Pośrednik). Decyzja o współpracy z Pośrednikiem podyktowana była również chęcią zabezpieczenia własnych interesów, w obawie przed niedostateczną znajomością przepisów prawa w obszarze najmu mieszkań.
Ponadto nie reguluje Pan opłat za media (energia, gaz) i nie ponosi kosztów za naprawy wynikające z bieżącej eksploatacji mieszkań, gdyż te opłaty są pokrywane przez najemców. Zajmuje się Pan ewidencjonowaniem przychodów w aspekcie kasowym, natomiast księgowość prowadzi zewnętrzne biuro rachunkowe.
Z racji ustabilizowania się procesu najmu posiadanych przez Pana mieszkań (większość z nich jest wynajmowana przez okresy wieloletnie), oraz uregulowania samego rynku najmu, w wyniku którego działania ofertowe mające na celu pozyskiwanie potencjalnych najemców zmalały do minimum, planuje Pan od (…).2027 r. zawiesić działalność gospodarczą, a w konsekwencji wycofać składniki majątku z działalności gospodarczej z jednoczesnym osiąganiem przychodów z najmu, z tą różnicą, że nieruchomości będą stanowiły majątek prywatny.
Osiągnięte w ten sposób przychody opodatkuje Pan stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w wysokości 8,5% do kwoty 100.000 zł. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pan od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów. Nadrzędnym celem takiego działania jest zabezpieczenie przyszłych potrzeb bytowych Pana rodziny.
Ponadto sam wynajem i dochody z wynajmu mają na celu zapobiegnięcie stratom wynikającym z kosztów utrzymania nieruchomości (deprecjacja, czynsz, media) oraz ekonomicznej utraty wartości, natomiast osiągane przychody, jak już wyżej Pan nadmienił, nie są Pana jedynym i głównym źródłem dochodu. W razie wystąpienia w przyszłości ewentualnych problemów z płynnością finansową, nie wyklucza Pan zbycia zakupionych lokali i przeznaczenia uzyskanych z tego tytułu środków finansowych na zaspokojenie potrzeb własnych i rodziny.
Pragnie Pan podkreślić, że nie będzie prowadził działalności gospodarczej związanej z wynajmem, a działania z nim związane nie będą miały charakteru zawodowego i skierowane będą do osób dotychczas wynajmujących lub osób oczekujących na zwolnienie mieszkań na wynajem. W efekcie podjęte działania będą miały charakter jednorazowy (okazyjny, sporadyczny).
W zakresie zawierania ewentualnych nowych umów i egzekwowania postanowień dotychczasowych, a także w obszarze zarządzania i udostępniania lokali, planuje Pan nadal korzystać z usług Pośrednika, w celu zabezpieczenia Pana interesów m.in. od strony wymogów prawnych obowiązujących na rynku najmu nieruchomości oraz z racji Pana ograniczonych możliwości osobistego zarządu mieszkaniami. Pragnie Pan jednak nadmienić, że umowa wiążąca Pana z Pośrednikiem będzie miała również jednorazowy charakter, zawierana jest bowiem raz na czas nieokreślony.
Najem przedmiotowych nieruchomości w ramach wynajmu prywatnego będzie różnił się od najmu wykonywanego uprzednio w ramach prowadzonej działalności gospodarczej stopniem zorganizowania i Pana aktywnością w zakresie oferowania mieszkań na wynajem, tzn. w ramach najmu prywatnego nie będzie Pan zamieszczał ogłoszeń na portalu internetowym. Pozyskiwaniem najemców będzie zajmował się Pośrednik. Najem będzie miał charakter długoterminowy, w zależności od posiadania najemcy prywatnego. Nie planuje Pan najmu krótkoterminowego. Najem nie będzie zorganizowany, bez wyodrębnionej struktury.
Będzie miał charakter okazjonalny, nie zawsze zachowujący ciągłość – uzależniony jest od tego, czy będzie popyt na najem, a zatem będzie nieregularny, nieodbiegający istotnie od normalnego wykonywania prawa własności. W związku z powyższym czynności wynajmu nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie będą przez Pan wykonywane w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, celem uzyskania pożytków z najmu.
Podkreślenia wymaga fakt, że Pana aktywność związana z najmem mieszkań ograniczy się do zawarcia długoterminowej umowy współpracy z Pośrednikiem. Taka decyzja jest związana z Pana ograniczonymi możliwościami w zakresie sprawowania nadzoru nad najmem wyłącznie osobiście. W związku z wynajmem nieruchomości nie będzie Pan świadczył usług powiązanych, tj. usług hotelarskich, usług sprzątania, usług gastronomicznych, zapewnienia ewentualnej ochrony czy prowadzenia stałej recepcji. W ramach opisanego najmu nie planuje Pan zatrudniać innych osób, korzystać z obsługi księgowej.
Wynajem w istocie polegał będzie na pobieraniu pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność wynajmującego, od z góry określonego najemcy i będzie każdorazowo mieścił się w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pytanie
Czy przychody osiągane z najmu lokali mieszkalnych mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego?
Pana stanowisko w sprawie
Uważa Pan, że przychód osiągany z wynajmowanych składników swojego (osobistego, prywatnego) majątku (po wyodrębnieniu ich z ewidencji środków trwałych w dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego), uznać należy do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm., dalej: „PIT”, z tzw. „najmu prywatnego”. Osiągane przychody z najmu opodatkuje Pan zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Uprawnienie to wynika z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.
U. z 2021 r. poz. 1993, z późn. zm.), który stanowi, że osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z art. 9 ust. 1 PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.
Według przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1: pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3); najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).
Ustawa ta zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w artykule 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności; są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności; wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki: zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy. Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).
Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki: jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, wykonywana jest w sposób ciągły, prowadzona jest w sposób zorganizowany. Z racji, że osiąga Pan zyski w postaci najmu, uznać należy zatem, że najem ma zarobkowy charakter. Niemniej jednak, jak już nadmienił Pan wcześniej, zakupione mieszkania mają stanowić dla Pana i Pana rodziny swego rodzaju polisę zabezpieczającą Państwa ekonomiczną przyszłość, a sam najem ma na celu zapobiegnięcie stratom wynikającym z kosztów utrzymania oraz ekonomicznej utraty wartości.
Ponadto osiąganie przychodów z wynajmu nie stanowi samodzielnej przesłanki wystarczającej do zakwalifikowania uzyskanego z tego tytułu przychodu do źródła działalności gospodarczej.
Zgodnie z wyrokiem NSA z 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14: „Przypisanie cech pozarolniczej działalności gospodarczej podatnikowi uzyskującemu przychody, które nie mogą być identyfikowane z transakcjami wymienionymi w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., tj. takimi jak odpłatne zbycie (jak np. przychody z tytułu najmu i dzierżawy), nie jest wystarczające do zakwalifikowania takiego przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli podatnik dokonał wyboru innego źródła (np. do przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. – z tytułu umowy najmu czy dzierżawy, które z istoty swojej kreują stałe źródło przychodu).
Ponadto, pragnie Pan podkreślić, że planowane przez Pana czynności nie będą wykazywać „zorganizowania”, a więc elementu charakterystycznego dla działalności gospodarczej. Zgodnie ze stanowiskiem NSA wyrażonym w ww. wyroku 11 października 2016 r., „zorganizowanie”, o którym mowa w przepisie art. 5a pkt 6 PIT rozpatrywać można w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego.
Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie prowadzona (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego)”. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.
Podkreślenia wymaga fakt, że Pana aktywność związana z najmem nieruchomości zostanie ograniczona do zawarcia długoterminowej umowy współpracy z Pośrednikiem. Taka decyzja jest związana z Pana ograniczonymi możliwościami w zakresie sprawowania nadzoru nad najmem wyłącznie osobiście. Jak już wielokrotnie Pan wskazywał, jest Pan osobą aktywną zawodowo, a przychody z najmu są jedynie dodatkowym źródłem przychodu. Skorzystanie z usług operatora najmu pozwoli odciążyć Pana z obowiązków związanych z zarządzaniem najmem lokali. Umowy z Pośrednikiem będą podpisane raz na czas nieokreślony.
Przywołane wyżej przepisy oraz argumenty wskazują więc na to, że co do zasady przychody winny być przypisywane do tego ze źródeł, którego opis w sposób bardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa nakazuje wyraźnie zaliczenie ich do przychodów z innego źródła. W przeciwnym wypadku powołane wyżej regulacje byłyby zbędne. Podobnego zdania jest również Naczelny Sąd Administracyjny, w który w wyroku z 20 października 2020 r., II FSK 1647/18, LEX nr 3152745 wskazał: „Elementem najmu jest także jego ciągłość, powtarzalność wzajemnych świadczeń tak wynajmującego jak i najemcy.
Z jednej strony jest to obowiązek stałego, ciągłego utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie, a z drugiej zapłata, najczęściej periodycznie świadczeń w postaci czynszu. Dodatkowo należy zauważyć, że zakup i posiadanie nieruchomości może być wynikiem lokowania kapitału przez osoby, które nie trudnią się działalnością gospodarczą. Czynsz najmu w takim przypadku jako pożytek cywilny związany jest przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku.
Ustawodawca w żaden sposób nie limituje ani w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. ani w innym przepisie tej ustawy jak również w u.z.p.d.o.f. ilości rzeczy oddawanych w najem, jak też i ich przeznaczenia na określone cele (np. nieruchomości na mieszkaniowe, zakwaterowania związanego z wykonywaniem pracy, użytkowe, komercyjne, przemysłowe). Jedynym wyjątkiem są wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 in fine u.p.d.o.f. składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Dla zaliczenia przychodów do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, ustawodawca wymaga, aby składniki majątku będące przedmiotem najmu lub dzierżawy były związane z działalnością gospodarczą.
Jeżeli zatem podatnik nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątku do tych potrzeb), ale jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą”.
Nie bez znaczenia w tej materii jest również uchwała NSA w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21. W treści tej uchwały NSA stwierdził jednoznacznie, że przychody z najmu podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Uchwała NSA wskazuje, że o sposobie opodatkowania dochodów z najmu decyduje fakt wprowadzenia (lub braku wprowadzenia) nieruchomości do składników majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Tym samym, potwierdzono, że o sposobie opodatkowania decyduje sam podatnik. To zatem podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
Wskazać również należy, że ani ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ani ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wprowadzają ani górnego pułapu przychodów, ani też górnej liczby lokali, od których uzależniona miałaby być możliwość zakwalifikowania przychodów do najmu prywatnego. Oznacza to, że niezależnie od liczby lokali i niezależnie od wysokości przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu, przychody te mogą być zaliczone przez podatnika do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.
Co więcej, przyjęcie obecnie, iż podatnicy posiadający większą liczbę mieszkań na wynajem powinni rozliczać przychody z tego tytułu jako przychody (dochody) z działalności gospodarczej, prowadziłoby do nierównego traktowania podatników na gruncie prawa. Najem prywatny jest bowiem zwolniony ze składek zdrowotnych i tym samym społecznych (przy działalności dochód z najmu jako dochód z działalności gospodarczej objęty jest składką zdrowotną). Taka interpretacja doprowadziłaby zatem do dyskryminacji tych podatników, którzy swoje wolne środki postanowili zainwestować w nieruchomości.
Zbliżone stanowisko jest reprezentowane już w licznych interpretacjach indywidualnych, m.in.: 0113-KDIPT2-1.4011.445.2019.1.DJD z dnia 13 listopada 2019 r., 0115-KDIT3.4011.707.2022.1.DP z dnia 29 listopada 2022 r., 0114-KDWP.4011.51.2022.2.JCH z dnia 29 listopada 2022 r., 0113-KDIPT2-1.4011.1006.2022.2.ID z dnia 10 lutego 2023 r.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6: · pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 ww. ustawy: Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: 1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności, 2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności, 3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki: · zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, · nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy, oraz · wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy). Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki: · celu zarobkowego, · ciągłości, · zorganizowanego charakteru. Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu.
Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków.
Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków służących uzyskaniu dochodu.
O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług. Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano: To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
(...) Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.
Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku, stwierdzam, że skoro zamierza Pan wynajmować nieruchomości, które zostaną wycofane z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Zatem, biorąc również pod uwagę całokształt przedstawionego przez Pana opisu zdarzenia przyszłego, przychody z tytułu najmu zaliczone będą do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Z treści art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.) wynika, że ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne: 2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”;.
W świetle art. 2 ust. 1a ww. ustawy: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. brzmieniem art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Od 2023 r. weszła w życie zasada, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli będą uzyskiwane poza działalnością gospodarczą. Jak powyżej wskazano zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej. W sprawie istotną okolicznością jest więc fakt, że – jak sam Pan wskazał – nieruchomości zostaną wycofane z majątku związanego z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.
Skoro więc wynajem tych nieruchomości nie będzie odbywać się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przysługuje Panu prawo do kwalifikowania osiąganych przychodów z tego tytułu, do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny. Przychody osiągnięte z tytułu najmu nieruchomości należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Podsumowując, zgadzam się z Pana stanowiskiem, zgodnie z którym przychód osiągany z wynajmowanych składników swojego (osobistego, prywatnego) majątku (po wyodrębnieniu ich z ewidencji środków trwałych w dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego), uznać należy do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis sprawy oraz przepisy prawne w tym zakresie, przychody, jakie uzyska Pan ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.