Opis stanu faktycznego
(doprecyzowany sformułowany w uzupełnieniu wniosku) Wnioskodawca jest osobą fizyczną oraz wspólnikiem spółki cywilnej. Wraz z pozostałymi Zainteresowanymi nabył w drodze dziedziczenia spadek po zmarłym wspólniku tej spółki i z tego tytułu jest współwłaścicielem nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży. Chodzi o zabudowaną nieruchomość położoną w miejscowości ..., obejmującą działki ewidencyjne nr 1 i 2 o łącznej powierzchni ... ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr ... Spadkodawca nabył przedmiotową nieruchomość w 2004 r. początkowo do majątku wspólnego małżonków.
Małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność majątkową, a także zawarli umowę przenoszącą własność tej nieruchomości na rzecz mężczyzny. W konsekwencji stał się jej wyłącznym właścicielem, a następnie - również w 2004 r. - wniósł tę nieruchomość jako wkład do spółki cywilnej. Nieruchomość od tego czasu nieprzerwanie pozostawała składnikiem majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej. W 2016 r., w związku z wystąpieniem drugiego ze wspólników ze spółki, jego miejsce zajął syn spadkodawcy - Wnioskodawca. W konsekwencji zawarta została nowa umowa spółki cywilnej.
Zgodnie z jej postanowieniami wspólnikami spółki stali się ojciec oraz syn (Wnioskodawca). Wnioskodawca wniósł do spółki wkład w postaci świadczenia własnej pracy natomiast spadkodawca pozostawił w spółce dotychczas wniesiony wkład w postaci opisanej wyżej nieruchomości. Umowa spółki cywilnej zawierała postanowienia dotyczące następstwa prawnego po śmierci wspólnika. Zgodnie z § … umowy, w miejsce zmarłego wspólnika mieli wstąpić jego spadkobiercy, którzy zobowiązani byli wskazać jedną osobę wykonującą ich prawa. W dniu … 2022 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy.
Po jego śmierci sporządzony został akt poświadczenia dziedziczenia, zgodnie z którym spadek po zmarłym nabyło czterech spadkobierców, tj. żona oraz troje dzieci. Następnie, na podstawie aktu notarialnego z dnia … 2022 r., w księgach wieczystych ujawniono ostrzeżenie dotyczące prawa spadkobierców do nieruchomości, która była wykorzystywana w działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej. Jednocześnie ustanowiono zarząd sukcesyjny przedsiębiorstwa zmarłego, który prowadził działalność gospodarczą oraz był wspólnikiem spółki cywilnej, a zarządcą sukcesyjnym została żona zmarłego.
W okresie od śmierci wspólnika do zakończenia spraw spadkowych działalność prowadzona w formie spółki cywilnej była kontynuowana z zachowaniem jej ciągłości. Nieruchomość nadal była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę. W dniu … 2024 r. spadkobiercy zawarli w formie aktu notarialnego umowę działu spadku oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości.
W akcie tym dokonano kompleksowego uregulowania następstw prawnych po śmierci wspólnika, w tym ustalono, że wszelkie prawa i obowiązki wynikające z uczestnictwa w spółce cywilnej, zgodnie z § … umowy spółki, przypadną żonie zmarłego, natomiast przedmiotowa nieruchomość nie będzie dalej stanowiła składnika majątku wykorzystywanego w działalności spółki cywilnej i pozostanie własnością wszystkich spadkobierców jako składnik majątku nabytego w drodze dziedziczenia. Rozwiązanie to miało na celu wykonanie postanowień umowy spółki dotyczących następstwa prawnego po zmarłym wspólniku oraz uporządkowanie sytuacji prawnej przedsiębiorstwa i majątku spadkowego.
W wykonaniu postanowień zawartych w powyższym akcie notarialnym żona zmarłego przystąpiła do spółki cywilnej jako wspólnik w miejsce zmarłego, zawierając wraz z dotychczasowym wspólnikiem nową umowę spółki. Zgodnie z postanowieniami tego aktu wspólnicy podjęli następnie uchwałę o wyłączeniu nieruchomości z majątku wykorzystywanego przez spółkę cywilną poprzez zwrot wkładu wniesionego do spółki. W rezultacie nieruchomość stała się przedmiotem współwłasności wszystkich spadkobierców w udziałach po 1/4. Czynności te stanowiły wykonanie postanowień aktu notarialnego i nie wynikały z odrębnej decyzji gospodarczej dotyczącej sposobu wykorzystania nieruchomości.
Zamiarem spadkobierców od początku było dokonanie sprzedaży nieruchomości po uregulowaniu jej stanu prawnego oraz wyłączeniu jej z majątku wykorzystywanego przez spółkę cywilną. Po wyłączeniu nieruchomości z majątku wykorzystywanego przez spółkę Wnioskodawca - za zgodą pozostałych współwłaścicieli - podejmował działania zmierzające do znalezienia nabywcy i przygotowania transakcji sprzedaży. W tym okresie nieruchomość pozostawała niewykorzystywana i nie była przedmiotem odpłatnego udostępniania osobom trzecim, natomiast wszelkie koszty związane z jej utrzymaniem ponosili spadkobiercy.
Wnioskodawca znalazł zainteresowanego zakupem, a w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, od dnia … 2026 r. została ona oddana przyszłemu nabywcy do używania na podstawie umowy najmu, zawartej na okres do dnia przeniesienia prawa własności, którego dokonanie planowane jest w … 2026 r. Umowę najmu z przyszłym nabywcą Wnioskodawca zawarł, działając z upoważnienia pozostałych współwłaścicieli. Z tytułu świadczonej usługi najmu Wnioskodawca rozlicza podatek od towarów i usług jako czynny podatnik VAT oraz podatek dochodowy w ramach tzw. najmu prywatnego.
Zawarcie umowy najmu nie miało na celu osiągania dochodu z nieruchomości ani nie stanowiło przejawu prowadzenia działalności polegającej na jej komercyjnym wykorzystywaniu. Umowa została zawarta wyłącznie na żądanie przyszłego nabywcy, który - przed nabyciem prawa własności - zamierzał rozpocząć prace remontowe oraz potrzebował czasu na uzyskanie finansowania zakupu i dopełnienie pozostałych formalności związanych z transakcją. Ustalony czynsz został skalkulowany na poziomie odpowiadającym przewidywanym kosztom utrzymania nieruchomości ponoszonym w okresie obowiązywania umowy.
Dodatkowo wskazać należy, że przy nabyciu nieruchomości przez spadkodawcę nie wystąpił podatek naliczony podlegający odliczeniu, wobec czego spadkodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Ponadto zarówno spadkodawca, jak i spółka cywilna nie ponosili wydatków na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% jej wartości początkowej.
W uzupełnieniu wniosku wskazano, że w związku z dokonaniem … 2026 r. sprzedaży nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne nr 1 oraz nr 2, przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej okoliczności, które na dzień złożenia wniosku stanowiły zdarzenie przyszłe, na dzień udzielenia odpowiedzi na wezwanie stanowią stan faktyczny. Wnioskodawca podtrzymuje informacje przedstawione w pierwotnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, z tym zastrzeżeniem, że należy je obecnie traktować jako opis stanu faktycznego, a nie zdarzenia przyszłego, z uwzględnieniem zmian i doprecyzowań wskazanych poniżej.
W uzupełnieniu wniosku, na pytania Organu, wskazali Państwo: 1) Czy obydwie działki, tj. nr 1 i nr 2, są zabudowane? Jeśli nie, to która z działek (o jakich numerach) jest zabudowana, a która jest niezabudowana? Należy je wymienić. „Działka o nr 1 jest niezabudowana, natomiast działka o nr 2 jest zabudowana.” 2) Czy z nabywcą nieruchomości była/jest zawarta umowa przedwstępna?
Jeśli tak: a) to przez kogo (Pana i/lub Zainteresowanych niebędących stroną postępowania)? b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy, która była/jest zawarta z nabywcą, ciążyły/ciążą na Kupującym, a jakie na Sprzedających? c) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/są ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie? „Nie zawierano umowy przedwstępnej.
Odpowiedź na pkt a - c jest w związku z tym bezprzedmiotowa.” 3) Pomiędzy jakimi osobami został dokonany w 2024 r. dział spadku (należy wskazać wszystkich uczestników biorących udział w dziale spadku (imiona i nazwiska))? „Dział spadku został dokonany pomiędzy Wnioskodawcą i wskazanymi we wniosku 3 zainteresowanych, w tym żona zmarłego C.C. oraz trójka dzieci: D.D., B.B. oraz A.A. (Wnioskodawca).” 4) Czy sprzedaży podlegać będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego czy nieruchomość? „Sprzedaż nastąpiła w dniu ...2026 r., sprzedano wyłącznie nieruchomość (działki oznaczone nr 1 i nr 2). Działkę nr 1 nabyła Gmina ..., natomiast działkę 2 nabyła zależna od niej spółka - ...
Sp. z o.o.” Dla działki niezabudowanej proszę wskazać: 5) Czy dla terenu, na którym jest położona niezabudowana działka obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie jest przeznaczenie tego terenu według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? „Działka nr 1 o powierzchni ... ha jest niezabudowana. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Oznaczona jest jako grunty orne (RVI) i wpisana jest w rejestrze gruntów pod numerem ...” 6) W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, proszę wskazać czy dla ww. działki została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.)?
„Dla ww. działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy ani o lokalizacji inwestycji celu publicznego.” 7) Czy niezabudowana działka była wykorzystywana przez Pana i/lub Zainteresowanych niebędących stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? „Nie, nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej” Dla działki zabudowanej/działek zabudowanych proszę wskazać: 8) Jakie naniesienia znajdują się na poszczególnych działkach nr 1 i/lub nr 2? Należy je wymienić. „Na działce nr 1 o powierzchni ... ha brak jest naniesień - jest niezabudowana - to grunty orne.
Działka nr 2 o powierzchni ... ha jest natomiast zabudowana. Oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (Bi) i wpisana jest do rejestru gruntów pod numerem ... obręb ...
Na nieruchomości tej znajduje się budynek administracyjno-biurowy, murowany, pokryty papą o powierzchni użytkowej ... m2, budynek warsztatowo-socjalny o powierzchni ... m2, budynek gospodarczy nr 1 murowany o powierzchni użytkowej ... m2 oraz budynek gospodarczy nr 2 murowany o powierzchni użytkowej ... m2. Brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy.” 9) Czy na działce/działkach znajdują się budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?
Jeśli tak, to jakie oraz na której konkretnie działce/działkach (o jakich numerach) się one znajdują? „Budynki w rozumieniu ww. przepisów znajdują się na działce nr 2 w następującej postaci: budynek administracyjno-biurowy, murowany, pokryty papą o powierzchni użytkowej ... m2, budynek warsztatowo-socjalny o powierzchni ... m2, budynek gospodarczy nr 1 murowany o powierzchni użytkowej ... m2 oraz budynek gospodarczy nr 2 murowany o powierzchni użytkowej ... m2.” 10) Czy na działce/działkach znajdują się budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to jakie oraz na której konkretnie działce/działkach (o jakich numerach) się one znajdują? „Tak.
Na działce nr 2 znajduje się utwardzona kostką nawierzchnia pełniąca funkcję drogi wewnętrznej oraz parkingu. W ocenie Wnioskodawcy stanowi ona budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, trwale związaną z gruntem.” 11) Czy na działce/działkach znajdują się urządzenia budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to jakie i z którym budynkiem/budowlą są one powiązane oraz na której działce/działkach (o jakich numerach) się one znajdują? „Tak.
Na nieruchomości znajdują się urządzenia budowlane związane z budynkami znajdującymi się na działce, tj.: ogrodzenie nieruchomości wykonane z siatki wraz z bramą wjazdową, zbiornik bezodpływowy (szambo) służący do gromadzenia ścieków z budynków, przyłącze wodociągowe doprowadzające wodę do budynków, przyłącze elektroenergetyczne doprowadzające energię elektryczną do budynków.” 12) Czy budynki/budowle położone na działce/działkach są trwale związane z gruntem? „Tak.” 13) Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie znajdujących się na poszczególnych działkach budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.
„Spadkodawca nabył nieruchomość w 2004 r. już wtedy była ona zasiedlona - funkcjonowało tam wcześniej kółko rolnicze (...). Wnioskodawca nie posiada wiedzy kiedy została nieruchomość po raz pierwszy zasiedlona.” 14) Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części budynków/budowli, to należy wskazać, w jakiej w części? „Nieruchomość została zasiedlona w całości.” 15) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? „Tak.” 16) Kiedy nastąpiło zajęcie do używania budynków/budowli? Należy wskazać dokładną datę.
„Przez spadkodawcę budynki zostały zajęte do użytkowania … 2004 r., tj. od dnia nabycia do majątku objętego wspólnotą majątkową przez małżonków E.E. i C.C.. Były również użytkowane wcześniej, z uwagi na to, że działalność prowadziła tam ...
Dokładna data rozpoczęcia użytkowania przez poprzedniego właściciela nieruchomości nie jest Wnioskodawcy znana.” 17) Wskazali Państwo: Wnioskodawca znalazł zainteresowanego zakupem, a w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, od dnia … 2026 r. została ona oddana przyszłemu nabywcy do używania na podstawie umowy najmu, zawartej na okres do dnia przeniesienia prawa własności, którego dokonanie planowane jest w … 2026 r. Umowę najmu z przyszłym nabywcą Wnioskodawca zawarł, działając z upoważnienia pozostałych współwłaścicieli. Z tytułu świadczonej usługi najmu Wnioskodawca rozlicza podatek od towarów i usług jako czynny podatnik VAT oraz podatek dochodowy w ramach tzw. najmu prywatnego.
(…) Ustalony czynsz został skalkulowany na poziomie odpowiadającym przewidywanym kosztom utrzymania nieruchomości ponoszonym w okresie obowiązywania umowy. proszę wskazać jednoznacznie: a) Jakie koszty utrzymania nieruchomości zostały wzięte pod uwagę przy kalkulacji wysokości czynszu najmu nieruchomości?
„W kalkulacji uwzględniono w szczególności koszty opłat za energię elektryczną, wodę i odprowadzanie ścieków, wywóz odpadów, podatek od nieruchomości, opłaty związane z użytkowaniem i utrzymaniem nieruchomości, ochroną nieruchomości, a także inne koszty bieżącego utrzymania, zabezpieczenia i niezbędnych prac związanych z zachowaniem nieruchomości w odpowiednim stanie.” b) Kto jest stroną umowy najmu? Wyłącznie Pan czy Pan i Zainteresowani niebędący stroną postepowania? „Stroną umowy najmu był wyłącznie Wnioskodawca - A.A.
Z uwagi na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości umowa najmu już nie obowiązuje.” c) Czy Zainteresowani niebędący stroną postepowania pobierają jakąkolwiek część czynszu bezpośrednio od najemcy lub otrzymują udział w czynszu – jeśli nie są stroną umowy najmu – od Wynajmującego? „Zainteresowani nie pobierali czynszu od najemcy, ani też nie otrzymywali żadnego udziału w czynszu.” 18) Czy budynki/budowle były/są wykorzystywane przez Pana i Zainteresowanych niebędących stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?
Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany były budynki/budowle, wykonywali/wykonuje Pan i Zainteresowani niebędący stroną postępowania – należy podać podstawę prawną zwolnienia? „Nie. Budynki i budowle znajdujące się na działce nr 2 nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.
Były wykorzystywane w działalności gospodarczej spółki cywilnej, która nie stanowiła działalności zwolnionej od podatku VAT.” 19) Czy Pan i Zainteresowani niebędący stroną postępowania ponosiliście nakłady na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynków/budowli?
(odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na to pytanie): a) w jakim okresie Pan i Zainteresowani niebędący stroną postępowania ponosiliście wydatki na ulepszenie budynków/budowli? b) który budynek/która budowla były ulepszane? c) czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynków/budowli, przysługiwało Panu i Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? d) kiedy budynki/budowle po dokonaniu ulepszeń, zostały oddane do użytkowania?
Należy wskazać dokładną datę. e) czy po oddaniu do użytkowania ulepszonego budynków/budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie tych budynków/budowli? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”. f) czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków/budowli, a jego/ich dostawą, upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w odniesieniu dla każdego budynku/budowli/urządzenia budowlanego położonego na działce/działkach. „Nie. Wnioskodawca ani pozostali Zainteresowani nie ponosili wydatków na ulepszenie któregokolwiek z budynków lub budowli w wysokości przekraczającej 30% jego wartości początkowej.
W związku z tym pytania a-f nie znajdują zastosowania.”
Pytanie
(ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku) Czy w związku z dokonaną w dniu 11 sierpnia 2026 r. sprzedażą nieruchomości (działek nr 1 i 2) wyłącznie Wnioskodawca działał jako podatnik VAT w odniesieniu do dostawy przysługujących mu udziałów w tych działkach, podczas gdy pozostali Zainteresowani nie działali w charakterze podatników VAT, a tym samym czy dostawa udziałów Wnioskodawcy korzysta ze zwolnienia z VAT (w odniesieniu do działki nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a w odniesieniu do działki nr 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT)? (oznaczone we wniosku nr 2)
Państwa stanowisko w sprawie
(ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku) Zdaniem Zainteresowanych planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie skutkowała obowiązkiem zapłaty podatku od towarów i usług przez wszystkich Zainteresowanych. W odniesieniu do pozostałych Zainteresowanych sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie stanowiła rozporządzenie majątkiem prywatnym nabytym w drodze dziedziczenia i nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż udziałów przez tych Zainteresowanych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Odmiennie należy ocenić sytuację Wnioskodawcy, który po wyłączeniu nieruchomości z majątku spółki cywilnej wykonywał czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, w ramach których - za zgodą pozostałych współwłaścicieli - zawarł umowę najmu z przyszłym nabywcą, z tytułu której rozlicza podatek VAT jako czynny podatnik. Okoliczność ta przesądza o uznaniu Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w odniesieniu do planowanej dostawy jego udziału w nieruchomości. W konsekwencji sprzedaż przysługującego mu udziału w nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Dostawa ta będzie jednak korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nieruchomość została bowiem zasiedlona wiele lat temu i od tego momentu upłynął okres znacznie przekraczający dwa lata. Jedynie na wypadek odmiennej oceny Organu Wnioskodawca wskazuje, że w przedstawionym stanie faktycznym spełnione są również przesłanki zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przy nabyciu nieruchomości przez spadkodawcę nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, a zarówno spadkodawca, jak i spółka cywilna nie ponosili wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości.
Jednocześnie, wobec spełnienia przesłanek zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ocena przesłanek zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma charakter wyłącznie ewentualny i pozostaje bez wpływu na prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…). W świetle art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny: Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Podkreślenia więc wymaga, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.
Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.). W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 659 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny: § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Z przywołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną.
Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie gruntu przez najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi zatem świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Z opisu sprawy wynika, że w dniu … 2022 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Po jego śmierci sporządzony został akt poświadczenia dziedziczenia, zgodnie z którym spadek po zmarłym nabyło czterech spadkobierców, tj. żona oraz troje dzieci. Jednocześnie ustanowiono zarząd sukcesyjny przedsiębiorstwa zmarłego, który prowadził działalność gospodarczą oraz był wspólnikiem spółki cywilnej, a zarządcą sukcesyjnym została żona zmarłego. W okresie od śmierci wspólnika do zakończenia spraw spadkowych działalność prowadzona w formie spółki cywilnej była kontynuowana z zachowaniem jej ciągłości.
Nieruchomość nadal była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę. W dniu … 2024 r. spadkobiercy zawarli w formie aktu notarialnego umowę działu spadku oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości. W akcie tym dokonano kompleksowego uregulowania następstw prawnych po śmierci wspólnika, w tym ustalono, że wszelkie prawa i obowiązki wynikające z uczestnictwa w spółce cywilnej, zgodnie z § … umowy spółki, przypadną żonie zmarłego, natomiast przedmiotowa nieruchomość nie będzie dalej stanowiła składnika majątku wykorzystywanego w działalności spółki cywilnej i pozostanie własnością wszystkich spadkobierców jako składnik majątku nabytego w drodze dziedziczenia.
W wykonaniu postanowień zawartych w powyższym akcie notarialnym żona zmarłego przystąpiła do spółki cywilnej jako wspólnik w miejsce zmarłego, zawierając wraz z dotychczasowym wspólnikiem nową umowę spółki. Zgodnie z postanowieniami tego aktu wspólnicy podjęli następnie uchwałę o wyłączeniu nieruchomości z majątku wykorzystywanego przez spółkę cywilną poprzez zwrot wkładu wniesionego do spółki.
W rezultacie nieruchomość stała się przedmiotem współwłasności wszystkich spadkobierców w udziałach po 1/4. Po wyłączeniu nieruchomości z majątku wykorzystywanego przez spółkę Wnioskodawca - za zgodą pozostałych współwłaścicieli - podejmował działania zmierzające do znalezienia nabywcy i przygotowania transakcji sprzedaży. W tym okresie nieruchomość pozostawała niewykorzystywana i nie była przedmiotem odpłatnego udostępniania osobom trzecim, natomiast wszelkie koszty związane z jej utrzymaniem ponosili spadkobiercy.
Wnioskodawca znalazł zainteresowanego zakupem, a w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, od dnia … 2026 r. nieruchomość składająca się z niezabudowanej działki nr 1 i zabudowanej działki nr 2 została oddana nabywcy do używania na podstawie umowy najmu. Umowę najmu z nabywcą zawarł Zainteresowany będący stroną postępowania, działając z upoważnienia pozostałych współwłaścicieli. Z tytułu świadczonej usługi najmu Zainteresowany będący stroną postępowania rozliczał podatek od towarów i usług jako czynny podatnik VAT oraz podatek dochodowy w ramach tzw. najmu prywatnego. W okolicznościach niniejszej sprawy, stroną umowy z najemcą był wyłącznie Zainteresowany będący stroną postępowania.
Tym samym, to Zainteresowany będący stroną postępowania dokonywał odpłatnego świadczenia usługi, tj. najmu ww. działek, należących do majątku Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowanych niebędących stroną postępowania. Oznacza, to że Zainteresowani niebędący stroną postępowania z tytułu tego wynajmu nie są podatnikami podatku VAT. Ponadto, z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani niebędący stroną postępowania nie wykorzystywali ww. nieruchomości. We wniosku wskazano, że po wyłączeniu nieruchomości z majątku wykorzystywanego przez spółkę nieruchomość pozostawała niewykorzystywana i nie była przedmiotem odpłatnego udostępniania osobom trzecim.
Zatem, jakkolwiek działki nr 1 i nr 2 stanowiły współwłasność Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, to jednak z tytułu dostawy tych działek wyłącznie Zainteresowany będący stroną postępowania był stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i występował w charakterze podatnika, o którym mowa art. 15 ust. 1 ustawy. Zainteresowany będący stroną postępowania występował jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Jak wynika z treści wniosku działki nr 1 i nr 2 były przedmiotem umowy najmu, co jak wyżej wskazałem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy.
W rozpatrywanej sprawie, pomimo że ww. działki stanowiły współwłasność Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, to jednak działki były wykorzystywane wyłącznie przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (stroną umowy najmu był wyłącznie Zainteresowany będący stroną postępowania). W konsekwencji, dostawa ww. działek nr 1 i nr 2 w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po stronie Zainteresowanego będącego stroną postępowania, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż działek nr 1 i nr 2 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy sprzedaży ww. działek tylko Zainteresowany będący stroną postępowania występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, w stosunku do całości tych działek. Natomiast Zainteresowani niebędący stroną postępowania przy transakcji sprzedaży ww. działek nie działali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy: Przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.
Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.
Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. Jak wynika z opisu sprawy działka nr 1 jest niezabudowana. Dla ww. działki nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy, ani decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Tym samym, ww. działka nie stanowi terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem, sprzedaż ww. niezabudowanej działki nr 1 korzystała ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Ponadto, w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy: Ilekroć w przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie budynku/budowli do używania.
Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części zostanie on oddany w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku, budowli lub ich części. W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne. Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania dostawy ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęć „budynku”, „budowli” i „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524).
W myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
W myśl do treści art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane: Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Stosownie do treści art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane: Przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży była również działka nr 2. Na jej terenie znajdują się budynki: budynek administracyjno-biurowy, budynek warsztatowo-socjalny, budynek gospodarczy nr 1, budynek gospodarczy nr 2, budowla: utwardzona kostką nawierzchnia pełniąca funkcję drogi wewnętrznej oraz parkingu oraz urządzenia budowlane: ogrodzenie nieruchomości wykonane z siatki wraz z bramą wjazdową, zbiornik bezodpływowy (szambo) służący do gromadzenia ścieków z budynków, przyłącze wodociągowe doprowadzające wodę do budynków, przyłącze elektroenergetyczne doprowadzające energię elektryczną do budynków.
Z opisu sprawy wynika, że budynki i budowle są trwale związane z gruntem a urządzenia budowlane z budynkami znajdującymi się na ww. działce. Zainteresowani nie ponosili wydatków na ulepszenie któregokolwiek z budynków lub budowli w wysokości przekraczającej 30% jego wartości początkowej. Spadkodawca nabył nieruchomość w 2004 r. już wtedy była ona zasiedlona - funkcjonowało tam wcześniej kółko rolnicze (...). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż ww. budynków i budowli położonych na działce nr 2 nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem doszło już do pierwszego zasiedlenia tych budynków i budowli oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Zatem, z uwagi na fakt, że w stosunku do ww. budynków i budowli doszło już do pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do momentu ich sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto – jak wynika z wniosku – Zainteresowani nie ponosili wydatków na ulepszenie ww. budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej, to dostawa tych budynków i budowli położonych na działce nr 2 była objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zgodnie z ustawą Prawo budowlane, urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym urządzenia budowlane znajdujące się na przedmiotowej działce powinny być traktowane jako elementy przynależne do ww. budynków i opodatkowane według tych samych zasad, co ww. budynki. Skoro – jak wyżej wskazano – budynki położone na działce nr 2 korzystały ze zwolnienia, to tym samym ww. urządzenia budowlane związane z tymi budynkami korzystały ze zwolnienia.
Jak wskazałem wyżej, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, w sytuacji, gdy budynki i budowle korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu, na którym są one posadowione, korzysta ze zwolnienia od podatku. Tym samym sprzedaż działki nr 2 – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – również korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Podsumowując, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast, sprzedaż zabudowanej działki nr 2 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Organ informuje, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, zaś w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym.
Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy.
Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.
53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.