Pytanie
Czy przy sprzedaży powyższej nieruchomości będą Państwo mogli skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT z tytułu tej sprzedaży?
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, powołując się na art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż powyższej nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Swoje stanowisko motywują Państwo zapisami ustawy o VAT mówiącymi, że ze zwolnienia korzysta sprzedaż nieruchomości następująca po pierwszym zasiedleniu, gdy od pierwszego zasiedlenia minęły 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Uważają Państwo, że nieruchomość, którą Państwo zakupili, ulepszyli, a wartość tego ulepszenia przekroczyła 30% wartości początkowej oraz minęło 2 lata od pierwszego zasiedlenia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku: w części dotyczącej zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy prawa własności niezabudowanej działki nr 1 - jest nieprawidłowe, w części dotyczącej zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działki nr 2 zabudowanej budynkiem i budowlami w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej oraz udziału 1/7 części w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4 stanowiących drogę – jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: 1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie; 2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione; 3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej; 4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta; 5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego; 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.
Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności w częściach wspólnych budynku, współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny: Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu. W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Według art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Jak wynika z opisu sprawy ….12.2005 roku na podstawie aktu notarialnego wraz z małżonką B nabył Pan prawo użytkowania wieczystego do dnia … grudnia 2089 roku nieruchomości składającej się z: niezabudowanej działki nr 1 i działki zabudowanej nr 2 wraz z prawem własności znajdującego się tam budynku magazynu i budowli (obiekty liniowe w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej) oraz udział w 1/7 części w prawie wieczystego użytkowania działek o numerach 3 i 4, na których znajduje się droga. Nabycia dokonał Pan z małżonką za środki z Państwa majątku wspólnego, na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.
Transakcja była opodatkowana podatkiem VAT, udokumentowana została fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Prawo obniżenia kwoty podatku należnego przysługiwało tylko Panu. Prawo wieczystego użytkowania działek nr 1 i nr 2 zostało przekształcone w prawo własności ….10.2023 roku, po wykupieniu obydwu działek. Do dnia ….01.2017 w zakupionym budynku była prowadzona działalność gospodarcza, którą zamknął Pan ….01.2017 roku. Od dnia ….02.2014 powyższy budynek jest wynajmowany a wynajem prowadzi Pan jako osoba fizyczna. Żona B była stroną najmu (jedynym Wynajmującym) w okresie od ….03.2024 r. do ….03.2025 r. i podpisała umowę najmu.
Na podstawie tej umowy w ww. okresie żona wystawiała faktury oraz odprowadzała podatek jako osoba fizyczna. Poza tym okresem jako strona najmu występował i nadal występuje tylko Pan, tj. A, a do ….01.2017 r. stroną najmu była firma …, której to był Pan właścicielem. Umowa najmu, którą podpisała żona została rozwiązana z dniem ….03.2025 r., a po jej rozwiązaniu została podpisana nowa umowa z tym samym najemcą, której stroną (Wynajmującym) jest Pan, A jako jedyny wynajmujący. Po podpisaniu umowy z najemcą od ….04.2025 r. to Pan wystawia faktury i odprowadza podatek od faktur jako osoba fizyczna.
Działki 3 oraz 4 nie były przedmiotem najmu oraz nie były w tym czasie użytkowane przez Pana ani przez żadnego z Najemców. Należy wskazać, że skoro nabycia ww. nieruchomości dokonał Pan z małżonką na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej to dojdzie do zbycia nieruchomości majątku nabytego na potrzeby prowadzanego przez Pana przedsiębiorstwa. Ponadto jak wynika z opisu sprawy w okresie od ….03.2024 r. do ….03.2025 r. Pana żona B była stroną najmu (jedynym Wynajmującym) i podpisała umowę najmu budynku magazynu znajdującego się na działce nr 2 i na podstawie tej umowy w ww. okresie wystawiała faktury oraz odprowadzała podatek jako osoba fizyczna.
Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071): Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
A zatem, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę. Zatem, najem jako usługa, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek.
W konsekwencji powyższego, sprzedaż nieruchomości składającej się z: prawa własności niezabudowanej działki nr 1, prawa własności działki nr 2 zabudowanej budynkiem i budowlami w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej oraz udziału 1/7 części w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4 stanowiących drogę będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość została zakupiona przez Państwa do celów prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.
Transakcja była opodatkowana podatkiem VAT, udokumentowana została fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Do dnia ….01.2017 w zakupionym budynku magazynu była prowadzona działalność gospodarcza, którą zamknął Pan ….01.2017 roku. Od dnia ….02.2014 powyższy budynek jest wynajmowany, a wynajem prowadzi Pan jako osoba fizyczna. Pana żona B była stroną najmu (jedynym Wynajmującym) w okresie od ….03.2024 r. do ….03. 2025 r. i podpisała umowę najmu, która została rozwiązana z dniem ….03.2025 r. Po jej rozwiązaniu została podpisana nowa umowa z tym samym najemcą, której stroną (Wynajmującym) jest Pan, A jako jedyny wynajmujący.
W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży: niezabudowanej działki nr 1 oraz udziału 1/7 części w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4 stanowiących drogę, spełni Pan przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy ponieważ ww. działki zostały zakupione przez Państwa do celów prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz od ich zakupu został przez Pana odliczony podatek VAT, zatem będzie Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy dla dostawy tych działek, dostawy działki nr 2 zabudowanej budynkiem i budowlami w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej, Pan oraz Pana żona byliście osobami wykorzystującymi przedmiotową nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej, a w konsekwencji Pan oraz Pana żona będziecie podatnikami w rozumieniu art. 15 ustawy dla dostawy tej działki wraz z naniesieniami tj. budynkiem i budowlami.
Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy działka nr 1 jest niezabudowana. Zatem, w przypadku dostawy działki nr 1 należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b. W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.
Treść ww. przepisu jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Jednocześnie – jak zostało wskazane powyżej – ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Z informacji podanych przez Pana wynika, że dla terenu, na którym jest położona działka nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 stanowi teren zabudowy usługowej.
Mając na uwadze wskazane przez Pana okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że działka nr 1 jest działką przeznaczoną pod zabudowę. Zatem, dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli do sprzedaży działki wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia jej dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Dostawa działki nr 1 nie będzie korzystać także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W opisie sprawy wskazał Pan, że działka o nr 1 nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z podatku VAT. Ponadto, przy zakupie ww. działki przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zatem dostawa działki nr 1 również nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Tym samym dostawa prawa własności niezabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Z opisu sprawy wynika, że działki nr 2 oraz nr 3 i nr 4 są działkami zabudowanymi.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy: Ilekroć w przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie budynku/budowli do używania.
Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części zostanie on oddany w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku, budowli lub ich części. W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne. Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania dostawy ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęć „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
W myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Stosownie do treści art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
Jak wynika z opisu sprawy, na działce 2 znajduje się budynek magazynu oraz budowle w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej. Budynek magazynu stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, a budowle znajdujące się na działce 2 stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Budynek i budowle są trwale związane z gruntem. Po zakupie budynek został wyremontowany i przekształcony z zakupionego budynku magazynowego na lokal handlowy, bo takie było zapotrzebowanie w prowadzonej wówczas przez Pana działalności gospodarczej. Nakłady inwestycyjne przekroczyły 30% wartości zakupionego budynku.
Ostatnie nakłady były wykonane w roku 2015. Po roku 2015 nie były już ponoszone żadne nakłady na remont lub modernizację tego budynku. Od zakupu do końca okresu prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej, czyli do dnia ….01.2017 r. prowadzony był najem budynku. W okresie od ….03.2024 r. do ….03.2025 r. Pana żona była stroną najmu. Poza tym okresem jako strona najmu występował i nadal występuje tylko Pan. Pierwsze zasiedlenie budowli instalacji wodociągowej oraz elektrycznej nastąpiło przed zakupem nieruchomości wraz z budowlami przez Pana i przez Pana żonę. Pan i Pana żona nie ponieśliście żadnych kosztów ulepszenia ww. budowli.
Od pierwszego zasiedlenia do dostawy ww. budowli, tj. instalacji wodociągowej oraz elektrycznej upłynie okres dłuższy niż kilkadziesiąt lat (co najmniej 20 lat). W świetle powyższego, dostawa budynku oraz budowli w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej posadowionych na działce nr 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku i budowli upłyną co najmniej 2 lata.
W konsekwencji powyższego, dla dostawy budynku oraz budowli w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej posadowionych na działce nr 2 zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, dostawa budynku oraz budowli w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej posadowionych na działce nr 2, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W odniesieniu natomiast do udziału w budowli stanowiącej drogę dojazdową znajdującej się na działkach o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4, która stanowi budowlę zgodnie z zapisami ustawy Prawo budowlane, wskazał Pan, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed zakupem budynku i działki oraz prawa wieczystego użytkowania (dokładna data nie jest Panu znana). Okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budowli był znacznie dłuższy niż 2 lata. Nigdy nie były ponoszone wydatki na ulepszenie budowli (drogi).
Tym samym również dostawa udziału w budowli stanowiącej drogę dojazdową znajdującej się na działkach o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4, również nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budowli upłyną co najmniej 2 lata. W konsekwencji powyższego, dla dostawy udziału w budowli stanowiącej drogę dojazdową, posadowionej na działkach nr 3 i nr 4 zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Tym samym, dostawa udziału w budowli stanowiącej drogę dojazdową, posadowionej na działkach nr 3 i nr 4, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wskazałem wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.
W konsekwencji, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również sprzedaż działki nr 2 zabudowanej budynkiem oraz budowlami w postaci instalacji wodociągowej i elektrycznej oraz udziału 1/7 części w prawie wieczystego użytkowania działek o nr 3 i nr 4, na których znajduje się budowla w postaci drogi dojazdowej, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Reasumując: - dostawa, dla której to Pan będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy: - prawa własności niezabudowanej działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT, - udziału 1/7 części w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4 stanowiących drogę, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - dostawa, dla której podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy będzie Pan i Pana małżonka: - działki nr 2 zabudowanej budynkiem i budowlami w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
W konsekwencji, Państwa stanowisko, w części dotyczącej zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy: - prawa własności niezabudowanej działki nr 1 – jest nieprawidłowe, - działki nr 2 zabudowanej budynkiem i budowlami w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej oraz udziału 1/7 części w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4 stanowiących drogę – jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. Jednocześnie należy wskazać, iż analiza załączników dołączonych do wniosku o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem tut.
Organ nie jest uprawniony do oceny załączników dołączonych do wniosku, a niniejszą interpretację wydano jedynie w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.
Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.
53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.