Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 3 listopada 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.820.2026.2.AM

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącej: · zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości wraz z posadowionymi na niej budynkami, · możliwość wyboru przez Zainteresowanych rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania ww. transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, · prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

Uzupełnili go Państwo pismem z 12 października 2026 r. (wpływ 12 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca: Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: · A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: · B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku) A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w powiecie ... w miejscowości (…). Nieruchomość stanowi działkę gruntu nr 1 o powierzchni (…) m.kw.

Na działce znajdują się dwa budynki ujawnione w ewidencji gruntów i budynków jako budynek handlowo-usługowy oraz budynek biurowy, które są użytkowane łącznie jako budynek produkcyjny z częścią biurową. Łączna powierzchnia użytkowa budynków wynosi (…) m.kw., w tym część produkcyjna (…) m.kw. oraz część biurowa (…) m.kw. (...). Sąd Rejony w (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą nr (…).

Zakup powyższej nieruchomości odbył się z licytacji komorniczej - postanowieniem z dnia (…) 2022 r. (sygn. akt …) Sąd Rejonowy w (...), I Wydział Cywilny, postanowił przysądzić na rzecz nabywcy licytacyjnego A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością do majątku spółki prawo własności powyższej nieruchomości - działki nr 1 o pow. (…) m2, zabudowanej, położonej w (...). Po nabyciu, na podstawie pozwolenia na budowę z dnia (…) 2023 r. A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością dokonała przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku biurowego oraz budynku handlowo-usługowego na budynek produkcyjny z częścią biurową.

Wartość księgowa prac ulepszeniowych wyniosła (…) zł netto i przekraczała 30% wartości początkowej nieruchomości. Od poniesionych nakładów inwestycyjnych A Spółka z ograniczona odpowiedzialnością dokonała odliczenia podatku VAT w kwocie około (…) zł. Po zakończeniu w (…) 2024 r. ulepszeń nieruchomość była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, zarówno na potrzeby własnej działalności gospodarczej A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jak również w ramach najmu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług, co trwa nieprzerwanie do chwili obecnej.

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ma zamiar sprzedać powyższą nieruchomość na rzecz obecnego najemcy znacznej części nieruchomości – B Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Strony nie zawarły umowy przedwstępnej. Sprzedaż nieruchomości odbędzie się na warunkach rynkowych, strony dysponują aktualnym operatem szacunkowym nieruchomości, sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zamierza wykorzystywać nieruchomość na potrzeby swojej działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a zatem w przypadku opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług zamierza odliczyć podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej nieruchomości. A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. W piśmie z 12 października 2026 r. Zainteresowani wskazali, że: 1) Nabycie zabudowanej nieruchomości nr 1 nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Nastąpiło poprzez postanowienie o przysądzeniu własności z dnia (…).2022, wydane przez Sąd Rejonowy w (...), I Wydział Cywilny, jako następstwo egzekucji komorniczej prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) (sygn. akt …), który nie opodatkował dostawy podatkiem VAT. 2) Przy nabyciu ww. nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. 3) Pytanie: W związku z informacją zawartą w opisie sprawy: „Na działce znajdują się dwa budynki ujawnione w ewidencji gruntów i budynków jako budynek handlowo-usługowy oraz budynek biurowy, które są użytkowane łącznie jako budynek produkcyjny z częścią biurową.

Po nabyciu, na podstawie pozwolenia na budowę z dnia (…) 2023 r. A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością dokonała przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku biurowego oraz budynku handlowo-usługowego na budynek produkcyjny z częścią biurową. Wartość księgowa prac ulepszeniowych wyniosła (…) zł netto i przekraczała 30% wartości początkowej nieruchomości. Od poniesionych nakładów inwestycyjnych A Spółka z ograniczona odpowiedzialnością dokonała odliczenia podatku VAT w kwocie około (…) zł.” proszę wskazać czy ww. nakłady stanowią nakłady na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków?

Jeżeli tak, to proszę wskazać (odpowiedzi takie same dla każdego budynku): a) czy w stosunku do poniesionych ww. nakładów przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? b) kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków po ulepszeniu? c) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków po ulepszenie a planowaną sprzedażą upłynął/upłynie okres dłuższy niż dwa lata? Odpowiedź: Tak, ww. nakłady stanowią nakłady na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków.

Po ulepszeniu (przebudowie) Wnioskodawca rozpoznał w ewidencji środków trwałych jeden budynek. a) Tak, w stosunku do poniesionych ww. nakładów Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. b) Pierwsze zasiedlenie obu budynków po ulepszeniu nastąpiło (…).2023 r. c) Tak, pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków po ulepszeniu a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

4) Oba budynki były i są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zarówno na potrzeby własnej działalności gospodarczej A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (opodatkowanej podatkiem VAT), jak również w ramach najmu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług, co trwa nieprzerwanie do chwili obecnej. 5) Poza ww. wydatkami poniesionymi na przebudowę budynków, Wnioskodawca nie ponosił innych wydatków stanowiących nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków. 6) Poza budynkami, o których mowa w opisie sprawy, na nieruchomości nie znajdują się inne obiekty.

7) W sytuacji zastosowania do planowanej transakcji sprzedaży budynków znajdujących się na nieruchomości zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca oraz Zainteresowany złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym oświadczenie to zostanie złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą (a więc zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług).

Pytania

1) Czy sprzedaż opisanej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług? 2) Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, tj. sprzedaż opisanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to czy będzie możliwa rezygnacja ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, o ile będą spełnione warunki określone w tym przepisie i opodatkowanie sprzedaży podatkiem od towarów i usług?

3) Czy jeśli sprzedaż opisanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy nabywcy (B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1) Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż opisanej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Przede wszystkim należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Planowana sprzedaż nieruchomości spełnia zatem definicję dostawy towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i jako podatnik VAT dokonuje tej dostawy.

W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości, że sprzedaż będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu powyższych przepisów (A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością). Sprzedaż może jednak w przypadkach określonych w przepisach korzystać ze zwolnień podatkowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku ud towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak przy tym stanowi art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nieruchomość jest zabudowana - na działce znajdują się dwa budynki ujawnione w ewidencji gruntów i budynków jako budynek handlowo-usługowy oraz budynek biurowy, które są użytkowane łącznie jako budynek produkcyjny z częścią biurową. Co więcej upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż nie następuje zatem w ramach pierwszego zasiedlenia nieruchomości - doszło do pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu nieruchomości, a pomiędzy tym pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres przekraczający 2 lata.

Wnioskodawcy uważają zatem, że sprzedaż opisanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Jednocześnie zwolnienie obejmie zarówno budynek, jak i działkę, gdyż na mocy art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ad 2) Zdaniem Wnioskodawców, jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, tj. sprzedaż opisanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to będzie możliwa rezygnacja ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, o ile będą spełnione warunki określone w tym przepisie i opodatkowanie sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Jak stanowi art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Elementy oświadczenia wskazuje art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością są zarejestrowanymi czynnym podatnikami VAT. Zatem są spełnione podstawowe warunki podmiotowe umożliwiające rezygnację ze zwolnienia i wybór opodatkowania. Ad 3) Zdaniem Wnioskodawców, jeśli sprzedaż opisanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nabywcy (B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.” Jak wskazano powyżej B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zamierza wykorzystywać nieruchomość na potrzeby swojej działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Zatem nabywcy będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Według art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Jak wynika z opisu sprawy, A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania) – zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT – jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej nr 1. Na działce znajdują się dwa budynki ujawnione w ewidencji gruntów i budynków jako budynek handlowo-usługowy oraz budynek biurowy, które są użytkowane łącznie jako budynek produkcyjny z częścią biurową.

Nieruchomość wraz z budynkami była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, zarówno na potrzeby własnej działalności gospodarczej Spółki, jak również w ramach najmu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług, co trwa nieprzerwanie do chwili obecnej. Zainteresowany ma zamiar sprzedać powyższą nieruchomość na rzecz obecnego najemcy znacznej części nieruchomości – B Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania).

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Zainteresowanego sprzedaż ww. zabudowanej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: 1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, 2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług.

Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy: Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne.

Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule. Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy: Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy: Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy budynków, budowli lub ich części, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: 1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, 2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy ww. zabudowanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy w odniesieniu do ww. budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie. Z opisu sprawy wynika, iż na działce znajdują się dwa budynki ujawnione w ewidencji gruntów i budynków jako budynek handlowo-usługowy oraz budynek biurowy, które są użytkowane łącznie jako budynek produkcyjny z częścią biurową.

Po nabyciu, na podstawie pozwolenia na budowę z dnia (…) 2023 r. Zainteresowany będący stroną postępowania dokonał przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku biurowego oraz budynku handlowo-usługowego na budynek produkcyjny z częścią biurową. Nakłady poniesione na przebudowę stanowią nakłady na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków. W stosunku do poniesionych nakładów Zainteresowanemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pierwsze zasiedlenie obu budynków po ulepszeniu nastąpiło (…).2023 r. i pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków po ulepszeniu a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Poza ww. wydatkami poniesionymi na przebudowę budynków, Zainteresowany nie ponosił innych wydatków stanowiących nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków. A zatem, należy stwierdzić, że sprzedaż budynków nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków po ich ulepszeniu a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym w odniesieniu do budynków znajdujących się na nieruchomości zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek.

W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż zabudowanej nieruchomości o nr 1, na której posadowione są budynki, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż zabudowanej nieruchomości nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jak wyżej wskazano, zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów. Z wniosku wynika, że obaj Zainteresowani są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Zainteresowani wskazali, że w sytuacji zastosowania do planowanej transakcji sprzedaży budynków znajdujących się na nieruchomości zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy.

Przy czym oświadczenie to zostanie złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą. A zatem dostawa zabudowanej nieruchomości nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Zainteresowani mogą zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się do natomiast do kwestii prawa do odliczenia przy nabyciu ww. nieruchomości przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy: W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy: Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy: Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7. Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i zamierza wykorzystywać nabytą nieruchomość na potrzeby swojej działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług Jednocześnie, jak wyżej wskazano, Zainteresowani będą uprawnieni na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT – pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania sprzedaży nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy.

Jeżeli Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa nieruchomości wraz z posadowionymi na niej budynkami będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia z podatku VAT. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie wykorzystywał nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, iż ww. Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - wynikającego z faktury dokumentującej dostawę ww. nieruchomości. Prawo to będzie przysługiwało, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie poruszone we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Jednocześnie podkreślić należy, iż wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzę postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy.

Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Informuję, iż nie jestem właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy.

Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/wnioski albo/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.