Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 30 października 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.839.2026.1.MJ

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania świadczonych usług w ramach umowy zarządzania nieruchomościami za korzystające ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca - … Sp. z o.o. jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność w zakresie obsługi wspólnot mieszkaniowych, w szczególności zarządzania i administrowania nieruchomościami wspólnymi budynków mieszkalnych wielolokalowych. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. … Sp. z o.o. zawarł ze wspólnotami mieszkaniowymi (dalej jako Wspólnota) umowy o administrowanie nieruchomością wspólną. Przedmiotem umowy jest świadczenie przez Wnioskodawcę na rzecz Wspólnoty jednej kompleksowej usługi zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną budynku mieszkalnego.

Usługa świadczona jest wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości mającej charakter mieszkalny. Wnioskodawca nie wykonuje w ramach umowy usług wyceny nieruchomości. Głównym i zasadniczym celem świadczenia realizowanego przez Wnioskodawcę jest zapewnienie prawidłowego, bieżącego i kompleksowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej, w szczególności zapewnienie jej prawidłowej obsługi administracyjnej, organizacyjnej, finansowo-księgowej oraz technicznej, właściwej i bezpiecznej eksploatacji, a także utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie.

Wspólnota zawiera z Wnioskodawcą jedną umowę w celu powierzenia mu kompleksowej obsługi nieruchomości, a nie w celu nabywania poszczególnych czynności jako odrębnych świadczeń.

W umowie ze Wspólnotą określone są następujące czynności: Wnioskodawca przyjmuje do wykonania następujące czynności: a. organizowanie i koordynowanie bieżącej obsługi nieruchomości, w tym utrzymania czystości, pielęgnacji zieleni, nadzoru nad przeglądami oraz usługami wykonywanymi na rzecz Wspólnoty, b. prowadzenie obsługi finansowo-księgowej Wspólnoty, ewidencji lokali, rozrachunków z właścicielami oraz rozliczeń mediów w zakresie przewidzianym regulaminami i uchwałami, c. przygotowywanie zebrań rocznych, projektów uchwał, podstawowych sprawozdań i materiałów informacyjnych, d. prowadzenie bieżącej korespondencji w sprawach bezspornych, windykacji przedsądowej oraz czynności organizacyjnych związanych z funkcjonowaniem Wspólnoty, e. zawieranie i wykonywanie umów z dostawcami mediów i usługodawcami w granicach udzielonych pełnomocnictw bez konieczności uzyskiwania każdorazowej zgody Zarządu, o ile mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, f. reprezentację Wspólnoty wobec podmiotów i urzędów.

Za świadczenie zasadnicze Wnioskodawca uznaje kompleksową usługę zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną. Poszczególne czynności wykonywane w ramach zawartej umowy mają charakter pomocniczy względem tego świadczenia i służą realizacji jego zasadniczego celu.

W szczególności Wnioskodawca wykonuje czynności polegające na organizowaniu i koordynowaniu bieżącej obsługi nieruchomości, prowadzeniu obsługi finansowo-księgowej Wspólnoty, ewidencji lokali i rozrachunków z właścicielami, rozliczaniu mediów, przygotowywaniu rocznego zebrania Wspólnoty, projektów uchwał, podstawowych sprawozdań oraz materiałów informacyjnych, prowadzeniu bieżącej korespondencji, podstawowej windykacji należności, zawieraniu i wykonywaniu umów z dostawcami mediów i usługodawcami w granicach udzielonych pełnomocnictw, prowadzeniu i nadzorze nad dokumentacją nieruchomości, organizacji i wykonywaniu bieżącej konserwacji oraz usuwaniu drobnych awarii, nadzorze nad obowiązkowymi przeglądami technicznymi, utrzymaniu czystości części wspólnych, utrzymaniu terenów zielonych oraz odśnieżaniu.

Pomiędzy wskazanymi czynnościami istnieje ścisła zależność funkcjonalna i gospodarcza. Wszystkie czynności wykonywane są w ramach jednej umowy, na rzecz tego samego usługobiorcy, w odniesieniu do tej samej nieruchomości oraz w jednym celu gospodarczym, jakim jest zapewnienie jej prawidłowego funkcjonowania, bieżącego administrowania oraz właściwej eksploatacji. Poszczególne czynności nie stanowią dla Wspólnoty odrębnego celu gospodarczego. W ramach zawartej umowy Wspólnota nie wybiera poszczególnych czynności objętych wynagrodzeniem ryczałtowym i nie nabywa ich odrębnie.

Czynności polegające na utrzymaniu czystości, bieżącej konserwacji, wykonywaniu drobnych napraw oraz obsłudze technicznej mogą obiektywnie i organizacyjnie występować na rynku jako samodzielne usługi. W ramach stosunku prawnego objętego niniejszym wnioskiem nie są jednak świadczone jako odrębne usługi. Wspólnota nie zawiera z Wnioskodawcą odrębnej umowy na sprzątanie, konserwację, drobne naprawy ani obsługę techniczną. Czynności te nie są również osobno zamawiane, wyceniane ani fakturowane, lecz są wykonywane jako element realizacji kompleksowej umowy o zarządzanie i administrowanie nieruchomością.

W szczególności usługi związane z organizacją, koordynacją i nadzorem nad utrzymaniem czystości, bieżącą konserwacją i drobnymi naprawami są wykonywane w ramach kompleksowej obsługi nieruchomości. Ich wykonywanie służy zapewnieniu prawidłowej eksploatacji nieruchomości i utrzymaniu jej w odpowiednim stanie. Również czynności obsługi technicznej nieruchomości wspólnej nie są w relacji ze Wspólnotą świadczone jako odrębna usługa, lecz jako jeden z elementów kompleksowej usługi zarządzania i administrowania. Wnioskodawca wykonuje także czynności związane z utrzymaniem porządku, w tym sprzątaniem części wspólnych budynku, bieżącą konserwacją i drobnymi naprawami.

Czynności te wykonywane są bezpośrednio przez pracowników zatrudnionych przez Wnioskodawcę, przy wykorzystaniu własnej bazy sprzętowej Wnioskodawcy, tj. należącego do niego sprzętu, urządzeń oraz wyposażenia potrzebnego do wykonywania tych prac. W zakresie, w jakim czynności tego rodzaju, gdyby były wykonywane jako samodzielne świadczenie, mogłyby odpowiadać zakresowi usług klasyfikowanych w PKWiU 81.10.10.0, w przedstawionym modelu nie są one jednak oferowane ani nabywane przez Wspólnotę jako odrębne świadczenie.

Wnioskodawca wskazuje, że kompleksowa usługa objęta wnioskiem dotyczy zarządzania nieruchomością wspólną Wspólnoty mieszkaniowej, a zatem nieruchomością pozostającą we współwłasności właścicieli lokali. Dla potrzeb niniejszego wniosku Wnioskodawca klasyfikuje świadczenie do PKWiU 68.32.12.0 – usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie. Za realizację standardowego zakresu czynności określonych w umowie i załączniku do niej Wnioskodawcy przysługuje jedno wynagrodzenie ryczałtowe za kompleksową usługę zarządzania i administrowania nieruchomością.

Wynagrodzenie nie jest dzielone na części odpowiadające poszczególnym czynnościom, w szczególności nie jest odrębnie określana wartość obsługi administracyjnej, finansowo-księgowej, technicznej, sprzątania, konserwacji czy drobnych napraw. Wartość poszczególnych elementów świadczenia nie jest kalkulowana ani ustalana oddzielnie. Na fakturze wystawianej na rzecz Wspólnoty wykazywana jest jedna pozycja obejmująca usługę zarządzania i administrowania nieruchomością, bez wyodrębnienia poszczególnych czynności.

Odrębną kategorię stanowią czynności dodatkowe, wykraczające poza zwykłą, standardową i bieżącą obsługę nieruchomości, w szczególności sporządzanie niestandardowych raportów i analiz, przygotowywanie dodatkowych opracowań, udział w postępowaniach administracyjnych, sądowych i egzekucyjnych, prowadzenie postępowań ofertowych, nadzór nad ponadstandardowymi inwestycjami i remontami czy czynności wymagające ponadprzeciętnego nakładu pracy. Czynności te mogą być wykonywane na podstawie odrębnego zlecenia i za odrębnym wynagrodzeniem. Nie są one przedmiotem pytania objętego niniejszym wnioskiem.

Pytanie

Czy opisana we wniosku usługa zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną budynku mieszkalnego, korzysta w całości ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana we wniosku usługa zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną budynku mieszkalnego, świadczona na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w ramach jednej umowy i za jednym wynagrodzeniem ryczałtowym, obejmująca również czynności związane z utrzymaniem czystości części wspólnych, bieżącą konserwacją, drobnymi naprawami oraz obsługą techniczną nieruchomości, korzysta w całości ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 powołanego rozporządzenia zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych, sklasyfikowane w PKWiU ex 68.32.11.0 oraz PKWiU ex 68.32.12.0. W analizowanym przypadku usługa świadczona jest na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej, dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, a Wnioskodawca nie wykonuje usług wyceny nieruchomości. Usługa dotyczy przy tym nieruchomości wspólnej, pozostającej we współwłasności właścicieli lokali, wobec czego Wnioskodawca klasyfikuje ją do PKWiU 68.32.12.0. Zwolnienie przewidziane w § 3 ust. 1 pkt 3 obejmuje również to grupowanie.

Zakres czynności wykonywanych przez Wnioskodawcę odpowiada istocie zarządzania nieruchomością. Zgodnie z art. 184b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji, bieżącego administrowania oraz utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.

Czynności administracyjne, finansowo-księgowe, techniczne, konserwacyjne oraz związane z utrzymaniem czystości wykonywane przez Wnioskodawcę pozostają zatem funkcjonalnie związane z realizacją podstawowego celu zarządzania nieruchomością. Okoliczność, że poszczególne czynności wchodzące w zakres umowy mogłyby potencjalnie być oferowane na rynku również jako samodzielne usługi, nie przesądza jeszcze, że dla potrzeb VAT należy traktować je jako odrębne świadczenia. Z utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE wynika, że chociaż zasadą jest odrębne traktowanie każdego świadczenia, nie należy sztucznie rozdzielać świadczenia, które z gospodarczego punktu widzenia tworzy jedną całość.

W wyroku z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96 Card Protection Plan TSUE przyjął, że świadczenie pomocnicze dzieli sposób opodatkowania świadczenia głównego, jeżeli dla nabywcy nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem pozwalającym na właściwe korzystanie ze świadczenia głównego. Podobne stanowisko Trybunał przedstawił w wyroku z 27 października 2005 r. w sprawie C-41/04 Levob Verzekeringen, wskazując, że jeżeli elementy świadczenia są ze sobą tak ściśle związane, iż obiektywnie tworzą jedno niepodzielne świadczenie gospodarcze, którego podział miałby charakter sztuczny, powinny być traktowane jednolicie dla celów VAT.

Kryteria te Trybunał podtrzymał również m.in. w sprawie C-224/11 BGŻ Leasing. W przedstawionym stanie faktycznym Wspólnota nie zawiera z Wnioskodawcą odrębnych umów na prowadzenie księgowości, sprzątanie, konserwację, drobne naprawy czy obsługę techniczną. Czynności te nie są również osobno zamawiane, wyceniane ani fakturowane. Wspólnota nabywa od Wnioskodawcy jedną usługę, której gospodarczym celem jest zapewnienie kompleksowego zarządzania, obsługi i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej. Za wykonanie całego standardowego zakresu umowy ustalono jedno wynagrodzenie ryczałtowe.

Poszczególne elementy świadczenia nie stanowią dla Wspólnoty celu samego w sobie, lecz służą prawidłowemu wykonaniu usługi zarządzania. Tak skonstruowany model odpowiada opisowi przedstawionemu przez Wnioskodawcę, zgodnie z którym jedna faktura obejmuje jedną pozycję dotyczącą usługi zarządzania i administrowania. Szczególne znaczenie dla analizowanej sprawy ma wyrok WSA w Gdańsku z 21 maja 2025 r., sygn. I SA/Gd 146/25, dotyczący właśnie usług sprzątania wykonywanych w ramach zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi.

Sąd zakwestionował stanowisko Dyrektora KIS, zgodnie z którym usługi sprzątania należało automatycznie wydzielić z usługi zarządzania tylko dlatego, że samodzielnie mogą podlegać innemu grupowaniu PKWiU. WSA uznał, że usługi związane ze sprzątaniem wykonywane w ramach kompleksowej usługi zarządzania mogą stanowić jej element i korzystać ze zwolnienia właściwego dla świadczenia głównego. Wyrok zapadł na tle interpretacji Dyrektora KIS z 23 grudnia 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.534.2024.1.PM, w której organ prezentował odmienne stanowisko i wyłączał sprzątanie z usługi kompleksowej.

Analogiczny kierunek przyjął WSA w Gdańsku w wyroku z 23 lipca 2024 r., sygn. I SA/Gd 415/24, odnoszącym się do bieżącej obsługi konserwatorskiej oraz pogotowia technicznego. Sąd uznał, że czynności te, wykonywane w ramach zarządzania nieruchomością, nie powinny być sztucznie wydzielane i opodatkowywane odrębnie, ponieważ stanowią element kompleksowej usługi zarządzania nieruchomością. W konsekwencji podzielają one sposób opodatkowania świadczenia zasadniczego, w tym przysługujące mu zwolnienie z VAT.

Na podobną zasadę wskazał WSA w Gliwicach w wyroku z 10 kwietnia 2025 r., sygn. I SA/Gl 1331/24. Sąd uchylił interpretację Dyrektora KIS z 17 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.327.2024.2.KO, wskazując, że sam fakt, iż określone czynności mogą teoretycznie być świadczone odrębnie, nie oznacza jeszcze, że należy je wyłączyć z kompleksowej usługi zarządzania. Jeżeli z punktu widzenia nabywcy stanowią one element świadczenia podstawowego i służą realizacji jednego celu gospodarczego, ich odrębne traktowanie dla potrzeb VAT byłoby sztuczne.

Istotne jest również, że korzystne podejście do kompleksowych usług zarządzania nieruchomościami znajduje odzwierciedlenie w nowszej praktyce interpretacyjnej Dyrektora KIS. W interpretacji z 5 sierpnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.443.2025.2.MKA, organ zaakceptował stanowisko, zgodnie z którym kompleksowe zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot, składające się z czynności funkcjonalnie powiązanych i służących osiągnięciu jednego celu, korzysta ze zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Analogiczne stanowisko wynika z interpretacji z 8 sierpnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.455.2025.2.IZ, w której Dyrektor KIS potwierdził, że zespół czynności wykonywanych na rzecz wspólnot mieszkaniowych może stanowić jedną kompleksową usługę zarządzania podlegającą zwolnieniu z VAT. W ocenie Wnioskodawcy dla powyższej kwalifikacji nie ma decydującego znaczenia również to, że czynności związane ze sprzątaniem wykonywane są przez pracowników zatrudnionych przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu jego własnego sprzętu. Okoliczność ta opisuje sposób organizacji wykonania świadczenia, ale nie zmienia jego gospodarczego celu z perspektywy Wspólnoty.

Wspólnota nie nabywa bowiem określonej liczby godzin pracy personelu sprzątającego ani odrębnej usługi utrzymania czystości, lecz kompleksowe zapewnienie bieżącego funkcjonowania zarządzanej nieruchomości. Rozstrzygające znaczenie powinien mieć zatem całokształt stosunku gospodarczego, a w szczególności jeden cel umowy, jeden usługodawca, jedna nieruchomość, jedno wynagrodzenie oraz brak odrębnego zamawiania i fakturowania poszczególnych czynności.

W konsekwencji należy uznać, że czynności polegające na utrzymaniu czystości części wspólnych, bieżącej konserwacji, drobnych naprawach oraz obsłudze technicznej, wykonywane w okolicznościach opisanych we wniosku, stanowią elementy kompleksowej usługi zarządzania i administrowania nieruchomością mieszkalną i nie powinny być dla potrzeb VAT sztucznie wyodrębniane.

Tym samym całość świadczenia objętego podstawowym wynagrodzeniem ryczałtowym korzysta ze zwolnienia przewidzianego w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r., przy czym odrębne czynności dodatkowe, wykonywane na podstawie odrębnego zlecenia i za odrębnym wynagrodzeniem, nie są przedmiotem pytania objętego niniejszym wnioskiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263): Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy: Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: 1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; 2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; 3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrz Wspólnotową dostawę towarów. Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy. Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki: - w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, - świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie). Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy: Towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz.

WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1829): Wprowadza się do stosowania w statystyce, ewidencji i dokumentacji oraz rachunkowości, a także w urzędowych rejestrach i systemach informacyjnych administracji publicznej Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU), zwaną dalej „PKWiU 2025”, stanowiącą załącznik do rozporządzenia. Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem: Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0); Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona. Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, oraz dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość. Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która obejmuje: - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, - wynajem i obsługa nieruchomości własnych lub dzierżawionych, - usługi agencji nieruchomości, - usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włączając usługi w zakresie wyceny). Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu według stawki podatku VAT odpowiedniej dla przedmiotu świadczonej usługi.

Należy także zauważyć, że kwestie zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399 ze zm.): W myśl art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami: Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, Wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Na podstawie art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami: Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności: 1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; 2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; 3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego; 4) bieżące administrowanie nieruchomością; 5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; 6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia. Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą rynku nieruchomości.

Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

Z objaśnień do PKWiU wynika, że grupowanie 68.32.11.0 obejmuje: - usługi zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, - usługi zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi (lub budynkami o wielorakim wykorzystaniu, które są przede wszystkim przeznaczone na cele mieszkalne), - usługi zarządzania miejscami pod przewoźne domy mieszkalne, - usługi pobierania opłat za czynsz, - usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi Wspólnoty mieszkaniowe.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzą Państwo działalność w zakresie obsługi wspólnot mieszkaniowych, w szczególności zarządzania i administrowania nieruchomościami wspólnymi budynków mieszkalnych wielolokalowych. Zawarli Państwo ze wspólnotami mieszkaniowymi umowy o administrowanie nieruchomością wspólną. Przedmiotem umowy jest świadczenie przez Państwa na rzecz Wspólnoty jednej kompleksowej usługi zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną budynku mieszkalnego. Usługa świadczona jest wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości mającej charakter mieszkalny. Nie wykonują Państwo w ramach umowy usług wyceny nieruchomości.

Głównym i zasadniczym celem świadczenia realizowanego przez Państwa jest zapewnienie prawidłowego, bieżącego i kompleksowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej, w szczególności zapewnienie jej prawidłowej obsługi administracyjnej, organizacyjnej, finansowo-księgowej oraz technicznej, właściwej i bezpiecznej eksploatacji, a także utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie. Wspólnota zawiera z Państwem jedną umowę w celu powierzenia mu kompleksowej obsługi nieruchomości, a nie w celu nabywania poszczególnych czynności jako odrębnych świadczeń.

W umowie ze Wspólnotą wykonują Państwo następujące czynności: a. organizowanie i koordynowanie bieżącej obsługi nieruchomości, w tym utrzymania czystości, pielęgnacji zieleni, nadzoru nad przeglądami oraz usługami wykonywanymi na rzecz Wspólnoty, b. prowadzenie obsługi finansowo-księgowej Wspólnoty, ewidencji lokali, rozrachunków z właścicielami oraz rozliczeń mediów w zakresie przewidzianym regulaminami i uchwałami, c. przygotowywanie zebrań rocznych, projektów uchwał, podstawowych sprawozdań i materiałów informacyjnych, d. prowadzenie bieżącej korespondencji w sprawach bezspornych, windykacji przedsądowej oraz czynności organizacyjnych związanych z funkcjonowaniem Wspólnoty, e. zawieranie i wykonywanie umów z dostawcami mediów i usługodawcami w granicach udzielonych pełnomocnictw bez konieczności uzyskiwania każdorazowej zgody Zarządu, o ile mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, f. reprezentację Wspólnoty wobec podmiotów i urzędów.

Za świadczenie zasadnicze uznają Państwo kompleksową usługę zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną. Poszczególne czynności wykonywane w ramach zawartej umowy mają charakter pomocniczy względem tego świadczenia i służą realizacji jego zasadniczego celu.

W szczególności wykonują Państwo czynności polegające na organizowaniu i koordynowaniu bieżącej obsługi nieruchomości, prowadzeniu obsługi finansowo-księgowej Wspólnoty, ewidencji lokali i rozrachunków z właścicielami, rozliczaniu mediów, przygotowywaniu rocznego zebrania Wspólnoty, projektów uchwał, podstawowych sprawozdań oraz materiałów informacyjnych, prowadzeniu bieżącej korespondencji, podstawowej windykacji należności, zawieraniu i wykonywaniu umów z dostawcami mediów i usługodawcami w granicach udzielonych pełnomocnictw, prowadzeniu i nadzorze nad dokumentacją nieruchomości, organizacji i wykonywaniu bieżącej konserwacji oraz usuwaniu drobnych awarii, nadzorze nad obowiązkowymi przeglądami technicznymi, utrzymaniu czystości części wspólnych, utrzymaniu terenów zielonych oraz odśnieżaniu.

Pomiędzy wskazanymi czynnościami istnieje ścisła zależność funkcjonalna i gospodarcza. Wszystkie czynności wykonywane są w ramach jednej umowy, na rzecz tego samego usługobiorcy, w odniesieniu do tej samej nieruchomości oraz w jednym celu gospodarczym, jakim jest zapewnienie jej prawidłowego funkcjonowania, bieżącego administrowania oraz właściwej eksploatacji. Poszczególne czynności nie stanowią dla Wspólnoty odrębnego celu gospodarczego. W ramach zawartej umowy Wspólnota nie wybiera poszczególnych czynności objętych wynagrodzeniem ryczałtowym i nie nabywa ich odrębnie.

Czynności polegające na utrzymaniu czystości, bieżącej konserwacji, wykonywaniu drobnych napraw oraz obsłudze technicznej mogą obiektywnie i organizacyjnie występować na rynku jako samodzielne usługi. W ramach stosunku prawnego nie są jednak świadczone jako odrębne usługi. Wspólnota nie zawiera odrębnej umowy na sprzątanie, konserwację, drobne naprawy ani obsługę techniczną. Czynności te nie są również osobno zamawiane, wyceniane ani fakturowane, lecz są wykonywane jako element realizacji kompleksowej umowy o zarządzanie i administrowanie nieruchomością.

Czynności związane z utrzymaniem porządku, w tym sprzątaniem części wspólnych budynku, bieżącą konserwacją i drobnymi naprawami wykonywane są bezpośrednio przez pracowników zatrudnionych przez Państwa, przy wykorzystaniu Państwa własnej bazy sprzętowej, tj. należącego do Państwa sprzętu, urządzeń oraz wyposażenia potrzebnego do wykonywania tych prac.

W zakresie, w jakim czynności tego rodzaju, gdyby były wykonywane jako samodzielne świadczenie, mogłyby odpowiadać zakresowi usług klasyfikowanych w PKWiU 81.10.10.0. Kompleksowa usługa dotyczy zarządzania nieruchomością wspólną Wspólnoty mieszkaniowej, a zatem nieruchomością pozostającą we współwłasności właścicieli lokali, klasyfikują Państwo to świadczenie do PKWiU 68.32.12.0 – usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie.

Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia czy ww. usługi zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną budynku mieszkalnego, świadczone przez Państwa na rzecz wspólnot mieszkaniowych, w całości korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Aby móc wskazać, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), winna się ona składać z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu.

Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.

Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej. Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną.

Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych. W przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

Z uwagi na powyższe, jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze więc, czy są to świadczenia odrębne, czy też jest to jedno świadczenie, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości UE, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, ze zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że: „(…) każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne.

Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej”.

W wyroku TSUE z 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07 RLRE Tellmer Property sro przeciwko Finanční ředitelství v Ústí nad Labem, Trybunał wskazał, że: „(...) w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jednolitą czynność, jeżeli nie są od siebie niezależne. Jest tak na przykład w sytuacji, gdy można stwierdzić, że jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, a inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego.

W szczególności dane świadczenie należy uważać za świadczenie pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, gdy dla klientów nie stanowi ono celu samego w sobie, lecz środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z głównej usługi usługodawcy. (...) jednolite świadczenie występuje w przypadku, gdy dwa lub więcej elementy albo dwie lub więcej czynności dokonane przez podatnika są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Należy zauważyć, że wskazane zwolnienie w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień dotyczy usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczonej na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). W dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości.

Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwację i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

Nie ma zatem podstaw do uznania, że usługi sprzątania budynków, konserwacji i drobnych napraw stanowią usługi pomocnicze wobec usługi głównej, tj. usługi zarządzania nieruchomościami i dzielą los prawny świadczenia głównego. Związek tych czynności z usługą zarządzania nieruchomościami nie ma charakteru bezpośredniego, dlatego też mogą one być traktowane rozłącznie (mogą zostać wydzielone ze świadczonej Usługi). Ponadto nie ma przeszkód, aby zostały one wyświadczone odrębnie, przez podmiot trzeci na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Świadczenia te mogą bowiem występować w obrocie gospodarczym odrębnie.

Fakt, że wolą stron (wspólnoty mieszkaniowej i Spółki), wyrażoną w umowie było, aby Spółka zajmowała się tymi wszystkimi czynnościami nie przesądza o ich nierozerwalnym charakterze. Czynności te mogą być wydzielone z usługi zarządzania nieruchomością i ich wydzielenie nie powoduje utraty ekonomicznego sensu tych świadczeń. Dodatkowo trzeba mieć na uwadze, że bez wykonania tych czynności i tak byłoby możliwe zrealizowanie usługi zarządzania nieruchomością należącą do wspólnoty mieszkaniowej.

Natomiast kwestia skonstruowania przez strony jednej umowy, wskazania w tej umowie jednego wynagrodzenia oraz wystawiania faktury obejmującej jedną pozycję z tytułu wszystkich czynności przewidzianych tą umową, nie powinny w sposób decydujący wpływać na ocenę kompleksowości tych świadczeń na gruncie podatku VAT. Kwestie te mogą dostarczać pewnych wskazówek co do określenia czy czynności te mają charakter kompleksowy, ale nie mają one jednak rozstrzygającego znaczenia dla istnienia świadczenia złożonego. Trzeba bowiem mieć na względzie, że rozpoznawanie odrębnych świadczeń jako jednego kompleksowego świadczenia na gruncie podatku VAT ma charakter wyjątkowy.

Tym samym, świadczone przez Państwa usługi sprzątania, bieżąca konserwacja, drobne naprawy, obsługa techniczna, nie powinny być traktowane jako element usługi zarządzania nieruchomościami i należy je opodatkować odrębnie.

Z uwagi na powołane przepisy prawa, jak również przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że usługi sprzątania budynku, bieżąca konserwacja, drobne naprawy, obsługa techniczna wykonywane przez Państwa w ramach umowy zarządzania nieruchomościami nie korzystają ze zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków tych zwolnień, bowiem – jak wyżej wskazano - zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych, sklasyfikowane w PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0., w którym ww. usługi sprzątania budynku, bieżącej konserwacji, drobnych naprawy, obsługi technicznej nie zostały ujęte.

Podkreślić należy, ze zwolnienia w podatku należy interpretować ściśle, co oznacza, że nie ma możliwości rozszerzenia zwolnienia, którego dotyczy konkretne grupowanie. W związku z powyższym ww. usługi sprzątania budynku, bieżąca konserwacja, drobne naprawy, obsługa techniczna nie podlegają, stosownie do zapisów działu 68 PKWiU, zwolnieniu od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia i należy je opodatkować odrębnie, według zasad właściwych tych usług.

Odnosząc się natomiast do pozostałych czynności wykonywanych przez Państwa na rzecz wspólnot mieszkaniowych, składających się na usługę zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną budynku mieszkalnego, których zasadniczym celem jako całości jest zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, uznać należy, że świadczenia te stanowią łącznie usługę złożoną. Jak Państwo wskazali, głównym i zasadniczym celem świadczenia realizowanego przez Państwa jest zapewnienie prawidłowego, bieżącego i kompleksowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej.

Wykonywane przez Państwa czynności polegające na organizowaniu i koordynowaniu bieżącej obsługi nieruchomości, prowadzeniu obsługi finansowo-księgowej Wspólnoty, ewidencji lokali i rozrachunków z właścicielami, rozliczaniu mediów, przygotowywaniu rocznego zebrania Wspólnoty, projektów uchwał, podstawowych sprawozdań oraz materiałów informacyjnych, prowadzeniu bieżącej korespondencji, podstawowej windykacji należności, zawieraniu i wykonywaniu umów z dostawcami mediów i usługodawcami w granicach udzielonych pełnomocnictw, prowadzeniu i nadzorze nad dokumentacją nieruchomości, nadzorze nad obowiązkowymi przeglądami technicznymi są ze sobą funkcjonalnie i gospodarczo powiązane oraz służą realizacji jednego celu – zarządzania i administrowania nieruchomością mieszkalną.

Czynności te nie stanowią dla wspólnoty mieszkaniowej odrębnych celów; z punktu widzenia beneficjenta tworzą jedno kompleksowe świadczenie. Ich sztuczne rozdzielenie nie odpowiadałoby treści zawartej umowy ani gospodarczemu celowi współpracy. W konsekwencji, ww. świadczenia nie są czynnościami samoistnymi, lecz składają się na kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczoną przez Państwa na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Zaznaczyć także należy, że jak Państwo wskazali w zakres świadczonych usług nie wchodzi usługa wyceny nieruchomości.

Kompleksowa usługa dotyczy zarządzania nieruchomością wspólną Wspólnoty mieszkaniowej, a zatem nieruchomością pozostającą we współwłasności właścicieli lokali. Usługa świadczona jest wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości mającej charakter mieszkalny. Klasyfikują Państwo świadczenie do PKWiU 68.32.12.0 – usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie. Należy zauważyć, że § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia nie uzależnia możliwości skorzystania z tego przepisu od podmiotu realizującego usługi zarządzania, lecz od charakteru oraz przeznaczenia całej zarządzanej nieruchomości.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że ww. czynności (z wyłączaniem usług sprzątania budynku, bieżącej konserwacji, drobnych napraw, obsługi technicznej), które wykonują Państwo na rzecz wspólnot mieszkaniowych, składające się na kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi – sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 68.32.12.0 (Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie.) – korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Natomiast, jak wyżej wskazano usługi sprzątania budynku, bieżąca konserwacja, drobne naprawy, obsługa techniczna nie podlegają, stosownie do zapisów działu 68 PKWiU, zwolnieniu od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia i należy je opodatkować odrębnie, według zasad właściwych tych usług. Zatem oceniając całościowo Państwa stanowisko, należało uznać je za nieprawidłowe Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania).

Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, niniejsze rozstrzygnięcie wydano w oparciu o podaną przez Państwa klasyfikację PKWiU. Powyższe przyjęto jako element przedstawionego opisu sprawy i nie dokonywano w tym zakresie oceny.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, a w szczególności w przypadku błędnej klasyfikacji PKWiU wymienionej we wniosku czynności, wydana interpretacja traci swą aktualność. Organ nie jest uprawniony do przyporządkowywania formalnego towarów i usług do określonego grupowania klasyfikacyjnego.

Kwestie dotyczące zaklasyfikowania towaru lub usługi do właściwego grupowania statystycznego nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Tak więc niniejszą interpretację wydano w oparciu o grupowania PKWiU wskazane przez Państwa we wniosku oraz o wskazanie, że „Usługa świadczona jest wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości mającej charakter mieszkalny”.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy i stanowiska Wnioskodawcy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Natomiast w odniesieniu do powołanych przez Państwa w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają.

Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie. Ponadto należy zauważyć, że wskazane przez Państwa wyroki sądów są nieprawomocne. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.) – zwanej dalej: „PPSA”. Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.

47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.