Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 września 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 15 września 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 26 października 2026 r. (wpływ 26 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową, pozarolniczą działalność gospodarczą. Prowadzona przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza nie obejmuje najmu lokali, a lokale nie są związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Najem lokali stanowi odrębną od prowadzonej działalności gospodarczej kwestię podatkową. Wnioskodawca posiada udział w nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokali znajdujących się w budynku, w którym znajdują się również dwa lokale będące przedmiotem wniosku - lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy.
Współwłaścicielami nieruchomości wspólnej jest pięć osób: Wnioskodawca, Jego matka, Jego siostra, Jego ciotka oraz osoba niespokrewniona. Każdy ze współwłaścicieli posiada odrębną własność określonego lokalu znajdującego się w przedmiotowym budynku, a z własnością tych lokali związane są odpowiednie udziały w nieruchomości wspólnej. Udziały współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej wynoszą odpowiednio: Wnioskodawca 22/128, Siostra Wnioskodawcy 22/128, Matka Wnioskodawcy 31/128, Ciotka Wnioskodawcy 31/128, Osoba niespokrewniona 22/128. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą również dwa lokale będące przedmiotem wniosku - lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy.
Z uwagi na przysługujące współwłaścicielom udziały w nieruchomości wspólnej, każdy z pięciu współwłaścicieli posiada udział do tych lokali. Z dniem 1 stycznia 2022 r. wszyscy współwłaściciele zawarli pisemną umowę dotyczącą sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum) obejmującą oba wskazane wyżej lokale. Na podstawie tej umowy matce Wnioskodawcy, określonej w umowie jako „Administrator”, przyznano do wyłącznego użytku, eksploatacji i pobierania pożytków przedmiotowe lokale.
Umowa stanowi w szczególności, że w ramach powyższego uprawnienia Administrator jest uprawniony do samodzielnego zawierania umów najmu ww. lokali, ustalania warunków tych umów oraz pobierania w całości wszelkich pożytków i przychodów z tego tytułu. Jednocześnie umowa stanowi, że pozostali współwłaściciele zrzekają się prawa udziału w tych przychodach. Umowa przewiduje również, że Administrator zobowiązuje się do samodzielnego i wyłącznego ponoszenia wszelkich kosztów, ciężarów i opłat związanych z eksploatacją, remontami i utrzymaniem lokali.
Na podstawie umowy quoad usum, Administratorowi przyznano zatem wyłączne prawo do korzystania z obu tych lokali, ich eksploatacji, zawierania umów najmu, ustalania warunków najmu oraz pobierania całości pożytków i przychodów z najmu. Administrator faktycznie wykonuje powyższe uprawnienia. Samodzielnie zawiera umowy z najemcami, ustala warunki najmu oraz pobiera całość należności wynikających z najmu. Wnioskodawca nie korzysta z przedmiotowych lokali, nie zawiera umów najmu, nie ustala warunków najmu, nie pobiera czynszu ani innych należności związanych z najmem oraz nie otrzymuje żadnej części przychodów z tego tytułu. Przychody z najmu w całości otrzymuje Administrator.
Administrator nie przekazuje Wnioskodawcy żadnej części tych przychodów, w szczególności części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawcy w nieruchomości wspólnej. Umowy najmu zawierane z najemcami wskazują wszystkich współwłaścicieli jako strony umowy reprezentowane przez Administratora. Administrator występuje w umowie jako osoba reprezentująca współwłaścicieli i jest jedyną osobą podpisującą umowy w ich imieniu. Faktury/rachunki dotyczące najmu są wystawiane przez Administratora i zawierają dane Administratora jako wystawcy.
Administrator posiada również umocowanie wynikające z aktu notarialnego do wykonywania czynności związanych z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości, w tym do zawierania umów z dostawcami mediów i przedsiębiorstwami świadczącymi usługi związane z nieruchomością. Od 2022 r. przychody z najmu przedmiotowych lokali są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele składali dotychczas zeznania PIT-28, w których wykazywali przypadającą proporcjonalnie do posiadanych udziałów część z przychodów najmu.
Wnioskodawca wykazał zatem w swoich zeznaniach PIT-28 przychód odpowiadający Jego udziałowi w nieruchomościach wspólnych, pomimo że faktycznie nie otrzymywał żadnych środków z tytułu najmu i nie miał prawa do pobierania tych środków na podstawie zawartej umowy quoad usum. Opisany sposób korzystania z lokali oraz pobierania pożytków obowiązuje nieprzerwanie od 1 stycznia 2022 r. do chwili złożenia wniosku. W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że od 2 kwietnia 2010 r. prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej gier konsolowych i konsol wyłącznie w sklepie stacjonarnym.
W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca zajmuje się sprzedażą na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej: PKD 47.65.Z - sprzedaż detaliczna gier i zabawek prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.41.Z - sprzedaż detaliczna komputerów, urządzeń peryferyjnych i oprogramowania prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.89.Z - sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach. Dla celów prowadzonej działalności gospodarczej oraz ewidencjonowania sprzedaży Wnioskodawca posiada i stosuje kasę rejestrującą (fiskalną).
Dochody z prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca opodatkowuje podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych wg. skali podatkowej. Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że korzysta ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o VAT.
Pytania
(pytanie Nr 1 sformułowane w uzupełnieniu wniosku) 1. Czy w opisanym stanie faktycznym, w związku z zawarciem przez wszystkich współwłaścicieli z dniem 1 stycznia 2022 r. umowy quoad usum, na podstawie której Administratorowi przyznano wyłączne prawo do korzystania z przedmiotowych lokali oraz pobierania w całości wszelkich pożytków i przychodów z ich najmu, a pozostali współwłaściciele zrzekli się prawa udziału w tych przychodach, po stronie Wnioskodawcy powstał przychód z najmu przedmiotowych lokali?
2. Czy w opisanym stanie faktycznym, brak złożenia przez Wnioskodawcę oświadczenia lub innego dokumentu mającego skutkować opodatkowaniem całości przychodów z najmu przez Administratora powodował po stronie Wnioskodawcy obowiązek wykazywania w zeznaniu PIT-28 części przychodów z najmu odpowiadającej Jego udziałowi w nieruchomości wspólnej, pomimo że na podstawie umowy quoad usum, Wnioskodawca został wyłączony z prawa do pobierania pożytków i przychodów z najmu, a całość tych przychodów przysługiwała Administratorowi?
Pana stanowisko w sprawie
(stanowisko do pytania nr 1 przedstawione w uzupełnieniu wniosku) Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie Nr 1 powinna być twierdząca, natomiast na pytanie Nr 2 powinna być przecząca. Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym, przychód z najmu przedmiotowych lokali nie powstawał po Jego stronie, ponieważ na podstawie umowy quoad usum zawartej przez wszystkich współwłaścicieli w dniu 1 stycznia 2022 r. Administratorowi przyznano wyłączne prawo do korzystania z przedmiotowych lokali oraz pobierania w całości pożytków i przychodów z ich najmu, natomiast pozostali współwłaściciele w tym Wnioskodawca zrzekli się prawa do udziału w tych przychodach.
Uzasadnienie stanowiska: Zgodnie z art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Sposób korzystania z rzeczy wspólnej może zostać uregulowany w drodze porozumienia współwłaścicieli. W przedmiotowej sprawie współwłaściciele dokonali takiego uzgodnienia, przyznając Administratorowi wyłączne prawo do korzystania z lokali i pobierania pożytków z ich najmu.
Zgodnie natomiast z art. 207 tej ustawy, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości ich udziałów. W ocenie Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji znaczenie ma jednak zawarta przez wszystkich współwłaścicieli umowa quoad usum, która odmiennie uregulowała sposób korzystania z lokali oraz uprawnienie do pobierania pożytków. Na mocy tej umowy Administratorowi przyznano wyłączne prawo do korzystania, eksploatacji i pobierania pożytków z przedmiotowych lokali, a także prawo do samodzielnego zawierania umów najmu, ustalania warunków tych umów oraz pobierania w całości wszelkich pożytków i przychodów z tego tytułu.
Wnioskodawca został wyłączony z prawa do udziału w tych przychodach. Zgodnie z ustaleniami to Administrator pobiera całość czynszu, natomiast Wnioskodawca nie otrzymuje przychodów z najmu, ani nie ma prawa żądać wypłaty przypadającej na Niego części czynszu. Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe okoliczności mają zasadnicze znaczenie dla ustalenia, czy przychód z najmu można przypisać Mu dla celów podatkowych. Postanowienia umowy quoad usum są faktycznie wykonywane, Wnioskodawca nie korzysta z przedmiotowych lokali, nie zawiera umów najmu, nie pobiera czynszu ani innych należności związanych z najmem oraz nie otrzymuje żadnej części przychodów z tego tytułu.
Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - art. 8 ust. 1 przewiduje co do zasady przypisywanie przychodów z udziału we wspólnej własności proporcjonalnie do udziału podatnika. Wnioskodawca uważa jednak, że w przestawionym stanie faktycznym nie uzyskuje On przychodów z najmu, ponieważ na mocy umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli nie przysługuje Mu prawo do pobierania, ani udziału w przychodach z najmu przedmiotowych lokali.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w szczególności w interpretacji z 1 września 2022 r. Nr 0115-KDIT1.4011.376.2022.1.JG oraz w interpretacji z 1 czerwca 2023 r.Nr 0115-KDIT3.4011.286.2023.2.KP. W szczególności w interpretacji z 1 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że współwłaściciel wyłączony na mocy umowy quoad usum z korzystania z nieruchomości i pobierania pożytków nie uzyskuje przychodu z najmu tej nieruchomości.
W konsekwencji, mając na uwadze powyższe okoliczności oraz przedstawione stanowisko organów podatkowych, Wnioskodawca uważa, że przychód z najmu przedmiotowych lokali od dnia 1 stycznia 2022 r. nie powstawał po stronie Wnioskodawcy, natomiast powstawał wyłącznie po stronie Administratora. Wnioskodawca nie był zatem zobowiązany do wykazywania w swoich zeznaniach PIT-28 części przychodów z najmu odpowiadającej Jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.
Ad 2. Zdaniem Wnioskodawcy, brak złożenia przez Niego oświadczenia lub innego dokumentu mającego skutkować opodatkowaniem całości przychodów z najmu przez Administratora nie powodował po Jego stronie obowiązku wykazywania w zeznaniu PIT-28 części przychodów z najmu odpowiadającej Jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. W opisanym stanie faktycznym nie dochodziło bowiem do sytuacji, w której Wnioskodawca uzyskiwał przychód z najmu, a następnie dokonywał wyboru, aby przychód ten został opodatkowany przez inną osobę.
Na podstawie umowy quoad usum Wnioskodawca został wyłączony z prawa do pobierania pożytków i przychodów z przedmiotowych lokali, natomiast Administrator uzyskiwał wyłączne prawo do pobierania całości tych przychodów. Wnioskodawca uważa zatem, że przychód z najmu od początku nie powstawał po Jego stronie. Brak złożenia dodatkowego oświadczenia lub dokumentu nie mógł więc powodować powstania po stronie Wnioskodawcy obowiązku wykazywania w PIT-28 przychodu, którego Wnioskodawca nie uzyskał.
Wnioskodawca wskazuje przy tym, że art. 12 ust. 6 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.) reguluje szczególną sytuację małżonków pozostających we wspólnocie majątkowej. Przepis ten nie stanowi podstawy do przenoszenia przychodu pomiędzy zwykłymi współwłaścicielami nieruchomości. W przedstawionym stanie faktycznym nie zachodziła potrzeba „przeniesienia” przychodu z Wnioskodawcy na Administratora. Przychód z najmu, zgodnie z zawartą umową quoad usum, przypadał bowiem wyłącznie Administratorowi.
W konsekwencji brak złożenia przez Wnioskodawcę oświadczenia lub innego dokumentu nie powodował po Jego stronie obowiązku wykazywania w PIT-28 części przychodów z najmu odpowiadającej Jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.): Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne: osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że posiada Pan udział w nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokali znajdujących się w budynku, w którym znajdują się również dwa lokale będące przedmiotem wniosku - lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy. Współwłaścicielami nieruchomości wspólnej jest pięć osób: Pan, Pana matka, Pana siostra, Pana ciotka oraz osoba niespokrewniona. Każdy ze współwłaścicieli posiada odrębną własność określonego lokalu znajdującego się w przedmiotowym budynku, a z własnością tych lokali związane są odpowiednie udziały w nieruchomości wspólnej.
Udziały współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej wynoszą odpowiednio: Pan - 22/128, Pana siostra - 22/128, Pana matka - 31/128, Pana ciotka - 31/128, osoba niespokrewniona 22/128. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą również dwa lokale będące przedmiotem wniosku - lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy. Z uwagi na przysługujące współwłaścicielom udziały w nieruchomości wspólnej, każdy z pięciu współwłaścicieli posiada udział do tych lokali. 1 stycznia 2022 r. wszyscy współwłaściciele zawarli pisemną umowę dotyczącą sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum) obejmującą oba wskazane wyżej lokale.
Na podstawie tej umowy Pana matce, określonej w umowie jako „Administrator”, przyznano do wyłącznego użytku, eksploatacji i pobierania pożytków przedmiotowe lokale. Umowa stanowi w szczególności, że w ramach powyższego uprawnienia Administrator jest uprawniony do samodzielnego zawierania umów najmu ww. lokali, ustalania warunków tych umów oraz pobierania w całości wszelkich pożytków i przychodów z tego tytułu. Jednocześnie umowa stanowi, że pozostali współwłaściciele zrzekają się prawa udziału w tych przychodach.
Umowa przewiduje również, że Administrator zobowiązuje się do samodzielnego i wyłącznego ponoszenia wszelkich kosztów, ciężarów i opłat związanych z eksploatacją, remontami i utrzymaniem lokali. Na podstawie umowy quoad usum Administratorowi przyznano zatem wyłączne prawo do korzystania z obu tych lokali, ich eksploatacji, zawierania umów najmu, ustalania warunków najmu oraz pobierania całości pożytków i przychodów z najmu. Administrator faktycznie wykonuje powyższe uprawnienia. Samodzielnie zawiera umowy z najemcami, ustala warunki najmu oraz pobiera całość należności wynikających z najmu.
Nie korzysta Pan z przedmiotowych lokali, nie zawiera umów najmu, nie ustala warunków najmu, nie pobiera czynszu ani innych należności związanych z najmem oraz nie otrzymuje żadnej części przychodów z tego tytułu. Przychody z najmu w całości otrzymuje Administrator. Administrator nie przekazuje Panu żadnej części tych przychodów, w szczególności części odpowiadającej udziałowi Pana w nieruchomości wspólnej. Umowy najmu zawierane z najemcami wskazują wszystkich współwłaścicieli jako strony umowy reprezentowane przez Administratora. Administrator występuje w umowie jako osoba reprezentująca współwłaścicieli i jest jedyną osobą podpisującą umowy w ich imieniu.
Faktury/rachunki dotyczące najmu są wystawiane przez Administratora i zawierają dane Administratora jako wystawcy. Administrator posiada również umocowanie wynikające z aktu notarialnego do wykonywania czynności związanych z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości, w tym do zawierania umów z dostawcami mediów i przedsiębiorstwami świadczącymi usługi związane z nieruchomością. Od 2022 r. przychody z najmu przedmiotowych lokali są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pan oraz pozostali współwłaściciele składali dotychczas zeznania PIT-28, w których wykazywali przypadającą proporcjonalnie do posiadanych udziałów część z przychodów najmu.
Pan wykazał zatem w swoich zeznaniach PIT-28 przychód odpowiadający swojemu udziałowi w nieruchomościach wspólnych, pomimo że faktycznie nie otrzymywał żadnych środków z tytułu najmu i nie miał prawa do pobierania tych środków na podstawie zawartej umowy quoad usum. Opisany sposób korzystania z lokali oraz pobierania pożytków obowiązuje nieprzerwanie od 1 stycznia 2022 r. do chwili złożenia wniosku.
Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z zawarciem przez wszystkich współwłaścicieli z dniem 1 stycznia 2022 r. umowy quoad usum, na podstawie której Administratorowi przyznano wyłączne prawo do korzystania z przedmiotowych lokali oraz pobierania w całości wszelkich pożytków i przychodów z ich najmu, a pozostali współwłaściciele zrzekli się prawa udziału w tych przychodach, przychód z najmu przedmiotowych lokali powstawał wyłącznie po stronie Administratora, a nie po Pana stronie. W odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy, należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 195 ustawy Kodeks cywilny: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W myśl natomiast art. 206 Kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Art. 207 ww. Kodeksu stanowi, że: Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów, a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż to wynika z treści art. 206 ww. Kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tej nieruchomości umowy najmu z osobą trzecią.
Jednak skutki tej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron, nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum) istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza „wewnętrzne” zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.
Jak wynika z treści art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.
Zasadą jest zatem, że przychód podatnika będącego współwłaścicielem rzeczy określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. Jeżeli jednak współwłaściciele zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do korzystania z części rzeczy wspólnej np. lokalu, to tylko on uzyskuje przychód z wynajęcia tego lokalu. Pozostali współwłaściciele niebędący stroną stosunku najmu nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu. Tylko ten współwłaściciel, który uzyskuje przychód z wynajmowanego lokalu obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego w obowiązującej go stawce, zgodnie z wybraną formą opodatkowania przychodu z najmu.
Jeżeli zatem – jak to przedstawiono we wniosku – współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do wyłącznego korzystania z rzeczy wspólnej uzyskuje przychód z najmu tej nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę, skoro nie uzyskuje Pan przychodu z umowy najmu lokali będących przedmiotem wniosku oraz nie pobiera Pan pożytków z tego tytułu, nie jest Pan zobowiązany do opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokali, o których mowa we wniosku.
Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących kwestii, czy brak złożenia przez Pana oświadczenia lub innego dokumentu mającego skutkować opodatkowaniem całości przychodów z najmu przez Administratora powodował po Pana stronie obowiązek wykazywania w zeznaniu PIT-28 części przychodów z najmu odpowiadającej Pana udziałowi w nieruchomości wspólnej, pomimo że na podstawie umowy quoad usum został Pan wyłączony z prawa do pobierania pożytków i przychodów z najmu, a całość tych przychodów przysługiwała Administratorowi, wskazać należy, że w świetle art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku.
W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. W myśl natomiast art. 12 ust. 6 ww. ustawy: Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Niniejszy przepis reguluje szczególną sytuację małżonków pozostających we wspólnocie majątkowej. Przepis ten nie stanowi podstawy do przenoszenia przychodu pomiędzy zwykłymi współwłaścicielami nieruchomości.
W przedstawionym stanie faktycznym, zgodnie z zawartą umową quoad usum, przychód z najmu przypadał wyłącznie Administratorowi. Wobec powyższego brak złożenia przez Pana oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez Administratora lub innego dokumentu nie powodował po Pana stronie obowiązku wykazywania w PIT-28 części przychodów z najmu odpowiadającej udziałowi w nieruchomości wspólnej. Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Ponadto należy podkreślić, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (pozostałych współwłaścicieli).
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnej wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Pana do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.