Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 13 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 29 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
1) X (dalej: „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. W dniu 29 czerwca 2020 r. Wnioskodawca, wraz z innymi osobami fizycznymi, nabył udział w nieruchomości gruntowej położonej w (…). Nabycie zostało dokonane przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną. 2) W akcie notarialnym Wnioskodawca został oznaczony imieniem i nazwiskiem, imionami rodziców, adresem zamieszkania, dokumentem tożsamości oraz numerem PESEL. Wnioskodawca nie występował przy nabyciu jako przedsiębiorca, nie posługiwał się firmą, numerem NIP ani numerem REGON. Okoliczność ta ma istotne znaczenie dla oceny, że nabycie nastąpiło do majątku prywatnego Wnioskodawcy, a nie w ramach działalności gospodarczej.
3) Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 czerwca 2020 r. Wnioskodawca nabył udział wynoszący 2/6 części, tj. 1/3, w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…) o obszarze (…) ha. Pozostałe udziały w nieruchomości zostały nabyte przez inne osoby fizyczne. W konsekwencji od dnia 29 czerwca 2020 r. Wnioskodawca był współwłaścicielem nieruchomości w udziale odpowiadającym jednej trzeciej całości nieruchomości. 4) Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy.
Celem nabycia nie była dalsza odsprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej ani prowadzenie działalności deweloperskiej, handlowej lub innej działalności zarobkowej polegającej na obrocie nieruchomościami. Nieruchomość nie została nabyta jako towar handlowy ani jako składnik majątku związany z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. 5) W dniu 5 lutego 2021 r. współwłaściciele zawarli umowę podziału nieruchomości do korzystania, tj. umowę quoad usum. Na podstawie tej umowy strony nie przenosiły między sobą własności ani udziałów w nieruchomości, lecz wyłącznie ustaliły zasady korzystania z poszczególnych części nieruchomości.
6) Wnioskodawca w ramach przysługującego Mu udziału, został uprawniony do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości. Pozostałe części nieruchomości zostały przeznaczone do korzystania przez pozostałych współwłaścicieli, natomiast część nieruchomości miała pełnić funkcję drogi dojazdowej.
7) Budowa budynku mieszkalnego znajdującego się następnie na działce nr Y, została rozpoczęta przez Wnioskodawcę jesienią 2020 r. Budowa była realizowana na części nieruchomości faktycznie przeznaczonej dla Wnioskodawcy, która następnie została objęta umową podziału nieruchomości do korzystania, tj. umową quoad usum z dnia 5 lutego 2021 r. 8) Zakończenie budowy budynku mieszkalnego, zgodnie ze zgłoszeniem dokonanym do Urzędu Gminy, miało miejsce w marcu 2022 r. 9) Budynek został wybudowany przez Wnioskodawcę z Jego własnych środków prywatnych.
Budowa nie była realizowana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy, działalności deweloperskiej ani działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. 10) Również pozostali współwłaściciele wznosili budynki indywidualnie, każdy z własnych środków, na części nieruchomości faktycznie przeznaczonej do korzystania przez danego współwłaściciela. Współwłaściciele nie dokonywali pomiędzy sobą rozliczeń z tytułu budowy poszczególnych budynków, w szczególności spłat, dopłat, zwrotów nakładów ani kompensat. 11) Decyzją Burmistrza Miasta (…) z dnia (…) 2022 r., zatwierdzono projekt podziału nieruchomości obejmującej działkę nr (…).
W wyniku podziału powstały trzy działki: działka nr Y o obszarze (…) ha, działka nr (…) o obszarze (…) ha oraz działka nr (…) o obszarze (…) ha. Podział miał charakter geodezyjny i techniczny. Nie wiązał się ze zmianą wysokości udziałów współwłaścicieli ani z przeniesieniem własności którejkolwiek z wydzielonych działek na któregokolwiek ze współwłaścicieli. Po dokonaniu podziału Wnioskodawca nadal posiadał udział w nieruchomości wynikający z pierwotnego nabycia z 29 czerwca 2020 r. 12) W dniu 11 lipca 2022 r. współwłaściciele zawarli umowę częściowego zniesienia współwłasności oraz umowy ustanowienia służebności gruntowych.
Przedmiotem tej czynności była nieruchomość położona w (…), składająca się z działek nr Y, nr (…) oraz nr (…), powstałych z podziału działki nr (…). 13) W wyniku częściowego zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył na wyłączną własność działkę nr Y wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym. Pozostali współwłaściciele otrzymali pozostałe działki powstałe z podziału pierwotnej nieruchomości. 14) Częściowe zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat, dopłat oraz bez jakichkolwiek innych rozliczeń pieniężnych lub niepieniężnych pomiędzy współwłaścicielami.
15) W akcie notarialnym strony wskazały, że nabywane przez nie działki wraz z posadowionymi na nich budynkami mieszkalnymi są równej wartości rynkowej. Wartość rynkową każdej z trzech nieruchomości określono na kwotę (…) zł. Strony oświadczyły również, że z tytułu dokonania częściowego zniesienia współwłasności nie roszczą i nie będą rościć wobec siebie żadnych praw ani pretensji. 16) Wartość rynkowa działki przyznanej Wnioskodawcy w wyniku częściowego zniesienia współwłasności odpowiadała wartości przysługującego Mu wcześniej udziału wynoszącego 1/3 w nieruchomości wspólnej i nie przekraczała wartości tego udziału.
W wyniku częściowego zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie otrzymał majątku o wartości wyższej niż wartość udziału, który przysługiwał Mu przed zniesieniem współwłasności. 17) Ewentualne różnice w powierzchni poszczególnych działek wynikały z uwarunkowań geodezyjnych, technicznych lub planistycznych. Z ekonomicznego punktu widzenia każdy ze współwłaścicieli otrzymał składnik majątkowy odpowiadający wartości jego dotychczasowego udziału w nieruchomości wspólnej.
18) Po częściowym zniesieniu współwłasności Wnioskodawca był wyłącznym właścicielem działki nr Y, powstałej z podziału działki nr (…), w której udział wynoszący 1/3 nabył pierwotnie w czerwcu 2020 r. 19) Na działce nr Y znajdował się budynek mieszkalny wybudowany przez Wnioskodawcę z Jego własnych środków prywatnych. Budynek był trwale związany z gruntem i nie stanowił odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Przedmiotem późniejszej sprzedaży była zatem nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym. 20) W dniu 2 kwietnia 2026 r. Wnioskodawca sprzedał zabudowaną nieruchomość gruntową położoną w (…), obejmującą działkę nr Y, wpisaną do księgi wieczystej nr (…).
Cena sprzedaży została określona na kwotę (…) zł. 21) Sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Sprzedaż nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej. 22) Wnioskodawca do 2024 r. prowadził działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami. Działalność ta nie obejmowała jednak obrotu nieruchomościami, sprzedaży nieruchomości ani działalności deweloperskiej. Przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej, nie była przeznaczona do dalszej odsprzedaży w ramach tej działalności, nie stanowiła towaru handlowego ani składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.
23) W 2024 r. Wnioskodawca zakończył prowadzenie działalności gospodarczej, a obecnie jest na rencie. 24) Nieruchomość ani posadowiony na niej budynek mieszkalny nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, nie były amortyzowane, nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów ani nie były wykorzystywane do generowania przychodów w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
25) Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy sprzedaż nieruchomości dokonana w dniu 2 kwietnia 2026 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w szczególności czy pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, należy liczyć od końca 2020 r., tj. od końca roku, w którym doszło do pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, czy też od daty późniejszych czynności dotyczących nieruchomości, tj. umowy podziału nieruchomości do korzystania, podziału geodezyjnego albo częściowego zniesienia współwłasności. 26) Wnioskodawca rozważa również przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Wątpliwość ta ma jednak charakter pomocniczy i aktualizowałaby się wyłącznie w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości w dniu 2 kwietnia 2026 r. nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu i w związku z tym mogłaby stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Uzupełnienie stanu faktycznego W piśmie złożonym 29 września 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania: 1) w jakim celu nabył (kupił) Pan w 2020 r. udział 2/6 części, tj. 1/3, w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...), o której mowa we wniosku, np. w celu lokaty kapitału, późniejszej odsprzedaży lub innym – należy wyjaśnić jakim? Odpowiedź: Wnioskodawca nabył udział w działce nr (…) w celu budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe. 2) na czyj wniosek nieruchomość stanowiąca działkę gruntu nr (…) została podzielona na trzy działki (nr Y, nr (…), nr (…))?
Odpowiedź: Podział nastąpił na wspólny wniosek i za zgodą wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. 3) czy działki nr Y, nr (…), nr (…) stanowiły jedną nieruchomość, tj. były objęte jedną księgą wieczystą? Odpowiedź: Tak. Po podziale geodezyjnym, a przed częściowym zniesieniem współwłasności, wszystkie trzy działki pozostawały objęte jedną księgą wieczystą. 4) czy działki nr Y, nr (…), nr (…) stanowiły trzy odrębne nieruchomości, tj. były objęte trzema odrębnymi księgami wieczystymi? Odpowiedź: W związku z aktem częściowego zniesienia współwłasności z dnia 11 lipca 2022 r. złożono wnioski o odłączenie działek i założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych.
W wyniku częściowego zniesienia współwłasności działka nr Y przypadła Wnioskodawcy na wyłączną własność. 5) czy wartość przychodu (tj. wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży) uzyskanego przez Pana ze sprzedaży nieruchomości (działki nr Y), zostanie wydatkowana przez Pana, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na Pana własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Należy wskazać na jakie dokładnie cele mieszkaniowe zamierza przeznaczyć Pan przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (działki nr Y)?
Należy wskazać jakiego rodzaju wydatki, które poniesie Pan będą dotyczyć Pana „własnych celów mieszkaniowych”; Odpowiedź: W czerwcu 2026 r. Wnioskodawca przeznaczył (…) zł ze środków uzyskanych ze sprzedaży na zakup mieszkania na własne potrzeby. Wydatek ten został poniesiony w roku sprzedaży nieruchomości, a więc przed upływem trzech lat, licząc od końca tego roku. Wnioskodawca nie określił obecnie konkretnych dalszych wydatków mieszkaniowych dotyczących pozostałej części przychodu. Nie wskazuje zatem, że cała cena sprzedaży została lub zostanie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe.
6) czy dokonywał Pan kiedykolwiek/już wcześniej sprzedaży nieruchomości/działek/lokali, jeśli tak, to proszę podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości/działki/lokalu: a) jakie to nieruchomości/działki/lokale? b) kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale? c) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale? d) w jaki sposób wykorzystywał Pan te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia do chwili sprzedaży? e) kiedy sprzedał Pan te nieruchomości/działki/lokale i co było przyczyną ich sprzedaży? f) ile nieruchomości/działek/lokali zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? g) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości/działek/lokali?
Odpowiedź: Przed sprzedażą działki nr Y Wnioskodawca sprzedał dwie nieruchomości: · udział w działce zabudowanej domem mieszkalnym. Działka została nabyta w 1994 r. na podstawie umowy sprzedaży w celu budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawca wybudował na niej dom i mieszkał w nim do 2010 r. Nieruchomość została sprzedana w 2010 r. z powodu rozwodu; · udział w działce z lokalem usługowym. Nieruchomość została nabyta w 2008 r. na podstawie umowy sprzedaży z zamiarem prowadzenia na niej działalności gospodarczej. Nie była wykorzystywana do planowanej działalności, ponieważ zamierzenie to nie zostało zrealizowane.
Wnioskodawca sprzedał nieruchomość w 2016 r. właśnie z tego powodu. Pierwsza z tych nieruchomości miała charakter mieszkalny, a druga usługowy. 7) czy posiada Pan inne nieruchomości/działki/lokale, poza nieruchomością objętą wnioskiem?
Jeśli tak, to proszę wskazać ile i jakie, oraz wskazać dla każdej z tych nieruchomości/działek/lokali: a) kiedy (data) i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale? b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale? c) w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia? d) jaki charakter mają nieruchomości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki? e) czy zamierza/planuje Pan sprzedać ww. nieruchomości/działki/lokale? Odpowiedź: Wnioskodawca posiada obecnie dwie inne nieruchomości: · działkę z lokalem biurowo-usługowo-handlowym, nabytą w 2008 r. na podstawie umowy sprzedaży.
Nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w prowadzonej w przeszłości działalności gospodarczej; obecnie jest wynajmowana. Ma charakter użytkowy. Wnioskodawca nie planuje jej sprzedaży. Wnioskodawca zakończył prowadzenie działalności gospodarczej w 2024 r.; · mieszkanie nabyte na podstawie umowy sprzedaży w czerwcu 2026 r. na własne potrzeby mieszkaniowe. Ma charakter mieszkalny. Wnioskodawca nie planuje jego sprzedaży. 8) czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości/działek/lokali, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?
Odpowiedź: Wnioskodawca nie planuje nabywania kolejnych nieruchomości, działek ani lokali. W pozostałym zakresie Wnioskodawca podtrzymuje wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
Pytania
1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym odpłatne zbycie w dniu 2 kwietnia 2026 r. zabudowanej nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr Y, powstałą z podziału działki nr (…), w której Wnioskodawca nabył udział w dniu 29 czerwca 2020 r., nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie udziału w nieruchomości?
2. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w dniu 2 kwietnia 2026 r. na nabycie nieruchomości przeznaczonej na realizację własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy, uprawnia Wnioskodawcę do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1 Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie w dniu 2 kwietnia 2026 r. zabudowanej nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr Y nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawy o PIT”). W ocenie Wnioskodawcy, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, należy liczyć od końca 2020 r., tj. od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył udział wynoszący 2/6 części, tj. 1/3, w nieruchomości stanowiącej działkę nr (…).
Ad 2 Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania przez Organ stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w dniu 2 kwietnia 2026 r. na nabycie nieruchomości przeznaczonej na realizację własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy, uprawniałoby Wnioskodawcę do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy: Ad 1 Ramy prawne kwalifikacji sprzedaży nieruchomości Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
A contrario, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego terminu, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Takie rozumienie przepisu jest konsekwentnie prezentowane w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”). W opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości w dniu 29 czerwca 2020 r. jako osoba fizyczna, posługując się numerem PESEL, a nie numerem NIP lub REGON.
Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego, a późniejsza sprzedaż nie została dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej. Kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy jest zatem ustalenie, czy późniejsze czynności dotyczące nieruchomości, tj. umowa podziału nieruchomości do korzystania, podział geodezyjny oraz częściowe zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat, stanowiły nowe nabycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zdaniem Wnioskodawcy, żadna z tych czynności nie skutkowała nowym nabyciem nieruchomości ani udziału w nieruchomości.
1. Umowa podziału nieruchomości do korzystania, czyli quoad usum W dniu 5 lutego 2021 r. współwłaściciele zawarli umowę podziału nieruchomości do korzystania, tj. umowę quoad usum. Na podstawie tej umowy strony jedynie ustaliły sposób faktycznego korzystania z poszczególnych części nieruchomości wspólnej. Umowa ta nie przenosiła własności ani udziałów w nieruchomości, nie zmieniała wysokości udziałów współwłaścicieli, ani nie powodowała wyodrębnienia odrębnych nieruchomości w sensie prawnorzeczowym. Charakter prawny umowy quoad usum wynika z zasad współwłasności uregulowanych w Kodeksie cywilnym.
Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jak wskazał Sąd Najwyższy, współwłaściciele mogą w drodze umowy zmienić ustawowy sposób korzystania z rzeczy wspólnej i podzielić ją do korzystania quoad usum, czyli przyznać poszczególnym współwłaścicielom bezpośrednie korzystanie z wydzielonych części rzeczy wspólnej. Takie samo rozumienie umowy quoad usum prezentuje Dyrektor KIS.
W interpretacji z 28 kwietnia 2026 r., nr 0115-KDIT1.4011.91.2026.2.MK, organ wskazał, że umowa quoad usum polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, natomiast podział dokonany mocą takiej umowy nie wywiera skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli i kształtuje wyłącznie stosunek zobowiązaniowy między nimi.
Analogicznie Dyrektor KIS w interpretacji z 29 maja 2023 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.411.2023.2.EC, wskazał, że umowa quoad usum służy jedynie przyznaniu współwłaścicielom prawa do samodzielnego korzystania z określonych części nieruchomości wspólnej, bez ingerencji pozostałych współwłaścicieli, a taki podział nie wywołuje skutków w sferze praw rzeczowych. W konsekwencji, zawarcie przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli umowy quoad usum w 2021 r., nie może być uznane za nowe nabycie nieruchomości. Nie doszło bowiem do przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy, przeniesienia własności ani zwiększenia przysługującego mu udziału.
Wnioskodawca nadal pozostawał współwłaścicielem tej samej nieruchomości w takim samym udziale, jaki nabył 29 czerwca 2020 r. 2. Podział geodezyjny nieruchomości Kolejnym zdarzeniem był podział geodezyjny nieruchomości. Decyzją Burmistrza Miasta (…) z (…) 2022 r. zatwierdzono projekt podziału działki nr (…). W wyniku tego podziału powstały działki nr Y, nr (…) oraz nr (…). Podział ten miał charakter techniczny i ewidencyjny. Sam przez się nie skutkował przeniesieniem własności którejkolwiek z wydzielonych działek na któregokolwiek ze współwłaścicieli.
W praktyce interpretacyjnej Dyrektora KIS utrwalony jest pogląd, że sam podział geodezyjny nieruchomości nie stanowi nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W interpretacji indywidualnej z 2026 r., nr 0112-KDSL1-2.4011.375.2026.2.MO, Dyrektor KIS wprost wskazał, że sam podział nieruchomości nie stanowi daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Tak samo Dyrektor KIS wskazał w interpretacji z 2024 r., nr 0112-KDSL1- 1.4011.467.2023.3.AG, Organ podkreślił, że jeżeli właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie dochodzi do żadnego nabycia, ponieważ chodzi o nieruchomość, której ta osoba już jest właścicielem.
W wyniku podziału właściciel nie nabywa nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem, a struktura własności wydzielonych działek nie ulega zmianie. Właściciel nadal posiada tę samą nieruchomość, tylko w inaczej ukształtowanych działkach. Dyrektor KIS podkreślił również, że podział geodezyjny nie wpływa na początek biegu pięcioletniego terminu, ponieważ przepisy ustawy o PIT uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty jej późniejszego podziału. Odnosząc powyższe do opisanego stanu faktycznego, podział działki nr (…) na trzy działki ewidencyjne nie spowodował po stronie Wnioskodawcy nabycia nowej nieruchomości.
Wnioskodawca przed podziałem posiadał udział w nieruchomości, a po podziale nadal posiadał ten sam udział w nieruchomościach powstałych z podziału. Zmianie uległo wyłącznie oznaczenie i konfiguracja geodezyjna gruntu, nie zaś tytuł prawny ani zakres majątkowy praw Wnioskodawcy. 3. Częściowe zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat Ostatnią czynnością poprzedzającą sprzedaż było częściowe zniesienie współwłasności dokonane 11 lipca 2022 r. W wyniku tej czynności, Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność działkę nr Y wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.
W akcie notarialnym strony wskazały, że każda z trzech nieruchomości ma równą wartość rynkową, tj. (…) zł, a strony nie roszczą i nie będą rościć względem siebie żadnych praw ani pretensji z tytułu zniesienia współwłasności. Na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zniesienie współwłasności może stanowić nowe nabycie tylko wtedy, gdy w wyniku tej czynności podatnik otrzymuje składnik majątku o wartości przekraczającej wartość przysługującego mu wcześniej udziału. Jeżeli natomiast zniesienie współwłasności jest ekwiwalentne, mieści się w wartości dotychczasowego udziału oraz odbywa się bez spłat i dopłat, nie dochodzi do nowego nabycia dla celów PIT.
Stanowisko to wynika z utrwalonej linii interpretacyjnej i orzeczniczej. W interpretacji indywidualnej z 2025 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.724.2025.2.AKU, Dyrektor KIS wskazał, że nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli podział jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty ani dopłaty, albo jeżeli wartość rzeczy otrzymanej w wyniku podziału mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługiwał w rzeczy wspólnej.
W tej samej interpretacji Dyrektor KIS wyraźnie stwierdził, że jeżeli wskazane warunki są spełnione, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia, a za datę nabycia należy przyjąć datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Dopiero gdy na skutek podziału lub zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu albo czynności towarzyszą spłaty lub dopłaty, może dojść do nabycia ponad dotychczasowy udział. Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy, w wyniku częściowego zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie otrzymał majątku o wartości przekraczającej wartość udziału, który przysługiwał Mu przed zniesieniem współwłasności.
Wnioskodawca posiadał udział wynoszący 1/3 w nieruchomości wspólnej, a w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał jedną z trzech nieruchomości o wartości równej wartości pozostałych nieruchomości. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty, dopłaty ani jakiekolwiek inne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami.
Tym samym częściowe zniesienie współwłasności z 11 lipca 2022 r. miało charakter porządkujący i konkretyzujący prawo własności przysługujące Wnioskodawcy od 2020 r. Nie skutkowało ono przysporzeniem majątkowym po stronie Wnioskodawcy, nie zwiększało zakresu jego praw majątkowych ponad wartość dotychczasowego udziału i nie może być traktowane jako nowe nabycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. 4. Wybudowanie domu mieszkalnego Dla oceny skutków podatkowych sprzedaży bez znaczenia pozostaje okoliczność, że po pierwotnym nabyciu udziału w nieruchomości na części nieruchomości przeznaczonej dla Wnioskodawcy został wzniesiony budynek mieszkalny.
Budynek ten został wybudowany przez Wnioskodawcę z Jego własnych środków prywatnych. Budowla została rozpoczęta jesienią 2020 r., a jej zakończenie, zgodnie ze zgłoszeniem dokonanym do urzędu gminy, miało miejsce 16 marca 2022 r. Budynek był trwale związany z gruntem i nie stanowił odrębnego od gruntu przedmiotu własności. W praktyce interpretacyjnej przyjmuje się, że w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość. W konsekwencji dla celów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, datą nabycia nieruchomości pozostaje data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku.
Wybudowanie budynku nie stanowi bowiem nabycia nieruchomości, lecz wytworzenie nakładu na nieruchomości. Powyższe ma zastosowanie również w niniejszej sprawie. Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości w dniu 29 czerwca 2020 r., a następnie wybudował budynek mieszkalny na części nieruchomości przeznaczonej dla Niego. Budynek ten jako część składowa gruntu, dzielił los prawmy nieruchomości gruntownej. Co istotne, przy częściowym zniesieniu współwłasności każdy ze współwłaścicieli otrzymał działkę wraz z budynkiem wzniesionym na części nieruchomości przeznaczonej dla danego współwłaściciela. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły żadne spłaty, dopłaty, zwroty nakładów ani inne rozliczenia.
W konsekwencji, również fakt wcześniejszego wybudowania budynku nie doprowadził do przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy ponad wartość przysługującego Mu udziału.
5. Konsekwencja dla sprzedaży nieruchomości w kwietniu 2026 r. Skoro umowa quoad usum, podział geodezyjny oraz częściowe zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat nie stanowiły nowego nabycia nieruchomości, to za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę pierwotnego nabycia udziału przez Wnioskodawcę, tj. 29 czerwca 2020 r. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, należy zatem liczyć od końca 2020 r. Termin ten upłynął 31 grudnia 2025 r. Sprzedaż nieruchomości dokonana 2 kwietnia 2026 r. nastąpiła więc po upływie pięcioletniego terminu.
W konsekwencji, odpłatne zbycie zabudowanej nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr Y nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT.
Przychód uzyskany z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty PIT ani do wykazania tej sprzedaży w zeznaniu PIT-39. Ad 2 Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, Wnioskodawca będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeżeli przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na realizację własnych celów mieszkaniowych w terminie przewidzianym w ustawie. Pytanie nr 2 ma charakter ewentualny.
Wnioskodawca stoi bowiem na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości dokonana w dniu 2 kwietnia 2026 r. w ogóle nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Gdyby jednak Organ uznał, że sprzedaż ta podlega opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, pod warunkiem, że przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.
Wnioskodawca zamierza przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na nabycie nieruchomości służącej realizacji Jego własnych celów mieszkaniowych. W takim przypadku zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W konsekwencji, w przypadku negatywnej odpowiedzi Organu na pytanie nr 1, dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.
Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W świetle powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę – przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795): Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei, w myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy - stosownie do przepisu art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Ponadto, jak stanowi art. 48 ustawy Kodeks cywilny: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania.
Mając na uwadze powołane ww. przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. W związku z tym sprzedaż nieruchomości obejmuje, zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku. Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne dotyczące wzniesienia budynku na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.
W sytuacji zaś, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z punktu widzenia ustalenia początku biegu terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest moment nabycia gruntu. Natomiast, art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1066) stanowi, że: Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
Wykładnia pojęcia nieruchomości była przedmiotem wielu orzeczeń Sądu Najwyższego, zgodnie z dominującą w nich koncepcją nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą. Zatem, gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”. (zob. uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna, z 21 marca 2013 r. sygn. akt III CZP 8/13, opubl: Biuletyn SN rok 2013, Nr 3 oraz Naczelnego Sąd Administracyjnego w wyroku z 24 czerwca 2009 r. sygn. akt. II FSK 292/08).
Zgodnie z tym poglądem graniczące ze sobą działki, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny. Regulację dotyczącą umowy quoad usum odzwierciedla art. 206 ustawy Kodeks cywilny, który jest ustawowym sposobem określenia współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, ale jednocześnie nie wyłącza w tym zakresie regulacji umownej oraz ustalenia stosunków między współwłaścicielami na podstawie orzeczenia sądowego.
W myśl natomiast art. 206 Kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Art. 207 ww. Kodeksu stanowi, że: Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Umowa quoad usum polega tym samym na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i do odrębnego pobierania z nich pożytków.
Skutkiem takiego podziału każdy ze współwłaścicieli części wspólnej będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości wspólnej samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. Podział dokonany mocą umowy quoad usum nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli. Na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek zobowiązaniowy. Od chwili zawarcia umowy quoad usum na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania (czyli nieingerowania) w prawa pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości wspólnej.
Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że: § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. § 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Zgodnie zaś z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Natomiast zgodnie z art. 211 ww. Kodeksu: Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Art. 212 Kodeksu cywilnego stanowi, że: § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. § 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. § 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.
W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Z zawartej w powyższym przepisie definicji wynika, że współwłasność charakteryzuje się trzema podstawowymi cechami: jednością przedmiotu, wielością podmiotów oraz niepodzielnością wspólnego prawa. Jedność przedmiotu oznacza, że w stosunku współwłasności przedmiotem prawa własności przysługującego kilku osobom jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchomość.
Jeśli rzecz wchodzi w skład zbioru rzeczy, stanowiącego pewną funkcjonalną całość, to współwłasność dotyczy każdej pojedynczej rzeczy wchodzącej w skład takiego zbioru, nie zaś zbioru. Istotną cechą charakteryzującą współwłasność jest wielość podmiotów prawa własności jednej rzeczy. Chodzi tu o co najmniej dwie lub więcej osób, które pomimo łączącego je stosunku współwłasności są nadal odrębnymi podmiotami prawa. We współwłasności prawo własności przysługuje, jak wynika z brzmienia cytowanego przepisu, niepodzielnie kilku osobom.
Żaden ze współwłaścicieli nie ma więc wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.
Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli: - podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub - wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.
Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla części nieruchomości – nabytej w drodze zniesienia współwłasności – datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.
Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 czerwca 2020 r. nabył Pan udział wynoszący 1/3 w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…). Pozostałe udziały w nieruchomości zostały nabyte przez inne osoby fizyczne. Nabył Pan udział w działce nr (…) w celu budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej, nie była przeznaczona do dalszej odsprzedaży w ramach tej działalności, nie stanowiła towaru handlowego ani składnika majątku związanego z Pana działalnością gospodarczą. Nieruchomość została nabyta do Pana majątku prywatnego.
W dniu 5 lutego 2021 r. współwłaściciele zawarli umowę podziału nieruchomości do korzystania, tj. umowę quoad usum. Na podstawie tej umowy strony nie przenosiły między sobą własności ani udziałów w nieruchomości, lecz wyłącznie ustaliły zasady korzystania z poszczególnych części nieruchomości. W ramach przysługującego Pana udziału, został Pan uprawniony do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości. Pozostałe części nieruchomości zostały przeznaczone do korzystania przez pozostałych współwłaścicieli, natomiast część nieruchomości miała pełnić funkcję drogi dojazdowej.
Budowa budynku mieszkalnego znajdującego się następnie na działce nr Y została rozpoczęta przez Pana jesienią 2020 r. Budowa była realizowana na części nieruchomości faktycznie przeznaczonej dla Pana, która następnie została objęta umową podziału nieruchomości do korzystania, tj. ww. umową quoad usum. Budynek został wybudowany przez Pana z Pana własnych środków prywatnych. Budowa nie była realizowana w ramach działalności gospodarczej Pana, działalności deweloperskiej ani działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.
Nieruchomość ani posadowiony na niej budynek mieszkalny nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie były amortyzowane, nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów ani nie były wykorzystywane do generowania przychodów w ramach Pana działalności gospodarczej. Również pozostali współwłaściciele wznosili budynki indywidualnie, każdy z własnych środków, na części nieruchomości faktycznie przeznaczonej do korzystania przez danego współwłaściciela. Współwłaściciele nie dokonywali pomiędzy sobą rozliczeń z tytułu budowy poszczególnych budynków, w szczególności spłat, dopłat, zwrotów nakładów ani kompensat.
Decyzją Burmistrza Miasta z dnia (…) 2022 r., zatwierdzono projekt podziału nieruchomości obejmującej działkę nr (…). Podział nastąpił na wspólny wniosek i za zgodą wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. W wyniku podziału powstały trzy działki: działka nr Y, działka nr (…) oraz działka nr (…). Podział miał charakter geodezyjny i techniczny. Nie wiązał się ze zmianą wysokości udziałów współwłaścicieli ani z przeniesieniem własności którejkolwiek z wydzielonych działek na któregokolwiek ze współwłaścicieli. Po podziale geodezyjnym, a przed częściowym zniesieniem współwłasności, wszystkie trzy działki pozostawały objęte jedną księgą wieczystą.
Po dokonaniu podziału nadal posiadał Pan udział w nieruchomości wynikający z pierwotnego nabycia z 29 czerwca 2020 r. W dniu 11 lipca 2022 r. współwłaściciele zawarli umowę częściowego zniesienia współwłasności oraz umowy ustanowienia służebności gruntowych. Przedmiotem tej czynności była nieruchomość składająca się z działek nr Y, nr (…) oraz nr (…), powstałych z podziału działki nr (…). W wyniku częściowego zniesienia współwłasności nabył Pan na wyłączną własność działkę nr Y wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym. Budynek był trwale związany z gruntem i nie stanowił odrębnego od gruntu przedmiotu własności.
Pozostali współwłaściciele otrzymali pozostałe działki powstałe z podziału pierwotnej nieruchomości. Częściowe zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat, dopłat oraz bez jakichkolwiek innych rozliczeń pieniężnych lub niepieniężnych pomiędzy współwłaścicielami. W akcie notarialnym strony wskazały, że nabywane przez nie działki wraz z posadowionymi na nich budynkami mieszkalnymi są równej wartości rynkowej. Wartość rynkową każdej z trzech nieruchomości określono na kwotę (…) zł. Strony oświadczyły również, że z tytułu dokonania częściowego zniesienia współwłasności nie roszczą i nie będą rościć wobec siebie żadnych praw ani pretensji.
Wartość rynkowa działki przyznanej Panu w wyniku częściowego zniesienia współwłasności odpowiadała wartości przysługującego Panu wcześniej udziału wynoszącego 1/3 w nieruchomości wspólnej i nie przekraczała wartości tego udziału. W wyniku częściowego zniesienia współwłasności nie otrzymał Pan majątku o wartości wyższej niż wartość udziału, który przysługiwał Panu przed zniesieniem współwłasności. W związku z aktem częściowego zniesienia współwłasności z dnia 11 lipca 2022 r., złożono wnioski o odłączenie działek i założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych. W wyniku częściowego zniesienia współwłasności, działka nr Y przypadła Panu na wyłączną własność.
W dniu 2 kwietnia 2026 r. sprzedał Pan zabudowaną nieruchomość gruntową obejmującą działkę nr Y, wpisaną do księgi wieczystej. Sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Sprzedaż nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej.
Skoro – jak Pan wskazał – częściowe zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat, dopłat oraz bez jakichkolwiek innych rozliczeń pieniężnych lub niepieniężnych pomiędzy współwłaścicielami oraz wartość rynkowa działki (nr Y) przyznanej Panu w wyniku częściowego zniesienia współwłasności odpowiadała wartości przysługującego Panu wcześniej udziału wynoszącego 1/3 w nieruchomości wspólnej i nie przekraczała wartości tego udziału, oraz że w wyniku częściowego zniesienia współwłasności nie otrzymał Pan majątku o wartości wyższej niż wartość udziału, który przysługiwał Panu przed zniesieniem współwłasności, uznać należy, że – czynność zniesienia współwłasności nie stanowiła dla Pana nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego, dla celów podatku dochodowego, bieg terminu pięcioletniego dla nieruchomości, o której mowa we wniosku, tj. działki nr Y (powstałej w wyniku podziału działki nr (…)), nabytej w wyniku zniesienia współwłasności, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w działce nr (…), tj. od końca 2020 r. W konsekwencji, dokonana w dniu 2 kwietnia 2026 r. przez Pana sprzedaż nieruchomości gruntowej nr Y wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym, powstałej z podziału działki nr (…), nie stanowi dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości przez Pana upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie.
Zatem, nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. działki nr Y. Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Jednakże - wobec braku przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym – nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z uwagi na uznanie, że z tytułu sprzedaży w 2026 r. przez Pana ww. nieruchomości gruntowej nr Y wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym nie wystąpi przychód i dochód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, który z kolei, mógłby podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Organ odstąpił od udzielenia odpowiedzi na pytanie oznaczone nr 2. Stanowisko dotyczące pytania nr 2 było sformułowane warunkowo i oczekiwał Pan na nie odpowiedzi wyłącznie, gdyby sprzedaż ww. nieruchomości stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.
Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
Organ informuje, że wpłacona na konto Krajowej Informacji Skarbowej opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w części, która stanowi nadpłatę w myśl art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa, zostanie zwrócona w terminie określonym w art. 14f § 2a tej ustawy. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.