Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu odpowiadając na pytania Organu wskazaliście Państwo, że: 1. Kupujący otrzymał od Sprzedającego fakturę dokumentującą wpłatę zadatku na poczet przyszłej sprzedaży Nieruchomości. 2. Na oba budynki znajdujące się na Nieruchomości ponoszono wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyły 30% wartości początkowej Nieruchomości.
Pytania
1. Czy transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż?
2. Czy zadatek na poczet sprzedaży Nieruchomości powinien być opodatkowany stawką podatku VAT w wysokości 23%, a w konsekwencji, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury korygującej dokumentującej zapłatę zadatku uiszczonego na poczet kupna Nieruchomości zabudowanej?
Państwa stanowisko w sprawie
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący nie są zainteresowani uzyskaniem odpowiedzi na pytanie dotyczące wysokości stawki VAT na dostawę Nieruchomości zabudowanej. Zainteresowani chcą uzyskać pewność, że przedmiotem transakcji sprzedaży jest Nieruchomość będąca Nieruchomością zabudowaną, do której zastosowanie znajdzie zwolnienie wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dotyczące Nieruchomości zabudowanych oraz możliwość wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT.
W konsekwencji, w powyższym zakresie nie istnieje konieczność składania odrębnego wniosku o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej (WIS), o której mowa w art. 42a) ustawy o VAT. Ad. 1 Zdaniem Zainteresowanych przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z powyższym Zainteresowani mają możliwość wyboru opodatkowania ww. transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawową stawką VAT jest stawka 23%. Od zasady tej Ustawodawca przewidział jednakże kilka wyjątków. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie - w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a. wybudowaniu lub b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że: a. a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b. b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Co do zasady więc sprzedaż budynku, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, ale nie dotyczy to dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz budynków, budowli lub ich części sprzedawanych w ciągu 2 lat po pierwszym zasiedleniu - zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jeżeli dostawa budynku dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata, co oznacza, że zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT nie znajduje zastosowania na podstawie ww. przepisu, zastosowanie będzie mógł znaleźć przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalniający dostawę budynków, budowli lub ich części z opodatkowania podatkiem VAT pod warunkiem że, w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
W związku z powyższym zdaniem Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą Nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata, tak więc będzie ona podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zastosowania nie znajdzie w tym przypadku przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ zdaniem Zainteresowanych spełnione zostały warunki implikujące zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
W takiej sytuacji Zainteresowani mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: a. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, b. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący na dzień zawarcia Umowy przyrzeczonej będą czynnymi podatnikami podatku VAT oraz deklarują chęć złożenia przed dniem dokonania dostawy ww. Nieruchomości właściwemu dla ich Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Jeżeli takie oświadczenie zostanie złożone, dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%.
W takiej sytuacji Kupującemu jako czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, prowadzącemu działalność opodatkowaną podatkiem VAT, na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Nie zostanie również spełniona żadna z przesłanek, która mogłaby wpłynąć na ograniczenie prawa do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Na Nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji, Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą polegająca na świadczeniu usług wynajmu nieruchomości własnych oraz wynajmowanych na rzecz innych podmiotów, w celu udostępnienia ich pracownikom, czy też zleceniobiorcom najemców. Usługi te będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabycie Nieruchomości bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną opodatkowaną podatkiem VAT działalnością gospodarczą Kupującego.
Ad .2 Zdaniem Zainteresowanych, do opodatkowania zadatku na poczet sprzedaży Nieruchomości - zapłaconego Sprzedającemu w dniu zawarcia Umowy przedwstępnej - w razie nastąpienia sytuacji opisanej w pkt Ad 1 powyżej - prawidłowo zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z powyższym Zainteresowani w takiej sytuacji będą mieli możliwość wyboru opodatkowania ww. transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w tym także w stosunku do zadatku zapłaconego już przez Kupującego na rzecz Sprzedającego.
W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż Nieruchomości. Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z określonymi wyjątkami nie mającymi zastosowania w tym przypadku.
W przedstawionym stanie faktycznym, jeżeli Zainteresowani złożą przed dniem dokonania przeniesienia prawa własności Nieruchomości, ale już po otrzymaniu zadatku na poczet sprzedaży ww. Nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, to cała transakcja w momencie przeniesienia prawa własności Nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem VAT w wysokości 23%.
Rezygnacja z zastosowania zwolnienia przez Zainteresowanych, w przypadku złożenia ww. oświadczenia będzie dotyczyła także zapłaconego już na poczet ceny sprzedaży zadatku. Należy bowiem podkreślić, że otrzymanie płatności przed wykonaniem czynności nie jest samoistnym zdarzeniem, czy też czynnością opodatkowaną. Obowiązek podatkowy powstaje w tym przypadku nie od zadatku, tylko w związku z otrzymaniem zadatku (płatności). W konsekwencji stwierdzić należy, że sam zadatek w momencie otrzymania przez Sprzedającego korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przed jego zapłatą Zainteresowani nie zrezygnowali bowiem ze stosowania ww. zwolnienia.
Dopiero po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do zapłaconego już przez Kupującego na rzecz Sprzedającego zadatku, Sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia faktury korygującej w związku z zastosowaną uprzednio stawką podatku zw. i zastosowania stawki 23%. Korekta dokonana powinna być w bieżącym okresie, bez konieczności korygowania wcześniejszych rozliczeń.
Takie stanowisko potwierdził również np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 14 stycznia 2022 r. sygn. I SA/Bk 550/21. Również w takiej sytuacji Kupującemu jako czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, prowadzącemu działalność opodatkowaną podatkiem VAT, na podstawie wystawionej faktury korygującej, dokumentującej uiszczenie zadatku - wynagrodzenia na poczet zakupu Nieruchomości, w związku z wyborem opodatkowania ww. transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.
Dodatkowe informacje
Ponadto, z dniem 1 października 2021 r. zmieniła się treść art. 43 ust. 10 o podatku od towarów i usług i obecnie powyższe przepisy brzmią następująco, tj. : Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy: Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Wskazana zmiana w ww. przepisach nie ma wpływu na podjęte w przedmiotowej interpretacji rozstrzygnięcie.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panów w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. ‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.
53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa.