Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy sprzedaż udziału w działce o nr 1 może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, i czy nie musi się Pani zarejestrować dla potrzeb podatku VAT. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 lipca 2025 r. (wpływ 6 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Nieruchomości - grunt niezabudowany (…), działka o nr ewid. 2 o pow. 3 ha 21, (…)zostały otrzymane przez Panią w spadku po zmarłej mamie (która to działkę otrzymała 1 kwietnia 1998 r., umową darowizny ……). Pani mama A.A. zmarła 18 stycznia 2012 r. 11 stycznia 2013 r. sporządzony został akt notarialny (…) - AKT POŚWIADCZENA DZIEDZICZENIA. Cześć dotycząca ww. terenu została ustawowo podzielona pomiędzy B.A. (małżonka) oraz dwoje dzieci: Panią oraz C.A. (brata). Zgodnie z wpisem do księgi wieczystej nr (…), Sąd Rejonowy (…) stan na 3-stycznia 2025 r: właścicielami ww. nieruchomości są B.A. 4/6 udziału, Pani 1/6 udziału, C.A. 1/6 udziału.
Nieruchomości wskazane we wniosku zostały nabyte wyłącznie w ramach mojego majątku prywatnego. Działka nie była użytkowana rolniczo, ani tym bardziej w działalności gospodarczej. Nie została zabudowana, ogrodzona. 6 marca 2007 r. przyjęto nową uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…). Od tego momentu działka nr 1 obręb (…) uzyskała oznaczenie „6U/Pʺ czyli: Teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.
Dla terenu oznaczonego symbolem 6U/P w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa usługowa (6U), a dopuszczalnym - mieszkanie dla właściciela lub mieszkanie służbowe (P). Oznacza to, że na tym terenie dominować powinny obiekty usługowe, ale dopuszczalne jest również wydzielenie lokalu mieszkalnego związanego z prowadzoną działalnością usługową. Dodatkowo może być zachowana zabudowa zagrodowa (budynek mieszkalny jednorodzinny, budynki gospodarcze związane z produkcją rolniczą). Przeznaczenie dopuszczalne (P) nie może kolidować z przeznaczeniem podstawowym (6U) i powinno je uzupełniać.
Według wypisu z rejestrów gruntów z 4-czerwca 2025 r. działka 1, KW (…) posiada użytek i klasyfikacje następującą: grunty orne: Rllla - pow. 2.7809 ha; Rlllb - pow. 0,0412 ha 0,0412; RIVa - pow. 0,2176 ha oraz grunty pod rowami: W - pow. 0,0118 ha. Na początku maja 2025 r. zgłosiła się do Pani osoba, chcąca nabyć ten teren. Nie dawała Pani ogłoszeń, ani nie zgłaszała się do agencji pośrednictwa nieruchomości. Ewentualna sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiłaby wyłącznie w ramach majątku prywatnego, Pani własnego. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, ani nie jest płatnikiem VAT.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na wezwanie udzieliła Pani następujących informacji: 1. Czy będzie Pani sprzedawała udział 1/6 części w działce nr 2 czy 1? Odp. Działka 2 to działka pierwotna, po podziale działki w związku z zabraniem pasa ziemi pod drogę działka uzyskała nowy numer 1. Sprzedawana będzie działka 1. 2. W jaki sposób wykorzystywała Pani i wykorzystuje udział 1/6 części w opisanej działce od momentu jego nabycia w drodze dziedziczenia, jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób udział w działce zaspokaja Pani potrzeby prywatne/osobiste? Odp. Nie korzystała Pani z tej działki zarobkowo, ani prywatnie, ziemia stała odłogiem.
3. Czy oddawała Pani swój udział 1/6 części w opisanej działce w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać: a) komu udostępniała Pani udział w działce (osobie zainteresowanej kupnem/innej osobie trzeciej)? b) na jaki okres została zawarta umowa z osobą zainteresowaną kupnem bądź inną osobą trzecią? c) czy jest to udostępnienie odpłatne czy nieodpłatne? Odp. Do czasu złożenia interpretacji - nie.
W oczekiwaniu na odpowiedź na interpretację indywidualną, a co za tym idzie aby mieć pewność, czy sprzedaż ma być z VAT czy bez VAT – 24 lipca-2025 r. podpisała Pani umowę dzierżawy, aby potencjalny klient mógł podjąć wstępne kroki w celu choćby dokonania niezbędnych pomiarów i badań umożliwiających podjęcie decyzji, czy budowa oraz eksploatacja Inwestycji w danym miejscu jest technicznie i administracyjnie możliwa, i uzasadniona ekonomicznie, oraz zabezpieczenia całości nieruchomości, zapewnienia dostępu do maszyn dokonujących pomiarów, itp. a Pani, by nie straciła kupca. Udział w działce oddała Pani w dzierżawę firmie zainteresowanej kupnem.
Umowa z osobą zainteresowaną kupnem została zawarta na trzy lata, ale po otrzymaniu interpretacji będzie ona zakończona. Kwota dzierżawy nie przekroczy limitu wejścia na VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011, nr 177, poz. 1054 ze zm.). 4. Czy w stosunku do posiadanego udziału 1/6 części w opisanej działce podejmowała Pani bądź będzie podejmowała jeszcze przed sprzedażą jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości udziału w działce typu: doprowadzenie mediów, wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie terenu, wystąpienie o decyzje i pozwolenia budowlane?
Odp. Nie, to teren nieogrodzony, niezabudowany, nie występowała Pani o pozwolenia. 5. Czy planuje Pani zawrzeć bądź już Pani zawarła z osobą zainteresowaną kupnem, która się do Pani zgłosiła, umowę przedwstępną sprzedaży, a jeśli tak, to jakie obowiązki dla obu stron transakcji wynikają/będą wynikały z tej umowy? Odp. Taka umowa została zawarta w 24 lipca 2025 r. pomiędzy B.A., Panią, C.A. (właścicielami) a D. Sp. z o.o. (dzierżawcą), akt notarialny (…) przed notariuszem (…).
Zawiera zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której zobowiązuje się Pani sprzedać spółce opisaną nieruchomość (…) w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich za określoną kwotę netto plus podatek VAT wg. stawki obowiązującej w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości; ponadto zawiera waloryzację ceny jeśli nie doszłoby do sprzedaży do dnia 24 lipca 2026 r.; zawiera zobowiązanie Spółki kupującej do zapłaty za nieruchomość zgodnie z posiadanym udziałem; zawiera postanowienie o przeniesienia posiadania samoistnego i korzystania w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zawiera prawo Spółki Kupującej do odstąpienia od tej umowy przedwstępnej w terminie do 24 lipca 2028 r. za zapłatą odstępnego.
Zapisano też możliwość, że Spółce Kupującej przysługuje uprawnienie do przeniesienia praw/przelew/ i obowiązków/przejęcie długu/ wynikających z umowy przedwstępnej na inny podmiot z grupy kapitałowej Spółki Kupującej mający siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej. 6. Czy planuje Pani udzielić osobie zainteresowanej kupnem działki bądź innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz w związku ze sprzedawanym udziałem - jeżeli tak, to należy wskazać możliwy zakres takiego pełnomocnictwa, jakie decyzje, zgody czy pozwolenia związane ze sprzedawaną działką będzie mógł uzyskać pełnomocnik na jego podstawie? Odp.
Nie, firma może działać jako dzierżawca, może pobierać pożytki naturalne jak i cywilne - ale nie może występować w Pani imieniu. 7. Czy dokonywała Pani wcześniej zbycia innych nieruchomości niż ta, o której mowa we wniosku i czy z tego tytuły występowała Pani jako podatnik VAT czynny? Odp. Tak sprzedała Pani, ale nie występowała jako podatnik czynny VAT. 8. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości, które zamierza Pani sprzedać w przyszłości? Odp. Nie.
Pytanie
Czy sprzedaż działki niezabudowanej (…), o nr ewid. 1 o pow. 3 ha 21, (…) - może korzystać ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, czy nie musi się Pani zarejestrować do VAT?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem klasyfikacja z 19 marca 1998 r. (…) ww. nieruchomość leży na terenie oznaczonym i określonym ww. planie w następujący sposób: symbol terenu: R, przeznaczenie terenu: rolnicza przestrzeń produkcyjna. Dla powyższego terenu obowiązywały następujące ustalenia: rolnicza przestrzeń produkcyjna z prawem do założenia siedliska przy warunkach posiadania 2,0 ha fizycznych użytków rolnych. Następnie w 6 marca 2007 r. przyjęto nową uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…). Od tego momentu działka nr 1 obręb (…) uzyskała oznaczenie „6U/Pʺ czyli: Teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.
Powoduje, że na niniejszej działce wskazano przeznaczenie: Teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, tzn., że są to tereny budowlane, a to z kolei oznacza, że przy sprzedaży taką działkę należy traktować jako opodatkowaną stawką podstawową, gdyż dopuszczalna jest możliwość posadowienia na sprzedawanym gruncie pewnych form zabudowy, z wyłączeniem zabudowy mieszkalnej. W związku z powyższym nie jest możliwe zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT i musi się Pani zarejestrować do VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz.
UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: a) określone udziały w nieruchomości; b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości; c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów.
Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.
Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego: Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności. Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w opisanej we wniosku działce istotne jest, czy w celu dokonania jego sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.
Z treści wniosku wynika, że: przysługuje Pani udział wynoszący 1/6 w działce nr 1, który nabyła Pani w 2013 r. w drodze dziedziczenia, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, działka (udział) nie była wykorzystywana przez Panią w celach zarobkowych, w działalności gospodarczej, nie była wykorzystywana rolniczo, ani prywatnie – ziemia stała odłogiem, działka jest niezabudowana, nieogrodzona, nie dawała Pani ogłoszeń, ani nie zgłaszała się do agencji pośrednictwa nieruchomości – kupujący zgłosił się sam, 24 lipca 2025 r. podpisała Pani umowę dzierżawy, z potencjalnym klientem, żeby mógł on podjąć wstępne kroki w celu choćby dokonania niezbędnych pomiarów i badań umożliwiających podjęcie decyzji, czy budowa oraz eksploatacja Inwestycji w danym miejscu jest technicznie i administracyjnie możliwa, i uzasadniona ekonomicznie, a także by Pani nie straciła kupca, umowa dzierżawy została podpisana na okres 3 lat, ale po otrzymaniu interpretacji zostanie zakończona, 24 lipca 2025 r. zawarła Pani z dzierżawcą przedwstępną umowę sprzedaży, nie planuje Pani udzielić osobie zainteresowanej kupnem działki bądź innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz w związku ze sprzedawanym udziałem w działce.
Ma Pani wątpliwość, czy sprzedaż udziału w działce niezabudowanej nr 1 może korzystać ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, czy nie musi się Pani zarejestrować dla potrzeb podatku VAT. W opisywanej sprawie kluczowe jest ustalenie, czy w ramach planowanej sprzedaży udziału we wskazanej we wniosku działce, spełnia Pani przesłanki do uznania, że działa Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Innymi słowy, istotne jest, czy według przedstawionych okoliczności, w celu realizacji sprzedaży udziału ww. działce podjęła lub zamierza Pan podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami.
Działania te powinny być zbliżone do działań podejmowanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tylko w takim przypadku można będzie uznać Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą według tego przepisu, co wiązałoby się z koniecznością zachowania statusu podatnika podatku od towarów i usług. W przeciwnym razie sprzedaż może zostać zakwalifikowana jako zarząd majątkiem prywatnym. Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym udziałów w gruncie) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.
Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjęła Pani w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek. W świetle powołanych przepisów oraz wyroków TSUE analiza sprawy prowadzi do wniosku, że dostawa udziału w działce nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika podatku VAT. Skala zaangażowania Pani w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1 nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
W analizowanej sprawie bowiem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży udziału w ww. działce, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią posiadanego udziału w działce nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Udział wynoszący 1/6 w działce nr 1 nabyła Pani w 2013 r. w drodze spadku.
Działka (udział) nie była wykorzystywana przez Panią żaden sposób – działka leżała odłogiem. Działka jest niezabudowana, nieogrodzona. Nie dawała Pani ogłoszeń, ani nie zgłaszała się do agencji pośrednictwa nieruchomości w celu jej sprzedaży. Kupujący zgłosił się do Pani sam.
Nie planuje Pani udzielić osobie zainteresowanej kupnem działki ani innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz w związku ze sprzedawanym udziałem w działce nr 1. 24 lipca 2025 r. zawarła Pani umowę dzierżawy, żeby potencjalny kupiec, mógł podjąć wstępne kroki w celu choćby dokonania niezbędnych pomiarów i badań umożliwiających podjęcie decyzji, czy budowa oraz eksploatacja Inwestycji w danym miejscu jest technicznie i administracyjnie możliwa a także, żeby Pani nie straciła kupca. Tego samego dnia, tj. 24 lipca 2025 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży z dzierżawcą.
Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądza, że sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Pani w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem w sprawach połączonych TSUE C-180/10, C-181/10. Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą wynoszącego 1/6 udziału w działce nr 1 wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Działania podejmowane przez Panią należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Zatem dokonując sprzedaży udziału w przedmiotowej działce będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w działce nr 1, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż udziału wynoszącego 1/6 w działce nr 1 o pow. 3 ha 21 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym nie znajduje uzasadnienia rozstrzyganie, czy w odniesieniu do tej sprzedaży zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, oraz kwestii Pani rejestracji dla potrzeb podatku VAT. Tym samym Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla innych współwłaścicieli gruntu.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej: Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.