Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy w związku ze sprzedażą działek i udziału w drodze. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu 12 września 2007 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A (…) nabył Pan współwłasność działki położonej w miejscowości (…). Udział w działce nabył Pan wspólnie z małżonką w ramach majątku wspólnego, wyłącznie w celu zaspokojenia osobistych potrzeb mieszkaniowych i rekreacyjnych Pana rodziny. Nieruchomość ta nie była nabywana z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej ani inwestycyjnej. W późniejszym okresie działka została podzielona na drogę (działka nr 1) oraz działki o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16. Z wnioskiem o podział działki wystąpili zgodnie wszyscy współwłaściciele tej działki.
Planowali Państwo wtedy zniesienie współwłasności – do czego finalnie nie doszło. Obecnie planuje Pan sprzedaż poszczególnych lub wszystkich działek, wraz z przysługującym Panu udziałem w działce drogowej nr 1. Działania związane z podziałem działki wynikały z konieczności dostosowania jej do możliwości zniesienia współwłasności i sprzedaży. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Ani przed, ani po podziale nieruchomości nie były i nie będą wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.
Od momentu nabycia działka oraz działki powstałe po jej podziale były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne, w szczególności jako teren rekreacyjny i miejsce wypoczynku Pana rodziny. Nie były przedmiotem działalności gospodarczej, najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Po podziale działki nie podejmował i nie zamierza Pan podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania środków własnych, które zmierzałyby do podniesienia wartości tych działek, takich jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych. Nie zamierza Pan występować o pozwolenie na budowę. Działki pozostają w stanie niezmienionym od momentu podziału.
Na działki są wydane warunki zabudowy, wynika to z faktu, że kupujący chcą mieć pewność co do możliwości zagospodarowania działek i okolicy – sprzedając działki kupujący wymagali od Pana uzyskania warunków zabudowy co determinowało finalizację sprzedaży. Sprzedaż działek nie była, nie jest i nie będzie dokonywana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Prowadzona przez Pana działalność gospodarcza nie jest w żaden sposób związana z obrotem nieruchomościami. Tylko dlatego, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w innej branży, jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.
W ramach prowadzonej działalności świadczy Pan usługi dla podmiotów będących płatnikami podatku VAT, które oczekują od Pana faktur VAT. Podkreśla Pan, że sprzedaż działek ma charakter jednorazowy i wynika z chęci spieniężenia majątku prywatnego, a nie z prowadzenia zorganizowanej i ciągłej działalności handlowej w branży nieruchomości. Działki planuje Pan sprzedać wspólnie z ich współwłaścicielami, ale nie zamierza Pan w tym celu udzielać pełnomocnictw podmiotom zewnętrznym w żadnym zakresie ani korzystać z usług osób trzecich w zakresie zwiększenia ich wartości, przygotowania do sprzedaży lub samej ich sprzedaży.
Nie podejmował i nie zmierza Pan podejmować aktywnych działań marketingowych, reklamowych czy innych czynności typowych dla przedsiębiorców. W przypadku przyszłej sprzedaży nabywca zostanie pozyskany w sposób jednorazowy, bez podejmowania czynności o charakterze zorganizowanym lub powtarzalnym. Wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości powstałych z podziału działki kupionej 12 września 2007 r. Było to 14 transakcji, które miały miejsce w latach 2021-2024. Od wszystkich transakcji odprowadził Pan podatek VAT.
Zgodnie z informacją uzyskaną wtedy (w 2021 r.) w US był Pan zobowiązany do sprzedaży nieruchomości jako przedsiębiorca (mimo, że sprzedaż była realizowana w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym). W aktach notarialnych znajduje się oświadczenie o posiadaniu statusu podatnika podatku VAT, jednakże samo oświadczenie nie przesądza o opodatkowaniu tej sprzedaży podatkiem VAT. Jeszcze raz Pan podkreśla, że sprzedaż ta nie była związana z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą (fakt posiadania statusu czynnego podatnika podatku VAT wynika tylko z faktu prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej, która nie miała nic wspólnego z obrotem nieruchomościami).
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym, planowana sprzedaż działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16 oraz udziału w działce drogowej nr 1, dokonywana przez Pana jako współwłaściciela podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a w szczególności, czy w świetle przedstawionych okoliczności faktycznych, sprzedaż ta może być uznana za element zarządu majątkiem prywatnym, a nie za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym, planowana sprzedaż działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16 oraz udziału w działce drogowej nr 1, dokonywana przez Pana jako współwłaściciela nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). W świetle przedstawionych okoliczności faktycznych, sprzedaż ta może być uznana za element zarządu majątkiem prywatnym, a nie za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, za podatnika VAT uważa się są osoby fizyczne, które wykonują samodzielnie działalność gospodarczą.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W Pana ocenie, planowana sprzedaż działek nie spełnia kryteriów uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Pana działania związane ze sprzedażą działek mieszą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie podejmuje Pan aktywnych działań marketingowych, inwestycyjnych ani organizacyjnych, które wykraczałyby poza zwykłe czynności związane ze sprzedażą posiadanego majątku.
Potwierdza to orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby i Kuć), zgodnie z którym samo wykonywanie prawa własności przez jego posiadacza nie może być uznane za działalność gospodarczą. Działka została nabyta w 2007 r. Upływ tak długiego czasu od nabycia do planowanej sprzedaży świadczy o braku pierwotnego zamiaru handlowego. Nabycie nieruchomości miało na celu zaspokojenie potrzeb osobistych, a nie prowadzenia działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż działek ma charakter jednorazowy. Nie prowadzi Pan w sposób zorganizowany i ciągły działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
Wyrok NSA z dnia 24 czerwca 2021 r., sygn. akt II FSK 3631/18 wskazuje, że jednokrotne nabycie nieruchomości gruntowej i brak powtarzalności transakcji po stronie zakupu powodują, że działalności nie można przypisać charakteru działalności ciągłej o charakterze handlowym. Nie podejmował Pan działań marketingowych, reklamowych, nie angażował Pan znacznych środków finansowych w celu przygotowania działek do sprzedaży.
Wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział nieruchomości na mniejsze działki (w tym częściowo na potrzeby własne) nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami (por. wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2022 r., sygn. akt I FSK 645/21). Podkreślić należy, że sama chęć uzyskania jak najkorzystniejszej ceny sprzedaży nie jest wystarczająca do uznania, transakcji za działalność gospodarczą.
Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 24 czerwca 2021 r. sygn. akt II FSK 462/20, zarząd majątkiem swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku podlagające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności. Podsumowując, uważa Pan, że planowana przez Pana sprzedaż działek powinna być traktowana jako czynność związana z zarządem majątkiem prywatnym, a nie jako działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT. Tym samym sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Należy również zauważyć, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.
Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.
Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.
Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych.
Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.
Z opisu sprawy wynika, że 12 września 2007 r. nabył Pan wraz z małżonką w ramach majątku wspólnego współwłasność nieruchomości położonej w miejscowości Nadbiel, gmina Poświętne. Nieruchomość ta została nabyta wyłącznie w celu zaspokojenia osobistych potrzeb mieszkaniowych i rekreacyjnych Pana rodziny. W późniejszym okresie działka została podzielona na drogę (działka nr 1) oraz działki o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16, tj. 16 działek. Z wnioskiem o podział działki wystąpili zgodnie wszyscy współwłaściciele tej działki, gdyż planowali wtedy zniesienie współwłasności i ich sprzedaż. Finalnie nie doszło do zniesienia współwłasności.
Wskazał Pan, że od momentu nabycia działki oraz działki powstałe po jej podziale nie były przedmiotem działalności gospodarczej, najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Nie podejmował ani nie zamierza Pan podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków zmierzających do podniesienia wartości tych działek, takich jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych. Nie zamierza Pan występować o pozwolenie na budowę. Na działki wydane są warunki zabudowy, gdyż kupujący wymagali uzyskania warunków zabudowy co determinowało finalizację sprzedaży.
W związku ze sprzedażą nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictw podmiotom zewnętrznym w żadnym zakresie ani korzystać z osób trzecich w zakresie zwiększania wartości nieruchomości, przygotowania ich do sprzedaży lub samej ich sprzedaży. Nie podejmował i nie zamierza Pan podejmować aktywnych działań marketingowych, reklamowych. Prowadzi Pan działalność gospodarczą, w innej branży niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.
Wskazał Pan ponadto, że dokonał już Pan sprzedaży nieruchomości powstałych z podziału działki zakupionej 12 września 2007 r., było to 14 transakcji, które miały miejsce w latach 2021-2024. Od wszystkich transakcji odprowadził Pan podatek VAT, zgodnie z informacją uzyskaną przez Pana w US w 2021 r., że był Pan zobowiązany do sprzedaży nieruchomości jako przedsiębiorca. Biorąc pod uwagę opis sprawy należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 oraz udziału w działce drogowej nr 1 będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku VAT.
W przedmiotowej sprawie pomimo, że nieruchomość (przed podziałem) początkowo została nabyta w 2007 r. na własne potrzeby, to jednak – jak wynika z opisu sprawy – zamiar ten uległ zmianie. Dokonał Pan podziału podziału tej nieruchomości na 16 działek w związku z dostosowaniem jej do możliwości zniesienia współwłasności i sprzedaży, co oznacza, że nie będą one zaspokajały Pana potrzeb osobistych (np. budowa domu dla Pana potrzeb mieszkaniowych). Z uwagi na powyższe, w opisanej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego.
Dokonując sprzedaży poszczególnych 16 działek nie będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego. Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności.
Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca. A zatem żadnych z podejmowanych przez Pana aktywności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości nie można przypisać do czynności, jakie podejmują osoby fizyczne w celu zaspokojenia swoich potrzeb osobistych.
Przypomnieć należy, że nabył Pan w 2007 r. nieruchomość zaś nieruchomość ta w późniejszym okresie została podzielona na drogę (działka nr 1) oraz działki o nr: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, tj. łącznie 16 działek. Ponadto dla ww. działek zostały wydane warunki zabudowy z uwagi na potrzeby kupujących co determinowało sprzedaż, a więc zbyciu będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze, niż w momencie jego nabycia.
Podkreślenia wymaga również, że planowana sprzedaż 16 działek, o których mowa we wniosku, nie będzie jednorazowa - dokonywał Pan już bowiem w przeszłości sprzedaży nieruchomości – było to 14 transakcji w latach 2021-2024 z nieruchomości nabytej w 2007 r., od których odprowadził Pan podatek VAT. Z całokształtu opisanego zespołu czynności wynika, że sprzedaż ta będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter. Działania, które Pan podjął nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, właściwe dla handlowców.
Zaznaczyć przy tym należy, że na ocenę dokonanych przez Pana działań nie może mieć wpływu to, że nieruchomości (działki) – Pana zdaniem – nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Natomiast skala podjętych przez Pana działań wskazuje, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania majątku nie na cele osobiste (prywatne), lecz w celu odniesienia korzyści finansowej.
W konsekwencji należy uznać, że planowana przez Pana sprzedaż działek, o których mowa we wniosku, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Tym samym, Pana stanowisko, że sprzedaż działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16, 578/32 oraz udziału w działce drogowej nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ nie będzie Pan działał w ramach przedmiotowej transakcji jako czynny podatnik VAT i czynność ta nie będzie oznaczać wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony oraz pozostałych współwłaścicieli działek.
W odniesieniu do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów administracyjnych należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu sprawy, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. braku uznania za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek, nie jest kwestią uniwersalną dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.