Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 23 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży nieruchomości, będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej, za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzupełniła go Pani pismem z 26 sierpnia 2026 r. (data wpływu 26 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani wraz z Pani mężem współwłaścicielką działek rolnych, które posiada Pani od około 20 lat, a część od 30 lat. Działki stanowią część gospodarstwa rolnego i są wykorzystywane rolniczo. Zostały one podzielone na 18 działek o pow. ok. 1500 m kwadratowych każda. Numery działek: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18. Dla każdej z nich uzyskała Pani wraz z mężem decyzję o warunkach zabudowy. Podział został dokonany w celu zachowania możliwości zabudowy przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki nie zostały uzbrojone. Nie wykonano na nich infrastruktury technicznej ani innych nakładów zwiększających ich wartość.
Została wyznaczona jedynie droga wewnętrzna wynikająca z podziału geodezyjnego. Sprzedaż będzie miała charakter okazjonalny i będzie następować w miarę pojawiania się zainteresowanych nabywców. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Działki stanowią Pani majątek prywatny. Powodem sprzedaży jest między innymi pogorszenie sytuacji rodzinnej i zdrowotnej. Mąż posiada pierwszą grupę inwalidzką i nie może już pracować w gospodarstwie, dlatego planuje Pani wraz z Pani mężem stopniową sprzedaż części majątku prywatnego. Ze względu na sytuację rodzinną zmuszona była Pani do sprzedaży innych 4 działek rolnych w całości, bez podziałów.
Jedną działkę o numerze 22 o powierzchni ok. o powierzchni ok. 2 tys. m. sprzedała Pani wraz z mężem w 2023 r., kolejne dwie o numerach 23 i 24 o łącznej powierzchni ok. 2 tys. m. w 2024 r. i jedną działkę o numerze 25 o pow. ok. 7000 m. kwadratowych w 2025 r. Notariusz pobrał wszystkie opłaty i powiedział, że to wszystko. Pani mąż od około 25 lat prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Prowadzona przez niego działalność nie dotyczy obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Polega na uzyskiwaniu prowizji ze sprzedaży wyrobów cukierniczych.
Planowana sprzedaż działek nie będzie związana z prowadzeniem działalności gospodarczej i będzie dotyczyła majątku prywatnego, będącego współwłasnością małżonków. Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego 1. Rejestracja jako podatnik VAT W przeszłości była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Prowadziła Pani wówczas działalność gospodarczą związaną z transportem – posiadała Pani jeden samochód wykorzystywany w działalności - oraz działalność związaną ze sprzedażą wyrobów cukierniczych. Działalność ta była prowadzona wiele lat temu. Obecnie nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT.
Obecnie działalność związana ze sprzedażą wyrobów cukierniczych prowadzona jest przez Pani męża, który jest czynnym podatnikiem VAT. Działalność męża nie jest związana z obrotem nieruchomościami. 2. Nabycie nieruchomości obejmującej działki wskazane we wniosku Pierwotna nieruchomość - działki nr 19, 20, 21, z której powstały działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 i 18, składała się z trzech działek połączonych ze sobą. Jedna z nich została nabyta przez Panią i Pani męża 20 kwietnia 1999 r. Zakupiła ją Pani wraz z Pani mężem od żony zmarłego tragicznie rodzonego brata męża.
Druga i trzecia została zakupiona od sąsiadki na powiększenie gospodarstwa rolnego w roku 2012. Nieruchomości zostały nabyte od osób prywatnych na podstawie aktu notarialnego. Z tytułu nabycia nie została wystawiona faktura VAT i przy nabyciu nie został naliczony podatek VAT. W związku z tym nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego. W związku z nabyciem nieruchomości zostały uiszczone należne podatki i opłaty związane z zawarciem aktu notarialnego. 3. Sposób wykorzystywania nieruchomości Od momentu nabycia nieruchomość była wykorzystywana przez Panią i Pani męża wspólnie do celów rolniczych.
Przez wiele lat prowadziła Pani wraz z Pani mężem na nieruchomości sad i uprawiała Pani wraz z Pani mężem śliwki. Nadal jest wykorzystywana rolniczo i znajdują się na niej drzewa owocowe. Jednak ze względów zdrowotnych nie jest Pani, wraz z Pani mężem, w stanie dłużej tego robić. W związku z rolniczym użytkowaniem nieruchomości pobierała Pani wraz z Pani mężem dopłaty rolne. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Nie była wynajmowana, dzierżawiona ani odpłatnie udostępniana osobom trzecim.
4. Wcześniejsze sprzedaże nieruchomości a obowiązek rejestracji VAT Z tytułu dokonanych wcześniej sprzedaży nieruchomości nie była Pani zobowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i z tytułu tych sprzedaży nie rozliczała Pani podatku VAT. Wcześniejsze nieruchomości były nieruchomościami rolnymi i przed sprzedażą były wykorzystywane w prowadzonym przez Panią i Pani męża gospodarstwie/sadzie. 5. Sposób pozyskania nabywców Planowana sprzedaż działek będzie następowała pojedynczo, w miarę pojawiania się osób zainteresowanych zakupem. Nie planuje Pani prowadzenia profesjonalnych działań marketingowych ani korzystania z biura nieruchomości lub pośredników.
W pierwszej kolejności zakłada Pani, że nabywcy mogą zgłaszać się bezpośrednio. Nie wyklucza Pani jednak w przyszłości zamieszczenia zwykłego ogłoszenia o sprzedaży na portalu internetowym, np. (…) lub (…). Nie planuje Pani prowadzenia kampanii reklamowych ani innych zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Podsumowanie Podkreśla Pani, że planowana sprzedaż działek nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomości zostały nabyte wiele lat temu, pierwotnie były wykorzystywane rolniczo i przez wiele lat prowadziła Pani wraz z Pani mężem na nich sad.
Sytuacja życiowa zmusza nas do sprzedaży, ponieważ nie jesteśmy zdolni do dalszej pracy fizycznej. Podział nieruchomości oraz uzyskanie warunków zabudowy nie wynikały z prowadzenia profesjonalnej działalności deweloperskiej ani z zawodowego obrotu nieruchomościami. Działki podzieliła Pani ze względu na zmiany w przepisach dotyczących planów zagospodarowania przestrzennego. Planowana sprzedaż ma na celu rozporządzenie majątkiem rodzinnym i uzyskanie środków finansowych potrzebnych do utrzymania rodziny i zapewnienia leczenia.
W związku z powyższym podtrzymuje Pani przedstawione we wniosku stanowisko, zgodnie z którym planowana sprzedaż działek nie powinna być uznana za wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT.
Pytanie
Czy planowana sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu od towarów i usług (VAT)?
Pani stanowisko w sprawie
Uważa Pani, że sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ sprzedawane działki stanowią majątek prywatny, a ich sprzedaż nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Działki są objęte współwłasnością małżeńską.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: a) określone udziały w nieruchomości; b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości; c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również nieruchomości stanowiącej współwłasność, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.
Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej.
Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa.
Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Według art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
Jeżeli więc przedmiotem dokonywanej dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości, stanowiących majątek wspólny małżeński, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania odpłatnej dostawy gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Z opisu sprawy wynika, że jest Pani z Pani mężem współwłaścicielką osiemnastu działek rolnych o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, które zamierza Pani sprzedać.
Działki te posiada Pani od około 20 lat, a część od 30 lat i stanowią one część gospodarstwa rolnego i są wykorzystywane rolniczo. Pierwotną nieruchomość, składającą się z trzech działek nr 19, 20, 21 (z której powstały ww. działki), nabyła Pani wraz z mężem od osób prywatnych na podstawie aktu notarialnego. Z tytułu nabycia nie została wystawiona faktura VAT i przy nabyciu nie został naliczony podatek VAT. Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu od towarów i usług.
W tej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży niezabudowanych działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, stanowiących wspólność majątkową małżeńską, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług. Jak Pani wskazała, od momentu nabycia nieruchomość była wykorzystywana przez Panią i Pani męża wspólnie do celów rolniczych. Przez wiele lat prowadziła Pani wraz z Pani mężem na nieruchomości sad i uprawiała Pani wraz z Pani mężem śliwki. Nieruchomość nadal jest wykorzystywana rolniczo i znajdują się na niej drzewa owocowe.
Jednak ze względów zdrowotnych nie jest Pani w stanie dłużej tego robić. W związku z rolniczym użytkowaniem nieruchomości pobierała Pani dopłaty rolne. Była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, jednakże z innego tytułu niż ww. działalność rolnicza. Była to – jak Pani wskazała - działalność gospodarczą związaną z transportem oraz działalność związana ze sprzedażą wyrobów cukierniczych. Obecnie nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Planowana sprzedaż działek nie będzie więc związana z prowadzeniem opodatkowanej działalności gospodarczej.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy. Biorąc więc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące przepisy stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią ww. osiemnastu działek gruntu, znajdujących się we współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej, nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że ta sprzedaż będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Jak Pani wskazała, nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.
Nie prowadzi Pani takiej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była także wynajmowana, dzierżawiona ani odpłatnie udostępniana osobom trzecim. Działki nie zostały uzbrojone. Nie wykonano na nich infrastruktury technicznej ani innych nakładów zwiększających ich wartość. Planowana przez Panią sprzedaż będzie miała charakter okazjonalny i będzie następować w miarę pojawiania się zainteresowanych nabywców. Nie planuje Pani prowadzenia profesjonalnych działań marketingowych ani korzystania z biura nieruchomości lub pośredników. Zakłada Pani, że nabywcy mogą zgłaszać się bezpośrednio.
Nie wyklucza Pani jednak w przyszłości zamieszczenia zwykłego ogłoszenia o sprzedaży na portalach internetowych. Nie planuje Pani prowadzenia kampanii reklamowych ani innych zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Z tytułu dokonanych w przeszłości sprzedaży nieruchomości, nie była Pani zobowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i z tytułu tych sprzedaży nie rozliczała Pani podatku VAT. Wcześniejsze nieruchomości były nieruchomościami rolnymi i przed sprzedażą były wykorzystywane w prowadzonym przez Panią i Pani męża gospodarstwie/sadzie.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika także, że skala Pani zaangażowania w odniesieniu do przygotowania omawianej sprzedaży, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
Z opisu sprawy wnika także, że nabyte od osób fizycznych w latach 1999 i 2012 działki nr 19, 20, 21 podzieliła Pani na osiemnaście ww. działek o pow. ok. (…) m2 każda, w celu zachowania możliwości zabudowy przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Została wyznaczona również droga wewnętrzna wynikająca z podziału geodezyjnego. Dla każdej z działek uzyskała Pani decyzję o warunkach zabudowy. W tej konkretnej sprawie, pojedyncza czynność, tj. wystąpienie o podział geodezyjny nieruchomości gruntowej czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie może przesądzać, że przy sprzedaży ww. działek zachowa się Pani jak handlowiec.
Zatem, nie podjęła i w tym konkretnym przypadku nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10. Podjęte przez Panią działania należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Tym samym, dokonując sprzedaży niezabudowanych działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, stanowiących wspólność majątkową małżeńską, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż przez Panią ww. nieruchomości, będących we współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. sprzedaży. Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pani, nie ma natomiast zastosowania do Pani męża. Interpretacja dotyczy wyłącznie kwestii objętej pytaniem nr 1 wniosku (zakresu podatku od towarów i usług), natomiast w zakresie pytania nr 2 wniosku (zakres podatku dochodowego od osób fizycznych) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Informuję również, że rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie analizuję załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuję oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Tym samym, dokumenty dołączone do złożonego wniosku nie są przedmiotem merytorycznej analizy. Zaznaczam, że jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.
Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.