Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismem z 10 września 2026 r. (wpływ 15 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca na stałe zamieszkuje w Stanach Zjednoczonych Ameryki. Zamieszkując w USA aktem notarialnym z 7 lutego 2007 r., Rep A Nr (…), Wnioskodawca nabył nieruchomość składającą się z niezabudowanej działki gruntu nr 1 o powierzchni 1 ha 347 m2, położoną w miejscowości (…) za kwotę (…) zł. W momencie zakupu działka posiadała warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego w zabudowie zagrodowej w gospodarstwie rolnym. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta, aby w przyszłości móc wrócić do Polski i osiedlić się na stałe wraz z całą rodziną, która również zamieszkuje w Stanach - rodzicami, bratem oraz żoną i dziećmi.
Przez 10 lat Wnioskodawca nie podejmował na nieruchomości żadnych działań. W międzyczasie, z inicjatywy właścicieli sąsiednich działek, do nieruchomości Wnioskodawcy zostały „przy okazji” doprowadzone przyłącza kanalizacyjne i wodne w grudniu 2016 r. Wnioskodawca w 2017 r. rozpoczął działania związane z możliwością wybudowania na działce domów dla całej rodziny. 9 lutego 2017 r. zostały wydane warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z drogą wewnętrzną i z niezbędną infrastrukturą techniczną.
W czerwcu 2017 r. Wójt Gminy (…) zatwierdził podział nieruchomości nr 1 na 5 mniejszych działek o nr: 2 o powierzchni 0,1754 ha, 3 o powierzchni 0,1826 ha, 4 o powierzchni 0,1900 ha, 5 o powierzchni 0,2506 ha oraz 6 o powierzchni 0,2369 ha. Po podziale dostęp do przyłączy doprowadzonych w 2016 r. uzyskały 3 z 5 działek. Podział ten był podyktowany stricte technicznymi aspektami - na jednej działce miał się budować sam Wnioskodawca wraz z żoną, jedna działka miała zostać podarowana rodzicom, jedna bratu, a pozostałe dwie miały zostać przekazane w przyszłości dla dzieci Wnioskodawcy.
Nieruchomość ta miała być rodzinnym miejscem zamieszkania, gdzie cała rodzina przeprowadziłaby się w najbliższych latach i na stałe zamieszkała w Polsce. Jednakże w kolejnych latach nastąpiły znaczące zmiany, zarówno w życiu Wnioskodawcy, jak i w sytuacji gospodarczej Polski. Zmianę planów życiowych spowodowało w głównej mierze znaczące pogorszenie sytuacji geopolitycznej w Europie, a w szczególności agresja Rosji na Ukrainę oraz związana z tym niepewność co do bezpieczeństwa i przyszłości gospodarczej Polski.
Dodatkowo w ostatnich latach nastąpił znaczący wzrost kosztów realizacji inwestycji budowlanych, istotnie wzrosły ceny materiałów budowlanych oraz robocizny, zwiększyły się koszty finansowania inwestycji budowlanych. W efekcie realizacja wcześniejszych planów stała się ekonomicznie nieopłacalna. Budowa domów przez całą rodzinę stała się zarówno życiowo, jak i ekonomicznie, nieuzasadniona. Rodzina nie chce już wracać do Polski, nie mają w planach sprowadzenia się na stałe do Polski. W związku z tym Wnioskodawca wraz z całą rodziną podjęli decyzję o sprzedaży należących do Wnioskodawcy nieruchomości.
Jedyną dodatkową czynnością, jaką Wnioskodawca podjął stricte w związku ze sprzedażą działek, jest wystąpienie w 2025 r. o warunki zabudowy dla poszczególnych działek. Decyzje w tym zakresie zostały wydane 17 marca 2026 r., ustalając dla każdej działki warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędnymi przyłączami infrastruktury technicznej. Działki nie są ogrodzone, nie jest wydzielona fizycznie droga wewnętrzna, nie ma do działek dobrego dojazdu. Wnioskodawca w pierwszym momencie skorzystał z pomocy biura nieruchomości, jednakże w taki sposób nie dokonano sprzedaży żadnej działki.
Ostatecznie z pomocą znajomej mieszkającej w Polsce działki zostały wystawione na portalu (...). 6 maja 2026 r. dokonano sprzedaży 2 działek: aktem notarialnym Rep. A Nr (…) sprzedano działkę 2 za cenę (…) zł, aktem notarialnym Rep. A Nr (…) sprzedano działkę nr 3 za cenę (…) zł. 22 lipca 2026 r. aktem notarialnym Rep. A Nr (…), dokonano sprzedaży działki 4 za cenę (…) zł. W przyszłości Wnioskodawca zamierza sprzedać wszystkie pozostałe działki. Doprecyzowanie i uzupełnienie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Przyłącze wodne i kanalizacyjne zostało doprowadzone do działki przed podziałem.
Aktualnie dostęp do przyłączy mają działki nr 2, 3 i 4. Decyzja o tym, na której konkretnie działce Wnioskodawca chciał wybudować dom dla siebie, nie było ostatecznie podjęta. Wnioskodawca nie oddawał działki nr 1 ani działek z niej wydzielonych w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie zamierza udzielać pełnomocnictwa ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego osobie trzeciej do działania w Jego imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek.
Pytania
1. Czy transakcje sprzedaży przedmiotowych działek dokonane przez Wnioskodawcę do dnia sporządzenia wniosku podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej u.p.t.u.? 2. Czy transakcje sprzedaży pozostałych działek, które na dzień sporządzenia wniosku nie zostały jeszcze sprzedane, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.?
Pana stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do treści art. 2 pkt 6 u.p.t.u., ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 2 pkt 22 u.p.t.u., ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W opinii Wnioskodawcy, w kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, zdaniem Wnioskodawcy, prowadzi do wniosku, że sprzedaż nieruchomości należących do Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawcę za podatnika tego podatku. Zdaniem Wnioskodawcy, z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Jego aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. W związku ze sprzedażą działek Wnioskodawca nie podejmował żadnych dodatkowych czynności w celu podniesienia wartości nieruchomości, poza uzyskaniem warunków zabudowy. Ponadto nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do żadnych celów, nie była wynajmowana ani dzierżawiona. Nabywcy nieruchomości zostali znalezieni poprzez ogłoszenia w Internecie.
Zatem Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania wymienione w opisie stanu faktycznego nie mogą więc, w opinii Wnioskodawcy, świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Zatem pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że w związku ze sprzedażą działek, Wnioskodawca działał lub będzie działał w charakterze podatnika, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, stwierdzić należy, że zarówno dokonane już transakcje sprzedaży działek, jak i planowane transakcje sprzedaży pozostałych działek, nie podlegały i nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (również gruntu) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Według art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem; b) dostawa terenu budowlanego.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek dokonanych już przez Pana do dnia złożenia wniosku oraz tych, które zostaną sprzedane w przyszłości podlegała/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W powyższej kwestii istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż wskazanych we wniosku wydzielonych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.
Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Z opisu sprawy wynika, że na stałe zamieszkuje Pan w Stanach Zjednoczonych Ameryki. Zamieszkując w USA, na podstawie aktu notarialnego w 2007 r., nabył Pan nieruchomość niezabudowaną o nr 1. Celem nabycia ww. działki była chęć powrotu i osiedlenia się wraz z całą rodziną na stałe w Polsce. Decyzja o tym, na której konkretnie działce Wnioskodawca chciał wybudować dom dla siebie nie było ostatecznie podjęta. Przez 10 lat nie podejmował Pan żadnych działań związanych z nieruchomością.
W grudniu 2016 r. z inicjatywy właścicieli sąsiednich działek „przy okazji” również do Pana działki zostały doprowadzone przyłącza kanalizacyjne i wodne. W lutym 2017 r. rozpoczął Pan działania związane z możliwości wybudowania domów na ww. działce w związku z czym w tym roku wydane zostały warunki zabudowany dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z drogą wewnętrzną i infrastrukturą techniczną.
W czerwcu 2017 r. Wójt Gminy zatwierdził podział nabytej przez Pana nieruchomości na mniejsze działki o nr 2, 3, 4, 5 oraz 6. Dostęp do przyłączy kanalizacyjnego i wodnego zyskały działki nr 2, 3 oraz 4. Przez sytuację geopolityczną w Europie Pana rodzina nie chce wracać do Polski w związku z czym podjęta została decyzja o sprzedaży działek. Czynnością jaką podjął Pan w celu ich sprzedaży było wystąpienie w 2025 r. o warunki zabudowy dla każdej z działek. Działki nie są ogrodzone i nie jest wydzielona droga wewnętrzna. Skorzystał Pan przy sprzedaży z pomocy biura nieruchomości, jednakże w taki sposób nie dokonano sprzedaży żadnej z działek. Działki zostały wystawione na portalu (...).
W 2026 r. sprzedał Pan działki nr 2, 3 oraz 4. Zamierza Pan również sprzedać pozostałe działki. Nie zamierza Pan natomiast udzielać pełnomocnictwa ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z ich sprzedażą. Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Działka nr 1 ani działki z niej wydzielone nie były oddane w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.
W tej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
Wykonanie przyłącza kanalizacyjnego i wodnego do działki nr 1 dzięki inicjatywie właścicieli sąsiednich działek, podział działki na mniejsze oraz uzyskanie w 2017 r. decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego dla każdej z działek – w celu zamieszkania - nie świadczy o takiej Pana aktywności w przedmiocie ich zbycia, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Powyższe czynności wykonywał Pan w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych.
W celu sprzedaży w 2025 r. wystąpił Pan ponownie o decyzję o warunkach zabudowy oraz podjął Pan współpracę z biurem nieruchomości jednakże do sprzedaży za jego pomocą nie doszło. Działki zostały ostatecznie wystawione na portalu (...). Ponadto nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie zamierza Pan także udzielać pełnomocnictwa ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek. Nie wystąpił zatem ciąg zdarzeń, które przesądzają, że dostawa w 2026 r. działek o nr 2, 3 oraz 4 wypełniła przesłanki działalności gospodarczej.
Również sprzedaż pozostałych działek na warunkach opisanych we wniosku nie będzie stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się/będzie się mieścić w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10. W efekcie należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży wydzielonych działek nr 2, 3, 4, 5 oraz 6 korzystał/będzie korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższych transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.