Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 września 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia wartości początkowej środków trwałych. Treść wniosku jest następująca :
Opis stanu faktycznego
A. (dalej: „Spółka” lub „A.”) jest czynnym podatnikiem podatku VAT, ponadto Spółka jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). A. był właścicielem zabudowanych nieruchomości oznaczonych działkami o nr (…), położonych w (…). Spółka, Aktem Notarialnym z dnia (…) r., rep. A. nr (…), zbyła w drodze zamiany na rzecz Miasta (…) powyższe działki. Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego łączna wartość rynkowa tych zabudowanych działek A. wyniosła (…) zł.
Zbycie przez A. nieruchomości oznaczonych ww. działkami korzystało ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UoVAT, z uwagi na znajdujące się na nich obiekty budowlane spełniające przesłanki przewidziane w tym przepisie. A. przyjął zatem wartość działek których własność została przeniesiona na Miasto (…) w wysokości (…) zł (netto=brutto). A. w zamian za ww. działki otrzymał niezabudowane działki o nr (…)o łącznej powierzchni (…) ha, położone w (…). Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wartość netto (rynkowa) działek Miasta wyniosła (…) zł. Zbycie przez Miasto wszystkich ww. działek podlegało opodatkowaniu stawką VAT 23% (niezabudowane, stanowiące tereny budowlane).
Zatem do wartości ustalonej przez rzeczoznawcę doliczono podatek VAT według stawki podstawowej, a wartość brutto działek Miasta stanowiła kwotę (…) zł. Zamiana, o której mowa odbyła się w ramach jednej umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Zatem Miasto przeniosło na rzecz A. własność działek o wartości brutto (…) zł (z podatkiem VAT 23%), a A. przeniósł na rzecz Miasta własność zabudowanych działek o wartości (…) zł (zwolnione z podatku VAT). Zgodnie z aktem notarialnym zamiana ww. działek między A. a Miastem nastąpiła za dopłatą po stronie Miasta.
Kwotą dopłaty była różnica pomiędzy wartością nieruchomości stanowiącej własność A., a wartością brutto (z podatkiem VAT) nieruchomości stanowiących własność Miasta (…). Czyli dopłata wyniosła (…) zł (… zł). Różnica, o której mowa, w kwocie (…) zł została przez Miasto przelana na rachunek A.. Miasto celem ustalenia prawidłowej podstawy opodatkowania powyższej transakcji wystąpiło z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w tej sprawie. Na dzień składania wniosku przez Miasto nie była znana wartość działek stanowiących (przed zamianą) własność A., a w związku z tym nie była znana również dokładna wartość dopłaty.
Wskazano jednak w zdarzeniu przyszłym, że wartość działek należących do A. będzie wyższa od wartości działek stanowiących własność Miasta i Miasto będzie dokonywać dopłaty w wysokości różnicy pomiędzy wartościami brutto zamienianych nieruchomości (jak wskazano wyżej działki A. korzystają ze zwolnienia z VAT, a działki Miasta są opodatkowane 23%). Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 4 czerwca 2025 r. wydał interpretację indywidualną (sygn.
0114-KDIP4-3.4012.157.2025.2.AAR), w której wskazał, że „skoro – jak wskazano we wniosku – Państwa jedynym wynagrodzeniem od nabywcy (A. działek nr (…)będą działki nr (…) […], to wartość nabytych działek nr (…) pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowić, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawę opodatkowania”. Miasto z kolei uważało, że „za podstawę opodatkowania w transakcji sprzedaży działek, będących własnością Gminy, należy przyjąć wartość brutto działek, będących własnością Miasta, pomniejszoną o należny z tego tytułu podatek VAT - gdy zamiana odbędzie się z dopłatą uiszczoną przez Miasto”.
Wskazuje się także, iż od ww. interpretacji wniesiono skargę do WSA oraz skargę kasacyjną do NSA, w której sporną kwestią jest wskazanie prawidłowej podstawy opodatkowania przy ww. transakcji zamiany. Sprawa przed NSA na dzień sporządzenia niniejszego wniosku nie została jeszcze ostatecznie rozstrzygnięta. Zgodnie z uzyskaną interpretacją Miasto, w dniu (…) r. wystawiło fakturę nr (…) opiewającą na kwotę netto: (…) zł, podatek VAT: (…) zł, brutto: (…) zł.
Miasto zastosowało się do uzyskanej interpretacji, z której wynika, że wartość dokonanej przez Miasto dopłaty na rzecz A. nie pomniejsza podstawy opodatkowania, czyli podstawą opodatkowania jest wartość otrzymanych działek pomniejszona o należny podatek VAT. Podsumowując, Miasto przeniosło na rzecz A. działki o wartości brutto (…) zł. Zaś A. przeniósł na rzecz Miasta działki o wartości (…) zł. Zgodnie z aktem notarialnym Miasto dopłaciło Spółce (…) zł. Wynagrodzeniem Spółki w tym przypadku jest wartość (…) zł, co nie jest sporne i na tę wartość Spółka wystawiła fakturę.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej dla Miasta interpretacji indywidualnej uznał, że dla Miasta podstawą podatkowania jest wartość nabytych działek pomniejszona o należny podatek VAT, bez pomniejszania o dopłatę dokonaną przez Miasto (wartość nabytych działek pomniejszona o dopłatę dałaby kwotę: (…) zł). Wobec uzyskanej interpretacji Miasto wystawiło fakturę na (…) zł brutto (w tym VAT 23%). Zatem, zarówno A. jak i Miasto wystawiły faktury dokumentujące zbycie swoich działek na identyczną wartość brutto. Nabyte przez A. działki służą zarówno czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT, jak i czynnościom zwolnionym z tego podatku.
Nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku należnego, które można byłoby przypisać wyłącznie czynnościom opodatkowanym lub zwolnionym, wobec czego A. dokonał odliczenia podatku VAT, zgodnie z ustaloną proporcją (współczynnikiem), o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), dalej: „UoVAT”. Spółka nie dokonała odliczenia biorąc pod uwagę wartości brutto (…) zł, na którą to wartość brutto Miasto wystawiło fakturę.
Celem odliczenia podatku VAT Spółka wzięła pod uwagę wartość brutto nabytych od Miasta działek, których to wartość wyniosła (…) zł (wartość z operatu plus VAT 23%), a nie wartość brutto z faktury ((…) zł odpowiadająca wartości otrzymanych przez Miasto działek od A.). Współczynnik Spółki wynosi aktualnie 58%. Spółka dokonała zatem odliczenia podatku naliczonego w kwocie (…) zł (tj. (…) zł). Wynika to z faktu, że dla wartości brutto (…) zł podatek VAT 23% wynosi (…) zł. Celem odliczenia podatku VAT Spółka nie przyjęła wartości brutto (…) zł, od której wartość podatku VAT wynosi (…) zł.
Ponadto, A. jako wartości początkowe środków trwałych (na poszczególnych dokumentach OT) wskazał wartości netto rzeczywiste (wynikające z operatu szacunkowego) powiększone o nieodliczony podatek VAT oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego (stanowiące koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania), bez uwzględnienia otrzymanej od Miasta dopłaty różnicy wartości zamienianych działek. To znaczy, że do ustalenia wartości początkowej środków trwałych A. nie przyjął wartości jaką DKIS uznał za wynagrodzenie należne Miastu w wydanej interpretacji indywidualnej dla Miasta (wartości przekazanych przez A. działek).
A. przyjął wartości początkowe na podstawie wartości nabytych działek ((…) zł). Spółka ma wątpliwości, czy ma prawo do odliczenia podatku VAT na podstawie faktury nr (…) biorąc pod uwagę wartość podatku VAT wykazanego na tej fakturze w wysokości (…) zł. Faktura została bowiem wystawiona na wartość działek otrzymanych przez Miasto od A. (w zamian działki przekazane przez Miasto), bez pomniejszenia tej wartości o dopłatę, którą to Miasto dokonało na rzecz A., w związku z transakcją zamiany.
Czy prawidłowym jednak powinno być przyjęcie, że A. nabyło od Miasta działki za (…) zł i tym samym wyłącznie podatek VAT wyliczony metodą „w stu” od tej wartości (tj. podatek VAT w kwocie (…) zł) może podlegać odliczeniu zgodnie z ustaloną proporcją Spółki.
Ponadto, Spółka ma wątpliwości, jaką wartość początkową działek przyjąć, tj. · czy na podstawie wartości wynikającej z otrzymanej faktury od Miasta (gdzie wartość ta odpowiada wartości otrzymanych przez Miasto nieruchomości, bez pomniejszenia tej wartości o dokonaną przez Miasto na rzecz A. dopłaty, w związku z transakcją zamiany), · czy na podstawie wartości stanowiącej różnicę pomiędzy wartością przekazanych przez A. na rzecz Miasta działek, a wartością dopłaty (tak ustalona różnica będzie odpowiadać kwocie (…) zł).
Pytania
1. Czy Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT na podstawie faktury nr (…) przy zastosowaniu współczynnika od kwoty podatku VAT wykazanej na tej fakturze ((…) zł), czy przy zastosowaniu współczynnika od kwoty podatku VAT wynoszącej (…) zł? 2. Czy A. prawidłowo przyjął za wartość początkową poszczególnych środków trwałych wartości netto rzeczywiste (wynikające z operatu szacunkowego) powiększone o nieodliczony podatek VAT oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego, bez uwzględnienia otrzymanej od Miasta dopłaty różnicy wartości zamienianych działek? Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych.
W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Państwa stanowisko w sprawie
A. prawidłowo przyjął za wartość początkową poszczególnych środków trwałych wartości netto rzeczywiste (wynikające z operatu szacunkowego) powiększone o nieodliczony podatek VAT oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego, bez uwzględnienia otrzymanej od Miasta dopłaty różnicy wartości zamienianych działek. Uzasadnienie Ad 2 Zgodnie z treścią art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2026 r., poz. 554 ze zm.), dalej: „UoCIT”, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.
Zatem, w przypadku odpłatnego nabycia składnika majątku jego wartość początkową określa się w oparciu o cenę jego nabycia. Cena nabycia jest pojęciem zdefiniowanym w art. 16g ust. 3 UoCIT.
W myśl tego przepisu za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku. Analizując powyższe należy wskazać, że za cenę nabycia uważa się co do zasady kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Tym samym wartość początkowa odpowiada zazwyczaj cenie nabycia ustalonej na podstawie umowy określającej wysokość wynagrodzenia za dany składnik majątku. Cenę nabycia stanowić będzie między innymi cena zakupu ustalona pomiędzy stronami i zawarta w umowie sprzedaży oraz ewentualne dodatkowe koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Zatem, zgodnie z zapisami operatu szacunkowego wartość rynkowa nabytych przez A. od Miasta działek wynosiła (…) zł, a więc brutto (…) zł. Taka też wartość została wskazana w akcie notarialnym. Oprócz działek, dodatkowo Miasto uiściło na rzecz A. stosowną dopłatę. A. jako wartości początkowe środków trwałych (na poszczególnych dokumentach OT) wskazał wartości netto rzeczywiste (wynikające z operatu szacunkowego) powiększone o nieodliczony należny podatek VAT oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego, bez uwzględnienia otrzymanej od Miasta dopłaty różnicy wartości zamienianych działek.
To właśnie od tej kwoty A. wraz z Miastem ustalili wartość stosownej dopłaty, która nie ma w praktyce wpływu na ustalenie wartości rzeczywistej nabywanych działek. Zdaniem A. ww. czynność została wykonana prawidłowo.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 oraz art. 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT: Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 . Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.
Z powyższego wynika, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT), pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.
Warunkiem uznania wydatku za koszt uzyskania przychodu jest istnienie pomiędzy nim, a osiągnięciem przychodu związku przyczynowo-skutkowego, czyli wykazanie, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, jego zabezpieczenie lub zachowanie, przy czym każdy wydatek – poza wyraźnie wskazanymi w ustawie – wymaga indywidualnej oceny pod kątem adekwatnego związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu.
Przy kwalifikowaniu poniesionych wydatków trzeba brać pod uwagę ich celowość oraz potencjalną możliwość przyczynienia się do osiągnięcia przychodu, a także racjonalność wydatków, to znaczy ich adekwatność do rzeczywistych potrzeb i zakresu prowadzonej działalności oraz konieczność ich poniesienia dla osiągnięcia przychodu. Nadto – zgodnie z ukształtowanym stanowiskiem doktryny (w tym sądowej) – obowiązkiem każdego podatnika jest odpowiednie udokumentowanie poniesionego wydatku.
Jako konieczne do spełnienia warunki przy kwalifikacji kosztu do kosztów uzyskania przychodów zarówno w literaturze, jak i orzecznictwie przyjmuje się, że koszt: ‒ został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik), ‒ jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona, ‒ pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, ‒ poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów, ‒ został właściwie udokumentowany, ‒ nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
W myśl art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów: 1)wydatków na: a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części, c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 , są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia; W stosunku do wydatków poniesionych na nabycie/wytworzenie środków trwałych ustawodawca odrębnie uregulował możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.
W myśl art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a-16m , przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki. Zasady dotyczące dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych (odpisów amortyzacyjnych) zawarte zostały w art. 16a-16m ww. ustawy.
Zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT, Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c , stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: 1)budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, 2)maszyny, urządzenia i środki transportu, 3)inne przedmioty - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1 , zwane środkami trwałymi.
Natomiast, jak wynika z art. 16c pkt 1 ustawy o CIT: Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa użytkowania wieczystego gruntów Oznacza to, że wymienione w pkt 1-3 powyższej regulacji środki trwałe będą podlegały amortyzacji po spełnieniu następujących warunków: ‒ zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, ‒ stanowią własność lub współwłasność podatnika – amortyzacji podatkowej podlegają wyłącznie środki trwałe, do których przysługuje podatnikowi prawo własności, z wyjątkiem środków używanych przez leasingobiorcę na podstawie umowy leasingu finansowego oraz tych wymienionych w art. 16a ust. 2 ustawy o CIT, ‒ są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania – ustawodawca nie określił bliżej tych warunków, jednakże należy stwierdzić, że warunki te spełnia składnik majątku, który jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem, ponadto sprawne technicznie i zalegalizowane prawnie w formie stosownych uprawnień, homologacji i pozwoleń na użytkowanie, ‒ przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok – to podatnik samodzielnie decyduje o tym, jak długo będzie używany dany składnik, ‒ są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, ‒ nie są wymienione w katalogu środków trwałych wymienionych w art. 16c ustawy o CIT.
Jak stanowi art. 16d ust. 2 ww. ustawy, Składniki majątku, o których mowa w art. 16a-16c , wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 9 ust. 1 , najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 4 .
Stosownie do art. 16h ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Z powołanych przepisów wynika, że składniki majątkowe spełniające definicję środka trwałego oddaje się do użytkowania i wprowadza do ewidencji środków trwałych.
Innymi słowy, składnik majątkowy, który stanowi własność lub współwłasność podatnika, jeśli przewidywany okres jego używania przekraczać będzie rok, może zostać zaliczony do środków trwałych podatnika i być amortyzowany, jeżeli jest kompletny i zdatny do użytku. Poprzez sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć przede wszystkim możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania. Składnik majątku spełnia kryterium kompletności, jeżeli jest wyposażony we wszystkie elementy umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem. Natomiast, sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć jako „możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania”.
Zatem „kompletne i zdatne do użytku” nie oznacza jednocześnie, że składniki majątku mają być zdolne do samodzielnej pracy. Zatem i kompletne i zdatne do użytku środki trwałe wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w momencie oddania ich do użytkowania. W razie zrobienia tego w późniejszym terminie, dochodzi do ujawnienia środków trwałych w rozumieniu art. 16d ust. 2 ustawy o CIT. Podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych środków trwałych stanowi ich wartość początkowa.
W myśl bowiem art. 16f ust. 1 ustawy o CIT, Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 16a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 16b. Przepisy dotyczące sposobu ustalenia wartości początkowej środków trwałych zostały zawarte w art. 16g ustawy o CIT i uzależnione są od sposobu nabycia środka trwałego.
W myśl art. 16g ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o CIT, Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się: 1) w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia; 2) w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia; Zgodnie z art. 16g ust. 3 ww. ustawy, Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku. Zgodnie z art. 16g ust. 12 ustawy o CIT: przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 10 i 11 stosuje się odpowiednio art. 14 . Z kolei w myśl art. 14 ust. 1, 2 i 3 ustawy o CIT: 1. Przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych lub świadczenia usług jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.
Jeżeli jednak cena bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy określa ten przychód w wysokości wartości rynkowej. 2. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy, praw majątkowych lub usług określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia.
3. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy wzywa strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określa wartość z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego ponosi zbywający albo świadczący usługi.
Natomiast zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. a ustawy o CIT: Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku od towarów i usług, z tym że jest kosztem uzyskania przychodów podatek naliczony: - jeżeli podatnik zwolniony jest od podatku od towarów i usług lub nabył towary i usługi w celu wytworzenia albo odprzedaży towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku od towarów i usług, - w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług - jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, Z opisu stanu faktycznego wynika, że A. był właścicielem zabudowanych nieruchomości oznaczonych działkami o nr (…), położonych w (…) Spółka, Aktem Notarialnym z dnia (…) r., rep.
A. nr (…), zbyła w drodze zamiany na rzecz Miasta (…) powyższe działki. Zgodnie wyceną rzeczoznawcy majątkowego łączna wartość rynkowa tych zabudowanych działek A. wyniosła (…) zł. Zbycie przez A. nieruchomości oznaczonych ww. działkami korzystało ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UoVAT, z uwagi na znajdujące się na nich obiekty budowlane spełniające przesłanki przewidziane w tym przepisie. A. przyjął zatem wartość działek których własność została przeniesiona na Miasto (…) w wysokości (…) zł (netto=brutto). A. w zamian za ww. działki otrzymał niezabudowane działki o nr (…),o łącznej powierzchni (…) ha, położone w (…).
Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wartość netto (rynkowa) działek Miasta wyniosła(...) zł. Zbycie przez Miasto wszystkich ww. działek podlegało opodatkowaniu stawką VAT 23% (niezabudowane, stanowiące tereny budowlane). Zatem do wartości ustalonej przez rzeczoznawcę doliczono podatek VAT według stawki podstawowej, a wartość brutto działek Miasta stanowiła kwotę (…) zł. Zamiana, o której mowa odbyła się w ramach jednej umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Zatem Miasto przeniosło na rzecz A. własność działek o wartości brutto (…) zł (z podatkiem VAT 23%), a A. przeniósł na rzecz Miasta własność zabudowanych działek o wartości (…) zł (zwolnione z podatku VAT).
Zgodnie z aktem notarialnym zamiana ww. działek między A. a Miastem nastąpiła za dopłatą po stronie Miasta. Kwotą dopłaty była różnica pomiędzy wartością nieruchomości stanowiącej własność A., a wartością brutto (z podatkiem VAT) nieruchomości stanowiących własność Miasta (…). Czyli dopłata wyniosła (…) zł ((…) zł). Różnica, o której mowa, w kwocie (…) zł została przez Miasto przelana na rachunek A..
Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 2 dotyczą ustalenia czy A. prawidłowo przyjął za wartość początkową poszczególnych środków trwałych wartości netto rzeczywiste (wynikające z operatu szacunkowego) powiększone o nieodliczony podatek VAT oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego, bez uwzględnienia otrzymanej od Miasta dopłaty różnicy wartości zamienianych działek. W celu określenia skutków podatkowych umowy zamiany należy przeanalizować treść umowy zawartej pomiędzy stronami w kontekście przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.) i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Kwestie dotyczące umów zamiany zostały uregulowane w przepisach art. 603-604 Kodeksu cywilnego. W myśl art. 603 ustawy Kodeks cywilny: przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Powyższy fakt ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz. Natomiast na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego: Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Charakterystyczne dla umowy zamiany jest to, że podstawowe obowiązki obu stron i treść ich świadczeń są identyczne, różny jest jedynie przedmiot świadczeń każdej z nich. Przedmiotem zamiany, podobnie jak sprzedaży, mogą być rzeczy i ich zbiory, a także inne prawa majątkowe, z wyjątkiem pieniędzy. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji umowy zamiany, dlatego też należy w tym względzie kierować się ww. przepisami Kodeksu cywilnego i rozliczyć skutki tej operacji na takich zasadach, jakie obowiązują wobec transakcji odpłatnego zbycia.
Oznacza to, że opisana w przedmiotowym wniosku transakcja zamiany nieruchomości stanowi dla Spółki formę odpłatnego zbycia nieruchomości. O ile w przypadku umowy sprzedaży kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu określoną cenę w zamian za nabywany towar, o tyle w przypadku zamiany, formą zapłaty jest uzyskanie innej rzeczy w zamian za wydaną. Dlatego też, w przedstawionym stanie faktycznym, wydane przez Spółkę nieruchomości (działki o nr (…) ) należy uznać za sprzedawane, natomiast uzyskane w zamian nieruchomości (działki o nr (…)) należy uznać za zakupione.
Umowa zamiany zawiera w sobie zatem niejako dwie umowy sprzedaży, w której każdej ze stron przysługują prawa i obciążają obowiązki, zarówno sprzedawcy, jak i kupującego. Zarówno opisane powyżej odpłatne zbycie, jak i nabycie należy, pod kątem oceny skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób prawnych, rozpatrywać oddzielnie. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podlega jedynie odpłatne zbycie a nabycie jest podatkowo obojętne.
Ponadto ze względu na wzajemny charakter umowy zamiany wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Nie jest jednak wykluczone zawarcie umowy zamiany przewidującej dopłatę pieniężną do świadczenia przez jedną ze stron, wynikającą z równicy wartości rzeczy będących przedmiotem zamiany. Dopłata taka nie zmienia charakteru umowy – umowa nadal pozostaje umową zamiany. Zmianę charakteru tak zwanej umowy można rozważać jedynie wówczas, gdy dopłata taka ma de facto, ze względu na swoja wartość, charakter ceny. Wówczas umowę taka należy kwalifikować jako umowę sprzedaży (zob. Kodeks cywilny tom II Komentarz do artykułów 450-4088, pod. Red. K. Pietrzykowskiego, 4 wydanie, Wydawnictwo C.H.
Beck, s.322). Przenosząc powyższe uregulowania na grunt rozpoznawanej sprawy podkreślić należy, że kluczowym pojęciem dla ustalenia wartości początkowej nabytych w drodze zamiany działek jest cena nabycia, o której mowa w art. 16g ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 3 ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania (np. koszty aktu notarialnego) oraz skorygowaną o podatek od towarów i usług.
Przy czym w zakresie, w jakim nabycie dotyczy środków trwałych wykorzystywanych do działalności zwolnionej, podatek VAT naliczony, winien zwiększać wartość początkową tych środków trwałych. Ponadto należy jeszcze raz podkreślić, że stosownie do art. 14 ust. 1, 2 i 3 ustawy o CIT, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych lub świadczenia usług jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy określa ten przychód w wysokości wartości rynkowej.
Wartość rynkową, o której mowa wyżej, rzeczy, praw majątkowych lub usług określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy wzywa strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.
W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określa wartość z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego ponosi zbywający albo świadczący usługi. Przy ustalaniu wartości początkowej środka trwałego należy więc uwzględnić określoną w umowie zamiany wartość nabywanych przez A. nieruchomości. Powyższe powinien potwierdzić także akt notarialny przenoszący własność ww. nieruchomości.
Tym samym właściwie Spółka przyjęła za wartość początkową poszczególnych środków trwałych wartości netto rzeczywiste (wynikające z operatu szacunkowego), tj. zgodne z wyceną rzeczoznawcy majątkowego, powiększone o nieodliczony podatek VAT oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego, bez uwzględnienia otrzymanej od Miasta dopłaty różnicy wartości zamienianych działek. Cenę nabycia w analizowanym przypadku stanowi bowiem cena zakupu ustalona pomiędzy stronami na podstawie operatu szacunkowego i wskazana w akcie notarialnym.
Ustalona w umowie dopłata wynikająca z różnicy wartości zamienionych działek, pełni wyłącznie funkcję wyrównawczą i pozostaje bez wpływu na rzeczywistą wartość początkową nowo nabytych składników majątku. Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1)z zastosowaniem art. 119a; 2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.