Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 września 2026 r. wpłynął Pani wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie pismem z 19 października 2026 r. (data wpływu tego samego dnia ). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu 3 marca 2006 r. nabyła Pani wspólnie z mężem jako małżonkowie lokal mieszkalny położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nabycie nastąpiło do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską, w związku z czym mieszkanie stanowiło wspólną własność obojga małżonków. W dniu 5 lutego 2026 r. dokonała Pani z mężem sprzedaży tego mieszkania na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Sprzedaż nastąpiła po upływie wielu lat od nabycia nieruchomości, tj. po upływie ponad 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W momencie sprzedaży, tj. w dniu 5 lutego 2026 r., Pani oraz Pani mąż byli rezydentami podatkowymi Hiszpanii.
Posiadała Pani oraz Pani mąż miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Hiszpanii i podlegała Pani oraz Pani mąż w Hiszpanii obowiązkowi podatkowemu jako osoby posiadające tam rezydencję podatkową. W chwili sprzedaży nie była Pani oraz Pani mąż polskimi rezydentami podatkowymi, rezydencja podatkowa Pani oraz Pani męża znajdowała się w Hiszpanii.
Przedmiotowe mieszkanie było położone w Polsce i stanowiło Pani oraz Pani męża wspólną własność od dnia nabycia w 2006 r. do dnia sprzedaży w 2026 r. W związku ze sprzedażą mieszkania w dniu 5 lutego 2026 r. nie wykazała Pani oraz Pani mąż przychodu z tej sprzedaży w polskim zeznaniu podatkowym i nie zapłaciła Pani oraz Pani mąż w Polsce podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży. Wątpliwość dotyczy prawidłowości postępowania Pani oraz Pani męża, w szczególności w związku z upływem ponad 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania, oraz faktem, że w dniu sprzedaży była Pani oraz Pani mąż rezydentami podatkowymi Hiszpanii.
Celem wniosku jest ustalenie, czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż mieszkania w dniu 5 lutego 2026 r. powodowała po stronie Pani oraz Pani męża obowiązek podatkowy w Polsce w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, z uwzględnieniem zarówno przepisów polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i właściwych postanowień umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej pomiędzy Polską a Hiszpanią. Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego W uzupełnieniu wniosku z 19 października 2026 r. wskazała Pani co następuje: W dniu 3 marca 2006 r. nabyła Pani wspólnie z mężem lokal mieszkalny położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Nabycie nastąpiło do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Tytułem prawnym do lokalu było prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabyte na podstawie umowy zakupu zawartej w formie aktu notarialnego. Od dnia nabycia lokalu do dnia 29 lutego 2024 r., tj. do dnia Pani wyprowadzki z Polski, lokal był wykorzystywany wyłącznie na Pani oraz Pani męża własne cele mieszkaniowe. W tym okresie lokal nie był przedmiotem najmu ani nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Po wyprowadzce z Polski, od marca 2024 r. do września 2025 r., lokal był wynajmowany w ramach najmu prywatnego.
Najem miał charakter prywatny i nie był prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Nie prowadziła Pani działalności gospodarczej. Przedmiotowy lokal nie był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej ani nie stanowił składnika majątku związanego z taką działalnością. Po zakończeniu najmu, od października 2025 r. do dnia sprzedaży, lokal pozostawał pusty, ponieważ został wystawiony na sprzedaż i oczekiwał na nabywcę. Poza wskazanym powyżej najmem prywatnym lokal nie był przedmiotem dzierżawy ani nie został oddany do używania innym osobom na podstawie innych umów.
W dniu 5 lutego 2026 r. dokonała Pani wspólnie z mężem sprzedaży lokalu na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Sprzedaż dotyczyła prywatnego składnika Pani majątku i nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. W dniu sprzedaży była Pani rezydentką podatkową Hiszpanii. Posiadała miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Hiszpanii i podlegała tam obowiązkowi podatkowemu jako osoba posiadająca hiszpańską rezydencję podatkową. W dniu sprzedaży również Pani mąż był rezydentem podatkowym Hiszpanii. Oboje nie byli Państwo wówczas polskimi rezydentami podatkowymi.
W związku ze sprzedażą lokalu w dniu 5 lutego 2026 r. nie wykazała Pani przychodu z tej sprzedaży w Polsce i nie zapłaciła w Polsce podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu. Pismem z 19 października 2026 r. ostatecznie sformułowała Pani treść pytania mającego być przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz zajęła Pani własne stanowisko w zakresie tak przeformułowanego pytania.
Pytania
Czy sprzedaż w dniu 5 lutego 2026 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego przez Panią wspólnie z mężem do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską w dniu 3 marca 2006 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w Polsce w zakresie Pani obowiązków podatkowych, z uwagi na upływ pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, mimo że lokal był wynajmowany prywatnie od marca 2024 r. do września 2025 r., a w dniu sprzedaży była Pani rezydentką podatkową Hiszpanii?
Pani stanowisko w sprawie
Uważa Pani, że sprzedaż lokalu mieszkalnego w dniu 5 lutego 2026 r. nie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w Polsce. W konsekwencji uważa Pani, że nie miała obowiązku wykazywania przychodu z tej sprzedaży w polskim zeznaniu podatkowym ani zapłaty polskiego podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Przedmiotowy lokal został nabyty w dniu 3 marca 2006 r. Pięcioletni okres, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z dniem 31 grudnia 2011 r. Sprzedaż lokalu dokonana w dniu 5 lutego 2026 r. nastąpiła zatem po upływie tego okresu.
W przedstawionym stanie faktycznym lokal był początkowo wykorzystywany wyłącznie na własne cele mieszkaniowe Pani i Pani męża, następnie był wynajmowany prywatnie w okresie od marca 2024 r. do września 2025 r., a po zakończeniu najmu pozostawał pusty i był przeznaczony na sprzedaż. W Pani ocenie czasowe wynajmowanie lokalu w ramach najmu prywatnego nie powoduje rozpoczęcia biegu pięcioletniego terminu od nowa ani samo w sobie nie oznacza, że późniejsza sprzedaż następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, a sprzedaż dotyczyła prywatnego składnika majątku nabytego wspólnie z mężem w 2006 r. Sprzedaż nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Uwzględniając powyższe okoliczności, uważa Pani, że w przedstawionej sprawie nie powstało źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, i nie została dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej.
W ocenie prawnej uwzględnia Pani również art. 3 ust. 2a oraz art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczące obowiązku podatkowego osób niemających miejsca zamieszkania w Polsce oraz stosowania umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zgodnie z art. 13 umowy między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Hiszpanii o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku zyski z przeniesienia własności majątku nieruchomego mogą podlegać opodatkowaniu w państwie, w którym nieruchomość jest położona.
Samo położenie nieruchomości w Polsce nie przesądza jednak o powstaniu obowiązku zapłaty podatku niezależnie od warunków określonych w polskich przepisach krajowych. W przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż nastąpiła po upływie okresu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie była związana z działalnością gospodarczą. W konsekwencji uważa Pani, że uzyskana z niej kwota nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w Polsce.
Podtrzymuje Pani zatem stanowisko, że prawidłowo nie wykazała przychodu ze sprzedaży przedmiotowego lokalu w polskim zeznaniu podatkowym i nie zapłaciła w Polsce podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu. Wnosi Pani o wydanie interpretacji indywidualnej w odniesieniu do przeformułowanego pytania, uzupełnionego opisu stanu faktycznego oraz przedstawionego powyżej stanowiska.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.): Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
W myśl art. 3 ust. 1a ww. ustawy: Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która: 1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub 2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Zgodnie z art. 3 ust. 2a ww. ustawy: Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
Stosownie do art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości. W myśl art. 4a ww. ustawy: Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Z podanego stanu faktycznego wynika, że w dniu 3 marca 2006 r. nabyła Pani wspólnie z mężem lokal mieszkalny położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nabycie nastąpiło do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Tytułem prawnym do lokalu było prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabyte na podstawie umowy zakupu zawartej w formie aktu notarialnego. Od dnia nabycia lokalu do dnia 29 lutego 2024 r., tj. do dnia Pani wyprowadzki z Polski, lokal był wykorzystywany wyłącznie na Pani oraz Pani męża własne cele mieszkaniowe. W tym okresie lokal nie był przedmiotem najmu ani nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.
Po wyprowadzce z Polski, od marca 2024 r. do września 2025 r., lokal był wynajmowany w ramach najmu prywatnego. Najem miał charakter prywatny i nie był prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Nie prowadziła Pani działalności gospodarczej. Przedmiotowy lokal nie był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej ani nie stanowił składnika majątku związanego z taką działalnością. Po zakończeniu najmu, od października 2025 r. do dnia sprzedaży, lokal pozostawał pusty, ponieważ został wystawiony na sprzedaż i oczekiwał na nabywcę. Poza wskazanym powyżej najmem prywatnym lokal nie był przedmiotem dzierżawy ani nie został oddany do używania innym osobom na podstawie innych umów.
W dniu 5 lutego 2026 r. dokonała Pani wspólnie z mężem sprzedaży lokalu na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Sprzedaż dotyczyła prywatnego składnika Pani majątku i nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. W dniu sprzedaży była Pani rezydentką podatkową Hiszpanii. Posiadała miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Hiszpanii i podlegała tam obowiązkowi podatkowemu jako osoba posiadająca hiszpańską rezydencję podatkową. W dniu sprzedaży również Pani mąż był rezydentem podatkowym Hiszpanii. Oboje nie byli Państwo wówczas polskimi rezydentami podatkowymi.
W związku z tym, że posiadając miejsce zamieszkania (rezydencję podatkową) w Hiszpanii zbyła Pani nieruchomość położoną w Polsce, zastosowanie znajdą przepisy Umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Hiszpanii o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku podpisanej w Madrycie dnia 15 listopada 1979 r. (Dz. U. z 1982 r. Nr 17 poz. 127), zmodyfikowanej przez Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku, podpisanej przez Polskę oraz Hiszpanię dnia 7 czerwca 2017 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 1369 ze zm.)(dalej: Umowa).
Zgodnie z art. 6 ust. 1 - 4 ww. Umowy: 1. Dochody z majątku nieruchomego, włączając dochody z eksploatacji gospodarstw rolnych i leśnych, mogą być opodatkowane w tym Umawiającym się Państwie, w którym ten majątek jest położony. 2. Określenie „majątek nieruchomy" rozumie się według prawa Umawiającego się Państwa, w którym majątek ten jest położony.
Określenie to obejmuje w każdym wypadku przynależność do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa rzeczowego, użytkowanie majątku nieruchomego, jak również prawa do zmiennych lub stałych świadczeń z tytułu eksploatacji albo prawa do eksploatacji zasobów mineralnych, źródeł i innych bogactw naturalnych. Statki, barki oraz samoloty nie stanowią majątku nieruchomego. 3. Postanowienia ustępu 1 stosuje się do dochodów z bezpośredniego użytkowania, najmu, jak również każdego innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.
4. Postanowienia ustępów 1 i 3 stosuje się również do dochodu z majątku nieruchomego przedsiębiorstwa i do dochodu z majątku nieruchomego, który służy do wykonywania wolnego zawodu. Stosownie do art. 13 Umowy: 1. Zyski pochodzące z przeniesienia tytułu własności majątku nieruchomego, określonego w artykule 6 ustęp 2, lub z przeniesienia tytułu własności udziałów lub podobnych praw w spółce, której majątek składa się głównie z nieruchomości, mogą być opodatkowane w tym Umawiającym się Państwie, w którym ten majątek jest położony.
2. Zyski z przeniesienia tytułu własności majątku ruchomego, stanowiącego majątek zakładu, który przedsiębiorstwo Umawiającego się Państwa posiada w drugim Umawiającym się Państwie, albo przynależnego do stałej placówki, którą dysponuje osoba zamieszkała w jednym z Umawiających się Państw w drugim Umawiającym się Państwie, wykonująca wolny zawód, łącznie z zyskami, które zostaną uzyskane przy przeniesieniu własności takiego zakładu (odrębnie albo razem z całym przedsiębiorstwem) lub takiej stałej placówki, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.
Jednakże zyski z przeniesienia tytułu własności majątku ruchomego wymienionego w artykule 22 ustęp 3 mogą być opodatkowane tylko w tym Umawiającym się Państwie, w którym ten majątek ruchomy podlega opodatkowaniu na mocy wymienionego artykułu. 3. Zyski z przeniesienia tytułu własności majątku nie wymienionego w ustępach 1 lub 2 będą opodatkowane tylko w tym Umawiającym się Państwie, w którym przenoszący tytuł własności ma miejsce zamieszkania lub siedzibę.
Następujący fragment art. 13 ust. 1 Umowy PL-ES (…) lub z przeniesienia tytułu własności udziałów lub podobnych praw w spółce, której majątek składa się głównie z nieruchomości (…) został zastąpiony przez art. 9 ust. 4 Konwencji MLI z 7 czerwca 2017 r., zgodnie z którym: Dla celów [Umowy], zyski uzyskane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium [Umawiającego się Państwa] z tytułu przeniesienia własności udziałów lub akcji lub porównywalnych praw, takich jak prawa w spółce osobowej lub truście, mogą być opodatkowane w drugim [Umawiającym się Państwie], jeżeli w jakimkolwiek momencie w okresie 365 dni poprzedzających przeniesienie własności tych udziałów lub akcji lub porównywalnych praw ich wartość pochodziła bezpośrednio lub pośrednio w więcej niż 50% z majątku nieruchomego (nieruchomości) położonego na terytorium tego drugiego [Umawiającego się Państwa].
Art. 9 ust. 4 Konwencji MLI zastępuje jedynie fragment art. 13 ust. 1 Umowy, który stanowi, że zyski osiągane przez osobę mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia własności udziałów lub innych praw uczestnictwa w spółce mogą być opodatkowane w drugim Umawiającym się Państwie, pod warunkiem, że te udziały lub prawa są osiągane w większej, niż określona część ich wartości z majątku nieruchomego (nieruchomości) położonego w drugim Umawiającym się Państwie lub pod warunkiem, że więcej niż określona część majątku podmiotu składa się z takiego majątku nieruchomego (nieruchomości).
W praktyce oznacza to, że poniższy fragment art. 13 ust. 1 Umowy otrzymuje brzmienie: lub z przeniesienia własności udziałów lub akcji lub podobnych praw w spółce, której majątek stanowi głównie majątek nieruchomy. Należy w tym miejscu wskazać, że sformułowanie „mogą być opodatkowane w drugim państwie” oznacza, że drugie państwo (w rozpatrywanym przypadku Polska) ma prawo opodatkować taki dochód, jeżeli na podstawie przepisów tego państwa dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega w tym państwie opodatkowaniu. Sformułowanie to oznacza zatem brak wyłączności do opodatkowania tego dochodu przez państwo, w którym podatnik ma miejsce zamieszkania.
W świetle zapisów cytowanej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania wskazuję, że dochód osoby mającej miejsce zamieszkania w Hiszpanii z tytułu sprzedaży majątku nieruchomego położonego w Polsce może być opodatkowany zarówno w państwie rezydencji, tj. w Hiszpanii, jak i w Polsce, zgodnie z prawem tego państwa. Wobec powyższego w świetle powołanych wyżej przepisów przychody ze sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce przez osobę zamieszkałą w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która została wyrażona w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: a) odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz b) zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach: - zarobkowym celu działalności, - wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły, - prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu.
Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Artykuł 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących: a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł, c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku ich uzyskania – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a analizowanej ustawy.
Przepis ten stanowi, że: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ‑ wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (…).
Przywołany wyżej przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.
Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia stwierdzić należy, że świadczony przez Panią najem prywatny nieruchomości o której mowa we wniosku nie spełniał przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pani działania nie wykroczyły poza zwykłe gospodarowanie mieniem prywatnym przez osobę fizyczną. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.). W szczególności art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (t.j. Dz. U. z 2026 poz. 236 ze zm.) Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Z kolei, jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu: W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.
Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością. Według art. 43 ww. Kodeksu: § 1. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. § 2. Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku.
Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku, gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o orzeczenie separacji. § 3. Przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym. W myśl art. 47 § 1 cyt. Kodeksu: Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.
W przypadku odpłatnego zbycia nabytych do majątku wspólnego małżonków nieruchomości, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Przechodząc zatem na grunt sprawy będącej przedmiotem wniosku wskazuję, że zgodnie z cytowanym wcześniej art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych − datą nabycia przez Panią nieruchomości (mieszkania) jest data nabycia tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, tj. 2006 r. Zatem, z okoliczności sprawy wynika, że upłynęło co najmniej 5 lat licząc od końca roku, w którym wspólnie z małżonkiem nabyła Pani nieruchomość (mieszkanie), którego zbycie jest przedmiotem wniosku. Ponadto jak wskazano wyżej odpłatne zbycie nie nastąpi w ramach prowadzonej przez Panią i Pani męża działalności gospodarczej.
Wobec powyższego stwierdzam, że sprzedaż w dniu 5 lutego 2026 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego przez Panią wspólnie z mężem do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską w dniu 3 marca 2006 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w Polsce z uwagi na upływ pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Tym samym, nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży tej nieruchomości. Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność. Interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14 § 1 ustawy Ordynacja Podatkowa.
Ta interpretacja dotyczy wyłącznie Pani obowiązków podatkowych i nie wywołuje skutków prawnych dla Pani małżonka. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.