Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 13 kwietnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.142.2022.3.MZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe Szanowny Panie, stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 kwietnia 2022 r. (wpływ 8 kwietnia 2022 r.). Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 28 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: ‒ Pan (…) 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: ‒ Pani (…) Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego Małżonkowie (...) (dalej: „Wnioskodawcy”): ‒ są polskimi rezydentami podatkowymi, podlegają w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu; ‒ w ich małżeństwie obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska; ‒ mają dwie dorosłe córki; ‒ nie są zgłoszeni (każdy z osobna oraz w ramach spółki osobowej) jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług; ‒ nie są zgłoszeni (każdy z osobna oraz w ramach spółki osobowej) w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; ‒ od stycznia 2001 r. są właścicielami mieszkania typu segment jednorodzinny, w którym mieszkają; ‒ od 17 maja 2007 r. Pan (...) ma nadany numer identyfikacyjny (...) w krajowym systemie ewidencji producentów rolnych, ewidencji gospodarstw rolnych oraz ewidencji wniosków o przyznanie płatności rolnych; rejestr jest prowadzony przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa; od tego czasu Pan (...) otrzymuje corocznie dopłaty rolne na posiadane i uprawiane grunty rolne; poza dopłatami, Wnioskodawcy nie uzyskiwali i nie uzyskują przychodów z działalności rolniczej; Wnioskodawcy ograniczali i ograniczają się do utrzymywania areału w odpowiedniej kulturze rolnej, co jest wymogiem dotrzymywania dopłat; wiąże się to z obowiązkiem obkaszania raz do roku użytków zielonych, których są właścicielami; ‒ w związku z działkami gruntu będącymi ich własnością, nie dokonywali i nie dokonują dostawy produktów rolnych oraz nie świadczyli i nie świadczą usług rolniczych, nie uzyskiwali i nie uzyskują przychodów z tego tytułu; ‒ w styczniu 2006 r. kupili od miejscowego rolnika niezabudowaną działkę nr 1 w miejscowości (...) gmina (...) o powierzchni 2,470 ha.; w 2014 r. na wniosek Skarbu Państwa działka została podzielona na działkę nr 2 o powierzchni 0,4841 ha oraz działkę nr 3 o powierzchni 1,9859 ha; działkę nr 2 na mocy specustawy przejął Skarb Państwa; działka nr 3 pozostała we własności Wnioskodawców i do chwili obecnej Wnioskodawcom na wskazaną działkę przysługują dopłaty rolne; ‒ w lutym 2006 r. kupili od Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa (dalej: „ANR") cztery niezabudowane działki o łącznym areale 1,180 ha w miejscowości (...) Gmina (...) o numerach 5, 6, 7, 8; do 10 lutego 2020 r. na wskazane działki Wnioskodawcom przysługiwały dopłaty rolne; w dniu 10 lutego 2020 r. wskazane działki w miejscowości (...) Wnioskodawcy darowali jednej z córek; ‒ w kwietniu 2006 r. kupili od ANR niezabudowaną działkę nr 9 w miejscowości (...) Gmina (...) o powierzchni 0,7526 ha; do 10 lutego 2020 r. na wskazaną działkę Wnioskodawcom przysługiwały dopłaty rolne; w dniu 10 lutego 2020 r. wskazaną działkę w miejscowości (...) Wnioskodawcy darowali jednej z córek; ‒ w czerwcu 2006 r. od właściciela gospodarstwa rolnego (dalej: „Rolnik”) kupili niezabudowane działki gruntu nr 10, 11, 12, 13 wchodzące w skład gospodarstwa rolnego w miejscowości (...) gmina (...) o łącznej powierzchni 3,730 ha; w aktach notarialnych (warunkowa umowa sprzedaży; wykonanie warunkowej umowy sprzedaży) nabycia Działek w (...) Wnioskodawcy oświadczyli, że kupują działki z zamiarem powiększenia gospodarstwa rolnego; oświadczenie Wnioskodawców było związane z okolicznością, iż w momencie zawierania umów nabycia Działek w (...), Wnioskodawcy uprawiali rolniczo areał o powierzchni ponad 4 ha (nie uzyskując przychodów z dostawy produktów rolnych oraz ze świadczenia usług rolniczych); nabycie Działek w (...) powiększało ich areał rolny na obszarze gminy, w której uprawiali już ziemię; w 2014 r. po ogłoszeniu przez urząd gminy w (...) o przystąpieniu do prac nad opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”") w miejscowości (...), Wnioskodawcy złożyli wniosek o możliwość przekształcenia obszaru terenu, na którym posiadali działki rolne na alternatywne cele w tym budownictwa jednorodzinnego; MPZP dla Działek w (...) obowiązuje od 2014 r. i przewiduje: zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o wysokiej intensywności, w przypadku dokonywania nowych wydzieleń geodezyjnych dopuszcza się wydzielenie średniej wielkości parceli 1.5000 m. kw.

Z tolerancją +/- 20%, dla zabudowy bliźniaczej 1.000 m.kw. +/-10%; do daty sprzedaży przez Wnioskodawców części Działek w (...), Wnioskodawcom przysługiwały dopłaty rolne w związku z tymi działkami; w przypadku części Działek w (...), które nadal są własnością Wnioskodawców, Wnioskodawcom nadal przysługują dopłaty rolne w związku z tymi działkami; ‒ we wrześniu 2006 r. kupili od ANR niezabudowaną działkę nr 15 o powierzchni 0,104 ha w miejscowości (...) Gmina (...); do 10 lutego 2020 r. w związku ze wskazaną działką Wnioskodawcom przysługiwały dopłaty rolne; w dniu 10 lutego 2020r. wskazaną działkę w miejscowości (...) Wnioskodawcy darowali jednej z córek; ‒ w kwietniu 2020 r. kupili od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa niezabudowaną działkę nr 16 o powierzchni 0,1475 ha w miejscowości (...) Gmina (...); w ewidencji gruntów wskazana działka sklasyfikowana jest jako grunty orne, dla działki nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; ‒ w lipcu 2021 r. zawarli umowę deweloperską nabycia na współwłasność wraz z jedną z córek lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 54,9 m. kw. wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego (dalej jako: „Lokal Mieszkalny”); Wnioskodawcy nabywają we współwłasności Lokal Mieszkalny, żeby pomóc jednej z dorosłych córek, które mieszka w wynajętym mieszkaniu; po nabyciu Lokalu Mieszkalnego, Wnioskodawcy zamierzają nieodpłatnie udostępnić córce przypadającą na nich część Lokalu Mieszkalnego; następnie w ciągu 5-6 lat zamierzają darować córce Ich część Lokalu Mieszkalnego.

Sprzedaż Działek w (...) W 2018 r. Rolnik, od którego Wnioskodawcy w kupili Działki w 2006 r. zwrócił się do Wnioskodawców z prośbą, żeby odsprzedali jemu część tych działek o łącznej powierzchni 0,3263 ha. Wnioskodawcy przychylili się do prośby Rolnika i złożyli do Wójta Gminy (...) wniosek o zatwierdzenie podziału działki nr 13 w taki sposób, żeby powierzchnia nowo wydzielonej działki wynosiła 0,3263 ha. Postanowieniem z 26 marca 2018 r. Wójt Gminy (...) negatywnie zaopiniował proponowany podział.

W uzasadnieniu Wójt wskazał, że w MPZP dla Działek w (...) przewidziano, że w przypadku dokonywania nowych wydzieleń geodezyjnych dopuszcza się wydzielenie średniej wielkości parceli 1.5000 m. kw. z tolerancją +/- 20%, dla zabudowy bliźniaczej 1.000 m.kw. +/-10%. W związku negatywną opinią Wójta, Wnioskodawcy złożyli w Gminie (...) kolejny projekt podziału działki nr 13 o pow. 2,5400 ha, na dziewiętnaście działek o numerach od 20 do 39. Nowy projekt podziału działki nr 13 został zatwierdzony przez Wójta decyzją z 2 maja 2018 r. Aktem notarialnym z 15 maja 2018 r. Wnioskodawcy sprzedali Rolnikowi działki nr 30 o pow. 0,1214 ha, nr 31 o pow. 0,1214 ha, nr 32 o pow. 0,1214 ha, nr 33 o pow.

0,1214 ha, nr 34 o pow. 0,1211 ha, nr 35 o pow. 0,1543 ha, nr 36 o pow. 0,1716 ha, oraz w udziale 7/14 części w działce nr 37 o pow. 0,2244 ha i w udziale 7/14 części w działce nr 39 o pow. 0,0326 ha. Do momentu sprzedaży, Wnioskodawcom przysługiwały dopłaty rolne z tytułu tych działek, choć są położone na obszarze, który w MPZP przeznaczony jest jako teren zabudowy mieszkaniowej.

Do aktu notarialnego Rolnik okazał zaświadczenia Wójta Gminy (...) z 17 kwietnia 2018 r., w którym stwierdzono, że na terenie Gminy (...) Rolnik od 1994 r. jest właścicielem gospodarstwa rolnego o powierzchni gruntów własnych 17,1457 ha, które prowadzi samodzielnie i nie jest dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym i posiadaczem samoistnym innych nieruchomości rolnych. Aktem notarialnym z 7 stycznia 2020 r. Wnioskodawcy sprzedali na współwłasność dwóm dorosłym synom Rolnika działki o numerach 10, 11, 12. Do momentu sprzedaży, Wnioskodawcom przysługiwały dopłaty rolne z tytułu tych działek.

Pomimo, że działki nr 10, 11, 12 były położone na obszarze na którym MPZP przewiduje zabudowę mieszkaniową, działki te nie spełniały warunków działek budowlanych zawartych w MPZP. Działki miały większą powierzchnię niż przewidywał MPZP. Działka nr 10 posiadała pow. 0,5000 ha, działka nr 11 posiadała pow. 0,325 ha, działka nr 12 posiadała pow. 0,3700 ha. Podczas gdy MPZP przewiduje na tym obszarze średnią wielkość działek 2.000 m. kw. z tolerancją +/- 30%, W okresie od września 2021 r. do stycznia 2022 r. Wnioskodawcy sprzedali sześć działek o numerach: 20 - pow. 0,1342 ha, 21 - pow. 0,1355 ha, 22 - pow. 0,1355 ha; 23 - pow. 0,131 ha 24 - pow. 0,1330 ha; 25 - pow. 0,1472 ha.

Do momentu sprzedaży, Wnioskodawcom przysługiwały dopłaty rolne z tytułu tych działek, choć są położone na obszarze, który w MPZP przeznaczony jest jako teren zabudowy mieszkaniowej.

Wnioskodawcy: ‒ nie wydzierżawiali, nie wynajmowali działek gruntu będących przedmiotem sprzedaży, nie mają zamiaru zawierania takich umów w przyszłości; ‒ nie poczynili działań mających na celu zwiększenie wartości działek będących przedmiotem sprzedaży ani gruntów sąsiednich tj. nie budowali żadnego uzbrojenia, ani nie wnosili o to do gminy, nie urządzali żadnych dróg dojazdowych; ‒ nie uzyskali oraz nie uzyskają do dnia sprzedaży przychodów związanych ze sprzedawaną nieruchomością (poza przychodami z tytułu dopłat rolnych); ‒ w związku ze sprzedażą działek, nie podejmowali zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia; ‒ dokonali podziału Działek w (...) na mniejsze działki w związku negatywną opinią Wójta, który sprzeciwił się podziałowi działki nr 13 w taki sposób, żeby powierzchnia nowo wydzielonej działki wynosiła 0,3263 ha, w związku z planowaną sprzedażą na rzecz Rolnika w celu powiększenia gospodarstwa rolnego; ‒ sprzedali część Działek w (...), żeby uzyskać środki finansowe na zakup Lokalu Mieszkalnego we współwłasności z jedną z córek, dla zaspokojenia Jej potrzeb mieszkaniowych, a także dla swoich potrzeb osobistych m.in. dokładanie do skromnej emerytury Pani (...), zapewnienie środków na leczenie.

Plany Wnioskodawców na przyszłość Wnioskodawcy przewidują możliwość dalszej wyprzedaży nieruchomości z ich dorobku małżeńskiego, w przypadku nagłych i losowych potrzeb bytowych lub potrzeb związanych ze wsparciem córek lub na potrzeby finansowania ewentualnych kuracji leczniczych. Z racji wieku (oboje są rocznik 1960) posiadają zdiagnozowane choroby przewlekłe, których leczenie wymaga znacznych nakładów finansowych. Pani (...) jest emerytką z niewielkim uposażeniem emerytalnym.

Pan (...) wiek emerytalny osiągnie w styczniu 2025 r. Jeżeli nastąpi dalsza sprzedaż nieruchomości z dorobku małżeńskiego Wnioskodawców, to będzie to miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości. Na datę składnia wniosku o interpretacje, Wnioskodawcy nie przewidują zakupu nowych nieruchomości. Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.

W uzupełnieniu wniosku: 1. na pytanie: „w jakim celu nabywał Pan z żoną grunty rolne” Wnioskodawca wskazał, że grunty rolne nabywał wraz z żoną w celu powiększenia gospodarstwa rolnego; 2. na pytanie: „ile działek planuje Pan i Pana żona sprzedać w przyszłości” Wnioskodawca wskazał, że planują, że sprzedaż działek nastąpi wyłącznie w przypadku nagłych i losowych potrzeb bytowych lub potrzeb związanych ze wsparciem córek lub na potrzeby finansowania ewentualnych kuracji leczniczych tzw. „fundusze na czarną godzinę”. Na dzień udzielenia odpowiedzi nie wystąpiła żadna ze wskazanych wyżej potrzeb, które byłyby przesłanką sprzedaży nieruchomości.

Ilość działek przeznaczonych ewentualnie do sprzedaży będzie zależała od wystąpienia potrzeb oraz ich skali. Na dzień udzielenia odpowiedzi Wnioskodawca i jego żona nie mają w planach sprzedaży kolejnych działek i mają nadzieję, że taka sytuacja będzie trwała jak najdłużej; 3. na pytanie: „czy w stosunku do przedmiotowego gruntu rolnego/działek, które będą sprzedane w przyszłości podejmie Pan i Pana żona takie działania jak, np. zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiegokolwiek inne działania, jeśli tak to jakie i w jakim celu” Wnioskodawca wskazał, że na dzień udzielenia odpowiedzi nie mają w planach sprzedaży kolejnych działek.

Jeżeli plany się zmienią, wówczas w przyszłości nie planują działań takich jak np. zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiegokolwiek inne działania; 4. na pytanie: „czy i jakie działania marketingowe będą podjęte w celu sprzedaży działek” Wnioskodawca wskazał, że na dzień udzielenia odpowiedzi Wnioskodawca i jego żona nie mają w planach sprzedaży kolejnych działek.

Jeżeli plany się zmienią, wówczas nie będą podejmowali zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia; 5. na pytanie: „czy w stosunku do działek, które zostały sprzedane lub będą sprzedane została zawarta bądź będzie zawarta z potencjalnym klientem/klientami warunkowa przedwstępna umowy sprzedaży” Wnioskodawca wskazał że umowy przedwstępne były zawierane. Ich zakres dotyczył jedynie określenia ceny przyszłej transakcji, wielkości wnoszonego zadatku przez stronę kupującą oraz wyznaczenia terminu zawarcia umowy ostatecznej pomiędzy stronami. Na dzień udzielenia odpowiedzi Wnioskodawca i jego żona nie mają w planach sprzedaży kolejnych działek.

Jeżeli plany się zmienią, wówczas zawarcie umowy przedwstępnej będzie zależało od tego, czy kupujący ma wystarczające środki, żeby jednorazowo zapłacić całą cenę.

Jeżeli będzie zawarta umowa przedwstępna to jej zakres będzie taki sam jak dotychczas tj. jedynie określenie ceny przyszłej transakcji, wielkości wnoszonego zadatku przez stronę kupującą oraz wyznaczenia terminu zawarcia umowy ostatecznej pomiędzy stronami; ‒ na pytanie: „jakie warunki zawierała/będzie zawiera ta umowa oraz w jakim celu została zawarta/będzie zawarta”, Wnioskodawca wskazał, że zakres umów przedwstępnych dotyczył jedynie określenia ceny przyszłej transakcji, wielkości wnoszonego zadatku przez stronę kupującą oraz wyznaczeniu terminu zawarcia umowy ostatecznej pomiędzy stronami.

Jeżeli będzie zawarta umowa przedwstępna to jej zakres będzie taki sam jak dotychczas tj. jedynie określenie ceny przyszłej transakcji, wielkości wnoszonego zadatku przez stronę kupującą oraz wyznaczenia terminu zawarcia umowy ostatecznej pomiędzy stronami. ‒ na pytanie: „jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, ciążyły/będą ciążyły na potencjalnym kliencie (nabywcy), a jakie na Panu i Pana żonie jako Sprzedających” Wnioskodawca wskazał, że Umowy przedwstępne dotyczyły jedynie określenia ceny przyszłej transakcji, wielkości wnoszonego zadatku przez stronę kupującą oraz wyznaczeniu terminu zawarcia umowy ostatecznej pomiędzy stronami.

Nie określały żadnych innych praw i obowiązków ani dla osób Kupujących, ani dla Wnioskodawcy i jego żony jako Sprzedających. Jeżeli będzie zawarta umowa przedwstępna to jej zakres będzie taki sam jak dotychczas, tj. jedynie określenia ceny przyszłej transakcji, wielkości wnoszonego zadatku przez stronę kupującą oraz wyznaczenia terminu zawarcia umowy ostatecznej pomiędzy stronami.

Ewentualna umowa przedwstępna nie będzie określała żadnych innych praw i obowiązków ani dla osób Kupujących, ani dla Wnioskodawcy i jego żony jako Sprzedających; ‒ na pytanie: „czy w ramach umowy sprzedaży zostało udzielone przez Pana i Pana żonę jakiekolwiek pełnomocnictwo (upoważnienie, zgodę) dla kupujących - jeżeli tak, to należy wskazać jaki był ich zakres (wymienić należy czynności, których kupujący mogli dokonać w imieniu i na rzecz Pana i Pana żony jako Sprzedających) ”Wnioskodawca wskazał, że w ramach umów sprzedaży nie zostało udzielone przeze niego i żonę jakiekolwiek pełnomocnictwo (upoważnienie, zgoda) dla Kupujących; ‒ na pytanie: „czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wydzielenie dróg, itp.” Wnioskodawca wskazał, że po zawarciu umów przedwstępnych, a przed zawarciem umów ostatecznych, strona kupująca nie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wydzielenie dróg, itp. ‒ na pytanie: „czy w ramach planowanej umowy sprzedaży działek udzieli Pan i Pana żona jakiekolwiek pełnomocnictwo (upoważnienie, zgodę) dla kupujących – jeżeli tak, to należy wskazać jaki będzie ich zakres (wymienić należy czynności, których kupujący będą mogli dokonać w imieniu i na rzecz Pana i Pana żony jako Sprzedających)”, Wnioskodawca wskazał, że na dzień udzielenia odpowiedzi Wnioskodawca i jego żona nie mają w planach sprzedaży kolejnych działek.

Jeżeli plany się zmienią, wówczas przebieg transakcji będzie taki sam jak dotychczas, tj. nie zostanie udzielone przez Wnioskodawcę i jego żonę jakiekolwiek pełnomocnictwo (upoważnienie, zgoda) dla Kupujących; ‒ na pytanie: „czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wydzielenie dróg, itp.” Wnioskodawca wskazał, że na dzień udzielenia odpowiedzi nie maja w planach sprzedaży kolejnych działek.

Jeżeli plany się zmienią, wówczas przebieg transakcji będzie taki sam jak dotychczas, tj. po zawarciu umów przedwstępnych, a przed zawarciem umów ostatecznych, strona kupująca nie będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wydzielenie dróg, itp. Pytania: 1. Czy Wnioskodawcy są zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedawanych działek w (...)?

2. Czy Wnioskodawcy będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, w przypadku dalszej wyprzedaży nieruchomości z ich dorobku małżeńskiego, w sytuacji gdy sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie? 3. Czy Wnioskodawcy działali w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o VAT, z tytułu sprzedanych Działek w (...)? 4. Czy Wnioskodawcy będą działali w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o VAT, w przypadku dalszej wyprzedaży nieruchomości z ich dorobku małżeńskiego?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Stanowisko Zainteresowanych Zdaniem Zainteresowanych: 1. Wnioskodawcy nie są zainteresowani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedanych Działek w (...). 2. Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, w przypadku dalszej wyprzedaży nieruchomości z ich dorobku małżeńskiego, w sytuacji gdy sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Uzasadnienie Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52,52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Wedle art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: 1) odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz 2) zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach: 1. zarobkowym celu działalności, 2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły, 3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tą ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany.

Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Jak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawców do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zadaniem Wnioskodawców, okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowe działki nie zostały nabyte przez Wnioskodawców dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawców wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

NSA wyroku z dnia 5 marca 2019 r., sygn. II FSK 829/17 LEX nr 2642941 stwierdził, że „nie ma podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, (....) Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu.

Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika" Z kolei w wyroku z dnia 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14, LEX nr 1997942, NSA wskazał „w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości.

Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi." Mając na względzie wskazówki płynące z cytowanych orzeczeń NSA, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Działek w (...), a także dalsza sprzedaż pozostałych nieruchomości z ich dorobku małżeńskiego - nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Świadczy o tym postępowanie Wnioskodawców: ‒ nie wydzierżawiali, nie wynajmowali działek gruntu będących przedmiotem sprzedaży, nie mają zamiaru zawierania takich umów w przyszłości; ‒ nie poczynili działań mających na celu zwiększenie wartości działek będących przedmiotem sprzedaży ani gruntów sąsiednich tj. nie budowali żadnego uzbrojenia, ani nie wnosili o to do gminy, nie urządzali żadnych dróg dojazdowych; ‒ nie uzyskali oraz nie uzyskają do dnia sprzedaży przychodów związanych ze sprzedawaną nieruchomością (poza przychodami z dopłat rolnych); ‒ w związku ze sprzedażą działek, nie podejmowali zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia; ‒ w związku działkami będącymi przedmiotem wniosku, nie dokonywali i nie dokonują dostawy produktów rolnych oraz nie świadczyli i nie świadczą usług rolniczych, nie uzyskiwali i nie uzyskują przychodów z tego tytułu; ‒ sprzedali część Działek w (...), żeby uzyskać środki finansowe na zakup Lokalu Mieszkalnego we współwłasności z jedną z córek, dla zaspokojenia Jej potrzeb mieszkaniowych, a także dla zaspokojenia swoich potrzeb osobistych m.in. dokładanie do skromnej emerytury Pani (…), zapewnienie środków na leczenie, ‒ ewentualna sprzedaż pozostałych nieruchomości nastąpi w przypadku nagłych i losowych potrzeb bytowych lub potrzeb związanych ze wsparciem córek lub na potrzeby finansowania ewentualnych kuracji leczniczych; z racji wieku (oboje są rocznik 1960) posiadają zdiagnozowane choroby przewlekłe, których leczenie wymaga znacznych nakładów finansowych; Pani (...) jest emerytką z niewielkim uposażeniem emerytalnym; Pan (...) wiek emerytalny osiągnie w styczniu 2025 r. ‒ poza zakupem Lokalu Mieszkalnego we współwłasności na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jednej z córek, Wnioskodawcy nie przewidują zakupu nowych nieruchomości; ‒ darowali część działek dwóm córkom; środki finansowe uzyskane ze sprzedaży działek przeznaczyli i mają zamiar przeznaczyć na wsparcie swoich córek; osoby prowadzące działalność gospodarczą są nastawione na zysk, a nie na rozdawanie składników majątku lub na pomoc innym osobom; ‒ zgodnie z cytowanym orzeczeniami NSA, w zakresie normalnego gospodarowania majątkiem prywatnym mieszczą się czynności Wnioskodawców takie jak: ‒ złożenie wniosku o możliwość przekształcenia obszaru terenu, na którym posiadali działki rolne na alternatywne cele w tym budownictwa; stało się to po tym jak urząd gminy ogłosił o przystąpieniu do prac nad opracowaniem MPZP; wskazany wniosek mieścił się w ramach racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym tj. skorzystanie z okazji jaka się pojawiła w związku z rozpoczęciem prac nad opracowaniem MPZP; mimo złożenia wskazanego wniosku, do momentu sprzedaży Wnioskodawcom nadal przysługiwały dopłaty rolne z tych działek; ‒ złożenie w Gminie (...) projektu podziału działki nr 13 o pow.

2,5400 ha, na dziewiętnaście Działek w (...) o numerach od 20 do 39; pierwotnie Wnioskodawcy zamierzali sprzedać Rolnikowi część gruntu o łącznej powierzchni 0,3263 ha; Wnioskodawcy wystąpili do Wójta Gminy (...) o zatwierdzenie podziału działki nr 13 w taki sposób, żeby powierzchnia nowo wydzielonej działki wyniosła 0,3263 ha; Wójt Gminy (...) negatywnie zaopiniował proponowany podział; w uzasadnieniu Wójt wskazał, że w MPZP dla Działek w (...) przewidziano, że w przypadku dokonywania nowych wydzieleń geodezyjnych dopuszcza się wydzielenie średniej wielkości parceli 1.5000 m. kw. z tolerancją +/- 20%, dla zabudowy bliźniaczej 1.000 m.kw. +/* 10%; w związku negatywną opinią Wójta, Wnioskodawcy złożyli w Gminie (...) kolejny projekt podziału działki nr 13 o pow.

2,5400 ha, na dziewiętnaście działek o numerach od 20 do 39. W efekcie działań Wnioskodawców nie można uznać za działalność handlową. Transakcjom sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny dla zaspokojenia potrzeb osobistych. Brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT. Okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania Wnioskodawców wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Aktywność Wnioskodawców przedstawiona we wniosku oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości. Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawców czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż nieruchomości (działek) nie nastąpiła i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. W konsekwencji, w oparciu o przedstawione okoliczności, skutki podatkowe odpłatnego zbycia ww. nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości. Działki w (...) Wnioskodawcy nabyli w 2006 r., zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, niewątpliwie upłynął. Z kolei jak w wskazano w opisie stanu faktycznego, jeżeli nastąpi dalsza sprzedaż nieruchomości z dorobku małżeńskiego Wnioskodawców, to będzie to miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

Wobec powyższego, zbycie nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku, nie nastąpiło i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. W konsekwencji, Wnioskodawcy nie są i nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży działek, nie powstanie u Nich przychód, o którym mowa w tym przepisie.