Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 22 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 27 sierpnia 2026 r. (data wpływu 27 sierpnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
(1) A.A. (dalej również jako Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym posiadającym miejsce zamieszkania w Polsce. Wnioskodawca pod firmą B. prowadzi działalność gospodarczą, która w przeważającym zakresie obejmuje produkcję mebli biurowych i sklepowych, która zaklasyfikowana według Polskiej Klasyfikacji Działalności w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 24 grudnia 2007 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) jest w grupowaniu PKD 31.01.Z. (2) Zyski, które Wnioskodawca uzyskiwał w związku z powyższą działalnością inwestował jako majątek prywatny głównie w nieruchomości.
(3) Od 2016 r. nabył w sumie 7 nieruchomości, w tym również kamienicę, w której znajdowało się 11 lokali mieszkalnych i 2 usługowe. W lutym 2026 r. do użytkowania oddany został także budynek wielorodzinny, którego Wnioskodawca jest właścicielem, a w którym to znajduje się 6 mieszkań. Stan aktualnie posiadanych i sprzedanych nieruchomości przedstawia się następująco: Zestawienie nieruchomości l.p.
Opis Adres Data zakupu Data sprzedaży Nr. Kw Status 1. Mieszkanie (…) 17.11.2016 r. 17.10.2026 r. (…) 2. Mieszkanie (…) 12.02.2015 r. 28.05.2025 r. (…) 3. Mieszkanie (…) 10.02.2014 r. - Brak księgi - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu najem 4. Mieszkanie (…) 14.04.2021 r. - (…) najem 5. Mieszkanie (…) 9.07.2025 r. - - najem 6. Mieszkanie (…) 5.06.2012 r. - (…) / 1 najem 7. Kamienica (…) 02.07.2020 r. - (…) 7a. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. - (…) 7b. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. - (…) 7c. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. - (…) 7d. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. - (…) 7e. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. 31.03.2026 (…) 7f. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. 15.04.2026 (…) 7g. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. 14.04.2026 (…) 7h. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. - brak 7i. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. - brak 7j. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. - brak 7k. lokal w kamienicy (…) 24.10.2022 r. - brak 8. Pkt usługowy (fryzjer) (…) 24.10.2022 r. - (…) najem 9. Pkt usługowy (kosmetyczka) (…) 24.10.2022 r. - (…) najem 10. Budynek wielorodzinny (…) 10a. lokal w budynku w. (…) - (…) najem 10b. lokal w budynku w. (…) - (…) najem 10c. lokal w budynku w. (…) - (…) najem 10e. lokal w budynku w. (…) - (…) najem 10f. lokal w budynku w. (…) - (…) najem 10g. lokal w budynku w. (…) - (…) najem (4) Wszystkie ww. nieruchomości nabyte zostały przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego.
Żadna z nieruchomości nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, od zakupu żadnej z nich Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku naliczonego. (5) Nieruchomości (pod numerami 3-6 i 10a-10g) są przez Wnioskodawcę wynajmowane w formie najmu prywatnego dla osób fizycznych, które w nich zamieszkują (nie wykorzystują ich do prowadzenia działalności gospodarczej) i przychody z tegoż najmu opodatkowane są zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).
(6) Nieruchomości oznaczone numerami 8 i 9, są lokalami usługowymi i są przez Wnioskodawcę wynajmowane dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. (7) Wnioskodawca zbył mieszkania oznaczone numerami 7e, 7f i 7g oraz nieruchomości oznaczone numerami 1 i 2 - zgodnie z informacjami z tabeli. Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego II. Wszystkie mieszkania / lokale wskazane w stanie faktycznym interpretacji wykorzystywane były w ramach najmu na cele mieszkalne, poza lokalami oznaczonymi jako „8.” i „9.”, które były wynajmowane na punkty usługowe. III.
1) Mieszkania oznaczone pod numerami 1 i 2 zostały nabyte wraz z nabyciem nieruchomości stanowiącej zabudowaną (kamienica) działkę gruntu w dniu 02.07.2020 r. W dniu 22.03.2022 r., m.in. lokale oznaczone numerami 7e, 7f, 7g zostały wyodrębnione ze wspomnianej kamienicy. 2) Nie dotyczy. 3) Dwie z nieruchomości przy ul. Wawrzyniaka sprzedana zostały znajomym Wnioskodawcy. Pozostałe lokale sprzedane zostały osobom trzecim, które wyszukał profesjonalny pośrednik nieruchomości. 4) Poszukiwanie nabywców odbywało się wśród znajomych Wnioskodawcy, a w przypadku braku zainteresowania, poprzez usługi profesjonalnego pośrednika. 5) Przy sprzedaży nieruchomości nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo.
6) W ramach potrzeby Wnioskodawca zaraz po zakupie nieruchomości dokonywał potrzebnych remontów i napraw na lokalach. Poza tym utrzymywał je w stanie niepogorszonym, nie dokonując od tego czasu żadnych znacznych nakładów. Kamienica przy (…) w momencie jej nabycia znajdowała się w fatalnym stanie, w pierwszych dwóch latach Wnioskodawca dokonywał sukcesywnie (lokal po lokalu) jej remontu. 7) Wszystkie nieruchomości / lokale, które są w posiadaniu Podatnika albo zostały wcześniej sprzedane zostały wskazane już w ramach stanu faktycznego wniosku o interpretację.
Pytania
1) Czy w opisanym stanie faktycznym, w związku ze sprzedażą nieruchomości (nr. 7e, 7f i 7g i 1 i w z tabeli) - u Wnioskodawcy powstał przychód, o którym mowa w o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako PdofU)? 2) Czy w opisanym stanie faktycznym wynajmując nieruchomości w postaci lokali mieszkalnych Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako VATU), a tym samym czy opisywana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU?
3) Jeżeli odpowiedź na pytanie „2” będzie twierdząca, to czy zastosowanie do takiej transakcji (najem lokali mieszkalnych) znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU? 4) Czy w opisanym stanie faktycznym wynajmując nieruchomości w postaci lokali usługowych (numery 8 i 9) Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako VATU), a tym samym czy opisywana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU?
5) Czy w opisanym stanie faktycznym w zakresie sprzedaży wskazanych w stanie faktycznym nieruchomości Wnioskodawca działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako VATU), a tym samym czy opisywana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU? 6) Jeżeli odpowiedź na pytanie „5” będzie twierdząca, to czy zastosowanie do takiej transakcji znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU? Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych.
W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
W opisanym stanie faktycznym, w związku ze sprzedażą nieruchomości (nr. nr. 7e, 7f i 7g i 1 i w z tabeli) - u Wnioskodawcy nie powstał przychód, o którym mowa w o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako PdofU).
Uzasadnienie stanowisko (8) Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PdofU Źródłami przychodów są odpłatne zbycie (…) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie… (9) Zgodnie natomiast z brzmieniem art. 5a pkt 6 PdofU Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9; (10) Powyższe zaś, w zestawieniu ze stanem faktycznym niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że Wnioskodawca, w zakresie sprzedaży nieruchomości, nie działał jako osoba prowadząca działalność gospodarczą, a jedynie zarządzał majątkiem prywatnym.
(11) Nieruchomości nigdy nie zostały wprowadzone do jego działalności gospodarczej, nigdy nie znalazły się w ewidencji środków trwałych.
(12) Warto w tym miejscu zwrócić również szczególną uwagę na fakt, że w zakresie omawianego tutaj zagadnienia wypowiedział się uchwałą z dnia 17 lutego 2014 r. Naczelny Sąd Administracyjny, który wskazał, iż nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 lit. a/ ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy.
(13) Niewątpliwie należy więc dojść do wniosku, iż sprzedaż wskazanych nieruchomości nie będzie stanowić przejawu działalności gospodarczej, a sama transakcja nie wygeneruje przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 PdofU.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany.
Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.
Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.
Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp. Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości o której mowa we wniosku. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika.
W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.
Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17. Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Pana działalność ma i będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez Pana we własnym imieniu.
W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości (nr 7e, 7f, 7g oraz 1 i 2) opisanych we wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. W opinii tut. Organu całokształt czynności dokonywanych przez Pana świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości (nr 7e, 7f, 7g oraz 1 i 2), a które zostały nabyte w celach zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej. Niepodważalny w sprawie jest fakt, że nabył Pan przedmiotowe nieruchomości w celach i z zamiarem zarobkowym.
Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, która w przeważającym zakresie obejmuje produkcję mebli biurowych i sklepowych. Zyski, które uzyskiwał Pan w związku z powyższą działalnością inwestował jako majątek prywatny głównie w nieruchomości. Od 2016 r. nabył Pan w sumie 7 nieruchomości, w tym również kamienicę, w której znajdowało się 11 lokali mieszkalnych i 2 usługowe. W lutym 2026 r. do użytkowania oddany został także budynek wielorodzinny, którego jest Pan właścicielem, a w którym to znajduje się 6 mieszkań. Wszystkie ww. nieruchomości nabyte zostały przez Pana do majątku prywatnego.
Żadna z nieruchomości nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, od zakupu żadnej z nie dokonał pan odliczenia podatku naliczonego. Nieruchomości (pod numerami 3-6 i 10a-10g) są przez Pana wynajmowane w formie najmu prywatnego dla osób fizycznych, które w nich zamieszkują (nie wykorzystują ich do prowadzenia działalności gospodarczej). Nieruchomości oznaczone numerami 8 i 9, są lokalami usługowymi i są przez Pana wynajmowane dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.
Wszystkie mieszkania / lokale wskazane w stanie faktycznym interpretacji wykorzystywane były w ramach najmu na cele mieszkalne, poza lokalami oznaczonymi jako „8.” i „9.”, które były wynajmowane na punkty usługowe. Dwie z nieruchomości przy ul. Wawrzyniaka sprzedane zostały Pana znajomym. Pozostałe lokale sprzedane zostały osobom trzecim, które wyszukał profesjonalny pośrednik nieruchomości. Poszukiwanie nabywców odbywało się wśród Pana znajomych, a w przypadku braku zainteresowania, poprzez usługi profesjonalnego pośrednika. Przy sprzedaży nieruchomości nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo.
W ramach potrzeby zaraz po zakupie nieruchomości dokonywał Pan potrzebnych remontów i napraw na lokalach. Poza tym utrzymywał je w stanie niepogorszonym, nie dokonując od tego czasu żadnych znacznych nakładów. Kamienica przy (…) w momencie jej nabycia znajdowała się w fatalnym stanie, w pierwszych dwóch latach dokonywał Pan sukcesywnie (lokal po lokalu) jej remontu. Okoliczności tej sprawy wskazują, że Pana działania w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości (nr 7e, 7f, 7g oraz 1 i 2) są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.
Opisane powyżej przez Pana czynności, tj. skala z jaką nabywał/nabywa Pan nieruchomości (nabycie od 2016 r. w sumie 7 nieruchomości, w tym również kamienicy, w której znajdowało się 11 lokali mieszkalnych i 2 usługowe oraz wybudowanie w lutym 2026 r. budynku wielorodzinnego, którego jest Pan właścicielem, a w którym to znajduje się 6 mieszkań), ich wynajem a także sprzedaż poprzez usługi profesjonalnego pośrednika, pozwalają na ustalenie, że w Pana przypadku spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana jest we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.
Powyższe potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 maja 2025 r. sygn. akt II FSK 1121/22, w którym wskazano, że: Trudno też nie zgodzić się ze stwierdzeniem, że prowadzenie działalności gospodarczej (i osiąganie przychodów z tej działalności) to pewien stan obiektywny. Toteż nie ma znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu. Treść definicji zawartej w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej aktywności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. spełnienie trzech warunków działalności.
Musi być ona: - działalnością zarobkową: - wykonywaną w sposób zorganizowany; - wykonywaną w sposób ciągły. Nabycie dużej ilości nieruchomości (ww. lokali) w krótkim odstępie czasu, wynajem przedmiotowych nieruchomości oraz angaż profesjonalnego pośrednika w związku z ich sprzedażą świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji. Zakup nieruchomości od początku motywowany był chęcią osiągnięcia zysku (z czynszu najmu oraz wzrostu wartości przy sprzedaży). Zatem wszelkie Pana działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego.
Pana czynności mają charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podejmowane działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter. Wszelkie Pana działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego, miały one charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagały one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności nakierowanych na osiągnięcie określonego dochodu.
Również należy zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste (wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 11 czerwca 2015r., sygn. akt I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 36/15). Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania.
Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości. (wyroki NSA: z dnia 4 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 1855/15; z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08; z dnia 15 stycznia 2019r., sygn. akt I FSK 90/17; z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11). Bez znaczenia jest także okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.
Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyroki WSA: z dnia 24 kwietnia 2019 r., sygn. akt I SA/Bd 108/19; z dnia 26 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Po 156/12). Mając na względzie okoliczności przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości (nr 7e, 7f, 7g oraz 1 i 2) nabytych przez Pana w 2015, 2016 oraz 2022 r., świadczy o prowadzeniu w stosunku do tych nieruchomości działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Pana należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Transakcje te mają charakter gospodarczy i powinny być rozliczane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
W powyższym przypadku nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (nr 7e, 7f, 7g oraz 1 i 2), w okolicznościach sprawy wskazują na to, że sprzedaż ta została dokonana w ramach prowadzonej działalności i winna być opodatkowana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła - pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.