Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy terminu odliczenia podatku naliczonego. Uzupełnili go Państwo pismem z 17 sierpnia 2026 r. (wpływ 19 sierpnia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
A. Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością posiadającą siedzibę w Polsce. W ramach swojej działalności Wnioskodawca oferuje rozwiązania z zakresu ochrony elementów elektroniki oraz kabli, a także między innymi: systemy połączeń i zamocowań, systemy ochrony przejściowej i odgromowej, kablowe systemy nośne, systemy ochrony przeciwpożarowej, systemy prowadzenia przewodów, systemy osprzętu elektroinstalacyjnego, systemy podpodłogowe. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Okresem rozliczeniowym w VAT dla Wnioskodawcy jest miesiąc.
Wnioskodawca zamierza nabyć od B. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) trzy działki gruntu (dalej: „Nieruchomość”) i w tym celu Spółka zawarła ze Sprzedającym umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Dwie działki gruntu zabudowane są budynkiem produkcyjno-biurowym. Nieruchomość została przez Sprzedającego nabyta w 2004 r., zaś budynek, który na niej się znajduje, został wybudowany przez Sprzedającego. W 2007 r. uzyskał on pozwolenie na użytkowanie dotyczące tego budynku. Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostaną szczegółowo opisane w umowie przyrzeczonej.
W przypadku, gdyby w wyniku analizy obiektów istniejących na nieruchomości okazało się, że niektóre z nich powinny być zaklasyfikowane pod względem ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie jako budowle a jako obiekt budowlany lub budynek, to odpowiednie zapisy w tym zakresie znajdą się w umowie przyrzeczonej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy działki zabudowane stanowią obszar oznaczony symbolem P, S, U - tereny zabudowy usług i składów; natomiast trzecia działka gruntu stanowi rezerwę terenu pod poszerzenie dróg.
Dla Nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste: jedna dla jednej zabudowanej działki, zaś druga dla drugiej zabudowanej działki oraz dla działki stanowiącej rezerwę terenu pod poszerzenie dróg. W obu księgach Sprzedający figuruje jako właściciel. W obu księgach wpisane jest również obciążenie służebnością gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu oraz czerpania wody ze zbiornika retencyjnego w celach ppoż. na rzecz każdoczesnego właściciela innej oznaczonej nieruchomości. Strony zawarły umowę przedwstępną w celu zobowiązania stron do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość.
Dzięki zawarciu umowy przedwstępnej Sprzedający będzie mógł zakończyć wszelką dotychczas prowadzoną działalność na terenie Nieruchomości, zaś Wnioskodawca ma mieć możliwość dokonania zmiany sposobu użytkowania położonego na Nieruchomości budynku z budynku produkcyjno-biurowego na budynek magazynowo-biurowy na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Zobowiązanie Wnioskodawcy do zawarcia umowy przyrzeczonej uzależnione zostało od spełnienia się warunku zawieszającego polegającego na uzyskaniu przez Wnioskodawcę zaświadczenia właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia przez Wnioskodawcę zmiany sposobu użytkowania położonego na działkach budynku z budynku produkcyjno-biurowego na budynek magazynowo-biurowy albo rezygnacji przez Wnioskodawcę ze ziszczenia się powyższego warunku zawieszającego. Wnioskodawca ma prawo żądać według swego uznania zawarcia przez Sprzedającego umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia warunku zawieszającego.
W związku z powyższym, w przypadku nieziszczenia się warunku zawieszającego Wnioskodawca według swojego swobodnego uznania będzie mógł bądź zaniechać zawarcia umowy przyrzeczonej bądź zrezygnować w dowolnie wybranym czasie ze ziszczenia się powyższego warunku oraz żądać wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został określony na czternaście dni od ziszczenia się warunku zawieszającego lub od rezygnacji przez Wnioskodawcę ze ziszczenia się tego warunku, jednak nie wcześniej niż po 30 czerwca 2026 r. i nie później niż do 31 grudnia 2026 r. Zgodnie z umową przedwstępną część ceny ma zostać zapłacona przez Wnioskodawcę w formie dwóch zadatków, a część najpóźniej do dnia poprzedzającego wskazany przez Wnioskodawcę dzień zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przewiduje, że pierwszy zadatek (dalej: „Pierwszy Zadatek”) ma być płatny bezpośrednio na rzecz Sprzedającego, zaś drugi (dalej: „Drugi Zadatek”) - na rachunek depozytowy notariusza.
W przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej kwoty zadatku mają być zatrzymywane przez Sprzedającego/wypłacane Sprzedającemu przez notariusza lub zwracane Spółce w przypadkach i na zasadach określonych w umowie przedwstępnej. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej Pierwszy Zadatek i Drugi Zadatek ulegają zaliczeniu na poczet ceny Nieruchomości. Kwota Pierwszego Zadatku została zapłacona i w związku z tym Sprzedający wystawił fakturę. Szczegóły zostały opisane w dalszej części opisu stanu faktycznego.
W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej (uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej) przez Sprzedającego, Wnioskodawca będzie uprawniony według swojego wyboru do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej stosownie do przepisów art. 64 kodeksu cywilnego i art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego albo do odstąpienia od umowy przedwstępnej bez wyznaczenia terminu dodatkowego oraz do żądania zapłaty przez Sprzedającego Pierwszego Zadatku i Drugiego Zadatku w podwójnej wysokości.
W razie rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej przez Wnioskodawcę, w tym także w razie nieziszczenia się warunku zawieszającego przed dniem 31 grudnia 2026 r., Sprzedający będzie mógł bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany Pierwszy Zadatek.
W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej (rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej) przez Wnioskodawcę pomimo ziszczenia się warunku zawieszającego przed dniem 31 grudnia 2026 r., Sprzedający będzie uprawniony według swojego wyboru do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej stosownie do przepisów art. 64 kodeksu cywilnego i art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego albo do odstąpienia od niniejszej umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego i zażądania wypłaty Drugiego Zadatku.
W przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej do 31 grudnia 2026 r. kwota Drugiego Zadatku zostanie zwrócona przez notariusza na rachunek bankowy Wnioskodawcy w terminie trzech dni roboczych od daty przedłożenia notariuszowi przez Wnioskodawcę oświadczenia o nie zawarciu przez strony umowy przyrzeczonej.
W przypadku rezygnacji przez Wnioskodawcę z zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo ziszczenia się przed 31 grudnia 2026 r. warunku zawieszającego, kwota Drugiego Zadatku zostanie przekazana przez notariusza na rachunek bankowy Sprzedającego w terminie trzech dni roboczych od daty przedłożenia notariuszowi przez Wnioskodawcę oświadczenia o rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo ziszczenia się warunku zawieszającego przed 31 grudnia 2026 r. W przypadku niewpłynięcia Pierwszego Zadatku lub Drugiego Zadatku odpowiednio: na rachunek bankowy sprzedającego lub na rachunek depozytowy notariusza do dnia 15 maja 2026 r. Sprzedający miał prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej na podstawie pisemnego oświadczenia doręczonego Wnioskodawcy ze zwrotem wzajemnych świadczeń.
Wyłącznym warunkiem wypłaty pozostałej części ceny na rzecz Sprzedającego będzie zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej. Notariusz, który będzie sporządzał umowę przyrzeczoną, złoży w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej polecenie przelewu tej pozostałej części ceny na rachunek bankowy Sprzedającego wskazany w umowie przyrzeczonej. Sprzedający zobowiązuje się wystawić i doręczyć Wnioskodawcy prawidłową fakturę VAT obejmującą pozostałą część ceny netto i ceny brutto Nieruchomości, wykazującą odrębnie cenę gruntu oraz cenę znajdujących się na gruncie budynków i budowli, niezwłocznie po zawarciu umowy przyrzeczonej.
Na tej fakturze będzie też podana wartość netto oraz kwota podatku VAT w zakresie pozostałej części ceny Nieruchomości pozostałej do zapłaty. Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostaną opisane w umowie przyrzeczonej i wymienione na ww. fakturze końcowej. Faktura dokumentująca zapłatę Pierwszego Zadatku została już wystawiona przez Sprzedającego. Sprzedający zobowiązuje się wydać Wnioskodawcy Nieruchomość w wyłączne posiadanie samoistne w terminie do trzech dni od zawarcia umowy przyrzeczonej. Od chwili wydania Nieruchomości na Wnioskodawcę przejdą wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością.
Sprzedający zobowiązuje się pokryć wszelkie związane z Nieruchomością koszty należne za okres do dnia jej wydania Wnioskodawcy. Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wnioskodawcy kary umownej w przypadku, gdy pomimo wezwania go przez Wnioskodawcę do zawarcia umowy przyrzeczonej i wskazania miejsca i daty jej zawarcia, nie wcześniejszej jednak niż dzień 1 lipca 2026 r., będzie uchylał się od jej zawarcia i umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta we wskazanym przez Wnioskodawcę terminie - w wysokości procentowo określonej części ceny netto Nieruchomości za każdy dzień opóźnienia, nie więcej jednak niż 10% ceny netto Nieruchomości.
Wnioskodawca ma prawo do odszkodowania uzupełniającego, przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary umownej do wysokości pełnej szkody poniesionej przez Wnioskodawcę. W przypadku, gdy pomimo ziszczenia się przed dniem 31 grudnia 2026 r. warunku zawieszającego albo skutecznej rezygnacji przez Wnioskodawcę ze ziszczenia się tego warunku, Wnioskodawca bez uzasadnionej przyczyny będzie uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedający będzie uprawniony do żądania kary umownej w wysokości procentowo określonej części ceny netto Nieruchomości za każdy dzień opóźnienia, nie więcej niż 10% ceny netto Nieruchomości.
Sprzedający ma prawo do odszkodowania uzupełniającego, przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary umownej do wysokości pełnej szkody poniesionej przez Sprzedającego.
Wnioskodawcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy przyrzeczonej w terminie do 31 grudnia 2026 r. na podstawie pisemnego oświadczenia doręczonego Sprzedającemu wyłącznie w przypadku: a) gdyby którekolwiek z oświadczeń lub zapewnień Sprzedającego okazało się w istotnym aspekcie dotyczącym stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości niezgodne z prawdą na datę zawarcia niniejszej umowy albo na datę złożenia oświadczenia o odstąpieniu, a naruszenie to, o ile było ono usuwalne, nie zostało usunięte pomimo uprzedniego wezwania Sprzedającego do usunięcia naruszenia, w odpowiednim terminie nie krótszym niż siedem dni roboczych od dnia doręczenia wezwania; b) gdyby nastąpił rzeczywisty spadek wartości rynkowej Nieruchomości odpowiadający co najmniej 5% jej wartości ustalonej na dzień zawarcia niniejszej umowy, wskutek zniszczenia, uszkodzenia, zanieczyszczenia lub skażenia Nieruchomości, budynku lub budowli znajdujących się na Nieruchomości, wynikający z: (i) zdarzenia przypadkowego lub działania siły wyższej, przez którą strony rozumieją zdarzenie zewnętrzne, nadzwyczajne, niemożliwe do przewidzenia oraz niemożliwe do zapobieżenia, w szczególności pożar, powódź, uderzenie pioruna, katastrofę budowlaną, eksplozję lub inne zdarzenie o podobnym charakterze, lub (ii) działania albo zaniechania Sprzedającego jego pracowników, współpracowników, wykonawców, pełnomocników lub osób działających na jego zlecenie albo osób trzecich albo innego zdarzenia (z wyłączeniem zdarzeń, do których przyczynił się Wnioskodawca lub osoby z nim współpracujące), które nastąpiło po dniu zawarcia umowy przedwstępnej.
Ponadto w przypadku wystąpienia obciążeń Nieruchomości długami lub innymi prawami osób trzecich Wnioskodawca będzie miał prawo według swojego wyboru odstąpić w terminie do 31 grudnia 2026 r. od umowy przedwstępnej albo przystąpić do umowy przyrzeczonej płacąc odpowiednią część ceny sprzedaży bezpośrednio do rąk wierzyciela Sprzedającego w celu zwolnienia Sprzedającego z tych długów. W przypadku wykonania przez Wnioskodawcę prawa odstąpienia od niniejszej umowy, Sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu Pierwszego Zadatku w terminie 3 dni od dnia otrzymania oświadczenia Wnioskodawcy w przedmiocie odstąpienia od niniejszej umowy.
Sprzedający wyraził Wnioskodawcy nieodwołalną zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, przez co należy rozumieć prawo Wnioskodawcy do: (i) zgłoszenia we własnym imieniu do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej zmiany sposobu użytkowania budynku położonego na Nieruchomości z budynku produkcyjno-biurowego na budynek magazynowo-biurowy, (ii) uzyskania zaświadczenia tego organu o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec wyżej wskazanego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, (iii) wszczęcia i brania udziału we wszelkich innych postępowaniach administracyjnych niezbędnych do dokonania takiego zgłoszenia i uzyskania zaświadczenia organu o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, (iv) do wykonywania robót budowlanych.
Strony wybrały opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości, rezygnując ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm., dalej „ustawa o VAT”). Do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie również art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10a ustawy o VAT, ani żadne inne zwolnienie z podatku VAT. Budynki i budowle położone na nabywanych gruntach w ostatnich 2 latach nie podlegały ulepszeniom w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości tych obiektów. Stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości jest stawka 23% VAT.
Sprzedaż Nieruchomości nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Spółka w maju 2026 r. wpłaciła kwotę Pierwszego Zadatku na rachunek bankowy Sprzedającego. Sprzedający zaś wystawił z tego tytułu fakturę na Spółkę. Faktura jest wystawiona w Krajowym Systemie e-Faktur (dalej: „KSeF”) jako faktura podstawowa, a nie jako faktura zaliczkowa. W polu dotyczącym nazwy towaru lub usługi wskazano Pierwszy Zadatek wraz z podaniem numeru aktu notarialnego, w którym została zawarta umowa przedwstępna. Faktura opiewa na kwotę Pierwszego Zadatku i wykazana jest na niej kwota podatku VAT zawarta w zapłaconym zadatku (pola P_13 i P_14 zgodnie ze schemą FA(3)).
Łączna kwota zapłaconego Pierwszego Zadatku została podana w polu P_15. Na fakturze w polu dotyczącym uszczegółowienia innej formy płatności (OpisPlatnosci zgodnie ze schemą FA(3)) podana jest informacja, że kwota została zapłacona. W polu Termin (jedno z pól elementu TerminPlatnosci zgodnie ze schemą FA(3)) wskazano datę faktycznej wpłaty zadatku. Faktura zawiera też dane, o których mowa w art. 106 ust. 1 pkt 1-6 ustawy o VAT. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać nabywaną Nieruchomość do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego Oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT nie zostało złożone do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy. Oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości zostało zawarte w akcie notarialnym stanowiącym umowę przedwstępną. W akcie tym zawarte są elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj.: 1) nazwy, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy (Wnioskodawcy); 2) termin zawarcia umowy przyrzeczonej określony w sposób określony we wniosku (tj.
14 dni od ziszczenia się warunku zawieszającego lub od rezygnacji przez Wnioskodawcę ze ziszczenia się tego warunku, jednak nie wcześniej niż po 30 czerwca 2026 r. i nie później niż do 31 grudnia 2026 r.); 3) adres Nieruchomości. Oświadczenie o wyborze opodatkowania zostanie złożone do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy przed zawarciem umowy przyrzeczonej albo w akcie notarialnym stanowiącym umowę przyrzeczoną.
Pytania
1. Czy Pierwszy Zadatek zapłacony w maju 2026 r. na rachunek bankowy Sprzedającego stanowi część zapłaty, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT i w związku z tym czy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przysługuje Wnioskodawcy w rozliczeniu podatku VAT za maj 2026 r. (data wystawienia faktury w KSeF) lub za jeden z 3 trzech następnych okresów rozliczeniowych?
2. W przypadku gdy stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 1 jest nieprawidłowe, to czy Wnioskodawca w rozliczeniu za okres, w którym dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie faktury dokumentującej otrzymanie Pierwszego Zadatku przez Sprzedającego (uznając, że faktura ta stanowi dokument wystawiony przed terminem powstania obowiązku podatkowego w VAT)?
Państwa stanowisko w sprawie
1. W ocenie Wnioskodawcy Pierwszy Zadatek zapłacony w maju 2026 r. na rachunek bankowy Sprzedającego stanowi część zapłaty, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT i w związku z tym prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przysługuje Wnioskodawcy w rozliczeniu podatku VAT za maj 2026 r. (data wystawienia faktury w KSeF) lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych. 2. W przypadku gdy odpowiedź na pierwsze pytanie jest negatywna (tzn.
Pierwszy Zadatek zapłacony w maju 2026 r. na rachunek bankowy Sprzedającego nie stanowi części zapłaty, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT), to Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w rozliczeniu za okres, w którym dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i tym samym przeniesienia prawa do dysponowania Nieruchomością jak właściciel, będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie faktury dokumentującej otrzymanie Pierwszego Zadatku przez Sprzedającego (uznając, że faktura ta stanowi dokument wystawiony przed terminem powstania obowiązku podatkowego w VAT).
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy: Ad 1. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
Art. 19a ust. 8 ustawy o VAT natomiast stanowi, że jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem: 1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b; 2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4. W ww. przepisie wprost jest wymieniony zadatek.
Zgodnie z art. 394 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”) w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zgodnie z art. 394 § 2 k.c. w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Art. 394 § 3 k.c. zaś stanowi, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Przepisy k.c. pozostawiają stronom dużą swobodę w kształtowaniu instytucji zadatku w konkretnej umowie.
Należy jednak wskazać, że za zadatek, który powodowałby powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT, nie może zostać uznana kwota, która podlega zwrotowi na rzecz wpłacającego w przypadku wykonania umowy, tj. mająca funkcję czysto zabezpieczającą, zaś jednocześnie nieregulującą zobowiązania. Niniejszy przypadek nie ma zastosowania w opisanym stanie faktycznym. Generalnie zadatek łączy w sobie cechy dwóch następujących instytucji występujących w praktyce obrotu prawnego: 1) zaliczki oraz 2) kary umownej. Zaliczka polega na zapłacie w całości lub w części ceny towaru przed jego wydaniem lub przeniesieniem prawa własności lub wynagrodzenia za usługę przed jej wykonaniem.
W przypadku braku wykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi. Nie oznacza to jednak, że dokonujący zwrotu jest pozbawiony roszczeń względem wpłacającego zaliczkę. Kara umowna zdefiniowana w art. 483 § 1 k.c. polega na zobowiązaniu podmiotu zobowiązanego do świadczenia niepieniężnego do zapłaty określonej sumy w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Żądanie naprawienia szkody w kwocie przewyższającej karę umowną jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy strony tak postanowiły. Kara umowna jest instrumentem zabezpieczającym wykonanie umowy. Zadatek łączy cechy obu ww. instytucji.
Z jednej strony, tak jak zaliczka, stanowi on element zapłaty ceny towaru lub wynagrodzenia za usługę, zaś z drugiej - pełni funkcję zabezpieczającą, gdyż wiąże się z sankcją w przypadku niewykonania umowy. Należy tu wskazać na wyrok TSUE z 21 lutego 2006 r. w sprawie BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs & Excise (sygn. C-419/02), w którym wskazano, że by obowiązek podatkowy powstał, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności w momencie dokonania zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone.
Aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zadatek wskazany w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, muszą zostać spełnione następujące przesłanki: zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi), konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania, - w momencie dokonania zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.
Na powyższe przesłanki wskazuje praktyka interpretacyjna, np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 grudnia 2025 r. (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.492.2025.3.MW). Podobnie uznano w wyroku WSA w Warszawie o sygn. III SA/Wa 928/25 z dnia 13 sierpnia 2025 r., gdzie wskazano „Dla uznania wpłaconej kwoty, jako zaliczki na poczet przyszłego świadczenia, w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, istotnym jest, aby owo przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację”.
Ten sam wyrok podkreśla, że jeżeli przedmiot sprzedaży został określony jednoznacznie, to zadatek zasadniczo może być traktowany jako wpłata na poczet konkretnego świadczenia: „Przedmiot sprzedaży (nieruchomości) zostały w umowie przedwstępnej określone jednoznacznie. Nieruchomości, które miały być przedmiotem nabycia, zidentyfikowano bowiem i co do powierzchni i co do położenia”. W stanie faktycznym będącym przedmiotem wniosku zapłata Pierwszego Zadatku została dokonana na poczet ceny sprzedaży konkretnej Nieruchomości oznaczonej w umowie przedwstępnej.
Umowa przedwstępna nie przewiduje możliwości zmiany przeznaczenia zadatku na zapłatę ceny innego towaru lub wynagrodzenia za jakąkolwiek usługę. Kwota Pierwszego Zadatku - w przeciwieństwie do kwoty Drugiego Zadatku - została zapłacona na rachunek bankowy Sprzedającego, który może nią swobodnie dysponować. Z uwagi na fakt, że przedmiotem świadczenia jest Nieruchomość położona w Polsce, wiadomo, że miejscem świadczenia będzie Polska. Nieruchomość składa się z budynku niebędącego budynkiem mieszkalnym wraz z gruntem. Dodatkowo strony - zgodnie z umową przedwstępną - mają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Stawka podatku VAT, która będzie miała zastosowanie do sprzedaży Nieruchomości jest zatem znana, gdyż nie będzie miało zastosowania zwolnienie zarówno na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jak i na gruncie któregokolwiek innego przepisu, ani stawka obniżona właściwa dla budynków objętych społecznym programem mieszkaniowym. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie też stanowić czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zasady opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, której dotyczy Pierwszy Zadatek są znane od chwili zawarcia umowy przedwstępnej i w momencie zapłaty Pierwszego Zadatku.
Od czasu zawarcia umowy przedwstępnej zamiar stron w zakresie przedmiotu świadczenia, którego dotyczy Pierwszy Zadatek, pozostaje niezmienny. Przedmiotem świadczenia była i jest konkretna Nieruchomość oznaczona w umowie przedwstępnej. Z powyższego wynika, że Pierwszy Zadatek zapłacony przez Wnioskodawcę spełnia warunki do uznania go za wcześniejszą zapłatę, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT stanowi, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Art. 86 ust. 10c ustawy o VAT nakazuje odpowiednio stosować powyższe do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi. Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku, o którym mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Zgodnie z art. 106na ust. 3 ustawy o VAT faktura ustrukturyzowana jest uznana za otrzymaną przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur w dniu przydzielenia w tym systemie numeru identyfikującego tę fakturę. Art. 86 ust. 11 ustawy o VAT zezwala, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, na obniżenie kwoty podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych. A analizowanym stanie faktycznym Wnioskodawca zamierza wykorzystywać nabywaną Nieruchomość do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
Jak wskazano wyżej, Pierwszy Zadatek zapłacony przez Wnioskodawcę na rachunek bankowy Sprzedającego stanowi wcześniejszą zapłatę, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Zapłata zadatku spowodowała zatem powstanie obowiązku podatkowego w części odpowiadającej kwocie zapłaconego zadatku. Sprzedający wystawił za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur fakturę ustrukturyzowaną dokumentującą otrzymanie Pierwszego Zadatku. Fakturze tej został nadany przez KSeF numer identyfikujący, co zgodnie z art. 106na ust. 3 ustawy o VAT jest równoznaczne z momentem otrzymania faktury przez Wnioskodawcę. Faktura ta została wystawiona jako faktura podstawowa.
W ocenie Wnioskodawcy nie ma znaczenia, że faktura została wystawiona jako faktura podstawowa. Zawiera bowiem wszystkie elementy, jakie powinna zawierać faktura, w tym kwotę podatku VAT. Dokument ten jednoznacznie dokumentuje czynność, tj. zapłatę oraz transakcję, na poczet której zapłata została dokonana i wykazana jest na nim kwota podatku VAT. W stanie faktycznym, którego dotyczy niniejszy wniosek, nie znajdzie zastosowanie żadne z wyłączeń prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego zawartych w art. 88 ustawy o VAT.
W szczególności: wystawiona faktura nie została wystawiona przez podmiot nieistniejący, lecz przez Spółkę, która jest wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS i prowadzi działalność gospodarczą, sprzedaż Nieruchomości stanowi transakcję opodatkowaną podatkiem VAT, nie znajduje do niej zastosowania żadne zwolnienie z podatku VAT ani też nie jest ona transakcją niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, faktura nie dokumentuje czynności, która nie została dokonana; wskazany jest na niej Pierwszy Zadatek, który został zapłacony przez Wnioskodawcę, kwota brutto podana na fakturze jest równa kwocie faktycznie zapłaconej oraz kwocie Pierwszego Zadatku określonej w umowie przedwstępnej, umowa przedwstępna jest umową ważną i nie jest czynnością pozorną, Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Otrzymana przez Wnioskodawcę faktura spełnia zatem wszelkie warunki do tego, aby na jej podstawie dokonać odliczenia podatku VAT naliczonego za okres, w którym w KSeF nadany został fakturze numer identyfikujący KSeF, lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych. Ad 2. W przypadku uznania, że faktura otrzymana przez Wnioskodawcę w maju 2026 r. nie stanowi podstawy do odliczenia podatku VAT naliczonego w pliku JPK_V7M składanym za miesiąc, w którym została otrzymana (tzn. w maju 2026 r.) lub za jeden z trzech następnych miesięcy, należy uznać, że faktura ta dokumentuje dostawę Nieruchomości i opiewa na część ceny Nieruchomości.
Faktura ta w ocenie Wnioskodawcy powinna zostać ujęta w JPK_V7M na takich samych zasadach jak faktura końcowa (rozliczeniowa), która zgodnie z umową przedwstępną ma zostać wystawiona na pozostałą część ceny Nieruchomości po zawarciu umowy przyrzeczonej. Faktura dokumentująca otrzymanie Pierwszego Zadatku wraz z fakturą końcową będą łącznie opiewać na całą cenę Nieruchomości. Podatek VAT wykazany na tej fakturze - podobnie jak na fakturze rozliczeniowej - podlegać będzie odliczeniu jako podatek VAT naliczony za miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia prawa do dysponowania Nieruchomością jak właściciel lub za jeden z trzech następnych miesięcy.
Ww. sposób rozliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w ocenie Wnioskodawcy mógłby zostać zastosowany tylko jeżeli w ocenie tut. Organu zapłata zadatku ma charakter zabezpieczenia i nie stanowi zapłaty na poczet ceny Nieruchomości. W takim przypadku zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny Nieruchomości najpóźniej wraz z przeniesieniem własności Nieruchomości na Wnioskodawcę.
Jak wynika z przepisów przytoczonych w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 1, dla skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego, konieczne jest łączne spełnienie trzech warunków: powstanie obowiązku podatkowego w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług, nabycie towarów lub usług w celu dokonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz otrzymanie faktury dokumentującej nabyty towar lub usługę. W stanie faktycznym będącym przedmiotem wniosku obowiązek podatkowy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości dokumentowanej fakturą powstanie wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej.
Wnioskodawca uzyska bowiem wówczas prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel. Wcześniej Nieruchomość nie zostanie wydana Wnioskodawcy, a zatem nie przejdzie na niego prawo do rozporządzania nią jak właściciel. Wnioskodawca, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Trzeci warunek został już spełniony, gdyż Wnioskodawca otrzymał fakturę w postaci faktury ustrukturyzowanej, której został nadany numer identyfikacyjny w KSeF.
W ocenie Wnioskodawcy bez znaczenia jest okoliczność, że bardzo prawdopodobne jest to, że faktura, odnosząca się do Pierwszego Zadatku, została wystawiona wcześniej niż 60. dnia przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Faktura bowiem dokumentuje transakcję, która rzeczywiście będzie miała miejsce. Nie jest to zatem „pusta faktura”, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 4 lit. a ustawy o VAT. Przedwczesne wystawienie faktury pozostaje bez znaczenia dla możliwości ujęcia takiej faktury w JPK_V7M w okresie, w którym dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy tu przywołać interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 lipca 2025 r. (sygn.
0114-KDIP1-3.4012.472.2025.1.KP), w której stwierdzono, że „należy każdorazowo brać pod uwagę fakt, czy mimo przedwczesnego wystawienia faktury finalnie dochodzi do realizacji usługi, dostawy towaru lub też zapłaty zaliczki. Jeżeli faktura odnosi się do rzeczywistych (przyszłych) zdarzeń gospodarczych, które podlegają opodatkowaniu, to samo jej wystawienie w sposób niezgodny z przepisami (przedwcześnie) nie rodzi obowiązku zapłaty podatku na podstawie art. 108 VATU.
Kluczowym elementem jest fakt, aby z tytułu transakcji, powiązanej z przedwcześnie wystawioną fakturą, finalnie powstał obowiązek podatkowy, który w sytuacji wcześniejszego wystawienia faktury (przy założeniu, że nie doszło do wcześniejszej zapłaty) powstanie z chwilą dokonania dostawy towarów, nie zaś z chwilą wystawienia faktury. Oznacza to, że prawo do odliczenia powstanie najwcześniej za okres, w którym doszło do powstania obowiązku podatkowego”. Podobnie wskazano w interpretacji indywidualnej z 19 sierpnia 2024 r. (sygn. 0114-KDIP4.4012.135.2018.20.MŻA): „Wystawienie przedwczesnej faktury pozostaje bez wpływu na moment powstania obowiązku podatkowego na gruncie VAT.
Obowiązek podatkowy powstaje bowiem, zgodnie z 19a ust. 1 VATU, z chwilą dokonania dostawy towarów lub z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty na podstawie art. 19a ust. 8 (jeśli zapłata nastąpiła przed wydaniem samochodu), nie zaś z chwilą wystawienia faktury. Jak wskazano powyżej podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny.
W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 VATU uprawniające do odliczenia podatku naliczonego będą spełnione, gdyż jak wynika z treści wniosku, są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, wystawione faktury dotyczą rzeczywistych czynności podlegających opodatkowaniu, zaś nabywane towary służą świadczeniu usług leasingu, tj. wykonywaniu czynności opodatkowanych. W konsekwencji, będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez dostawcę faktury, nie wcześniej jednak niż za okres, w którym u dostawcy powstał obowiązek podatkowy.
W opisanej sytuacji, na moment rozliczenia podatku z faktury otrzymanej przez Spółkę, będzie ona dokumentować czynności już dokonane, zatem nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 4 ustawy ograniczający prawo do odliczenia podatku”. Praktyka interpretacyjna zatem potwierdza, że przedwczesne wystawienie faktury nie powoduje, że jest ona „pustą” fakturą i nie wpływa na prawo do odliczenia podatku VAT z takiej faktury jako podatku VAT naliczonego.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, że w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że zadatek nie jest zapłatą części ceny zgodnie z art. 19 ust. 8 ustawy o VAT lub że Wnioskodawca z innych powodów nie ma prawa do odliczenia podatku VAT w terminach wskazanych w stanowisku do pytania nr 1, będzie on miał prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego w maju 2026 r. na kwotę Pierwszego Zadatku w rozliczeniu podatku VAT za miesiąc, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona lub za jeden z trzech następnych miesięcy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 i 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: 6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, 22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…). Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy: Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy: Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem: 1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b; 2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4. Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.
Powołany wyżej art. 19a ust. 1 ustawy formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Natomiast moment powstania obowiązku podatkowego dla zaliczek określony został w art. 19a ust. 8 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przyjęcie w zasadzie każdej płatności przed dokonaniem czynności opodatkowanej powoduje powstanie obowiązku podatkowego.
Nie ulega wątpliwości, że pomiędzy otrzymaniem przez podatnika takiej należności, a czynnością opodatkowaną (dostawą towarów lub wykonaniem usługi) musi istnieć bezpośredni związek. Część należności ma bowiem stanowić wynagrodzenie związane z wykonaniem czynności, za którą jest należna. W innym przypadku sam transfer pieniędzy, następujący bez związku z przyszłą czynnością opodatkowaną, na poczet której jest dokonywany, pozostaje obojętny na gruncie VAT (nie stanowi opodatkowanej zaliczki, przedpłaty, raty itp.). Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki/zadatku.
Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe - www.sjp.pwn.pl), zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy. Kwestie zadatku zostały uregulowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.
Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego: § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. § 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. § 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi. Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zadatek musi ona być powiązana z konkretną przyszłą transakcją.
Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd.
Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise TSUE stwierdził, że: „w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę.
Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości”. W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane.
Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.
U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”. Z opisu sprawy wynika, że są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością posiadającą siedzibę w Polsce i są zarejestrowani jako podatnik VAT czynny. Zamierzają Państwo nabyć od Sprzedającego (zarejestrowanego jako podatnik VAT czynny) trzy działki gruntu (Nieruchomość) i w tym celu zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości.
Dwie działki gruntu zabudowane są budynkiem produkcyjno-biurowym. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy działki zabudowane stanowią obszar oznaczony symbolem P, S, U - tereny zabudowy usług i składów, natomiast trzecia działka gruntu stanowi rezerwę terenu pod poszerzenie dróg. Dla Nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste: jedna dla jednej zabudowanej działki, zaś druga dla drugiej zabudowanej działki oraz dla działki stanowiącej rezerwę terenu pod poszerzenie dróg.
Zobowiązanie Państwa do zawarcia umowy przyrzeczonej uzależnione zostało od spełnienia się warunku zawieszającego polegającego na uzyskaniu przez Państwa zaświadczenia właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia przez Państwa zmiany sposobu użytkowania położonego na działkach budynku z budynku produkcyjno-biurowego na budynek magazynowo-biurowy albo rezygnacji przez Państwa ze ziszczenia się powyższego warunku zawieszającego.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został określony na czternaście dni od ziszczenia się warunku zawieszającego lub od rezygnacji przez Państwa ze ziszczenia się tego warunku, jednak nie wcześniej niż po 30 czerwca 2026 r. i nie później niż do 31 grudnia 2026 r. Zgodnie z umową przedwstępną część ceny ma zostać zapłacona przez Państwa w formie dwóch zadatków, a część najpóźniej do dnia poprzedzającego wskazany przez Państwa dzień zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przewiduje, że pierwszy zadatek ma być płatny bezpośrednio na rzecz Sprzedającego, zaś drugi na rachunek depozytowy notariusza.
W przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej kwoty zadatku mają być zatrzymywane przez Sprzedającego/wypłacane Sprzedającemu przez notariusza lub zwracane Państwu w przypadkach i na zasadach określonych w umowie przedwstępnej. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej Pierwszy Zadatek i Drugi Zadatek ulegają zaliczeniu na poczet ceny Nieruchomości. Wskazali Państwo, że strony wybrały opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości rezygnując ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10a ustawy ani żadne inne zwolnienie z podatku VAT.
Budynki i budowle położone na nabywanych gruntach w ostatnich 2 latach nie podlegały ulepszeniom, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości tych obiektów. Stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości jest stawka 23% VAT. Sprzedaż Nieruchomości nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. W maju 2026 r. wpłacili Państwo kwotę Pierwszego Zadatku na rachunek bankowy Sprzedającego. Sprzedający wystawił z tego tytułu fakturę na Państwa. Faktura jest wystawiona w Krajowym Systemie e-Faktur jako faktura podstawowa, a nie jako faktura zaliczkowa.
W polu dotyczącym nazwy towaru lub usługi wskazano Pierwszy Zadatek wraz z podaniem numeru aktu notarialnego, w którym została zawarta umowa przedwstępna. Faktura opiewa na kwotę Pierwszego Zadatku i wykazana jest na niej kwota podatku VAT zawarta w zapłaconym zadatku (pola P_13 i P_14 zgodnie ze schemą FA(3)). Łączna kwota zapłaconego Pierwszego Zadatku została podana w polu P_15. Na fakturze w polu dotyczącym uszczegółowienia innej formy płatności (OpisPlatnosci zgodnie ze schemą FA(3)) podana jest informacja, że kwota została zapłacona. W polu Termin (jedno z pól elementu TerminPlatnosci zgodnie ze schemą FA(3)) wskazano datę faktycznej wpłaty zadatku.
Faktura zawiera też dane, o których mowa w art. 106 ust. 1 pkt 1-6 ustawy. Zamierzają Państwo wykorzystywać nabywaną Nieruchomość do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy Pierwszy Zadatek zapłacony przez Państwa w maju 2026 r. na rachunek bankowy Sprzedającego stanowi część zapłaty, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy i tym samym czy mają Państwo prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w rozliczeniu podatku VAT za maj 2026 r. (data wystawienia faktury w KSeF) lub za jeden z 3 trzech następnych okresów rozliczeniowych oraz - w przypadku uznania ww. stanowiska za nieprawidłowe - czy mają Państwo takie prawo w rozliczeniu za okres, w którym dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej uznając, że faktura ta stanowi dokument wystawiony przed terminem powstania obowiązku podatkowego w VAT.
Aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zadatek, muszą zostać spełnione następujące przesłanki: zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi), konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania, w momencie dokonania zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Jak wynika z art. 2 pkt 14 ustawy: Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy: Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy: Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części. Jak Państwo wskazali, oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT nie zostało złożone do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Państwa.
Nie został zatem spełniony warunek, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a, pozwalający zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i zastosować do przyszłej dostawy Nieruchomości opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. Powyższego nie zmienia fakt, że oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości zostało zawarte w akcie notarialnym stanowiącym umowę przedwstępną. W akcie tym zawarte są elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj.: 1) nazwy, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy (Wnioskodawcy); 2) termin zawarcia umowy przyrzeczonej określony w sposób określony we wniosku (tj.
14 dni od ziszczenia się warunku zawieszającego lub od rezygnacji przez Wnioskodawcę ze ziszczenia się tego warunku, jednak nie wcześniej niż po 30 czerwca 2026 r. i nie później niż do 31 grudnia 2026 r.); 3) adres Nieruchomości. Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że: § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym nie można uznać w tym przypadku, że zawarcie oświadczenia w akcie notarialnym stanowiącym umowę przedwstępną - która to umowa, jak wyżej wskazano, własności nie przenosi, jest oświadczeniem, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, tj. oświadczeniem w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, pozwalającym zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości.
Kolejno, ww. rozstrzygnięcia nie zmienia fakt, że jak Państwo wskazują, oświadczenie o wyborze opodatkowania zostanie złożone do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Państwa przed zawarciem umowy przyrzeczonej albo w akcie notarialnym stanowiącym umowę przyrzeczoną.
Ww. działania, jako podjęte już po zapłacie Pierwszego Zadatku, mają i będą mieć wpływ jedynie w kontekście ustalenia zasad opodatkowania - możliwości rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji zawartej w ramach umowy przyrzeczonej, nie mogą natomiast wpływać na rozliczenie wcześniejszych czynności, tj. w zakresie możliwości opodatkowania dotyczącego zapłaconego w maju 2026 r. na rachunek bankowy Sprzedającego Pierwszego Zadatku.
W konsekwencji, z uwagi na niespełnienie w momencie zapłaty Pierwszego Zadatku przesłanek, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, przyszła dostawa Nieruchomości podlegała z mocy prawa zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W chwili zapłaty Pierwszego Zadatku możliwe było określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości i zasad prawidłowego jej opodatkowania. Jak wynika bowiem z wniosku, zapłata zadatku została dokonana na poczet ceny sprzedaży konkretnej Nieruchomości, która zostanie nabyta przez Państwa po ziszczeniu się określonych warunków ustalonych w umowie przedwstępnej.
Oznacza to, że zadatek ten stanowi należność dotyczącą przyszłej transakcji sprzedaży. W chwili zapłaty zadatku możliwe było określenie przedmiotu transakcji i zasad opodatkowania tej transakcji. Zatem wpłacony przez Państwa zadatek mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy.
Jednocześnie w związku z tym, że przyjęcie Pierwszego Zadatku na poczet ceny sprzedaży nie kreuje odrębnego przedmiotu opodatkowania, a więc nie jest zdarzeniem odrębnym od dostawy towaru, a jak wskazano wyżej dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to również kwota zapłaconego przez Państwa Pierwszego Zadatku na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Tym samym zapłacony przez Państwa Pierwszy Zadatek, jako dotyczący przyszłej dostawy Nieruchomości objętej – na moment jego zapłaty - zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy : W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Terminy odliczenia podatku naliczonego zostały określone w art. 86 ust. 10-13 ustawy. Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy: Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
Stosownie do art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy: Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. W myśl art. 86 ust. 10c ustawy: Przepis ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi.
Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy: Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3 , w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
W myśl z art. 106b ust. 1 ustawy: Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą: 1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem; 2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a; 3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1; 4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy: a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4, c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
Na podstawie art. 106i ust. 1, 2 i 7 ustawy: 1. Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9. 2. Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.
7. Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 60. dnia przed: 1) dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi; 2) otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty. W myśl art. 106na ust. 1 i 3 ustawy: 1. Fakturę ustrukturyzowaną uznaje się za wystawioną w dniu jej przesłania do Krajowego Systemu e‑Faktur. 3. Faktura ustrukturyzowana jest uznana za otrzymaną przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur w dniu przydzielenia w tym systemie numeru identyfikującego tę fakturę.
Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy: Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Jak Państwo wskazali, w maju 2026 r. wpłacili Państwo kwotę Pierwszego Zadatku na rachunek bankowy Sprzedającego. Sprzedający wystawił z tego tytułu na Państwa fakturę. Faktura jest wystawiona w Krajowym Systemie e-Faktur jako faktura podstawowa, a nie jako faktura zaliczkowa. W polu dotyczącym nazwy towaru lub usługi wskazano Pierwszy Zadatek wraz z podaniem numeru aktu notarialnego, w którym została zawarta umowa przedwstępna. Faktura opiewa na kwotę Pierwszego Zadatku i wykazana jest na niej kwota podatku VAT zawarta w zapłaconym zadatku (pola P_13 i P_14 zgodnie ze schemą FA(3)).
Łączna kwota zapłaconego Pierwszego Zadatku została podana w polu P_15. Na fakturze w polu dotyczącym uszczegółowienia innej formy płatności (OpisPlatnosci zgodnie ze schemą FA(3)) podana jest informacja, że kwota została zapłacona. W polu Termin (jedno z pól elementu TerminPlatnosci zgodnie ze schemą FA(3)) wskazano datę faktycznej wpłaty zadatku. Faktura zawiera też dane, o których mowa w art. 106 ust. 1 pkt 1-6 ustawy. Powyżej rozstrzygnięto, że zapłacony przez Państwa Pierwszy Zadatek, jako dotyczący przyszłej dostawy Nieruchomości objętej - na moment jego zapłaty - zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Tym samym faktura dokumentująca wpłatę przez Państwa w maju 2026 r. kwoty Pierwszego Zadatku, na której wykazana jest kwota podatku VAT w nim zawarta, jest fakturą, o której mowa w ww. art. 88a ust. 3a pkt 2 ustawy, tj. dokumentuje transakcję, która na moment wystawienia tej faktury jest zwolniona od podatku. Zgodnie zatem z ww. art. 88a ust. 3a pkt 2 ustawy, nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego zarówno za miesiąc maj 2026 r., jak również za jeden z 3 następnych okresów rozliczeniowych. Stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe. Jak Państwo wskazali, w maju 2026 r. wpłacili Państwo kwotę Pierwszego Zadatku na rachunek bankowy Sprzedającego.
Sprzedający wystawił z tego tytułu fakturę na Państwa. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został określony na czternaście dni od ziszczenia się warunku zawieszającego lub od rezygnacji przez Państwa ze ziszczenia się tego warunku, jednak nie wcześniej niż po 30 czerwca 2026 r. i nie później niż do 31 grudnia 2026 r. Według Państwa prawdopodobne jest to, że faktura odnosząca się do Pierwszego Zadatku została wystawiona wcześniej niż 60. dnia przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
Prawo do odliczenia z powyższej faktury nie powstanie również - wbrew Państwa stwierdzeniu - w rozliczeniu za okres, w którym dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i tym samym przeniesienia prawa do dysponowania Nieruchomością jak właściciel uznając, że faktura dokumentująca otrzymanie Pierwszego Zadatku przez Sprzedającego stanowi dokument wystawiony przed terminem powstania obowiązku podatkowego w VAT. Jak bowiem rozstrzygnięto powyżej, zapłacony przez Państwa Pierwszy Zadatek, jako dotyczący przyszłej dostawy Nieruchomości objętej - na moment jego zapłaty - zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Tym samym faktura dokumentująca wpłatę przez Państwa w maju 2026 r. kwoty Pierwszego Zadatku, na której wykazana jest kwota podatku VAT, jest fakturą, o której mowa w ww. art. 88a ust. 3a pkt 2 ustawy, tj. dokumentuje transakcję, która na moment wystawienia tej faktury jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Przepis ten natomiast pozbawiając podatnika prawa do odliczenia podatku naliczonego z błędnie wystawionej faktury nie odnosi się w żaden sposób do jakichkolwiek terminów odliczenia. Również inne przepisy ustawy nie wskazują na możliwość dokonania w innym terminie odliczenia podatku naliczonego z błędnie wystawionej faktury.
Tym samym opisana we wniosku faktura dokumentująca otrzymanie Pierwszego Zadatku przez Sprzedającego, nie daje Państwu prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z niej wynikającego w rozliczeniu za okres, w którym dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i tym samym przeniesienia prawa do dysponowania Nieruchomością jak właściciel (lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych). Stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.