Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 21 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży (w drodze licytacji publicznej) działki zabudowanej drogą dojazdową. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (...). B.B. zamierza sprzedać w drodze licytacji publicznej (sprawa (…)) prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr ewidencyjny 1 obręb (…), położonej pod adresem (…), dla której Sąd Rejonowy w (...). Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Dłużnikiem w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, NIP: (…), KRS: (…), (…).
Nieruchomość gruntowa stanowi działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni 0,0572 ha, na której urządzona jest droga dojazdowa boczna prowadząca od drogi publicznej do garażu podziemnego usytuowanego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. (…). Działka nr 1 obciążona jest służebnością gruntową z tytułu jej funkcji drogi dojazdowej. Droga jest drogą utwardzoną i spełnia definicję budowli, zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.). W sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej usytuowana jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna - wzdłuż ul. (…) oraz nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową.
Na obszarze przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwalą nr (…) Rady Miejskiej w (...) z dnia (…) 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar części miasta (...), zgodnie z którym działka nr ewidencyjny 1 znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem MW4 z podstawowym przeznaczeniem - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, NIP: (…), KRS: (…), (…).
Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie przeważającym 41.20.Z, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Jak wynika z Wykazu podatników VAT, Spółka figuruje w rejestrze VAT na dzień 21 lipca 2026 r., data rejestracji jako podatnika VAT - 7 maja 2026 r. Przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji publicznej nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa. W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się wpisy trzech obciążeń hipotecznych.
Komornik prowadził udokumentowane działania w kierunku uzyskania informacji od spółki, mających potwierdzić spełnienie warunków zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Spółka udzieliła odpowiedzi, z których wynika, że: dłużnik jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, dłużnik nie posiadał ani nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, na dzień sprzedaży nieruchomości dłużnik będzie posiadał status czynnego podatnika podatku od towarów i usług, transakcja prawdopodobnie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, jednak z uwagi na upływ czasu oraz brak aktu notarialnego spółka nie może tego potwierdzić, dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości, nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej przez spółkę, dłużnik prowadził i prowadzi działalność gospodarczą na przedmiotowej nieruchomości, przedmiotowa nieruchomość stanowi składniki majątku spółki, nieruchomość nie została wycofana z działalności gospodarczej ani przeznaczona na cele osobiste, nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze), dłużnik nie zakończył prowadzenia działalności gospodarczej na przedmiotowej nieruchomości, wobec czego nie sporządzano spisu z natury, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług, przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług, utwardzona droga znajdująca się na działce numer 1 została wybudowana przez dłużnika, droga została wybudowana w celu wykorzystywania jej w prowadzonej przez spółkę działalności gospodarczej, dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na budowę drogi, spółka korzystała z przysługującego jej prawa do odliczenia podatku VAT od poniesionych wydatków, dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie drogi, w stosunku do których przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku VAT, dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie drogi, przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek spółki.
Komornik ustalił opisany wyżej stan faktyczny w oparciu o informacje od dłużnika, informacje z operatu szacunkowego nieruchomości, dokumentacji zdjęciowej, treści księgi wieczystej (…) oraz dostępnych baz danych: KRS, REGON, Wykaz podatników VAT. Opisany stan faktyczny pozwala stwierdzić, że: dłużnikiem jest czynny podatnik VAT, przedmiotem zbycia będzie grunt zabudowany budowlą - drogą, drogę wybudował dłużnik, wybudowanie drogi i jej pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed upływem roku 2019, po wybudowaniu drogi dłużnik nie ponosił wydatków modernizacyjnych/ulepszeniowych drogi.
Z tych względów dla przyszłej sprzedaży nieruchomości Komornik przyjmuje, że sprzedaż będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Pytanie
Czy wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej drogą dojazdową boczną stanowiącej działkę nr ewidencyjny 1 obręb (…), położonej pod adresem (…), dla której Sąd Rejonowy w (...). Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze - (…).
Pana stanowisko w sprawie
Sprzedaż przez Komornika w postępowaniu egzekucyjnym (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej drogą dojazdową boczną, stanowiącej działkę nr ewidencyjny 1 obręb (…), położonej pod adresem (…), dla której Sąd Rejonowy w (...). Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) - będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług zostały określone w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. Art. 18 ustawy: Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym: Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika.
Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT. Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Aby czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana przez podatnika. Art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.
Z regulacji zawartych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, odniesionych do art. 18 ustawy, wynika, że gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości. Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym. Prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne, w którym dłużnikiem jest Spółka Sp. z o.o. Sp. k. Zamierza Pan sprzedać w drodze licytacji publicznej działkę gruntu nr 1, na której urządzona jest droga.
Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży tej działki w drodze licytacji publicznej oraz zastosowania zwolnienia od podatku do tej transakcji. We wniosku wskazał Pan, że: dłużnik jest czynnym podatnik VAT, nieruchomość stanowi składnik majątku spółki dłużnej, została nabyta i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, dłużnik wybudował drogę, aby wykorzystywać ją w swojej działalności gospodarczej. Zatem, sprzedaż działki nr 1 w drodze licytacji komorniczej wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od podatku. Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Art. 2 pkt 14 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, w tym używania na potrzeby własnej działalności, jak również dostawa nieruchomości na rzecz pierwszego nabywcy.
Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Aby zastosować zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dostawa towarów, musi spełniać łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, oraz przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT, co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione.
Oznacza to, że gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, a wychodzenie poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik może zastosować ww. preferencje, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wskazał Pan, że droga znajdująca się na działce jest budowlą.
Jej pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed upływem 2019 r., a zatem między pierwszym zasiedleniem a dostawą działki upłyną ponad dwa lata. Po wybudowaniu drogi dłużnik nie ponosił wydatków na modernizację, ulepszenie drogi. Oznacza to, że dla dostawy drogi znajdującej się na działce nr 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, ze zwolnienia będzie korzystała również dostawa prawa własności gruntu, na którym ww. budowla jest posadowiona, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.
Zatem, sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W związku z tym, rozpatrywanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy stało się bezzasadne. Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.