Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 21 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży (w drodze licytacji publicznej) niezabudowanych działek nr 1, 2, 3. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (...) B.B. zamierza sprzedać w drodze licytacji publicznej (sprawa (…)) prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej trzy działki gruntu niezabudowane o nr ewidencyjnych: 1, 2, 3 o powierzchni 0,2109 ha, obręb (…), położonej pod adresem (…), dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Dłużnikiem w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, NIP: (…), KRS: (…), (…). Nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 1, 2, 3 o powierzchni 0,2109 ha nie jest zabudowana. Działki stanowią jedność gospodarczą.
Na nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, budowle lub urządzenia spełniające definicję budynku lub budowli zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.). W sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej usytuowana jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna - wzdłuż ul. (…) oraz nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową.
Na obszarze przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwalą nr (…) Rady Miejskiej w (...) z dnia (…) 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar części miasta (...), zgodnie z którym działki nr ewidencyjny 1, 2, 3 w całości znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem MW4 z podstawowym przeznaczeniem - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym jest Grupa Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, NIP: (…), KRS: (…), (…).
Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie przeważającym 41.20.Z, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Jak wynika z Wykazu podatników VAT, Spółka figuruje w rejestrze VAT na dzień 21 lipca 2026 r., data rejestracji jako podatnika VAT - 7 maja 2026 r. Przedmiotem Sprzedaży w drodze licytacji publicznej nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa. W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się wpisy siedmiu obciążeń hipotecznych.
Komornik prowadził udokumentowane działania w kierunku uzyskania informacji od spółki, mających potwierdzić spełnienie warunków zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Spółka udzieliła odpowiedzi, z których wynika, że: dłużnik jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, dłużnik nie posiadał ani nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, na dzień sprzedaży nieruchomości dłużnik będzie posiadał status czynnego podatnika podatku od towarów i usług, transakcja prawdopodobnie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, jednak z uwagi na upływ czasu oraz brak aktu notarialnego spółka nie może tego potwierdzić, dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości, nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej przez spółkę, dłużnik prowadził i prowadzi działalność gospodarczą na przedmiotowej nieruchomości, przedmiotowa nieruchomość stanowi składniki majątku spółki, nieruchomość nie została wycofana z działalności gospodarczej ani przeznaczona na cele osobiste, nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze), dłużnik nie zakończył prowadzenia działalności gospodarczej na przedmiotowej nieruchomości, wobec czego nie sporządzano spisu z natury, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług, przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.
Komornik ustalił opisany wyżej stan faktyczny w oparciu o informacje od dłużnika, informacje z operatu szacunkowego nieruchomości, dokumentacji zdjęciowej, treści księgi wieczystej (…) oraz dostępnych baz danych: KRS, REGON, Wykaz podatników VAT. Opisany stan faktyczny pozwala stwierdzić, że: dłużnikiem jest czynny podatnik VAT, przedmiotem zbycia będzie grunt niezabudowany, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt jest przeznaczony pod zabudowę.
Z tych względów dla przyszłej sprzedaży nieruchomości Komornik przyjmuje - w oparciu o art. 2 pkt 33, art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług - podstawową stawkę VAT w wysokości 23%.
Pytanie
Czy wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działki o nr ewidencyjnych: 1, 2, 3, obręb (…), położonej pod adresem (…), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…)?
Pana stanowisko w sprawie
Sprzedaż przez Komornika w postępowaniu egzekucyjnym (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działki o nr ewidencyjnych: 1, 2, 3, obręb (…), położonej pod adresem (…), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT w stawce podstawowej 23% na podstawie art. 2 pkt 33, art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług zostały określone w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. Art. 18 ustawy: Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym: Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika.
Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT. Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Aby czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana przez podatnika. Art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.
Z regulacji zawartych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, odniesionych do art. 18 ustawy, wynika, że gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości. Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym. Prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne, w którym dłużnikiem jest Spółka Sp. z o.o. Sp. k. Zamierza Pan sprzedać w drodze licytacji publicznej niezabudowane działki gruntu nr 1, 2, 3. Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży tych działek w drodze licytacji publicznej.
We wniosku wskazał Pan, że: dłużnik jest czynnym podatnik VAT, nieruchomość składająca się z działek nr1, 2, 3 stanowi składnik majątku spółki dłużnej, została nabyta i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem, sprzedaż działek nr 1, 2, 3 w drodze licytacji komorniczej wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od podatku.
Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o: terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.
Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku przy zbyciu gruntów. O tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jako akt indywidualny prawa administracyjnego - gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Aby zastosować zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dostawa towarów musi spełniać łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, oraz przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, a wychodzenie poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik może zastosować ww. preferencje, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Wskazał Pan, że działki nr 1, 2, 3 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym w całości znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem MW4 z podstawowym przeznaczeniem - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Tym samym, działki nr 1, 2, 3 stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem w sprawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Natomiast z uwagi na fakt, że nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług, do dostawy działek nr 1, 2, 3 nie można zastosować również zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2. W konsekwencji sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 2, 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT według właściwej stawki. Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. W szczególności interpretacja nie rozstrzyga kwestii stawki podatku dla planowanej sprzedaży działek. Po 30 czerwca 2020 r. wysokość stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług może być określona wyłącznie w ramach wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.