Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w przypadku przedłużenia prawa użytkowania wieczystego. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Miasto (...) (dalej: „Wnioskodawca” lub „Miasto”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz właścicielem nieruchomości gruntowej, oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz osoby trzeciej (dalej: „Użytkownik wieczysty”) / umową zawartą w 1986 r. (aktem notarialnym). Prawo użytkowania wieczystego zostało zatem ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r., tj. przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”).
Umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste określała okres jego trwania do dnia 19 czerwca 2026 r. Przed upływem tego terminu Użytkownik wieczysty złożył wniosek o przedłużenie prawa użytkowania wieczystego na dalszy okres, na podstawie art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego. Z uwagi na czas trwania procedury administracyjnej, zawarcie umowy przedłużającej nastąpi po dniu 19 czerwca 2026 r., a więc już po formalnym upływie okresu, na jaki prawo zostało pierwotnie ustanowione - przy czym żądanie przedłużenia zostało zgłoszone przez Użytkownika wieczystego przed upływem tego terminu.
Akt notarialny dokumentujący przedłużenie będzie wprost wskazywał, że wniosek o przedłużenie złożono przed upływem okresu, na jaki prawo ustanowiono, oraz że zawierana umowa stanowi przedłużenie (kontynuację) dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego, a nie ustanowienie nowego prawa na rzecz Użytkownika wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego przedłużane jest na rzecz tego samego podmiotu, który nieprzerwanie włada nieruchomością jak właściciel od momentu jego ustanowienia w 1986 r. Przedłużenie nie wiąże się ze zmianą podmiotu uprawnionego ani z jakąkolwiek zmianą sposobu faktycznego korzystania z nieruchomości.
W związku z przedłużeniem opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego zostanie zaktualizowana w oparciu o aktualną wycenę nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do art. 77 i n. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399, dalej: „u.g.n.”).
Pytanie
Czy opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, należne po przedłużeniu - na podstawie art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego - prawa użytkowania wieczystego ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r. na rzecz dotychczasowego Użytkownika wieczystego, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
1. Moment dokonania dostawy a charakter opłat rocznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się między innymi oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Ugruntowane stanowisko orzecznictwa i organów podatkowych wskazuje, że czynność ta zostaje dokonana jednorazowo, w chwili ustanowienia prawa - kolejne opłaty roczne stanowią wyłącznie rozłożone w czasie wynagrodzenie za czynność już wykonaną, a nie odrębne świadczenia okresowe. Okoliczność, że z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste wiążą się opłaty roczne wnoszone przez cały okres trwania prawa, nie oznacza więc, że sama dostawa towaru rozciąga się w czasie.
Z powyższego wynika, że dla oceny, czy dana opłata roczna podlega opodatkowaniu VAT, rozstrzygające znaczenie ma moment powstania (ustanowienia) prawa użytkowania wieczystego, którego opłata dotyczy, a nie moment jej wymagalności. 2. Ustanowienie prawa przed dniem 1 maja 2004 r. Do dnia 30 kwietnia 2004 r. obowiązywała ustawa z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, w świetle której grunt nie stanowił towaru w rozumieniu przepisów o VAT, a oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie podlegało opodatkowaniu tym podatkiem.
Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. pozostaje więc poza zakresem regulacji ustawy o VAT, co potwierdza jednolita linia interpretacyjna organów podatkowych, zgodnie z którą opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego ustanowionego przed tą datą nie podlegają opodatkowaniu VAT i nie są wykazywane w ewidencji JPK_VAT. 3. Charakter przedłużenia w trybie art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego. Kluczowe znaczenie dla oceny skutków podatkowych ma charakter cywilnoprawny czynności przedłużenia.
Przedłużenie użytkowania wieczystego na podstawie art. 236 § 2 k.c. nie kreuje nowego stosunku prawnego ani nowego władztwa ekonomicznego nad nieruchomością - Użytkownik wieczysty nieprzerwanie włada gruntem jak właściciel od chwili ustanowienia prawa w 1986 r., a umowa przedłużająca jedynie wydłuża w czasie istniejący już tytuł prawny.
Nie dochodzi tu do żadnego nowego „przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ takie prawo zostało przeniesione na Użytkownika wieczystego już w 1986 r. Analogiczne stanowisko organy podatkowe konsekwentnie prezentują w odniesieniu do umownego przeniesienia własności gruntu na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, uznając, że skoro użytkownik wieczysty uzyskał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością jak właściciel już z chwilą ustanowienia użytkowania wieczystego, to późniejsza czynność prawna między tymi samymi stronami, dotycząca tej samej nieruchomości, nie stanowi odrębnej, opodatkowanej dostawy towarów (tak przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 kwietnia 2024 r. dotycząca sprzedaży gruntu na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego).
Analogicznie w interpretacji indywidualnej z 27 grudnia 2023 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.486.2023.2.APR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że umowne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r. we własność stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, niewpływającą na już istniejące władztwo ekonomiczne, i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu VAT.
W ocenie Wnioskodawcy argumentacja ta znajduje zastosowanie a fortiori do zwykłego przedłużenia okresu użytkowania wieczystego, które - w przeciwieństwie do przekształcenia we własność - nie prowadzi nawet do zmiany rodzaju tytułu prawnego przysługującego Użytkownikowi wieczystemu, a jedynie do wydłużenia horyzontu czasowego tego samego prawa.
4. Odróżnienie od przekształcenia z mocy prawa oraz od wygaśnięcia i ponownego ustanowienia prawa Wnioskodawca ma świadomość, że wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 25 lutego 2021 r. w sprawie C-604/19 (Gmina Wrocław) oraz wydana w jego następstwie interpretacja ogólna Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z 22 grudnia 2021 r., nr PT1.8101.2.2021, wskazują, że koncepcja kontynuacji pierwotnej dostawy nie ma charakteru bezwzględnego.
W stanie faktycznym objętym tym orzeczeniem chodziło jednak o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność z mocy samego prawa, na podstawie ustawy, tj. o zdarzenie niezależne od woli stron i odrębne od dobrowolnego przedłużenia terminu trwania niezmienionego prawa - Trybunał uznał je za nową, odrębną dostawę towarów niezależnie od daty pierwotnego ustanowienia użytkowania wieczystego, właśnie z uwagi na definitywną zmianę tytułu prawnego (z użytkowania wieczystego na własność) dokonywaną ex lege.
Podobnie w interpretacji indywidualnej z 5 maja 2025 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.126.2025.1.APR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej ocenił odmienny stan faktyczny, w którym dotychczasowe prawo użytkowania wieczystego wygasło wskutek upływu terminu, ponieważ dotychczasowy użytkownik wieczysty nie wystąpił o jego przedłużenie, a nieruchomość – po przejęciu jej przez jednostkę samorządu terytorialnego - została następnie ponownie oddana w użytkowanie wieczyste. Takie ponowne, odrębne ustanowienie prawa organ zakwalifikował jako nową czynność opodatkowaną VAT.
Stan faktyczny objęty niniejszym wnioskiem różni się od obu powyższych w sposób istotny dla kwalifikacji podatkowej: nie dochodzi ani do przekształcenia z mocy prawa, ani do wygaśnięcia prawa i jego ponownego ustanowienia. Wniosek o przedłużenie został złożony przez Użytkownika wieczystego przed upływem terminu, na jaki prawo ustanowiono, a zawarcie umowy przedłużającej - mimo że nastąpi już po tym terminie - stanowi cywilnoprawną kontynuację tego samego, nieprzerwanego prawa, a nie jego wygaśnięcie i odrębne, ponowne ustanowienie.
Dopuszczalność zawarcia umowy przedłużającej użytkowanie wieczyste po formalnym upływie terminu, na jaki prawo ustanowiono - pod warunkiem zgłoszenia żądania przedłużenia w terminie określonym w art. 236 § 2 k.c. - potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 94/11. Skoro na gruncie prawa cywilnego taka umowa traktowana jest jako przedłużenie istniejącego prawa, a nie jako ustanowienie nowego, analogiczna kwalifikacja powinna zostać przyjęta na gruncie podatku od towarów i usług.
Bez znaczenia dla powyższej kwalifikacji pozostaje okoliczność, że w związku z przedłużeniem opłata roczna zostanie zaktualizowana w oparciu o nową wycenę nieruchomości - zmiana wysokości należnego wynagrodzenia nie zmienia charakteru czynności, z tytułu której opłata jest pobierana, ani daty jej dokonania.
5. Podsumowanie Mając na uwadze, że: prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w 1986 r., a więc przed 1 maja 2004 r., i jako takie pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, przedłużenie tego prawa w trybie art. 236 § 2 k.c. na rzecz tego samego Użytkownika wieczystego stanowi kontynuację istniejącego tytułu prawnego, a nie nową dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT, stan faktyczny odróżnia się w sposób istotny od przypadków przekształcenia z mocy prawa (wyrok TSUE C-604/19) oraz od wygaśnięcia prawa i jego ponownego ustanowienia (interpretacja z 5 maja 2025 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.126.2025.1.APR), Wnioskodawca stoi na stanowisku, że opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego należne po przedłużeniu, o którym mowa w niniejszym wniosku, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z czym nie powinny być powiększane o podatek VAT według stawki 23%.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: 1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie; 2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione; 3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej; 4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta; 5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego; 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. Przy czym w myśl art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Co istotne, przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.
W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
Ponadto, czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
Wobec tego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.
Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W myśl art. 15 ust. 6 ustawy: Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Aby określić możliwość zastosowania art. 15 ust. 6 ustawy, który wyłącza organy władzy publicznej z grona podatników podatku od towarów i usług, konieczne jest określenie, czy zadania realizowane przez te organy są zadaniami, dla których zostały powołane w ramach reżimu publicznoprawnego, czy też są to czynności wykonywane na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Oznacza to, że decydującą przesłanką przesądzającą o uznaniu, bądź nieuznaniu organu władzy publicznej za podatnika tego podatku jest zachowanie się tego organu jako organu władzy publicznej, bądź jako podatnika w stosunku do określonych świadczeń. Wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatników ma charakter wyłączenia podmiotowo-przedmiotowego. Aby to wyłączenie miało miejsce, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki: 1) podmiotem jest wyłącznie organ władzy publicznej lub urząd obsługujący ten organ, 2) wykonywane są czynności, które związane są wyłącznie z realizacją zadań nałożonych na ten podmiot przepisami prawa, do realizacji których został on powołany.
Innymi słowy, organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach - gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań (co wynika z pierwszej części art. 15 ust. 6 ustawy) oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych. Wyłączenie z grona podatników podatku od towarów i usług organów władzy publicznej jest możliwe tylko wtedy, gdy wykonują one czynności w ramach przypisanych im specyficznych zadań i funkcji państwowych, np. w zakresie administracji, sądownictwa, obrony narodowej. Wówczas wyłączenie z opodatkowania nie prowadzi do naruszenia zasady konkurencji.
Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego: W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art.
234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.
Zgodnie z art. 236 § 1 Kodeksu cywilnego: Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.
Na podstawie art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego: W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399 ze zm.): Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze. Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i art. 239 Kodeksu cywilnego. W myśl art. 33 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami; Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami: 1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. 2. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. 3. Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty.
W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4. 4. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
Jak wynika z powołanych przepisów oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Przy czym, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (t. j. Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów.
Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz właścicielem nieruchomości gruntowej, oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz osoby trzeciej umową zawartą w 1986 r. - aktem notarialnym.
Prawo użytkowania wieczystego zostało zatem ustanowione przed 1 maja 2004 r., tj. przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste określała okres jego trwania 19 czerwca 2026 r. Przed upływem tego terminu Użytkownik wieczysty złożył wniosek o przedłużenie prawa użytkowania wieczystego na dalszy okres, na podstawie art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego.
Z uwagi na czas trwania procedury administracyjnej, zawarcie umowy przedłużającej nastąpi po 19 czerwca 2026 r., a więc już po formalnym upływie okresu, na jaki prawo zostało pierwotnie ustanowione – przy czym żądanie przedłużenia zostało zgłoszone przez Użytkownika wieczystego przed upływem tego terminu. Akt notarialny dokumentujący przedłużenie będzie wprost wskazywał, że wniosek o przedłużenie złożono przed upływem okresu, na jaki prawo ustanowiono, oraz że zawierana umowa stanowi przedłużenie - kontynuację dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego, a nie ustanowienie nowego prawa na rzecz Użytkownika wieczystego.
Prawo użytkowania wieczystego przedłużane jest na rzecz tego samego podmiotu, który nieprzerwanie włada nieruchomością jak właściciel od momentu jego ustanowienia w 1986 r. Przedłużenie nie wiąże się ze zmianą podmiotu uprawnionego ani z jakąkolwiek zmianą sposobu faktycznego korzystania z nieruchomości. W związku z przedłużeniem opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego zostanie zaktualizowana w oparciu o aktualną wycenę nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do art. 77 i n. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, należne po przedłużeniu - na podstawie art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego - prawa użytkowania wieczystego ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r. na rzecz dotychczasowego Użytkownika wieczystego, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W analizowanej sprawie skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.
Przedłużenie użytkowania wieczystego na wniosek użytkownika wieczystego zgłoszony przez wygaśnięciem tego prawa na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego stanowi w istocie jedynie dalszą kontynuację pierwotnego prawa już przyznanego wcześniej i którego ustanowienie zostało uzyskane przez tego samego użytkownika wieczystego przed 1 maja 2004 r. (w 1986 r.) Takie przedłużenie wcześniej uzyskanego prawa także obecnie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako kontynuacja wcześniej nabytego prawa.
Zatem w przedstawionych we wniosku okolicznościach dokonane przedłużenie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r. nie może być traktowane jako nowa czynność, w związku z czym, nie będzie stanowiło odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Dokonane przedłużenie prawa użytkowania wieczystego nie będzie traktowane również jako żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.