Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 września 2026 r. (wpływ). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni począwszy od 2001 r. prowadzi działalność rolną. Od 30 kwietnia 2004 r. jest wpisana do ewidencji gospodarstw rolnych pod numerem identyfikacyjnym: (...). Równolegle nieprzerwanie od 1991 r. prowadzi również jednoosobową działalność gospodarczą pod numerem NIP: (...), REGON: (...). Wnioskodawczyni 9 marca 2001 r. nabyła od X spółki z o.o. z siedzibą w V własność nieruchomości rolnej częściowo zabudowanej składającej się z działek nr.: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 obręb V o łącznej powierzchni 14,47 ha ((...) z 14 marca 2001 r.). Wnioskodawczyni nabyła w tej transakcji gospodarstwo rolne w celu prowadzenia hodowli wcześniej posiadanych koni rasy (...).
Wnioskodawczyni w treści aktu notarialnego oświadczyła, że na nabytej nieruchomości będzie prowadzić gospodarstwo rolne. Następnie 14 lipca 2003 r., Wnioskodawczyni nabyła od X spółki z o.o. z siedzibą w V kolejne działki rolne o nr: 1/7, 1/8, 1/9 (których dotyczy wniosek) obręb V o łącznej powierzchni 6,86 ha ((...) z 15 lipca 2023 r.). Działki były wykorzystywane w ramach działalności rolnej Wnioskodawczyni jako łąki, pastwiska, magazyny na siano oraz wybiegi i stajnie letnie dla koni.
10 kwietnia 2008 r., celem pozyskania środków na remont i rewitalizację istniejących zabytkowych budynków folwarcznych oraz planowany rozwój profesjonalnej agroturystyki w gospodarstwie, Wnioskodawczyni zawarła ze spółką Y sp. z o.o. z siedzibą w Q której udziałowcami byli Panowie: A A oraz B B (reprezentowaną przez Prezesa Zarządu B B) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości rolnej częściowo zabudowanej budynkami gospodarczymi: działka nr 1/9 o powierzchni 5,2590 ha ((...) z 10 kwietnia 2008 r.).
Przed zawarciem ww. umowy Y pozyskał projekt koncepcyjny dla terenu obejmującego działkę 1/9 zgodnie, z którym na tym terenie miała być zrealizowana inwestycja w postaci budowy osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych – z możliwością funkcji usługowej na poziomie parteru oraz z garażem podziemnym. Umowa z Y została zawarta pod warunkiem zawieszającym w postaci wydania najpóźniej do 30 maja 2009 r. na rzecz kupującej, ostatecznej, wykonalnej i niezaskarżalnej przed sądem administracyjnym decyzji o warunkach zabudowy w zakresie inwestycji na przedmiotowej nieruchomości (opisanej w projekcie koncepcji).
W związku z powyższym warunkiem, Wnioskodawczyni 27 listopada 2008 r. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu rekreacyjno-mieszkaniowego składającego się z: 22 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynku usługowego (handel, gastronomia) na działkach 1/8 i 1/9 wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, układem komunikacji wewnętrznej, miejscami parkingowymi i układem placów zabaw (planowana inwestycja Y) oraz budowie budynków zagrodowych (skansen), rozbudowie/przebudowie/rewitalizacji istniejących budynków folwarcznych dla potrzeb realizacji gospodarstwa rolnego (hodowla koni) oraz rozwoju gospodarstwa agroturystycznego na działkach nr: 2/1, 2/2, 1/3, 1/7, 1/5,2/3, 2/4, 2/5 (planowana inwestycja Wnioskodawczyni).
18 sierpnia 2009 r. wydano decyzję nr (...) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalającą na rzecz Wnioskodawczyni warunki zabudowy. Jak opisano wyżej, decyzja obejmowała – poza działką objętą umową przedwstępną z Y – również inne nieruchomości należące do Wnioskodawczyni, nie przeznaczone do sprzedaży. Niemniej jednak, zgodnie ze złożonym wnioskiem i wydaną decyzją, planowane do wybudowania 22 budynki, znajdowały się na nieruchomości, która miała być etapowo sprzedana na rzecz Y. W zakresie pozostałych nieruchomości Wnioskodawczyni, ani złożony wniosek ani wydana decyzja nie obejmowały żadnego przedsięwzięcia deweloperskiego.
W pozostałym zakresie decyzja dotyczyła wyłącznie rewitalizacji i rozbudowy gospodarstwa hodowlano-agroturystycznego Wnioskodawczyni. W zakresie działki 1/8 i 1/9 wniosek obejmujący budowę 22 budynków, a w konsekwencji także decyzja o warunkach zabudowy, były podyktowane planami biznesowymi i oczekiwaniami spółki Y sp. z o.o. z siedzibą w Q. Spółka ta miała zamiar zakupu ww. nieruchomości na cele przedsięwzięcia deweloperskiego i od wydania pozytywnej w tym zakresie decyzji o warunkach zabudowy uzależniała zawarcie umowy definitywnej. Ww. umowa wygasła – nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej.
Natomiast 9 listopada 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła z powiązaną ze spółką Y - spółką Q sp. z o.o. z siedzibą w E (udziałowcy: Pan A A oraz Pan B B) umowę przedwstępną sprzedaży 3 działek o łącznej powierzchni ok. 4 ha wydzielonych z działki 1/9, pod warunkiem zawieszającym w postaci podziału nieruchomości działki nr 1/9. (...). Umowa ta została zmieniona umową przedwstępną z 17 grudnia 2010 r. (...) Pozostała część wydzielonej działki 1/9 oraz część działki 1/8 miały zostać zakupione od Wnioskodawczyni przez Q w terminie późniejszym.
8 listopada 2011 r. decyzją o znaku (...). zatwierdzono podział nieruchomości będącej własnością Wnioskodawczyni w postaci działek 1/8 i 1/9 o powierzchni 6,5802 ha, na działki: o nr 2/6 (pow. 1,2070 ha), 2/7 (pow. 0,9134 ha), 2/8 (pow. 1,8795 ha), 2/9 (pow. 1,2589 ha), 3/1 (pow. 0,3397 ha), 3/2 (pow. 0,7671 ha), 3/3 (pow. 0,2143 ha).
Podział działki nr 1/9 wynikał z treści umowy przedwstępnej zawartej przez Wnioskodawczynię z Q sp. z o.o. z siedzibą w E. Natomiast podział działki nr 1/8 miał na celu wytyczenie drogi zapewniającej przyszłe skomunikowanie pozostałych nieruchomości Wnioskodawczyni z jej działką 1/6 po sprzedaży gruntu na rzecz Q. Następnie 30 grudnia 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę sprzedaży nieruchomości w postaci działek o numerach 2/6, 2/7, 2/8 o łącznej powierzchni ok. 4 ha na rzecz spółki U sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w E ((...)) – (której udziałowcami byli także Panowie: A A oraz Pan B B), reprezentowaną przez Prezesa Zarządu B B, która to spółka była powiązana ze spółką Q sp. z o.o. z siedzibą w E. (...).
W tej umowie rozwiązano również umowę przedwstępną z Q (który w międzyczasie zmienił nazwę na Ó). 13 grudnia 2013 r. Wójt Gminy F zmienił Decyzję G. nr (...) poprzez dopisanie do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Inwestora U sp. z o.o. sp. k. 16 maja 2022 r. Wnioskodawczyni zawarła, z U sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w E, przedwstępną warunkową umowę sprzedaży terenu o pow. ok. 1,2 ha, składającego się z przyszłej nowo wydzielonej działki rolnej o powierzchni ok. 1,2 ha z działek rolnych 2/9, 3/1, 3/2 (wydzielonych z działek 1/8 i 1/9 decyzją (...). z 8 listopada 2011 r.) - teren ten był konieczny dla S-ki Ó w celu kontynuacji pierwotnej inwestycji.
W związku ze zmianami przepisów dotyczącymi gęstości zabudowy – po dokupieniu przedmiotowego terenu o pow. ok. 1,2 ha Ó będzie mógł zrealizować łącznie 19 z 22 pierwotnie zaplanowanych budynków. Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży powstałej w wyniku scaleń i podziałów działki 10/10 o pow.
1,2368 ha na rzecz spółki U sp. z o.o. sp. k. Wszelkie transakcje dotyczące wnioskowanego gruntu realizowane są nieprzerwanie od 2008 r. tylko i wyłącznie ze spółkami należącymi do Panów: A A oraz B B. Rozmowy były faktycznie prowadzone z ww. osobami a kolejne umowy były i są postrzegane są przez Wnioskodawczynię jako kontynuacja pierwotnej transakcji z 2008 r. Wszelkie działania (warunki zabudowy, podziały gruntu, zapewnienia gestorów sieci) które Wnioskodawczyni podjęła na terenie objętym zapytaniem zostały podjęte tylko i wyłącznie na wniosek i w interesie inwestora, który od tych działań uzależniał nabycie nieruchomości.
Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć z U sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w E umowę przyrzeczoną sprzedaży nowo wydzielonej działki 10/10 o powierzchni 1,2368 ha, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2/9, 3/1 i 3/2.; W uzupełnieniu wniosku z 3 września 2026 r. – odpowiadając na poniższe pytania – doprecyzowała Pani, że: We wniosku błędnie oznaczono numer jednej z działek – zamiast działki 3/2 powinna być wskazana działka 3/3. 1. Przeważający zakres pozarolniczej działalność gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię to: „41.00.A Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych”.
Jak już wskazano w złożonym wniosku, działki, których dotyczy wniosek nie były nigdy wykorzystywane w tym celu. 2. Działka nr 10/10 ani działki nr 2/9, 3/1, 3/2 (z których powstała działka nr 10/10) nie były kiedykolwiek ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości materialnych i prawnych prowadzonej przez Wnioskodawczynię jednoosobowej działalności gospodarczej. 3. Działka 10/10 o pow. 1,2368 ha stanowi (w gminie F obowiązuje przelicznik 0,75) ok 0,92 ha przeliczeniowego i w rozumieniu ustawy nie stanowi samodzielnego gospodarstwa rolnego.
Działki 2/9, 3/1 oraz 3/2 przed podziałem stanowiły powierzchnię przekraczającą 1 ha przeliczeniowy i stanowiły część gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni. Wszystkie działki objęte wnioskiem były wykorzystywane w działalności rolniczej – stanowiły wybieg dla koni hodowanych przez Wnioskodawczynię (hodowla zwierząt stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług).
4. Faktyczne wykorzystywanie działek stanowiących teren obecnej działki nr 10/10 (tj. działek nr 1/8, 1/9, 2/9, 3/1, 3/2 oraz działki nr 10/10) wyglądało następująco: · 2003–2008: wykorzystywane rolniczo (w szczególności jako wybieg dla koni z hodowli własnej); · 2008–2022: początkowo wybieg dla koni z hodowli własnej następnie leżały ugorem; · Obecnie: po 2022r. nieruchomości były i są cały czas ugorowane, z zastrzeżeniem poniżej opisanej sytuacji. Jak wskazano w ad.
6, Wnioskodawczyni udzieliła U Sp. z o.o. Sp. k. prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – wyłącznie w celu umożliwienia inwestorowi uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obszaru stanowiącego obecnie działkę nr 10/10. Ww. Spółka uzyskała pozwolenie na budowę. Wnioskodawczyni, bezpośrednio przed złożeniem niniejszego pisma, dokonała oględzin ww. działki i ujawniła, że ww. spółka rozpoczęła (najpewniej przyjmując, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej) przygotowania do organizacji zaplecza budowy.
Wnioskodawczyni z całą stanowczością oświadcza, że nie udzielała ww. spółce zgody na takie działania w związku z powyższym sytuację te należy zakwalifikować jako samowolne i bezumowne korzystanie przez ww. spółkę z nieruchomości Wnioskodawczyni. 5. Szczegółowy zakres praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych: 1) Umowa z Y Sp. z o.o. z 10 kwietnia 2008 r. (rep. A nr (...)): Była to umowa przedwstępna sprzedaży działek o nr: 1/7 , 1/9 i 1/8 o łącznej powierzchni 6, 8618 ha.
Umowa została zawarta pod warunkiem zawieszającym uzyskania najpóźniej do dnia 30 maja 2009 r. na rzecz Kupującej Spółki ostatecznej, wykonalnej i niezaskarżalnej decyzji o warunkach zabudowy ((...)) dla inwestycji w postaci budowy zamkniętego osiedla budynków mieszkalnych na działce nr 1/9. Zgodnie z treścią umowy uzyskanie ww. decyzji stanowiło nie tyle zobowiązanie Wnioskodawczyni co warunek powstania obowiązku (obciążającego obie strony) zawarcia umowy ostatecznej w rozumieniu art. 89 kodeksu cywilnego.
Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosiły obie strony w takim samym stopniu – w umowie zastosowano instytucje zadatku więc w przypadku uchylenia się przez jedną ze stron od zawarcia umowy definitywnej, to ta strona bądź to traciła kwotę zadatku (jeżeli Kupujący uchylała się od nabycia) bądź była zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeżeli sprzedająca się uchylała). 2) Umowa z Q Sp. z o.o. z 9 listopada 2009 r., rep. A nr (...) (zmieniona następnie umową z 17 grudnia 2010 r., rep.
A nr (...)) Była tu umowa przedwstępna sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1/9. Umowa została zawarta pod warunkiem zawieszającym, wydania najpóźniej do 31 grudnia 2011 r., decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki nr 1/9 (wyodrębnienie 3 działek o pow. 1,2 ha, 0,9 ha oraz 1,9 ha). Zgodnie z treścią umowy uzyskanie decyzji podziałowej stanowiło nie tyle zobowiązanie Wnioskodawczyni co warunek powstania obowiązku (obciążającego obie strony) zawarcia umowy ostatecznej w rozumieniu art. 89 kodeksu cywilnego.
Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosiły obie strony w takim samym stopniu – brak spełnienia warunku powodował brak przeniesienia własności bez żadnych dodatkowych sankcji wobec stron (w szczególności nie było zastrzeżonych na tę okoliczność kar umownych na rzecz żadnej ze stron, nie było też instytucji zadatku). 3) Umowa z U Sp. z o.o. Sp. k. Była to umowa sprzedaży działek o numerach 2/6, 2/7, 2/8 o skutku rozporządzającym. Na jej mocy U Sp. z o.o. Sp. k. nabyła ww. działki. 4) Umowa z U Sp. z o.o. Sp. k. z 16 maja 2022 r. (rep.
(...)): Dotyczyła sprzedaży działek nr 2/9, 3/1 i 4/1. Umowa została zawarta pod warunkiem zawieszającym wydania, do dnia 15 grudnia 2024 r., ostatecznych decyzji zatwierdzających podziały działek nr 2/9, 3/1 oraz 3/3 zgodnie z postanowieniami aktu. Zgodnie z treścią umowy uzyskanie ww. decyzji stanowiło nie tyle zobowiązanie Wnioskodawczyni co warunek powstania obowiązku (obciążającego obie strony) zawarcia umowy ostatecznej w rozumieniu art. 89 kodeksu cywilnego.
Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosiły obie strony w takim samym stopniu – w umowie zastosowano instytucje zadatku więc w przypadku uchylenia się przez jedną ze stron od zawarcia umowy definitywnej, to strona ta bądź to traciła kwotę zadatku (jeżeli Kupujący uchylała się od nabycia) bądź była zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeżeli sprzedająca się uchylała).
6. Wnioskodawczyni udzieliła firmie U Sp. z o.o. Sp. k. prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – wyłącznie w celu umożliwienia inwestorowi uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obszaru stanowiącego obecnie działkę nr 10/10. Wnioskodawczyni nie udzielała kupującym szerokich pełnomocnictw do działania w jej imieniu w stosunkach z osobami trzecimi czy organami, poza niezbędną zgodą budowlaną wskazaną wyżej. 7. Wnioskodawczyni nie podejmowała z własnej inicjatywy żadnych działań zmierzających do podniesienia wartości lub uatrakcyjnienia terenu (takich jak doprowadzenie mediów, budowa dróg czy ogrodzenie).
Jedyną czynnością formalną dokonaną przez Wnioskodawczynię był podział geodezyjny działek, wykonany wyłącznie w celu spełnienia wymogów i oczekiwań Kupującego wynikających z umów przedwstępnych. 8. Zatwierdzony decyzją z 8 listopada 2011 r. podział nieruchomości oraz późniejsze scalenia i podziały (tworzące obecną działkę nr 10/10) zostały dokonane z inicjatywy spółek Y, Q oraz U, reprezentowanych przez Pana A A oraz Pana B B. 9. Do nawiązania współpracy z ww. spółkami doszło na gruncie prywatnym.
Mąż Wnioskodawczyni na przełomie lat 2004/2005 poznał prywatnie Pana A A i od tego czasu utrzymywany był prywatny kontakt z nim oraz z jego wspólnikiem, Panem B B. 10. Działka 10/10 w ewidencji gruntów sklasyfikowana jest jako PsIV oraz PsV (pastwiska trwałe) na moment sprzedaży działka będzie również sklasyfikowana jako PsIV oraz PsV.
11. Do sprzedaży działki 10/10 dojdzie w możliwie niezwłocznie po otrzymaniu interpretacji Urzędu Skarbowego w niniejszej sprawie, najprawdopodobniej w październiku 2026 r. 12. Wnioskodawczyni nie jest powiązana z nabywcą działki 10/10. 13. W odniesieniu do odpłatnego/nieodpłatnego udostępniania nieruchomości: a) 24 marca 2009 r. zawarto umowę dzierżawy działek nr 1/9 oraz 1/6 z osobą prowadzącą działalność rolniczą.
Umowa została rozwiązana w dniu 10.10.2010 r. z uwagi na brak jej realizacji, tj. brak podjęcia jakiejkolwiek działalności przez dzierżawcę. b) Umowa formalnie miała charakter odpłatny (czynsz ustalono w kwocie 6.031 zł rocznie), jednak Wnioskodawczyni nie otrzymała żadnej wpłaty z tytułu czynszu dzierżawnego za cały okres jej trwania. c) Z uwagi na brak faktycznego wykonywania umowa i brak uzyskania zapłaty, Wnioskodawczyni nie odprowadzała podatku z tego tytułu. Nadto, jak wskazano w ad.
6, Wnioskodawczyni udzieliła U Sp. z o.o. Sp. k. prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – wyłącznie w celu umożliwienia inwestorowi uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obszaru stanowiącego obecnie działkę nr 10/10. Z powyższego tytułu nie została pobrana żadna opłata. 14. Wnioskodawczyni posiada obecnie nieruchomości objęte księgami wieczystymi nr (...). Powyższe nieruchomości przylegają do siebie i faktycznie stanowią jedną nieruchomość w rozumieniu funkcjonalnym.
15. Informacje dotyczące wcześniejszej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię: · Nieruchomości sprzedane ponad 25 lat temu: Wnioskodawczyni sprzedała dom, 2 sklepy oraz mieszkanie (z uwagi na upływ czasu brak dostępu do aktów notarialnych). Nieruchomości te nabywane były na cele prywatne, a środki ze sprzedaży przeznaczono na zakup i remont gospodarstwa w V. · Nieruchomości sprzedane po 2000 r: (…)
Pytanie
Czy przychód pochodzący ze sprzedaży przez Wnioskodawczynię, nowo wydzielonej działki 10/10 o powierzchni 1,2368 ha powstałej z gruntów pierwotnie oznaczonych numerami działek 2/9, 3/1 i 3/2, powinien zostać zakwalifikowany jako pochodzący z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), czy też jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tejże ustawy)?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, planowana sprzedaż działki 10/10 o pow. ok. 1,2368 ha (wydzielonej z działek nr 2/9, 3/1 i 3/2) nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.). Przychód ten należy zakwalifikować do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. (odpłatne zbycie nieruchomości). Zgodnie z art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f., źródłami przychodów są m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3) oraz odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części (pkt 8).
Przepisy te pozostają w relacji rozłącznej – jeżeli dana czynność zostaje uznana za wykonaną w ramach zbycia nieruchomości, nie może być jednocześnie rozliczona jako wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Aby rozstrzygnąć kwestię kwalifikacji, należy odwołać się do definicji legalnej zawartej w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.
Działalność gospodarcza to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono pogląd, że granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane, jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, ma charakter płynny (por. np. wyroki z: 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 1512/12; 4 marca 2015 r., II FSK 855/14; 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14).
W orzecznictwie zgodnie wskazuje się przy tym, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą (wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14, II FSK 379/14, II FSK 3760/17 i II FSK 1/22).
Działalności gospodarczej nie będzie zatem stanowić sprzedaż nieruchomości, w ramach normalnego zarządu własnym mieniem, w tym również poprzedzona czynnościami nakierowanymi na racjonalnie zwiększenie wartościowego mienia.
W wyroku z 10 września 2024 r., II FSK 1/22, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: „W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.
W niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z sytuacją, która pozwalałaby na uznanie działań Wnioskodawczyni za wykazujące cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu profesjonalnym. Przemawiają za tym następujące argumenty: 1) cel nabycia nieruchomości: Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w 2003 r. (ponad 20 lat temu) z wyraźnym zamiarem prowadzenia na niej działalności rolnej.
Działka ta służyła jako wybiegi i letnie stajnie dla koni co wyklucza możliwość uznania, że została nabyta z zamiarem dalszego obrotu; 2) brak związku z prowadzoną firmą: choć Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą której obecna nazwa brzmi „W” – wcześniej „W” tereny objęte wnioskiem nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię na działalność deweloperską, Wnioskodawczyni nigdy nie planowała tam realizacji własnej inwestycji mieszkaniowej, jak wskazano wyżej działka ta była nabyta i wykorzystywana przez Wnioskodawczynię na potrzeby działalności rolnej i pozostawała tylko i wyłącznie w zasięgu planów inwestycyjnych S-ki Ó – wcześniej Y; 3) działalność w granicach zwykłego, racjonalnego zarządu: wnioskowanie o warunki zabudowy w 2008 r., podział geodezyjny w 2011 r. i planowany podział w wykonaniu umowy przedwstępnej z 16 maja 2022 r., nie świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej.
Jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 16 maja 2023 r., II FSK 21/23: „Sam podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna sprzedaż działek nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem”.
Wnioskodawczyni, w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, nie podejmowała działań charakteryzujących profesjonalistę działającego na rynku obrotu nieruchomościami. W zakresie sprzedawanej nieruchomości nie dokona uzbrojenia gruntu, nie dokona wygrodzenia sprzedawanej działki, nie wyposaży jej w media lub przyłącza do mediów. Wnioskodawczyni nie angażowała i nie zaangażuje żadnych większych środków finansowych w celu sprzedaży nieruchomości.
Projekt koncepcyjny osiedla został w całości opracowany i opłacony przez potencjalnego nabywcę – Y) natomiast działania samej Wnioskodawczyni (złożenie wniosku o warunki zabudowy oraz podział działki) są stosunkowo proste, nie wymagają specjalistycznej wiedzy, nie angażują większych środków finansowych. Wnioskodawczyni nie realizowała uzbrojenia działek, nie budowała dróg osiedlowych ani nie występowała o przyłącza mediów do planowanych budynków. Od blisko 20 lat jej jedynymi partnerami w rozmowach o sprzedaży przedmiotowych gruntów są Panowie A A i B B i trzy, powiązane ze sobą osobowo, firmy.
Co istotne – wszystkie działania Wnioskodawczyni w zakresie sprzedawanych nieruchomości miały charakter następczy, uwarunkowany zewnętrznie – były to działania wymagane przez nabywców. Ich podjęcie leżało w interesie Kupującego i realizowało jego cel a nie Wnioskodawczyni. Czynności o charakterze geodezyjnym oraz administracyjnym (podział działek w 2011 r., uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w 2009 r., zmiana decyzji w 2013 r., a także planowany podział działek 2/9, 3/1 i 3/2) nie były w żaden sposób związane z działalnością prowadzoną przez samą Wnioskodawczynię, nie były wynikiem realizacji jej zamierzeń inwestycyjnych.
Stanowiły one wyłącznie realizacje warunków stawianych przez potencjalnych nabywców nieruchomości. Tym samym Wnioskodawczyni nie podejmowała działań podobnych do wykonywanych przez podmioty profesjonalnie prowadzące działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości. Jej czynności ograniczały się do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i z zachowaniem reguł gospodarności – nie można ich utożsamiać z działalnością gospodarczą.
W niniejszej sprawie wszelkie podejmowane czynności nie wynikały z własnej inicjatywy gospodarczej Wnioskodawczyni, lecz były podyktowane warunkami zawieszającymi postawionymi przez potencjalnych nabywców (Y, Ó) w umowach przedwstępnych; 4) okazjonalność transakcji: nabycie przedmiotowej nieruchomości (2003 r.) i planowane zbycie obecnej działki to zdarzenia oddzielone od siebie dwudziestotrzyletnią przerwą. Nie można tu mówić o „ciągłości” czy „stałym źródle zarobkowania”. Działania te mają charakter okazjonalnej sprzedaży majątku w celu pozyskania środków na inne cele, co mieści się w granicach racjonalnego wykonywania prawa własności.
Co więcej – nie sposób przy tym nie zauważyć, że działania Wnioskodawczyni w niniejszej sprawie skrajnie odbiegają od działań jakie podjąłby profesjonalny przedsiębiorca zajmujący się obrotem nieruchomościami. Zwrócić należy uwagę, że nabycie przedmiotowej nieruchomości (2003 r.) i planowane zbycie obecnej działki to zdarzenia oddzielone od siebie dwudziestotrzyletnią przerwą. Żaden przedsiębiorca zajmujący się obrotem nieruchomościami nie pozwoliłby sobie na tak długi okres realizacji procesu sprzedaży. Podsumowując, dotychczasowe i planowane działania Wnioskodawczyni w stosunku do nieruchomości stanowią zwykłe, racjonalne zarządzanie nimi.
Ograniczały się one do standardowych czynności nakierowanych nawet nie tyle na zwiększenie ich wartości co w ogóle na umożliwienie ich sprzedaży – były to bowiem warunki zawieszające z umów przedwstępnych, od ich zaistnienia zależała sprzedaż. Nie sposób zatem uznać, by sprzedaż tych nieruchomości stanowiła przejaw prowadzonej przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji, przychód ze sprzedaży należało będzie zakwalifikować jako przychód ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. (odpłatne zbycie nieruchomości).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy: Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, (…); w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany.
Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Q w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14 wskazał, że: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.
Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.
Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp. Dlatego też, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki nr 10/10, o której mowa we wniosku. Z opisu sprawy oraz uzupełnienia wniosku wynika, że od 2001 r. prowadzi Pani działalność rolną.
Przeważająca działalność gospodarcza to: „41.00.A Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych”. 14 lipca 2003 r. nabyła Pani działki rolne o nr: 1/7, 1/8, 1/9. Działki były wykorzystywane w ramach działalności rolnej jako łąki, pastwiska, magazyny na siano oraz wybiegi i stajnie letnie dla koni.
10 kwietnia 2008 r. celem pozyskania środków na remont i rewitalizację istniejących zabytkowych budynków folwarcznych oraz planowany rozwój profesjonalnej agroturystyki w gospodarstwie, zawarła Pani ze spółką Y sp. z o.o., przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości rolnej częściowo zabudowanej budynkami gospodarczymi: działka nr 1/9. Przed zawarciem ww. umowy Y sp. z o.o. pozyskała projekt koncepcyjny dla terenu obejmującego działkę nr 1/9, zgodnie z którym na tym terenie miała być zrealizowana inwestycja w postaci budowy osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych – z możliwością funkcji usługowej na poziomie parteru oraz z garażem podziemnym.
Umowa z Y sp. z o.o. została zawarta pod warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy w zakresie inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. 27 listopada 2008 r. wystąpiła Pani o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu rekreacyjno-mieszkaniowego składającego się z: 22 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynku usługowego (handel, gastronomia) na działkach 1/8 i 1/9. 18 sierpnia 2009 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalającą na Pani rzecz warunki zabudowy.
W zakresie działki nr 1/8 i nr 1/9 wniosek obejmujący budowę 22 budynków, a w konsekwencji także decyzja o warunkach zabudowy, były podyktowane planami biznesowymi i oczekiwaniami spółki Y sp. z o.o. Ww. umowa wygasła – nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej. 9 listopada 2009 r. zawarła Pani z powiązaną ze spółką Y - spółką Q sp. z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży 3 działek wydzielonych z działki nr 1/9 o łącznej powierzchni ok. 4 ha, pod warunkiem zawieszającym w postaci podziału nieruchomości działki nr 1/9. Umowa ta została zmieniona umową przedwstępną. Pozostała część wydzielonej działki nr 1/9 oraz część działki nr 1/8 miały zostać zakupione od Pani przez Q w terminie późniejszym.
8 listopada 2011 r. zatwierdzony został podział nieruchomości będącej Pani własnością w postaci działki nr 1/8 i nr 1/9 o powierzchni 6,5802 ha, na działki: o nr 2/6, 2/7, 2/8, 2/9, 3/1, 3/2, 3/3. Podział działki nr 1/9 wynikał z treści umowy przedwstępnej zawartej przez Panią z Q sp. z o.o. Natomiast podział działki nr 1/8 miał na celu wytyczenie drogi zapewniającej przyszłe skomunikowanie pozostałych nieruchomości z Pani działką nr 1/6 po sprzedaży gruntu na rzecz Q. 30 grudnia 2011 r. zawarła Pani umowę sprzedaży nieruchomości w postaci działek o numerach 2/6, 2/7, 2/8 o łącznej powierzchni ok. 4 ha na rzecz spółki U sp. z o.o. sp. k., która to spółka była powiązana ze spółką Q sp. z o.o. W tej umowie rozwiązano również umowę przedwstępną z Q. 16 maja 2022 r. zawarła Pani z U sp. z o.o. sp. k., przedwstępną warunkową umowę sprzedaży terenu o pow. ok. 1,2 ha, składającego się z przyszłej nowo wydzielonej działki rolnej o pow. ok. 1,2 ha z działek rolnych 2/9, 3/1, 3/2 (wydzielonych z działek 1/8 i 1/9) - teren ten był konieczny dla S-ki Ó w celu kontynuacji pierwotnej inwestycji.
W związku ze zmianami przepisów dotyczącymi gęstości zabudowy – po dokupieniu przedmiotowego terenu o pow. ok. 1,2 ha Ó będzie mógł zrealizować łącznie 19 z 22 pierwotnie zaplanowanych budynków. Wszelkie działania (warunki zabudowy, podziały gruntu, zapewnienia gestorów sieci), które Pani podjęła zostały podjęte tylko i wyłącznie na wniosek i w interesie inwestora, który od tych działań uzależniał nabycie nieruchomości.
Zamierza Pani zawrzeć z U sp. z o.o. sp. k. umowę przyrzeczoną sprzedaży nowo wydzielonej działki 10/10, o powierzchni 1,2368 ha, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2/9, 3/1 i 3/2. Przedmiotowe działki były wykorzystywane w działalności rolniczej – stanowiły wybieg dla koni hodowanych przez Panią.
Faktyczne wykorzystywanie działek stanowiących teren obecnej działki nr 10/10 (tj. działek nr 1/8, 1/9, 2/9, 3/1, 3/2 oraz działki nr 10/10) wyglądało następująco: 2003–2008: wykorzystywane rolniczo (w szczególności jako wybieg dla koni z hodowli własnej); 2008–2022: początkowo wybieg dla koni z hodowli własnej następnie leżały ugorem; obecnie: po 2022 r. nieruchomości były i są cały czas ugorowane.
Umowa z Y Sp. z o.o. z 30 maja 2008 r. została zawarta pod warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji w postaci budowy zamkniętego osiedla budynków mieszkalnych na działce nr 1/9. Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosiły obie strony w takim samym stopniu – w umowie zastosowano instytucje zadatku więc w przypadku uchylenia się przez jedną ze stron od zawarcia umowy definitywnej, to ta strona bądź to traciła kwotę zadatku jeżeli Kupujący uchylała się od nabycia) bądź była zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeżeli sprzedająca się uchylała).
Umowa z Q Sp. z o.o. z 9 listopada 2009 r. została zawarta pod warunkiem wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki nr 1/9 (wyodrębnienie 3 działek o pow. 1,2 ha, 0,9 ha oraz 1,9 ha).
Umowa z U Sp. z o.o. Sp. k. z 2022 r. została zawarta pod warunkiem wydania decyzji zatwierdzających podziały działek nr 2/9, nr 3/1 oraz nr 3/3. Udzieliła Pani firmie U Sp. z o.o. Sp. k. prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – w celu umożliwienia inwestorowi uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obszaru stanowiącego obecnie działkę nr 10/10. Jedyną czynnością formalną dokonaną przez Panią był podział geodezyjny działek, wykonany wyłącznie w celu spełnienia wymogów i oczekiwań Kupującego wynikających z umów przedwstępnych. Wnioskodawczyni nie podejmowała z własnej inicjatywy żadnych działań zmierzających do podniesienia wartości lub uatrakcyjnienia terenu.
Podział nieruchomości oraz późniejsze scalenia i podziały (tworzące obecną działkę nr 10/10) zostały dokonane z inicjatywy spółek Y, Q oraz U. Jak już wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.
Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Analiza przedstawionego stanu w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Panią działki nr 10/10 o powierzchni 1,2368 ha, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2/9, 3/1 i 3/2, będzie stanowiła działalność gospodarczą.
Dla oceny planowanej sprzedaży działki nr 10/10 będzie miał znaczenie całokształt okoliczności sprawy odnoszących się do działki nr 10/10 oraz do działek, z których ona powstała tj. działki nr 2/9, nr 3/1 i nr 3/2 (oraz działek pierwotnych nr 1/8, nr 1/9).
Należy zauważyć, że działka: • została nabyta do Pani majątku prywatnego; • nie była związana z działalnością gospodarczą; • nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej; • od 2008 r. podejmuje Pani szereg powiązanych ze sobą czynności prawnych względem wskazanych działek; • zawierała Pai umowy przedwstępne, umowy zobowiązujące do sprzedaży oraz umowy rezerwacyjne; • umowa z Y sp. z o.o. została zawarta pod warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy w zakresie inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. • wystąpiła Pani o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu rekreacyjno-mieszkaniowego składającego się z: 22 budynków mieszkalnych wielorodzinnych; • przeprowadziła Pani podziały działek i scalenia geodezyjne (wyznaczanie konkretnych obszarów, scalenia i ponowne podziały), odpowiadając bezpośrednio na zmienne zapotrzebowanie biznesowe po stronie dewelopera.
Ponadto: • umowy przedwstępne były przez Panią zmieniane/aneksowane; • zmieniła Pani sposób użytkowania działek (2003–2008: wykorzystywane rolniczo, 2008–2022: początkowo wybieg dla następnie leżały ugorem; po 2022 r. nieruchomości były i są cały czas ugorowane) w zależności od zapotrzebowania dewelopera. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działań wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W przedmiotowej sprawie podejmowany jest szereg długotrwałych i zorganizowanych działań, stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Z opisu sprawy wynika, że dokonywała Pani świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności posiadanej nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podjęte przez Panią działania wskazują, że czynności te wyrażają Pani wolę i zamiar wykorzystania posiadanej działki w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży.
Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęte są/będą czynności przygotowujące do sprzedaży. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast są przejawem Pani profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pani działania są wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działek. Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.
Podsumowując należy stwierdzić, że uzyskany przez Panią przychód ze sprzedaży działki 10/10, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2/9, 3/1 i 3/2 należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te będą podlegały opodatkowaniu przez Panią zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej. Wobec powyższego stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. W odniesieniu do powołanych przez Panią wyroków, należy zauważyć, że orzeczenia wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują ich sytuację prawną w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego.
Wydając interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.