Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 września 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z budową budynku mieszkalnego. Uzupełnił go Pan pismem z 26 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
1. Wnioskodawca podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. 2. 16 grudnia 2022 r., aktem notarialnym Rep. A nr (...), Wnioskodawca nabył prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Nabycie nastąpiło w drodze przekształcenia przysługującego Wnioskodawcy spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, które nabył w 2020 r. w prawo odrębnej własności. 3. 7 marca 2023 r., aktem notarialnym Rep. A nr (...), Wnioskodawca odpłatnie zbył ten lokal za cenę 448 000 zł.
Zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy. 4. W zeznaniu PIT-39 za 2023 r. Wnioskodawca wykazał dochód z tego tytułu jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, deklarując przeznaczenie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe.
5. Termin na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, upływa z dniem 31 grudnia 2026 r. 6. Wnioskodawca zamierza nabyć udział wprawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w A przy ul. B 1 (...), obejmującej działkę ewidencyjną nr (...), obręb ewidencyjny nr (...), dla której Sąd Rejonowy w A prowadzi księgę wieczystą nr (...). Właścicielem gruntu jest Gmina A a zbywca dysponuje prawem użytkowania wieczystego tego gruntu. 7. Na działce posadowiony jest budynek o dotychczasowej funkcji usługowej.
8. 3 marca 2026 r. dla przedmiotowej działki została wydana ostateczna decyzja nr (...) o pozwoleniu na budowę, zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na – zgodnie z brzmieniem decyzji – „budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami". Decyzja jest ostateczna i pozostaje w mocy. 9. Warunkiem wydania powyższej decyzji, wynikającym z jej treści oraz z zatwierdzonego projektu budowlanego, jest zmiana sposobu użytkowania istniejącego na działce budynku usługowego na budynek mieszkalny w zabudowie jednorodzinnej. Zamierzenie inwestycyjne objęte pozwoleniem na budowę ma zatem w całości charakter mieszkaniowy.
10. Umowa przenosząca udział w prawie użytkowania wieczystego zostanie zawarta w formie aktu notarialnego w październiku 2026 r., a zatem przed dniem 31 grudnia 2026 r. Cena nabycia udziału wyniesie 500 000 zł. Na poczet tej ceny Wnioskodawca przeznaczy w całości przychód w kwocie 448 000 zł uzyskany z odpłatnego zbycia opisanego w pkt 3; pozostała część ceny zostanie sfinansowana z innych środków własnych Wnioskodawcy. 11. Celem nabycia udziału jest wybudowanie przez Wnioskodawcę jednego z budynków mieszkalnych jednorodzinnych objętych decyzją z 3 marca 2026 r. i zamieszkanie w nim. Wnioskodawca będzie w tym budynku realizował własne cele mieszkaniowe.
12. Wnioskodawca będzie ponosił wydatki na budowę tego budynku, udokumentowane fakturami wystawionymi na jego dane. Część tych wydatków zostanie poniesiona przed dniem 31 grudnia 2026 r. 13. Nieruchomość położona jest na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie będzie przedmiotem najmu, nie zostanie nabyta w celu odsprzedaży i nie jest przeznaczona na cele rekreacyjne w rozumieniu art. 21 ust. 28 ustawy.
Uzupełnienie wniosku W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi: · Na pkt 1 wezwania o treści: Proszę, żeby Pan: Doprecyzował opis sprawy, tj. wobec wskazania w opisie sprawy: Umowa przenosząca udział w prawie użytkowania wieczystego zostanie zawarta w formie aktu notarialnego w październiku 2026 r., a zatem przed dniem 31 grudnia 2026 r. Cena nabycia udziału wyniesie 500 000,00 zł.
Na poczet tej ceny Wnioskodawca przeznaczy w całości przychód w kwocie 448 000,00 zł uzyskany z odpłatnego zbycia opisanego w pkt 3; pozostała część ceny zostanie sfinansowana z innych środków własnych Wnioskodawcy. - proszę, żeby podał Pan źródło finansowania wydatków na budowę domu, który zostanie postawiony na opisanym we wniosku gruncie. podaje Pan Moja odpowiedź – ze środków własnych. · Na pkt 2 wezwania o treści: Proszę, żeby Pan: Zweryfikował – w kontekście doprecyzowanego opisu sprawy – własne stanowisko w zakresie sformułowanego we wniosku pytania nr 2, bądź też jednoznacznie wskazał, że stanowisko Pana w jego zakresie – zaprezentowane we wniosku – nie ulega zmianie. oświadczył Pan: Moje stanowisko pozostaje bez zmian Pytania 1) Czy wydatek na nabycie udziału w prawie użytkowania wieczystego opisanej nieruchomości gruntowej, dla której w dniu 22 stycznia 2026 r. wydano ostateczne pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, stanowi wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy, uprawniający do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy?
2) Czy wydatki na budowę opisanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, poniesione przez Wnioskodawcę przed dniem 31 grudnia 2026 r., stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d w związku z art. 21 ust. 26 ustawy? Niniejsza interpretacja dotyczy pytania nr 2. Kwestia przedstawiona w pytaniu nr 1 jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia. Stanowisko Pana w sprawie Przedstawiając własne stanowisko Wnioskodawca oświadcza, że odpowiedź na pytanie drugie jest twierdząca. Art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy obejmuje wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego.
Zgodnie z art. 21 ust. 26 ustawy za własny budynek uważa się także budynek stanowiący współwłasność podatnika, a warunek ten jest spełniony również wtedy, gdy podatnik nabędzie odpowiednie prawo w okresie, o którym mowa w art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało. Wnioskodawca nabędzie udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu przed dniem 31 grudnia 2026 r., a następnie wybuduje na tym gruncie budynek mieszkalny jednorodzinny objęty ostatecznym pozwoleniem na budowę i zamieszka w nim. Wydatki na tę budowę, poniesione przed upływem wskazanego terminu i należycie udokumentowane, stanowią zatem wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie pytania drugiego jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy: Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: dochód zwolniony = D × W/P gdzie: D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub określonego prawa majątkowego. W sytuacji zatem, gdy cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że: Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Jak stanowi art. 21 ust. 25a cytowanej na wstępie ustawy: Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Z kolei z art. 21 ust. 26 omawianej ustawy wynika, że: Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Przy czym zgodnie z art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na: 1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub 2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy: Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z treści wniosku wynika m.in., że: · 7 marca 2026 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny, który nabył 16 grudnia 2022 r. · Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu zamierza Pan przeznaczyć na zakup udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest obecnie budynek o dotychczasowej funkcji usługowej. · 3 marca 2026 r. dla przedmiotowej działki została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na – zgodnie z brzmieniem decyzji – „budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami". Decyzja jest ostateczna i pozostaje w mocy.
Warunkiem wydania decyzji, wynikającym z jej treści oraz z zatwierdzonego projektu budowlanego, jest zmiana sposobu użytkowania istniejącego na działce budynku usługowego na budynek mieszkalny w zabudowie jednorodzinnej. · W październiku 2026 r. zamierza Pan zawrzeć umowę przenosząca na Pana rzecz udział w ww. prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Cena nabycia udziału wyniesie 500 000 zł. Na poczet tej ceny przeznaczy Pan w całości przychód w kwocie 448 000 zł uzyskany z odpłatnego zbycia opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego.
Pozostała część ceny zostanie sfinansowana z innych własnych środków Pana. · Celem nabycia udziału jest wybudowanie przez Pana jednego z budynków mieszkalnych jednorodzinnych objętych decyzją z 3 marca 2026 r. i zamieszkanie w nim. Będzie Pan w tym budynku realizował własne cele mieszkaniowe. Budowa będzie realizowana z Pana środków własnych. Wątpliwości Pana budzi kwestia czy w opisanym zdarzeniu przysługuje Panu zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu poniesionych wydatków na budowę budynku mieszalnego, który posadowiony zostanie na nieruchomości gruntowej stanowiącej udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.
Celem takim może być zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatek poniesiony na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Przy czym, jak już uprzednio wskazałem, zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Zatem istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.
Z treści wniosku wynika, że cały przychód jaki uzyskał Pan ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zamierza Pan przeznaczyć na zakup udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej. Natomiast budowę domu będzie Pan realizował ze środków własnych. Skoro zatem cały przychód ze sprzedaży przeznaczy Pan na zakup udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, to tym samym w momencie budowy domu nie będzie Pan już dysponował przychodem pochodzącym ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Nie zostaną zatem spełnione przez Pana warunki uprawniające do skorzystania z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Albowiem budowa domu nie zostanie sfinansowana z przychodu pochodzącego ze sprzedaży opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego. W świetle powyższego stanowisko Pana w zakresie pytania drugiego jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 243 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.