Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 października 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wynajmuje Pani lokale w ramach najmu prywatnego, czyli poza działalnością gospodarczą. Zgodnie z umową, na najemcach oprócz zapłaty czynszu ciąży także obowiązek zapłaty za zużyte media (gaz, prąd, woda, ścieki), a Pani tylko przekazuje otrzymane kwoty do dostawców tych mediów. Część mediów rozlicza Pani z najemcami wg liczników (czyli wg zużycia), a część wg sztywno ustalonej, comiesięcznej kwoty.
W tym drugim przypadku, gdzie najemca ma obowiązek zapłaty za zużyte media, a zapłata ma postać stałej miesięcznej kwoty, po przekazaniu opłat przez Panią do dostawców mediów może powstać niedopłata, którą musi Pani pokryć z własnych środków albo może powstać nadwyżka, którą ma Pani prawo zatrzymać i potraktować jako swoje przysporzenie majątkowe. Płacenie podatku dochodowego, nie tylko od otrzymywanego czynszu, ale także od całej kwoty otrzymywanej za media płatne wg sztywnej comiesięcznej kwoty, budzi Pani wątpliwości. Zadzwoniła Pani na infolinię podatkową i usłyszała, że podatek dochodowy powinna płacić tylko od nadwyżki.
Z ostrożności podatkowej występuje Pani jednak o oficjalną interpretację podatkową.
Pytanie
Czy zryczałtowany podatek dochodowy winna Pani płacić od całej otrzymywanej od najemcy sztywno ustalonej kwoty za media (prąd, gaz, woda lub ścieki), czy też tylko od ewentualnej nadwyżki, stanowiącej różnicę między tak otrzymywaną od najemcy kwotą a przekazywanymi opłatami do dostawców tych mediów?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, zryczałtowany podatek dochodowy winna Pani płacić tylko od ewentualnej nadwyżki, stanowiącej różnicę między otrzymywaną od najemcy sztywno ustaloną kwotą za media (prąd, gaz, woda lub ścieki) a przekazywanymi opłatami do dostawców tych mediów. UZASADNIENIE Podstawą generowania przychodów z najmu prywatnego jest fakt zawarcia stosownej umowy najmu między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.
Jeżeli z treści umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia ekonomicznego ciężaru opłat za media, a wynajmujący będzie jedynie pośrednikiem odpowiedzialnym za przekazanie kwoty opłat za media od najemcy do podmiotów zajmujących się dostarczaniem poszczególnych mediów, to tym samym kwota opłat za media nie będzie stanowić dla wynajmującego definitywnego przysporzenia majątkowego, a więc nie stanowi ona przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Nie ma znaczenia w jaki sposób strony ustalą sposób regulowania opłat za te media, tym bardziej sposób regulowania opłat za media polegający na sztywnej comiesięcznej wpłacie, bardzo często nie będzie pokrywał całości cen tych mediów. Jednak, w takim przypadku mogą pojawić się sytuacje, gdy po uregulowaniu opłat przez wynajmującego pozostanie nadwyżka, którą wynajmujący ma prawo zatrzymać i potraktować jako swoje przysporzenie majątkowe. Dopiero wtedy mamy do czynienia z przychodem podlegającym opodatkowaniu, bowiem przychodami podatkowymi są definitywnie otrzymane kwoty, które powodują zwiększenie aktywów podatnika.
Jednocześnie wskazuje Pani na interpretację 0112-KDIL2-2.4011.731.2026.1.KP wydaną w identycznym stanie faktycznym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 cyt. ustawy: Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do art. 11 ust. 2 ww. ustawy: Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania. Z kolei art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.): Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie zaś do art. 6 ust. 1a ww. ustawy: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Pani wniosek Z treści wniosku wynika m.in., że: · Wynajmuje Pani lokale w ramach najmu prywatnego. · Zgodnie z umową, na najemcach oprócz zapłaty czynszu ciąży także obowiązek zapłaty za zużyte media (gaz, prąd, woda, ścieki), a Pani tylko przekazuje otrzymane kwoty do dostawców tych mediów. · Część mediów rozlicza Pani z najemcami wg liczników (czyli wg zużycia), a część wg sztywno ustalonej, comiesięcznej kwoty.
Wątpliwości Pani budzi, czy w opisanym stanie faktycznym w przypadku najmu prywatnego, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, kwoty otrzymywane od najemców tytułem zwrotu kosztów opłat eksploatacyjnych (prąd, gaz, woda lub ścieki) stanowią przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatku dochodowym. Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód.
Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Tym samym podstawą przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j.
Dz.U. z 2026 r. poz. 795): Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu: Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Co prawda strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.
W myśl art. 662 Kodeksu cywilnego: § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. § 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. § 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Z kolei na podstawie art. 675 Kodeksu cywilnego: § 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. § 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. § 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Powołany art. 6 ust. 1a traktuje ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem.
W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku. Jak Pani podała w opisie sprawy w przypadku, gdzie najemca ma obowiązek zapłaty za zużyte media, a zapłata ma postać stałej miesięcznej kwoty, po przekazaniu opłat przez Panią do dostawców mediów może powstać niedopłata, którą musi Pani pokryć w własnych środków albo może powstać nadwyżka, którą ma Pani prawo zatrzymać i potraktować jako swoje przysporzenie majątkowe.
Jak wskazałem powyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem. W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku.
Zatem, przychodem wynajmującego nie będą prawidłowo udokumentowane świadczenia, które są: · bezpośrednio związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu oraz · poniesione niezależnie od wynajmującego. Odnosząc się do zatem do przedstawionego przez Panią opisu sprawy na podstawie powołanych powyżej przepisów stwierdzam, że w przypadku najmu prywatnego otrzymane przez Panią od najemców opłaty, których wartość odpowiada wydatkom przekazanym przez Panią na rzecz mediów nie będą składnikiem przychodu osiąganego przez Panią z tytułu najmu lokalu.
Są to bowiem koszty związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu, poniesione niezależnie od Pani jako wynajmującego. Tym samym nie spowodują po Pani stronie przysporzenia majątkowego. Natomiast ewentualnie powstała nadwyżka z tytułu zużycia mediów, tj. różnica między otrzymaną kwotą od najemcy a faktycznie przekazanymi opłatami do dostawcy tych mediów, jest Pani przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ponieważ jest ona Pani przysporzeniem majątkowym.
W konsekwencji, w opisanych okolicznościach przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, będzie wyłącznie nadwyżka z tytułu zużycia mediów, którą zgodnie z Pani oświadczeniem ma Pani prawo zatrzymać. W świetle powyższego stanowisko Pani przedstawione we wniosku jest prawidłowe.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Odnosząc się do powołanej przez Panią we własnym stanowisku interpretacji indywidualnej informuję, że wydając niniejszą interpretację miałem na względzie wskazane przez Pana rozstrzygnięcie. Nie mniej dotyczy ono konkretnej, indywidualnej sprawy, osadzonej w określonym stanie faktycznym i tylko w tej sprawie jest wiążące. Tym samym nie mam możliwości zastosowania jej wprost. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j.
Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.