Interpretacja indywidualna JST Organ JSTz 28 października 2026 r., sygn. DFP-WPd-VII.3120.9.6.2025

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Prezydent Miasta Łodzi, działając na podstawie przepisu art. 14j § 1 i 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j.

Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 06.11.2025 r. (data wpływu 06.11.2025 r.) w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości, postanawia uznać, że stanowisko X. przedstawione we wniosku, w świetle którego: 1) budynek domu studenta podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j.

Dz. U. z 2025 r. poz. 707 ze zm.), tj. od budynków lub ich części mieszkalnych, za wyjątkiem powierzchni pomieszczeń wynajmowanych podmiotom komercyjnym – jest prawidłowe, 2) powierzchnie wynajmowane podmiotom komercyjnym w budynku domu studenta podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., tj. od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – jest prawidłowe, 3) grunt, który jest zabudowany budynkiem domu studenta, oraz grunt, który przylega bezpośrednio do tego budynku i pozostaje z nim w ścisłym związku, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały przez Radę Miejską w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c u.p.o.l., tj. od gruntów pozostałych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE W dniu 06.11.2025 r. do Wydziału Podatkowego w Departamencie Finansów Publicznych Urzędu Miasta Łodzi wpłynął wniosek X., o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, tj. art. 1a ust. 2a pkt 1, art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2 lit. a i b ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 707 ze zm.; dalej u.p.o.l.) w sprawie sposobu opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynku domu studenta, powierzchni wynajmowanych podmiotom komercyjnym w tym budynku, a także gruntu, który jest zabudowany tym budynkiem, oraz gruntu, który przylega bezpośrednio do tego budynku i pozostaje z nim w ścisłym związku.

W dniu 03.02.2026 r. Prezydent Miasta Łodzi wydał interpretację indywidualną znak DFP-WPd-VII.3120.9.6.2025, w której dokonał oceny prawnej stanowiska Wnioskodawcy, wskazując, iż na podstawie przedstawianego stanu faktycznego oraz wykładni przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych należy uznać, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku, w świetle którego: 1) budynek domu studenta podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j.

Dz. U. z 2025 r. poz. 707 ze zm.), tj. od budynków lub ich części mieszkalnych, za wyjątkiem powierzchni pomieszczeń wynajmowanych podmiotom komercyjnym – jest nieprawidłowe, 2) powierzchnie wynajmowane podmiotom komercyjnym w budynku domu studenta podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., tj. od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – jest prawidłowe, 3) grunt, który jest zabudowany budynkiem domu studenta, oraz grunt, który przylega bezpośrednio do tego budynku i pozostaje z nim w ścisłym związku, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały przez Radę Miejską w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c u.p.o.l., tj. od gruntów pozostałych – jest nieprawidłowe.

W dniu 27.02.2026 r. X., złożyła skargę na interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, wnosząc o jej uchylenie w części dotyczącej stanowiska w pkt 1 i 3. Pełnomocnik Spółki zaskarżył przedmiotową interpretację w całości zarzucając: 1. dopuszczenie się błędu wykładni art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l. w zw. z art. 21 ust. 1 u.p.g.k. polegającego na błędnym uznaniu, że budynek domu studenckiego należący do Skarżącej nie stanowi budynku mieszkalnego w rozumieniu tego przepisu, 2. dopuszczenie się błędu wykładni i w konsekwencji niewłaściwej oceny co do zastosowania art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l. polegającego na błędnym uznaniu, że budynek domu studenckiego należący do Skarżącej, w zakresie powierzchni pomieszczeń innych niż wynajmowane podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki właściwej dla budynków lub ich części mieszkalnych; 3. dopuszczenie się błędu wykładni i w konsekwencji niewłaściwej oceny co do zastosowania art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. polegającego na błędnym uznaniu, że budynek domu studenckiego należący do Skarżącej – w zakresie, w jakim jest przeznaczony do udostępniania osobom fizycznym na cele mieszkaniowe – podlega opodatkowaniu z zastosowaniem stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej; 4. dopuszczenie się błędu wykładni i w konsekwencji niewłaściwej oceny co do zastosowania art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a i lit. c u.p.o.l. polegającego na błędnym uznaniu, że grunty związane z budynkiem domu studenckiego należącego do Skarżącej podlegają opodatkowaniu z zastosowaniem stawki właściwej dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, pomimo ich związku z budynkiem mieszkalnym.

Pismem z dnia 26.03.2026 r. organ podatkowy przekazał do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi odpowiedź na skargę wraz z aktami sprawy. Wyrokiem z dnia 03.06.2026 r. sygn. akt I SA/Łd 176/26 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił zaskarżoną interpretację. Akta sprawy zostały zwrócone organowi podatkowemu w dniu 11.08.2026 r. Na podstawie art. 286 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.) termin do załatwienia sprawy przez organ administracji określony w przepisach prawa lub wyznaczony przez sąd liczy się od dnia doręczenia organowi akt administracyjnych sprawy.

Zgodnie z art. 14d § 1 ustawy Ordynacja podatkowa interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego wydaje się bez zbędnej zwłoki, jednak nie później niż w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Do tego terminu nie wlicza się terminów i okresów, o których mowa w art. 139 § 4, tj. terminów przewidzianych w przepisach prawa podatkowego dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.

W świetle powyższych przepisów organ podatkowy zobowiązany jest wydać interpretacje indywidualną w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia akt sprawy, czyli do dnia 11.11.2026 r. We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny. X. (dalej Wnioskodawca) jest właścicielem budynku w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l., który pełni rolę domu studenta (dalej Budynek). Przeważającą część powierzchni budynku (ok. 90%) stanowi powierzchnia pokoi mieszkalnych oraz powiązane z nimi zaplecze, tj. w szczególności kuchnie i toalety dla mieszkańców oraz przestrzeń komunikacyjna (korytarze i klatki schodowe).

Głównym i zasadniczym przeznaczeniem Budynku jest zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych studentów uczelni wyższych lub innych osób fizycznych (funkcja mieszkalna). Udostępnione tym osobom powierzchnie Budynku służą do m.in. spędzania czasu wolnego, spania, realizacji innych podstawowych zadań życiowych związanych z zamieszkaniem, w tym przygotowywania lub spożywania posiłków, nauki czy wypoczynku.

Dla pełniejszej realizacji funkcji mieszkalnej Budynek obejmuje także: – pomieszczenia zajmowane przez administrację obiektu, – pomieszczenia techniczne i magazyny materiałów zużywanych w bieżącym utrzymaniu Budynku, – pomieszczenia przeznaczone na wynajem dla podmiotów komercyjnych, w których znajduje się siłownia. Najemcy części komercyjnych Budynku mogą się zmieniać w zależności od potrzeb Wnioskodawcy i sytuacji rynkowej. Generalnie, celem tych powierzchni jest zwiększanie komfortu osób zamieszkujących w Budynku.

Jednocześnie, konstrukcja Budynku powoduje, że przekwalifikowanie go do zastosowań innych niż mieszkalne (np. na budynek biurowy lub siedzibę instytucji) wymagałoby przeprowadzenia przebudowy o bardzo szerokim zakresie, obejmującej m. in. całkowitą zmianę układu pomieszczeń. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów i budynków, Budynek mieści się w grupie 1 – „Budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego”, w podgrupie 11 – „Budynki mieszkalne”, w rodzaju 110 - „Budynki mieszkalne” Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT).

Budynek jest przedmiotem opinii klasyfikacyjnej Dyrektora Urzędu Statystycznego w Łodzi, zgodnie z którą Budynek mieści się w sekcji 1 dziale 11 – „Budynki mieszkalne”, w grupie 113 klasie 1130 – „Budynki zbiorowego zamieszkania” Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Poza Budynkiem Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu, który jest zabudowany Budynkiem, oraz gruntu, który przylega bezpośrednio do Budynku i pozostaje z nim w ścisłym związku (dalej Grunty).

Wnioskodawca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie m. in. zarządzania nieruchomościami i w zakresie wynajmu nieruchomości, w ramach którego następuje odpłatne udostępnianie studentom lub innym osobom fizycznym pomieszczeń mieszkalnych zapewniających realizację podstawowych potrzeb mieszkaniowych w okresie zamieszkiwania. Udostępnianie lokatorom pomieszczeń mieszkalnych odbywa się na podstawie umów najmu, które przewidują, że celem najmu jest zakwaterowanie najemcy (spełnienie jego potrzeb mieszkalnych). Jednocześnie, treść umowy najmu wyklucza prowadzenie w najmowanych pomieszczeniach działalności gospodarczej przez najemcę.

Co do zasady, najemca jest zobowiązany do używania udostępnionego pomieszczenia mieszkalnego wyłącznie we własnych celach mieszkaniowych. Umowy najmu mają charakter najmu długoterminowego i są zawierane na okres co najmniej jednego semestru, tj. 4 miesięcy.

Najemca staje się posiadaczem lub współposiadaczem (w przypadku pokoi wieloosobowych) zależnym wynajmowanej powierzchni, co przejawia się m.in. w braku możliwości dowolnego wstępu przedstawicieli Wnioskodawcy do pokoju poza wyjątkowymi sytuacjami, takimi jak np.: – konieczne naprawy lub kwestie sanitarne (za uprzednim zawiadomieniem najemcy) oraz – wstęp bez uprzedzenia najemcy w nagłych sytuacjach, np. w razie awarii lub innych zdarzeń losowych. Wynajmowana powierzchnia nie jest we faktycznym władaniu Wnioskodawcy i nie prowadzi on na wynajmowanej powierzchni działalności gospodarczej.

Co więcej, w przypadku czasowego lub stałego wstrzymania funkcjonowania uczelni lub podmiotu, w ramach którego najemca uczęszcza na studia, najemca nie jest uprawniony do żądania rozwiązania umowy najmu. Wnioskodawca nie zawiera z najemcami umów o świadczenie usług hotelowych. Wnioskodawca nie ponosi odpowiedzialności osób utrzymujących zarobkowo hotel, o której mowa w art. 846 i n. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071). Budynek nie stanowi obiektu hotelarskiego w rozumieniu art. 36 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1944).

Wnioskodawca nie oferuje wynajmu pokoi w Budynku za pośrednictwem portalu (…). Potencjalni mieszkańcy mają możliwość wyrażenia chęci zawarcia umowy najmu na własnym portalu prowadzonym przez podmiot powiązany na rzecz Wnioskodawcy i innych podmiotów powiązanych z Wnioskodawcą. Portal Wnioskodawcy nie umożliwia zawierania umów najmu na czas krótszy niż semestr. Wnioskodawca wskazuje, że choć w poszczególnych okresach nie występuje pełne obłożenie, wszystkie pokoje mieszkalne są przeznaczone do najmu, są na bieżąco oferowane potencjalnym najemcom i mogą być wynajęte na zasadach opisanych powyżej, wobec czego nie stanowią pustostanów.

Ponadto, Wnioskodawca nie posiada wydzielonych lokali mieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż. W zakresie lokali przeznaczonych na wynajem dla najemców komercyjnych zawierane umowy najmu określają działalność gospodarczą prowadzoną w tych lokalach. W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytanie dotyczące stanu faktycznego. 1) Czy Budynek podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości (PoN) z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l., za wyjątkiem powierzchni pomieszczeń wynajmowanych podmiotom komercyjnym?

2) Czy powierzchnie wynajmowane podmiotom komercyjnym podlegają opodatkowaniu PoN z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.? 3) Czy Grunty podlegają opodatkowaniu PoN z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały przez Radę Miejską w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c u.p.o.l.? Stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego. 1) Zdaniem Wnioskodawcy, Budynek podlega podatkowaniu PoN z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l., za wyjątkiem powierzchni pomieszczeń wynajmowanych podmiotom komercyjnym.

2) Zdaniem Wnioskodawcy, powierzchnie wynajmowane podmiotom komercyjnym podlegają opodatkowaniu PoN z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. 3) Zdaniem Wnioskodawcy, Grunty podlegają opodatkowaniu PoN z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały przez Radę Miejską w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c u.p.o.l. Ad.

1 i 2) Na wstępie Wnioskodawca wskazuje, że stanowiska zaprezentowane we wniosku znajduje potwierdzenie w uchwale 7 sędziów NSA z dnia 21 października 2024 r. sygn. akt III FPS 2/24. W świetle art. 2 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. opodatkowaniu PoN podlegają m. in. budynki lub ich części, a podstawą opodatkowania dla budynków lub ich części zgodnie z art. 4 ust 1 pkt 2 u.p.o.l. stanowi ich powierzchnia użytkowa. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, b i e u.p.o.l. stawki PoN określa rada gminy w drodze uchwały.

Jednocześnie, przepis ten ogranicza maksymalne stawki PoN od poszczególnych rodzajów obiektów, w tym m.in.: – dla budynków mieszkalnych lub ich części – do kwoty 1,19 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, – dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – do kwoty 34,00 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, – dla pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – do kwoty 11,48 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. budynkiem związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej jest budynek będący w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Jednocześnie, zgodnie z art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l. do budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych. Z powyższego wynika, że opodatkowaniu PoN przy uwzględnieniu stawki podatkowej właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej co do zasady podlega każdy budynek będący w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Budynki mieszkalne i ich części są wyjątkiem od tej zasady, tj. w świetle u.p.o.l. nie mogą zostać uznane ze związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Budynek opisany w niniejszym wniosku stanowi budynek mieszkalny. Potwierdza to zarówno wykładnia językowa pojęcia „budynek mieszkalny”, jak i sposób kwalifikacji Budynku w KŚT i PKOB. U.p.o.l., ani żadna inna obowiązująca ustawa, nie definiuje pojęcia „budynek mieszkalny”. W celu rekonstrukcji znaczenia normy zawartej w art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l. należy więc ustalić znaczenie wyrazów składających się na określenie „budynek mieszkalny”.

Pojęcie „budynek” zostało zdefiniowane w art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l., zgodnie z którymi, przez budynek rozumie się obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

Zgodnie z opisem stanu faktycznego, Budynek Wnioskodawcy stanowi budynek w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. Pojęcie „mieszkalny” nie zostało zdefiniowane w żadnym akcie prawnym. Zatem, z uwagi na prymat wykładni językowej jako metody wykładni prawa podatkowego, należy ustalić znaczenie językowe pojęcia „mieszkalny”. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego, „mieszkalny” oznacza <<służący lub nadający się do mieszkania>> a „mieszkać” oznacza <<zajmować jakieś pomieszczenie i traktować je jako główne miejsce swojego pobytu>> (E.

Sobol (red.), Słownik języka polskiego PWN, Warszawa 1996, s. 444.) O uznaniu danego budynku za budynek mieszkalny przesądzają zatem cechy charakterystyczne tego obiektu budowlanego i jego przeznaczenie jako całości. Podstawowym i dominującym przeznaczeniem Budynku opisanego we wniosku jest zapewnienie studentom i pozostałym mieszkańcom lokali do zamieszkania. Jednocześnie wszelkie pozostałe sposoby wykorzystania Budynku (np. punkty usługowe) pełnią rolę służebną wobec funkcji mieszkalnej Budynku, służąc głównie zwiększeniu komfortu zamieszkujących go osób.

Co więcej, za uznaniem Budynku za budynek mieszkalny przemawia brak możliwości prostego przekwalifikowania Budynku do pełnienia funkcji innej niż mieszkalna (np. budynku biurowego lub siedziby instytucji) bez istotnej potrzeby przebudowy tego obiektu. Z uwagi na powyższe, Budynek Wnioskodawcy stanowi budynek mieszkalny w rozumieniu art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l. Powyższej konkluzji nie zmienia zajęcie części pomieszczeń przez podmioty komercyjne na podstawie umów najmu. Brak jest bowiem podstaw do uznania, że w celu zaklasyfikowania budynku do grupy budynków mieszkalnych konieczne jest wypełnienie jego przestrzeni wyłącznie pomieszczeniami mieszkalnymi.

Wskazuje na to wprost art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., który przewiduje wprost możliwość zastosowania odrębnej stawki PoN dla części budynku mieszkalnego zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej. Jak podkreślił NSA w wyroku z 23 maja 2013 r. sygn. akt II FSK 1880/11: „W ocenie Sądu, brak (…) podstaw prawnych do uznania, że znajdowanie się w budynku mieszkalnym pomieszczeń nieprzeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych może wpływać na zakwalifikowanie takiego budynku jako »częściowo mieszkalnego«”. Również w aktualnym stanie prawnym brak jest kategorii budynków częściowo niemieszkalnych i częściowo mieszkalnych.

NSA we wskazanym wyroku podkreślił także, że: „Osobnym zagadnieniem jest to, że różne części budynku mieszkalnego mogą być opodatkowane według różnych stawek podatku od nieruchomości, ale to nie stawka opodatkowania decyduje o charakterze budynku, lecz sposób jego wykorzystania determinuje sposób (stawkę) opodatkowania”. Niezależnie od powyższego, za zakwalifikowaniem Budynku jako obiektu mieszkalnego przemawia także jego klasyfikacja dla celów statystycznych, tj. w sekcji 1 dziale 11 – „Budynki mieszkalne”, w grupie 113 klasie 1130 – „Budynki zbiorowego zamieszkania” PKOB. Systematyka PKOB określa jednoznacznie budynki zbiorowego zamieszkania jako budynki mieszkalne (Dział 11 PKOB).

Co więcej, zgodnie z objaśnieniami wstępnymi PKOB, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku Budynku, do celów mieszkalnych przeznaczona jest przeważająca większość powierzchni obiektu (ok. 85%), zatem Budynek spełnia ten warunek. Ponadto, zgodnie z wypisem z kartoteki budynków Budynek mieści się w grupie 1 – „Budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego”, w podgrupie 11 – „Budynki mieszkalne”, w rodzaju 110 - „Budynki mieszkalne” KŚT.

Co do zasady, podstawą do obliczania i deklarowania PoN są dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków (art. 21 ust. 1 PGK). Oznacza to, że dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków są wiążące dla organu podatkowego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, że w postępowaniu podatkowym dane z ewidencji gruntów i budynków posiadają przymiot dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 194 § 1 O.p. Przykładowo, NSA w wyroku z 9 lutego 2023 r. sygn. III FSK 95/22 wskazał, że: „(…) zawarte w art. 21 ust. 1 u.p.g.k. pojęcie "wymiar podatku" odnosi się zarówno do powierzchni, jak i funkcji (klasyfikacji), co oznacza, że organ podatkowy zobowiązany jest odwoływać się do danych zawartych w ewidencji, ilekroć są one prawnie relewantne dla prawidłowego określenia lub ustalenia zobowiązania podatkowego.

Dane co do klasyfikacji gruntu są wiążące dla organu podatkowego, który w postępowaniu podatkowym nie ma kompetencji do ich zmiany; zmiana taka jest możliwa dopiero wówczas, gdy odpowiedni zapis zostanie dokonany w ewidencji gruntów i budynków (…)”. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi budynku są m.in.: rodzaj budynku według KŚT. Z objaśnień szczegółowych do KŚT wynika natomiast, że budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

Z powyższego wynika zatem, że: – po pierwsze, skoro zasadniczym przeznaczeniem Budynku jest przeznaczenie na cele mieszkalne, to stanowi on budynek mieszkalny w rozumieniu przepisów u.p.o.l.; – po drugie, zgodnie z PKOB i KŚT Budynek Spółki został zaklasyfikowany jako budynek mieszkalny. Budynek jest zatem wykorzystywany do celów mieszkalnych; – ponadto, klasyfikacja Budynku w rodzaju 110 KŚT– „Budynki mieszkalne” stanowi dane ewidencyjne i jest wiążąca dla organów podatkowych. Reasumując, Budynek Wnioskodawcy stanowi bez wątpienia budynek mieszkalny w rozumieniu art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. budynki mieszkalne lub ich części opodatkowuje się przy uwzględnieniu stawki właściwej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej pod warunkiem, że zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej i jedynie w zakresie w jakim zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. U.p.o.l. rozróżnia zatem „związanie z prowadzoną działalnością gospodarczą” i „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej”. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego, słowo „zająć” oznacza „zapełnić sobą lub czymś jakąś przestrzeń lub powierzchnię” lub też „zacząć użytkować jakieś pomieszczenie” (www.sjp.pwn.pl).

Innymi słowy, „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy interpretować jako faktyczne wykorzystywanie na prowadzenie tej działalności. Z treści art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. wynika, że to budynek lub jego część ma być zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. „Zajęcie przestrzeni” w praktyce może nastąpić jedynie przez podmiot uprawniony do korzystania z budynku. W sytuacji, gdy budynek (albo jego część) jest wynajmowany, należy przeanalizować sposób jego zajęcia przez najemcę, a nie wynajmującego, który w rzeczywistości nie ma faktycznej możliwości korzystania z wynajętej innym podmiotom przestrzeni.

Z uwagi na powyższe dla ustalenia, czy dana część Budynku jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, kluczowe znaczenie mają zachowania najemców władającymi tymi częściami Budynku – mieszkańców, którzy zaspokajają swoje podstawowe potrzeby mieszkaniowe oraz najemców komercyjnych (prowadzących w Budynku działalność gospodarczą). Kwestia ta została rozstrzygnięta w uchwale 7 sędziów NSA z dnia 21 października 2024 r. sygn. akt: III FPS 2/24. Zgodnie z przywołaną uchwałą: „Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.

U. z 2024 r. poz. 1151 z późn. zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.

U. z 2023 r. poz. 70 z późn. zm.).” NSA w uchwale podkreślił również, że: „(…) interpretując wyrażenie „trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych”, nie należy odwoływać się wyłącznie do cywilistycznego pojęcia miejsca zamieszkania osoby fizycznej (…) W pojęciu „trwałe realizowanie potrzeb mieszkaniowych” należy uwzględnić w szczególności: miejsce zamieszkania najemcy i jego rodziny (aspekt cywilistyczny), a nadto takie sytuacje, jak trwała realizacja w konkretnym lokalu mieszkalnym potrzeb mieszkaniowych przez pracownika najemcy w związku z wykonywaniem zatrudnienia poza miejscem zamieszkania albo wykonywaniem innej aktywności przez osobę faktycznie zajmującą lokal mieszkalny i realizującą tam funkcje mieszkalne, pod warunkiem, że nie ma to charakteru sporadycznego / epizodycznego, a zatem „od przypadku do przypadku”.

Tak należy rozumieć wyrażenie „trwałe”, co nie jest tożsame z określeniem „stałe”.

W efekcie przez realizację potrzeb mieszkaniowych należy rozmieć rodzaj pobytu osoby fizycznej w lokalu znajdującym się w budynku sklasyfikowanym w tej części w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, jaki cechuje się zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych tej osoby w mieszkaniu faktycznie zajmowanym w celu zaspokojenia potrzeb domowych, tych rodzinnych, zawodowych i innych w danym okresie, polegającym na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku.” Jak wynika z opisu stanu faktycznego opisanego w niniejszym Wniosku, udostępnianie lokatorom pomieszczeń mieszkalnych odbywa się na podstawie umów najmu, które przewidują, że celem najmu jest zakwaterowanie najemcy (spełnienie jego podstawowych potrzeb mieszkalnych).

Umowy najmu są zawierane na okres co najmniej semestru, tj. 4 miesięcy. Jak słusznie wskazał NSA w przywołanej uchwale, „trwałość” odnosi się do charakteru i funkcji pobytu, a nie wyłącznie do cywilistycznego „miejsca zamieszkania”. Budynek w zakresie, w jakim jest udostępniany osobom fizycznym na cele mieszkalne niewątpliwie służy zaspokajaniu codziennych potrzeb życiowych tych osób. Udostępnione tym osobom powierzchnie Budynku służą do m.in. przygotowywania lub spożywania posiłków, nauki czy wypoczynku. W rezultacie, Budynek w tym zakresie stanowi faktyczny i trwały ośrodek życiowy tych osób.

Zatem, Budynek w zakresie, w jakim jest udostępniany osobom fizycznym na cele mieszkalne, służy trwałemu zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych tych osób w okresie zamieszkiwania, o którym mowa w uchwale 7 sędziów NSA z dnia 21 października 2024 r. sygn. akt III FPS 2/24. Najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych również potwierdza, że akademiki (domy studenckie) służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców i powinny być opodatkowane stawką PoN właściwą dla budynków mieszkalnych.

Przykładowo, WSA w Krakowie w wyroku z 26 czerwca 2025 r. sygn. akt I SA/Kr 225/25 wskazał, że: „W pojęciu „trwałe realizowanie potrzeb mieszkaniowych” należy uwzględnić w szczególności: miejsce zamieszkania najemcy i jego rodziny (aspekt cywilistyczny), a nadto takie sytuacje, jak trwała realizacja w konkretnym lokalu mieszkalnym potrzeb mieszkaniowych przez pracownika najemcy w związku z wykonywaniem zatrudnienia poza miejscem zamieszkania albo wykonywaniem innej aktywności przez osobę faktycznie zajmującą lokal mieszkalny i realizującą tam funkcje mieszkalne, pod warunkiem, że nie ma to charakteru sporadycznego/epizodycznego, a zatem „od przypadku do przypadku”.

Tak należy też traktować osoby, które zamieszkują w domu studenta, na okres semestru, roku akademickiego, okresu studiów licencjackich, magisterskich oraz doktoranckich, a przynajmniej w okresie dłuższym niż 3 miesiące.” Analogiczne stanowisko zajął WSA w Łodzi w prawomocnych wyrokach z 4 grudnia 2024 r. sygn. akt I SA/Łd 684-689/24. Ponadto, w odniesieniu do akademika pojęcie „podstawowe potrzeby mieszkaniowe” należy interpretować z uwzględnieniem specyfiki tego obiektu. Prawodawca zdecydował o klasyfikacji akademika jako budynku mieszkalnego, zatem długotrwałe zakwaterowanie studentów jako podstawowa funkcja akademika, stanowi realizację funkcji mieszkalnej (celów mieszkalnych).

Powyższy wniosek wynika z wiążącej klasyfikacji akademika w ewidencji gruntów i budynków jako budynku mieszkalnego. Funkcja mieszkalna wynika w tym zakresie z klasyfikacji budynku jako mieszkalnego, i jest ona wykonywana w takim zakresie, w jakim części budynku nie zostały zajęte na cele odbiegające od przeznaczenia budynku wynikającego z jego klasyfikacji. Za takim podejściem przemawia w szczególności systematyka budynków obowiązująca w Polsce. W KŚT hotele i podobne budynki krótkotrwałego zakwaterowania zostały zakwalifikowane jako „Pozostałe budynki niemieszkalne” - rodzaj 109 KŚT.

Natomiast, domy studenckie oraz budynki zbiorowego zamieszkania dla studentów zostały zakwalifikowane jako „Budynki mieszkalne” - rodzaj 110 KŚT. Jednocześnie, w objaśnieniach szczegółowych KŚT wskazano, że rodzaj 110 KŚT nie obejmuje hoteli i podobnych budynków krótkotrwałego zakwaterowania. Wobec tego, prawodawca wyraźnie rozróżnił akademiki od obiektów krótkotrwałego zakwaterowania. W powyższym kontekście, należy zwrócić uwagę na cel zróżnicowania stawek PoN w odniesieniu do różnych rodzajów budynków.

Stawki najniższe obowiązują dla budynków mieszkalnych i ich części, natomiast stawki najwyższe obowiązują dla budynków i gruntów związanych lub zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Biorąc pod uwagę powyższe, intencją ustawodawcy było obniżenie stawek PoN dla budynków przeznaczonych na cele mieszkalne.

Działania ustawodawcy mogły być podyktowane m.in. wypełnieniem ciążącego na państwie obowiązku prowadzenia polityki zaspokajania potrzeb mieszkaniowych względem obywateli, który został ustanowiony w art. 75 ust. 1 Konstytucji, zgodnie z którym „władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”.

Użycie określenia „w szczególności” oznacza, że Konstytucja nie ogranicza obowiązku państwa do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli jedynie do działań zmierzających do uzyskania mieszkania własnościowego. Polityka sprzyjająca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych powinna być rozumiana szeroko, również jako działania umożliwiające obywatelom wynajmowanie mieszkań. Jak wskazuje się w doktrynie „sposobem sprzyjania przez państwo zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli jest popieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania.

Pod pojęciem własnego mieszkania należy przy tym rozumieć nie tylko mieszkanie będące przedmiotem własności obywatela, ale również mieszkanie stanowiące własność innej osoby, z którego obywatel może korzystać na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Popieranie działań obywateli może przybrać różną postać – od tanich pożyczek i kredytów po różnego rodzaju ulgi i zwolnienia podatkowe” (M. Florczak-Wątor [w:] Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, wyd. II, red. P. Tuleja, Warszawa 2023, art. 75).

Waga tego zadania władz publicznych jest tym istotniejsza, że umożliwienie posiadania mieszkania ma bezpośredni związek z ochroną godności człowieka (tak też Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 17 marca 2008 r. w sprawie o sygn. K 32/05 oraz w wyroku z 23 maja 2006 r. w sprawie o sygn. SK 51/05). Można zatem przyjąć, że zastosowanie przez ustawodawcę w u.p.o.l. obniżenia stawki PoN dla budynków mieszkalnych stanowiło wypełnienie zadania wynikającego wprost z przepisów Konstytucji. Wnioskodawca wskazuje, że Budynek akademika służy trwałemu zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a dzieje się to w sposób bezpośredni i pośredni.

Bezpośrednie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przejawia się w trwałym zamieszkiwaniu studentów w akademiku. Pośrednia realizacja podstawowych potrzeb mieszkaniowych to „odciążenie” rynku najmu mieszkań w miastach akademickich, dzięki któremu na rynku mieszkań na wynajem nie następuje wzrost cen utrudniający najemcom innym niż studenci realizację własnych potrzeb. Fakt, że Budynek akademika służy trwałemu zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych potwierdza również okoliczność, że w przypadku czasowego lub stałego wstrzymania funkcjonowania uczelni lub podmiotu, w ramach którego najemca uczęszcza na studia, najemca nie jest uprawniony do żądania rozwiązania umowy najmu.

Innymi słowy, celem umowy najmu jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w długoterminowej perspektywie niezależnie od czynników zewnętrznych. Podobnie, w przypadku „klasycznych” mieszkań okres obowiązywania umowy najmu jest niezależny od rzeczywistego funkcjonowania uczelni. Na powyższą konkluzję nie wpływa fakt, że w poszczególnych okresach nie występuje pełne obłożenie pokoi przeznaczonych do najmu. NSA w sentencji uchwały z 21 października 2024 r. wskazał, że dotyczy ona budynków mieszkalnych przeznaczonych do najmu w ramach prowadzonej przez wynajmującego działalności gospodarczej.

Jak wskazał A. Kałążny jest to istotne, ponieważ: „Na gruncie językowym „przeznaczenie do najmu” jest niewątpliwie pojęciem odmiennym i zarazem szerszym od określenia „wynajmowany”. (…). „Przeznaczone do najmu” są zatem zasadniczo wszystkie mieszkania, które spełniają ku temu warunki i które ich właściciel oferuje na cele najmu potencjalnym najemcom. Wynajmowane są natomiast te spośród mieszkań przeznaczonych do najmu, które znalazły najemcę i są w danym momencie wynajęte. Rozróżnienie to ma niebagatelne znaczenie, ponieważ w praktyce rynkowej powszechną sytuacją jest, że przeznaczone do najmu przez przedsiębiorcę mieszkanie jest przez krótszy lub dłuższy czas niewynajęte.

Może to wynikać z różnych czynników, takich jak: niski popyt na danym rynku, zbyt wysoka cena bądź też czynniki losowe (np. wypowiedzenie umowy najmu przez poprzedniego najemcę). Użycie w sentencji uchwały NSA z 21.10.2024 r. sformułowania „przeznaczony do najmu” może sugerować, że Sąd pozwala objąć stawką mieszkalną szerszy katalog przypadków, obejmujący również sytuację, gdy mieszkanie jest oferowane („przeznaczone”) do najmu przez wynajmującego, ale w danym momencie nie jest wynajęte przez najemcę” (A.

Kałążny, Stawka mieszkalna dostępna dla wszystkich – uchwała NSA z 21.10.2024 r. III FPS 2/24, rozstrzyga spór o opodatkowanie mieszkań wynajmowanych przez przedsiębiorców, PP 2025, nr 3, s.9-16). Zatem, części Budynku przeznaczone na udostępnianie przez Spółkę osobom fizycznym na cele mieszkalne, w której to części nie jest faktycznie prowadzona przez te podmioty działalność gospodarcza, podlega opodatkowaniu PoN z zastosowaniem stawki właściwej dla budynków mieszkalnych, określonej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l. Natomiast części Budynku przeznaczone na udostępnianie ich podmiotom komercyjnych nie służą zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

Zatem, do tych części Budynku zastosowanie ma stawka PoN właściwa dla części budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, określona w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy: – Budynek podlega podatkowaniu PoN z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l., za wyjątkiem powierzchni pomieszczeń wynajmowanych podmiotom komercyjnym; – powierzchnie wynajmowane podmiotom komercyjnym podlegają opodatkowaniu PoN z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. Ad.

3) W świetle art. 2 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. opodatkowaniu PoN podlegają m.in. grunty, a podstawę ich opodatkowania zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. stanowi ich powierzchnia. Ustawodawca wprowadził jednocześnie maksymalną wysokość stawek dla poszczególnych kategorii gruntów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a i c u.p.o.l. maksymalne stawki PoN wynoszą m.in.: – dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,38 zł od 1 m2 powierzchni, – dla gruntów pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,73 zł od 1 m2 powierzchni. Zgodnie z art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l. do gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi.

Wykładnia językowa art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a i c u.p.o.l. w związku z art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l. prowadzi zatem do jednoznacznego wniosku, zgodnie z którym grunty związane z budynkami mieszkalnymi nie podlegają opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki PoN właściwej dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Stawka określona na podstawie art. 5 ust. 1 lit. c u.p.o.l. ma zastosowanie do gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi niezależnie od tego, czy i w jakim zakresie budynki te są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (jedyną ustawową przesłanką zastosowania tej stawki jest związek gruntu z budynkiem mieszkalnym).

Natomiast z brzmienia art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l. wynika, że grunt związany z budynkiem mieszkalnym nie zalicza się do gruntu związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej niezależnie od sposobu jego użytkowania (pod warunkiem, że nie traci związku z budynkiem mieszkalnym). Co więcej, art. 5 u.p.o.l. nie zawiera dla takich gruntów regulacji analogicznych do art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b, uzależniających stawkę PoN od zajęcia przedmiotu opodatkowania na prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto, żaden przepis u.p.o.l. nie uzależnia zastosowania wyższej stawki PoN dla gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi od tego, czy grunty te są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Powyższe oznacza, że nawet w sytuacji, w której cały grunt byłby zabudowany budynkiem mieszkalnym zajętym w całości na prowadzenie działalności gospodarczej, nadal podlegałby opodatkowaniu stawką właściwą dla gruntów pozostałych.

Wnioskodawca wskazuje, że nawet zajęcie części lub całości budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej nie zmienia charakteru tego budynku (nadal stanowi on budynek mieszkalny), zatem związane z nim grunty nie mogą być uznane za grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jednocześnie, Wnioskodawca wskazuje, iż za grunty związane z budynkiem mieszkalnym uważa się nie tylko powierzchnię gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym, lecz także pozostałą powierzchnię działki pod warunkiem, że pozostaje ona w bezpośrednim związku z budynkiem mieszkalnym (np. jest wykorzystywana pod urządzenia budowlane służące budynkowi mieszkalnemu).

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Grunty pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem, który stanowi budynek mieszkalny. W konsekwencji, prawidłową stawką PoN mającą zastosowanie w odniesieniu do Gruntów opisanych w niniejszym wniosku jest stawka dla „pozostałych gruntów”, tj. określona na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c u.p.o.l. Podobnie, WSA w Gliwicach w prawomocnym wyroku z 24 sierpnia 2020 r. sygn. akt I SA/Gl 466/20 wskazał, że: „(…) art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.o.l. nie uzależnia stosowania wynikającej z niego stawki podatkowej od tego czy grunt jest „zajęty” na prowadzenie działalności gospodarczej.

Przepis ten mówi bowiem o gruntach „związanych” z prowadzeniem działalności gospodarczej. To zaś, że te pojęcia nie są tożsame, biorąc pod uwagę treść interpretacji i skargi, jest wiadome zarówno skarżącej, jak i organowi. Definicja „związania z prowadzeniem działalności gospodarczej” wynika, jak już wskazano z art. 1a ust. 1 pkt 3 oraz art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l. Z kolei, przez "zajęcie" na prowadzenie działalności gospodarczej należy (generalnie) rozumieć faktyczne zajęcie danego obiektu na prowadzenie działalności gospodarczej.

W tym stanie rzeczy, organ uzależniając stosowanie w warunkach tej sprawy art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.o.l. do opisanych we wniosku gruntów, od tego, że – w jego ocenie – są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, dopuścił się błędnej wykładni tego przepisu. Zawiera on przesłankę „związania” gruntów z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie ich „zajęcia” na ten cel”. Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, Grunty podlegają opodatkowaniu PoN z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały przez Radę Miejską w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c u.p.o.l.

Prezydent Miasta Łodzi, uwzględniając prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3 czerwca 2026 r. sygn. akt I SA/Łd 176/26 wydany w przedmiotowej sprawie, uznał, że stanowisko X. przedstawione we wniosku, w świetle którego: 1) budynek domu studenta podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j.

Dz. U. z 2025 r. poz. 707 z późn. zm.), tj. od budynków lub ich części mieszkalnych, za wyjątkiem powierzchni pomieszczeń wynajmowanych podmiotom komercyjnym – jest prawidłowe, 2) powierzchnie wynajmowane podmiotom komercyjnym w budynku domu studenta podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały Rady Miejskiej w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., tj. od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – jest prawidłowe, 3) grunt, który jest zabudowany budynkiem domu studenta, oraz grunt, który przylega bezpośrednio do tego budynku i pozostaje z nim w ścisłym związku, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej w drodze uchwały przez Radę Miejską w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c u.p.o.l., tj. od gruntów pozostałych – jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 707 z późn. zm.; dalej u.p.o.l.) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane: 1) grunty, 2) budynki lub ich części, 3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 5 ust. 1 u.p.o.l. określone zostały stawki podatku od nieruchomości dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, m.in. – dla budynków lub ich części mieszkalnych (pkt 2 lit. a), – dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (pkt 2 lit. b), – dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków (pkt 1 lit. a), – dla gruntów pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego (pkt 1 lit. c).

W świetle art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. poprzez grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej należy rozumieć grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a, który w pkt 1 stanowi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Natomiast przepisy u.p.o.l. nie zawierają definicji budynku mieszkalnego.

W wydanej w dniu 03.02.2026 r. interpretacji indywidualnej Prezydent Miasta Łodzi uznał, że biorąc pod uwagę nie tylko wykładnię językową, ale również wykładnię systemową, w szczególności przepisy prawa budowlanego, do którego odsyłają przepisy u.p.o.l., dom studencki został zakwalifikowany jako budynek zamieszkania zbiorowego przeznaczony do okresowego pobytu ludzi (podobnie jak hotele, motele czy pensjonaty), a zatem nie może być utożsamiany z budynkiem mieszkalnym i z tego powodu nie może podlegać wyłączeniu z definicji budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej na podstawie art. 1a ust. 1 pkt 3 i ust. 2a pkt 1 u.p.o.l.

Ponadto w świetle art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i b w zw. z art. 1a ust. 2a u.p.o.l. do budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się co do zasady budynków mieszkalnych, chyba że są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Istotne znaczenie dla ustalenia stawek podatku od nieruchomości ma zatem sposób wykorzystania majątku (budynku i gruntu) przez podatnika będącego przedsiębiorcą.

W przypadku lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego przeznaczonych przez przedsiębiorcę na wynajem innym podmiotom (zarówno w celach komercyjnych, jak i w celach mieszkaniowych) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami, mamy do czynienia z sytuacją pośredniego zajęcia budynków na działalność gospodarczą, bowiem podmiot będący właścicielem takiego budynku nie zajmuje go fizycznie, ale prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług najmu, które mają charakter odpłatny i są świadczone w celu osiągania zysku.

Na potwierdzenie powyższego stanowiska powołane zostało orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, m.in. wyrok z dnia 22 listopada 2023 r. sygn. akt III FSK 358/23 oraz wyrok z dnia 18 stycznia 2024 r. sygn. akt III FSK 3942/21. Wobec powyższego, zarówno budynek domu studenta, jak i powierzchnie wynajmowane podmiotom komercyjnym w budynku domu studenta podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.

Natomiast grunt, który jest zabudowany budynkiem domu studenta, oraz grunt, który przylega bezpośrednio do tego budynku i pozostaje z nim w ścisłym związku, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej określonej w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.o.l. Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1143 z późn. zm.) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Wobec powyższego, przy wydaniu niniejszej interpretacji indywidualnej Prezydent Miasta Łodzi jest związany prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3 czerwca 2026 r. sygn. akt I SA/Łd 176/26 wydanym w przedmiotowej sprawie. W świetle uzasadnienia powyższego wyroku: „Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości przy uwzględnieniu stawki podatkowej właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej co do zasady podlega każdy budynek będący w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Budynki mieszkalne i ich części są wyjątkiem od tej zasady, tj. w świetle u.p.o.l. nie mogą zostać uznane ze związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dla ustalenia sposobu rozumienia regulacji stanowiącej podstawę dla stawki podatku od przedmiotowej nieruchomości, tj. art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., istotne staje się wskazanie dwóch elementów. Po pierwsze, przedmiotowy budynek ma być budynkiem mieszkalnym, zaś po drugie musi zostać spełniona przesłanka zajęcia budynku mieszkalnego (jego części) na prowadzenie działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przyjęty kształt normatywny tej przesłanki kluczowe staje się wyjaśnienie sformułowania „zajęcie budynków mieszkalnych lub ich części na prowadzenie działalności gospodarczej”, bowiem jedynie wówczas można uznać zastosowanie podwyższonej stawki podatku od nieruchomości. Zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej jest określeniem nieostrym, którego zakres znaczeniowy wymaga ustalenia w stanie faktycznym danej sprawy. A wyrażenie to ustawodawca wprost odnosi do budynków mieszkalnych lub ich części, co ma znaczenie przy formułowaniu zakresu sytuacji wypełniających ustawową przesłankę z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.

Ważne jest również, iż zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej musi być realne, a nie potencjalne. Kwestia sposobu rozumienia zasadniczej dla rozpoznawanej sprawy przesłanki z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. była przedmiotem uchwały podjętej w składzie siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r. III FPS 2/24. W tezie tej uchwały NSA wskazał, że: „budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.

U. z 2024 r. poz. 1151 z późn. zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) u.p.o.l.”.

W treści tej uchwały NSA wskazał również, że: „za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane natomiast te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu).

Biorąc pod uwagę preferencyjne opodatkowanie lokali mieszkalnych istotne jest to, by w budynku (lokalu) takim realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę”. Z art. 269 p.p.s.a. wynika moc ogólnie wiążąca zarówno uchwał abstrakcyjnych, jak i uchwał konkretnych, której istota sprowadza się do tego, że stanowisko zajęte w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego wiąże pośrednio wszystkie składy orzekające sądów administracyjnych.

(…) Ogólna moc wiążąca uchwał konkretnych i abstrakcyjnych nie pozwala na samodzielne rozstrzygnięcie przez jakikolwiek skład sądu administracyjnego sprawy w sposób sprzeczny ze stanowiskiem zawartym w uchwale i przyjęcie wykładni prawa odmiennej od tej, która została przyjęta przez skład poszerzony Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2023 r., I OSK 2044/22) (…) Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela stanowisko prezentowane we wskazanej uchwale składu siedmiu sędziów i w związku z tym nie dostrzega potrzeby inicjowania postępowania, o którym mowa w art. 269 § 1 p.p.s.a. Wobec tego Sąd podnosi, że jak wynika z opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, udostępnianie lokatorom pomieszczeń mieszkalnych odbywa się na podstawie umów najmu, które przewiduję, że celem najmu jest zakwaterowanie najemcy (spełnienie jego podstawowych potrzeb mieszkalnych).

Umowy najmu są zawierane na okres co najmniej semestru, tj. 4 miesięcy. Budynek akademika służy trwałemu zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a dzieje się to w sposób bezpośredni i pośredni. Bezpośrednie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przejawia się w trwałym zamieszkiwaniu studentów w akademiku. Pośrednia realizacja podstawowych potrzeb mieszkaniowych to „odciążenie” rynku najmu mieszkań w miastach akademickich, dzięki któremu na rynku mieszkań na wynajem nie następuje wzrost cen utrudniający najemcom innym niż studenci realizację własnych potrzeb.

Fakt, że budynek akademika służy trwałemu zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych potwierdza również okoliczność, że w przypadku czasowego lub stałego wstrzymania funkcjonowania uczelni lub podmiotu, w ramach którego najemca uczęszcza na studia, najemca nie jest uprawniony do żądania rozwiązania umowy najmu. Innymi słowy, celem umowy najmu jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w długoterminowej perspektywie niezależnie od czynników zewnętrznych. Podobnie, w przypadku „klasycznych” mieszkań okres obowiązywania umowy najmu jest niezależny od rzeczywistego funkcjonowania uczelni.

Uwzględniając zatem wskazany w uchwale sposób rozumienia art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie sposób uznać, że w niniejszej sprawie została spełniona przesłanka zajęcia budynków mieszkalnych lub ich części na prowadzenie działalności gospodarczej. Konsekwencją powyższego jest konieczność uznania za nieprawidłowe stanowiska organu w zakresie opodatkowania gruntów związanych z budynkiem domu studenckiego, należącego do skarżącej, według stawki właściwej dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Wobec powyższego, stanowisko Spółki co do sposobu opodatkowania budynku domu studenta, powierzchni wynajmowanych podmiotom komercyjny w tym budynku oraz gruntu zabudowanego tym budynkiem, należało uznać za prawidłowe. Na niniejszą interpretację stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) w dwóch egzemplarzach, w terminie 30 dni od dnia doręczenia interpretacji (art. 53 § 1 i art. 47 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi; (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Urzędu Miasta Łodzi, Departament Finansów Publicznych, Wydział Podatkowy, ul. Sienkiewicza 61A, 90 – 009 Łódź.