INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego ( Dz . U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2008r. (data wpływu do tut.
BKIP 03 czerwca 2008r.) uzupełnionego w dniu 12 sierpnia 2008r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu (dochodu) ze sprzedaży lokali mieszkalnych - jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 03 czerwca 2008r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu (dochodu) ze sprzedaży lokali mieszkalnych.
Wniosek ten nie spełniał warunków formalnych dlatego pismem z dnia 25 lipca 2008r. znak IBPB2/415-1045/08/JT, IBPP2/443-512/08/LŻ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 12 sierpnia 2008r. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. W dniu 09 marca 2005r. wnioskodawca wraz z małżonką na zasadzie ustawowej wspólności małżeńskiej, jako osoby fizyczne, nabyli budynek administracyjno-techniczny z wymiennikownią o pow. użytkowej 625 m2, zlokalizowany na działce o pow. 0,0268 ha z przeznaczeniem na zamieszkanie w tej kamienicy wraz z rodziną.
Po upływie pół roku od nabycia, po dokładnej analizie otoczenia, środowiska, nasilenia ruchu i ocenie kosztu modernizacji wnioskodawca z małżonką zmienili plany i wystąpili do Urzędu Miasta o pozwolenie na przebudowę budynku w celu uzyskania 11 mieszkań i 4 garaży. Dokonano gruntownej modernizacji budynku, przebudowano klatkę schodową, wykonano instalacje. Prace wykonano systemem gospodarczym bez ewidencjonowania kosztów. Wydatki na ulepszenie przekroczyły 60% wartości początkowej. Obecnie planuję sprzedaż nieruchomości kilku nabywcom. Przedmiotem sprzedaży będą poszczególne lokale mieszkalne – jedenaście mieszkań.
Powstałe garaże tworzą z budynkiem bryłę architektoniczną i mieszczą się w piwnicach przedmiotowego budynku. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Jaki podatek i w jakiej wysokości wnioskodawca będzie musiał zapłacić od przychodów z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości? Zdaniem wnioskodawcy na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu sprzed 01 stycznia 2007r. art. 28 – sprzedaż dokonana przed upływem 5 lat od daty zakupu nieruchomości, mimo iż dokonana po 01 stycznia 2007r. wymaga zapłaty 10% podatku od przychodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokali mieszkalnych i garaży).
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych po 01 stycznia 2007r.
Oznacza to, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r. W niniejszej sprawie, wnioskodawca wraz z małżonką zakupili nieruchomość (jako niemieszkalną) w dniu 09 marca 2005r.
Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego – wydzielenia z tej nieruchomości za pomocą prac modernizacyjno-adaptacyjnych 11 lokali mieszkalnych i 4 garaży oraz sprzedaży ww. lokali - należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Wyodrębnienie faktyczne lokali i garaży bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia.
Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu czy założenia księgi wieczystej o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zniesienie współwłasności i nie uległy zmianie udziały współwłaścicieli. W przedmiotowej sprawie podział ww. nieruchomości na kilka odrębnych nieruchomości (lokali) nie ma wpływu na moment nabycia budynku (niemieszkalnego) wraz z gruntem. Zmiana charakteru budynku, czy lokali w nim położonych również nie ma wpływu na moment nabycia zbywanych lokali.
Wobec tego, że w niniejszym przypadku nabycie miało miejsce w 2005r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. Z treści wniosku wynika, że budynek został nabyty przez wnioskodawcę wraz z żoną, co oznacza, że oboje byli współwłaścicielami budynku, a obecnie są współwłaścicielami lokali znajdujących się w tym budynku oraz pozostałej części wspólnej budynku (w tym garaży). Wobec powyższego należy wyjaśnić, że przychody uzyskane ze zbycia lokali i garaży przed upływem 5 lat od końca roku, w którym miało miejsce nabycie (2005r.) podlegają opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
W przypadku wnioskodawcy opodatkowaniu podlegać będzie ½ uzyskanego przychodu ze sprzedaży. Należy bowiem zaznaczyć, że każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych. Podatek od tego przychodu, zgodnie art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
W myśl art. 28 ust. 2a ustawy zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 32 lit a) i e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a - w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
W świetle art. 21 ust. 2 ww. ustawy przepisy ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli: budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika, przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na: a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne, przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1. Zwolnienie przewidywane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (tzw. ulga odsetkowa).
Stosownie do art. 28 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (druk PIT-23).
Biorąc pod uwagę cytowane powyżej przepisy prawa i przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości (mieszkań i garaży) opodatkowana będzie 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., o ile nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym miało miejsce nabycie.
Zaznaczyć jednak należy że sprzedaż mieszkań i garaży może być zwolniona od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., o ile w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży środki uzyskane z tej sprzedaży zostaną przeznaczone na powyżej wymienione cele mieszkaniowe. Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.