INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2008r. (data wpływu do tut.
Biura 25 lutego 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego w części na spłatę kredytu hipotecznego i w części na cele mieszkaniowe - jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 25 lutego 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego w części na spłatę kredytu hipotecznego i w części na cele mieszkaniowe.
W związku z brakami formalnymi pismem z dnia 13 maja 2008r. Znak: IBPP1/443-330/08/MS wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 29 maja 2008r. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. W lutym 1993r. wnioskodawca wraz z żoną w drodze darowizny otrzymał udział wynoszący 6/8 we współwłasności działki budowlanej. W sierpniu 1998r. dokupili 1/8 części przedmiotowej nieruchomości, a w sierpniu 2001r. kolejny i ostatni udział wynoszący 1/8. Od 1994r. do dnia dzisiejszego powyższa działka jest przedmiotem dzierżawy. Od 1998r. do stycznia 2002r. wnioskodawca wraz z żoną oszczędzał w kasie mieszkaniowej BPH.
Z tego tytułu, korzystając z ulgi na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonali odliczeń od podatku dochodowego następujących kwot: w 1998r. – 3.000zł, w 1999r. – 1.998 zł, w 2000r. – 2.772 zł, w 2001r. – 4.689 zł, co łącznie daje kwotę 12.459 zł. Pieniądze z kasy mieszkaniowej BPH wycofali 25 lutego 2002r. i przeznaczyli na zakup 1/2 udziału we współwłasności działki budowlanej nr 148/3 o powierzchni 2.721m2, na której mieli realizować inwestycję w postaci budowy domu mieszkalnego. Niemniej na skutek wygaśnięcia miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego, działka uzyskała charakter rolny.
W sierpniu 2004r. została jednak wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. W lutym 2006r. działka nr 148/3 została podzielona geodezyjnie na dwie działki – 148/5 o powierzchni 1.361m2 oraz 148/6 o powierzchni 1.360m2, a we wrześniu i listopadzie 2006r. zatwierdzono projekty budowlane. Natomiast w grudniu 2006r. została zniesiona współwłasność nieruchomości (składającej się już z dwóch działek – 148/6 i 148/5) przez jej podział, w wyniku czego działka 148/6 została przyznana na własność wnioskodawcy i jego żony (wspólność ustawowa małżeńska). W kwietniu 2007r. małżonkowie zawarli umowę kredytu mieszkaniowego na budowę domu jednorodzinnego na wskazanej działce.
Ponadto w lipcu 2004r. małżonkowie zawarli warunkową umowę kupna od osoby trzeciej udziału w wysokości 57/100 w działce rolnej o nr 21/3 o powierzchni 1.639m2, a w sierpniu 2004r. została zawarta definitywna umowa przeniesienia własności tego udziału. W listopadzie 2007r. postanowieniem sądu rejonowego została zniesiona współwłasność wskazanej nieruchomości poprzez jej podział na działki 21/8 o powierzchni 705m2 i działkę 21/9 o powierzchni 934m2, a małżonkom została przyznana własność działki 21/9 odpowiadająca dotychczas zajmowanej części. W styczniu 2008r. wystąpili z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla tej działki, oraz z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Wszelkie opisane czynności związane z obrotem nieruchomościami były dokonywane na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, oraz wszelkie zakupy nieruchomości dokonywane były z majątku wspólnego. Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej. W związku z powyższym zadano następujące pytania. Czy sprzedaż działki o numerze 21/9 będzie podlegać podatkowi dochodowemu i w jakiej stawce, w szczególności czy będzie zwolniona z podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia całej kwoty na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu, względnie przeznaczenia części kwoty na spłatę kredytu, a części wprost na budowę domu?
Zdaniem wnioskodawcy dochód uzyskany ze sprzedaży działki będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych według stanu prawnego sprzed 1 stycznia 2007r.
Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia ruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Prawo własności nieruchomości składającej się z działki 21/9 nabyli w 2004r.
Nie ma przy tym znaczenia, iż pierwotnie był to udział we współwłasności większej nieruchomości (działki 21/3), która została następnie podzielona na dwie działki w wyniku zniesienia współwłasności w 2007r. przysługuje im bowiem prawo własności do tej samej nieruchomości, a jedynie zmieniło się jej oznaczenie.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu przed 2007r., źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 tej ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychodu uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. e), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
W niniejszym stanie faktycznym kwota uzyskana ze sprzedaży będzie przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę własnego budynku mieszkalnego położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte), a w wypadku wystąpienia nadwyżki ceny – bezpośrednio na ten cel. Z tego względu przychód uzyskany ze sprzedaży działki będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych – niezależnie od jego wysokości, jeżeli zostanie przeznaczony na powyższe cele. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Od 1 stycznia 2007r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.
Z treści wniosku wynika, że w 2004r. wnioskodawca wraz z żoną nabył udział wynoszący 57/100 w działce rolnej o nr 21/3 o powierzchni 1.639m2. Oznacza to, że udział małżonków w tej działce obejmował 934,23m2. W listopadzie 2007r. została zniesiona współwłasność wskazanej działki poprzez podział na działkę nr 21/8 o powierzchni 705m2 i działkę nr 21/9 o powierzchni 934m2. Małżonkom została przyznana własność działki nr 21/9 odpowiadająca wysokości posiadanego udziału w działce przed podziałem. Z powyższego wynika, że w wyniku zniesienia współwłasności małżonkowie otrzymali działkę odpowiadającą wielkością ich udziałowi we współwłasności.
W takim przypadku za datę nabycia działki otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności uważa się datę nabycia udziału we współwłasności, czyli rok 2004. Tym samym w niniejszej sprawie będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.
Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na: a) na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, e) na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.
Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy.
W przedmiotowej sprawie wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość nabytą w 2004r., a uzyskany przychód przeznaczyć na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w kwietniu 2007r. na budowę domu jednorodzinnego. Ewentualną nadwyżkę uzyskanego przychodu wnioskodawca przeznaczy bezpośrednio na budowę domu. Jeżeli więc środki uzyskane ze sprzedaży działki o numerze 21/9, w przeciągu 2 lat od tejże sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego oraz na inne cele mieszkaniowe wskazane w cytowanych powyżej przepisach przychód uzyskany ze sprzedaży będzie w całości zwolniony od podatku.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.