INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 grudnia 2009r. (data wpływu do tut.
Biura 14 grudnia 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe UZASADNIENIE W dniu 14 grudnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.
Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła nieruchomość zabudowaną w R. za cenę 220.000 zł na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 02 lipca 2009r. Natomiast w dniu 05 sierpnia 2009r. wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała sprzedaży za cenę 144.000 zł lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w dniu 21 listopada 2005r. oraz złożyła oświadczenie o wyborze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości do właściwego urzędu skarbowego w dniu 13 sierpnia 2009r.
Dodatkowo wnioskodawczyni wyjaśnia: umowę przedwstępną sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w R. wnioskodawczyni podpisała w dniu 20 maja 2009r. – z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 20 sierpnia 2009r.
Warunkiem zwarcia umowy przyrzeczonej na podstawie § 5 ww. umowy przedwstępnej – była sprzedaż należącej do wnioskodawczyni i jej męża odrębnej własności lokalu mieszkalnego – w celu przeznaczenia całości kwoty uzyskanej z jej sprzedaży na zakup powyższej nieruchomości w R. Na mocy aneksu do ww. umowy przedwstępnej sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w R. – z dnia 08 czerwca 2009r. przekazany został przez wnioskodawczynię zadatek w wysokości 20.000 zł; umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wnioskodawczyni podpisała w dniu 16 czerwca 2009r. z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie aneksu do umowy z dnia 24 lipca 2009r. – do dnia 07 sierpnia 2009r.
Na podstawie tej umowy przekazany został zadatek w wysokości 15.000 zł; w dniu 02 lipca 2009r. na podstawie umowy sprzedaży wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła zabudowaną nieruchomość położoną w R., na podstawie tej umowy wnioskodawczyni przekazała sprzedającym kwoty 38.000 zł i 18.000 zł – w sumie 56.000 zł. Pozostałe kwoty związane z nabyciem ww. nieruchomości wnioskodawczyni zobowiązała się zapłacić sprzedającym w terminie do dnia 07 sierpnia 2009r. w dniu 05 sierpnia 2009r. umową sprzedaży wnioskodawczyni wraz z mężem zbyła przysługujące jej prawo własności lokalu mieszkalnego.
Całą kwotę uzyskana z tej sprzedaży przekazała na rzecz sprzedających nieruchomość położoną w R. co jest udokumentowane przelewami z dnia 07 sierpnia 2009r. na kwotę 90.000 zł i potwierdzeniem odbioru gotówki z dnia 07 sierpnia 2009r. na kwotę 54.000 zł. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Czy przychód uzyskany w dniu 05 sierpnia 2009r. na podstawie umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 21 listopada 2005r. będzie korzystać ze zwolnienia z 10% podatku, jeżeli cała kwota 144.000 zł została w dniu 07 sierpnia 2009r. przekazana na zakup nieruchomości zabudowanej zgodnie z umową sprzedaży z dnia 02 lipca 2009r.?
Zdaniem wnioskodawczyni, przychód uzyskany przez nią i jej męża ze sprzedaży własności lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 21 listopada 2005r. będzie korzystać ze zwolnienia z 10% podatku, gdyż wszystkie wymogi określone w art. 28 ust. 2a zostały spełnione, a mianowicie: do 14 dni zostało złożone oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego, że przychód w kwocie 144.000 zł uzyskany ze sprzedaży będzie wydatkowany w okresie 2 lat od daty sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.; cała uzyskana kwota ze sprzedaży własności lokalu mieszkalnego tj. 144.000 zł została w dniu 07 sierpnia 2009r. przekazana na zakup nieruchomości położnej w R. nabytej aktem notarialnym z dnia 02 lipca 2009r.
Ponadto wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż nie musiała być zachowana chronologia polegająca na tym, że najpierw musiało zstąpić zbycie odrębnej własności lokalu, a później nabycie nieruchomości zabudowanej. Przy czym konieczne było przekazanie uzyskanych środków ze sprzedaży lokalu na zakup nieruchomości zabudowanej. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r.
Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest –z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, -jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że aby sprzedaż nieruchomości nie stanowiła w ogóle źródła przychodu, to sprzedaż ta winna nastąpić po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2005r. wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. W dniu 20 maja 2009r. została podpisana umowa przedwstępna nabycia zabudowanej nieruchomości położonej w R. Warunkiem zawarcia tej umowy było dokonanie sprzedaży prawa własności lokalu mieszkalnego w celu uzyskania środków pieniężnych na zakup ww. nieruchomości.
Na mocy aneksu do ww. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wnioskodawczyni tytułem przyszłej ceny uiściła w dniu 08 czerwca 2009r. zadatek w wysokości 20.000 zł. W dniu 02 lipca 2009r. na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła przedmiotową nieruchomość, płacąc sprzedającym kwotę 56.000 zł. Pozostałą kwotę wnioskodawczyni zobowiązała się zapłacić sprzedającym w terminie do dnia 07 sierpnia 2009r. – na podstawie aneksu do tej umowy. Umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość zawarto w dniu 16 czerwca 2009r. zaznaczając, że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży ma nastąpić do dnia 07 sierpnia 2009r.
W dniu 05 sierpnia 2009r. wnioskodawczyni zbyła prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego, przeznaczając całą uzyskaną z tej sprzedaży kwotę na zapłatę pozostałej kwoty na rzecz sprzedających. Powyższe zostało udokumentowane przelewami z dnia 07 sierpnia 2009r. na kwotę 90.000 zł i potwierdzeniem odbioru gotówki z dnia 07 sierpnia 2009r. w kwocie 54.000 zł Z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło w 2005r. dla oceny skutków podatkowych odpłatnego jego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.
Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.
I tak w myśl art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 2 ww. ustawy).
Zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu sprzed 01 stycznia 2007r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Wyliczenie zawarte w ww. przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości. Kształt zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wskazuje jednocześnie, że najpierw winna zostać dokonana sprzedaż nieruchomości lub prawa a następnie dopiero środki te winny zostać wydatkowane na nabycie innej nieruchomości. Chodzi zatem o faktyczne wydatkowanie na nabycie środków uzyskanych ze sprzedaży.
Dla zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy bezwzględnie winna zostać zachowana chronologia czynności. Z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu. Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest zatem wyłącznie przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.
Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż środki pieniężne uzyskane w dniu 05 sierpnia 2009r. ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i wydatkowane zgodnie z zapisem, jaki znalazł się w akcie notarialnym, w dniu 07 sierpnia 2009r. na nabycie nowej nieruchomości z uwagi na fakt ich wydatkowania po dniu odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego czyli z zachowaniem omawianej chronologii będą korzystały ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.
Reasumując stwierdzić należy, że wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w oparciu o opisany we wniosku stan faktyczny, biorąc pod uwagę brzmienie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), przychód uzyskany przez wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, będzie korzystał z ww. zwolnienia. Dlatego też, dokonując oceny stanowiska wnioskodawczyni, należało uznać je za prawidłowe. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawczyni. Stosownie do powyższego mąż wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.