INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2009r. (data wpływu 20 stycznia 2009r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 marca 2009r.
(data wpływu 13 marca 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 20 stycznia 2009r. wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 11 marca 2009r. (data wpływu 13 marca 2009r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 9 marca 2009r. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny: Aktem notarialnym z dnia 23 grudnia 2008r.
Wnioskodawca dokonał sprzedaży całej nieruchomości budynkowej składającej się z wyodrębnionych prawnie lokali wraz z gruntem, na którym budynek jest posadowiony. Lokale te znajdują się w kamienicy, którą Wnioskodawca nabył częściowo w drodze spadku, a częściowo w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności w 1991r.
Kamienica składała się z następujących lokali, stanowiących odrębne nieruchomości: lokal mieszkalny nr 1, położony w budynku mieszkalnym na parterze (I kondygnacja), składający się z pomieszczeń mieszkalno-gospodarczych oznaczonych numerami 17, 1, 2 i 3 wraz z przynależnościami o łącznej powierzchni użytkowej 52,66 m2, lokal mieszkalny nr 2, położony w budynku mieszkalnym na parterze (I kondygnacja), składający się z pomieszczeń sklepu oznaczonych numerami 4, 5, 6, 7, 8 i 9 wraz z przynależnościami o łącznej powierzchni użytkowej 137,82 m2, lokal mieszkalny nr 4, położony w budynku mieszkalnym na pierwszym piętrze (II kondygnacja), składający się z pomieszczeń gospodarczo-mieszkalnych oznaczonych numerami 18, 19, 20, 21 i 26 wraz z przynależnościami o łącznej powierzchni użytkowej 68,02 m2, lokal mieszkalny nr 5, położony w budynku mieszkalnym na pierwszym piętrze (II kondygnacja), składający się z pomieszczeń mieszkalno-użytkowych, oznaczonych numerami 22, 23, 24 i 25 wraz z przynależnościami, o łącznej powierzchni użytkowej 82,04 m2. Ww. nieruchomości lokalowe w sumie tworzą cały budynek – kamienicę wielolokalową mieszkalną.
Opisane nieruchomości stanowiły majątek osobisty Wnioskodawcy, gdyż nabywając powyższe nieruchomości był już stanu wolnego – rozwiedziony i w tym stanie cywilnym pozostawał nadal. W budynku będącym przedmiotem umowy znajdują się faktycznie 4 lokale opisane powyżej, oznaczone numerami 1, 2, 4 i 5, które wyczerpują w całości starą kamienicę oraz faktycznie znajduje się na tej działce parterowy pawilon (dobudowany około 1997r.), obejmujący 4 pomieszczenia, połączony ze starą częścią kamienicy. Cała ww. nieruchomość budynkowa winna być sklasyfikowana wraz z przynależnościami wg PKOB jako 1122 (budynki o trzech lub więcej mieszkaniach).
Zgodnie z decyzją burmistrza Wnioskodawca uiszczał podatek od ww. nieruchomości jako od nieruchomości mieszkalnej zajętej na potrzeby działalności gospodarczej oraz częściowo – jak od nieruchomości czysto mieszkalnej. Cała nieruchomość kamienicy (lokale, nieruchomość wspólna) była amortyzowana metodą podatkową liniową wg stawki 2,5% (okres amortyzacji 40 lat). Natomiast dobudowany w 1997r. pawilon był amortyzowany metodą liniową wg wskaźnika 1,5%. Ww. kamienica stanowi budynek na trwale związany z gruntem. Dobudowany pawilon użytkowy nie stanowi odrębnej od kamienicy nieruchomości, gdyż stanowi on integralną część kamienicy i nie posiada odrębnej księgi wieczystej.
Kamienica i pawilon objęte są też tym samym numerem adresowym. Przedmiotem sprzedaży – w jednym akcie notarialnym i na rzecz tego samego nabywcy – były wszystkie znajdujące się w kamienicy lokale wraz z przynależnościami. Fizycznie więc zbyto nieruchomość gruntową wraz z całym budynkiem znajdującym się na nim (tj. wszystkie 4 wyodrębnione lokale, pawilon nieruchomość wspólną, nieruchomość gruntową). Pawilon dobudowany w 1997r. nie stanowił przed transakcją odrębnej nieruchomości, nie był przedmiotem odrębnej własności). Nie był tez odrębnym budynkiem. Jest on częścią kamienicy jako jej dobudówka. Od 1997r. był używany przez najemców prowadzących w nim sklepy.
Powyższa nieruchomość kamienicy była wynajmowana zarówno na cele mieszkaniowe, jak i użytkowe np. gabinet dentystyczny. W księgach wieczystych wszystkie lokale znajdujące się w sprzedawanej kamienicy są oznaczone jako lokale mieszkalne. Używanie lokali dla celów użytkowych nie wpływało na ich mieszkalny charakter i takie jest ich ewidencjonowanie w odpowiednich rejestrach nieruchomości oraz w rejestrze na potrzeby podatku od nieruchomości. Przedmiotowa kamienica została wzniesiona i zasiedlona przed Pierwszą Wojną Światową. Powyższa nieruchomość była nabywana etapami na podstawie umów sprzedaży zawartych w: 1986r. (udział we współwłasności), 1990r. (udziały we współwłasności), 1990r.
(lokal nr 4 oraz nr 5). Natomiast w 1991r. miało miejsce sądowe zniesienie współwłasności, w wyniku którego ustalono proporcje udziałów w nieruchomości gruntowej przypisanych do lokali 1, 2, 4, 5. Natomiast dobudówka pawilonowa została wykonana około 1997r. Po 1997r. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń kamienicy. Po przejęciu kamienicy – była ona zamieszkana przez lokatorów, którzy zostali ostatecznie eksmitowani w 1994r. Przez cały okres kamienica była przedmiotem najmu, w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Okres ten przekroczył 5 lat.
W całym okresie posiadania ww. budynku (zarówno przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, jak i w trakcie użytkowania), nakłady na ulepszenie nieruchomości nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Kamienica była przedmiotem najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Budynek był amortyzowany. Wnioskodawca zakończył prowadzenie działalności gospodarczej 1 stycznia 2009r. Sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Osoba kupująca ww. lokale od Wnioskodawcy korzystała z kredytu bankowego mieszkaniowego. Wnioskodawca był od 1995r. do końca 2008r. zarejestrowany jako czynny podatnik VAT (prowadził działalność handlową).
Przed datą opisanej powyżej transakcji Wnioskodawca dokonywał zbycia wyłącznie nieruchomości gruntowych (bez budynku) – w 1990r. (1 sprzedaż), w 1991r. (przeniesienie własności nieruchomości gruntowej na rzecz zakładu energetycznego na podstawie ugody), w 1991r. (1 sprzedaż), w 1994r. (2 darowizny), 1995r. (sprzedaż). Jako, że wówczas nieruchomości gruntowe nie były towarem, transakcje nie były opodatkowane VAT. Ww. nieruchomość spełniała w dacie transakcji uznania ją za nieruchomość używaną wg art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r.
Przy nabyciu ww. nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nie obowiązywała wówczas ustawa o VAT. W trakcie użytkowania wydatki poniesione na ulepszenie nieruchomości nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej. Sprzedaż nastąpiła po pierwszym zasiedleniu. W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy sprzedaż opisanych nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług? Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedawane nieruchomości spełniały dyspozycję budynku/lokalu używanego z art. 43 ustawy o VAT w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2009r.
Nabycie nastąpiło dawniej niż 5 lat, a nadto nie przysługiwało przy tej okazji prawo do odliczenia podatku naliczonego, albowiem nabycie miało miejsce poza działalnością gospodarczą, na podstawie spadku oraz nieodpłatnego zniesienia współwłasności i to przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług z 1993r. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT dotyczy także budynków, które były przedmiotem najmu.
Skoro zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym Wnioskodawca nie dokonał żadnych ulepszeń po 1997r., a nadto dokonane ulepszenia w całym okresie bycia właścicielem nie przekroczyły ogółem 30% wartości początkowej przedmiotu transakcji, nie zachodzą przesłanki negatywne zwolnienia transakcji z VAT, jako transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości używanej. Nadto – zastosowanie ma również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wszystkie lokale mają bowiem charakter mieszkalny, a ich pierwsze zasiedlenie nastąpiło kilkadziesiąt lat przed opisaną transakcją.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe. Na wstępie nadmienia się, że niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan prawny obowiązujący do dnia 31 grudnia 2008r., gdyż Wnioskodawca wskazał, że sprawa dotyczy zaistniałego przed tym dniem stanu faktycznego. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ww. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z definicji zawartej w art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, za towary uważa się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Co do zasady stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 powołanej ustawy, wynosi 22%.
Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 wskazanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Przez towary używane, zgodnie z art. 43 ust. 2 ustawy o VAT rozumie się: budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat; pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.
W myśl art. 43 ust. 6 ww. ustawy zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów używanych wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik: miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków; użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
Zatem aby cytowany przepis art. 43 ust. 6 cyt. ustawy wyłączający zwolnienie od podatku od towarów i usług znalazł zastosowanie, wszystkie trzy wyżej wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Niewystąpienie jednego z nich oznacza konieczność zastosowania zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części. Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy. Zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.
Obiektami budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy, są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. W myśl art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca, będący właścicielem nieruchomości zabudowanej, w dniu 23 grudnia 2008r. sprzedał grunt zabudowany budynkiem kamienicy wraz z przybudówką (pawilonem). Powyższa nieruchomość była wynajmowana zarówno na cele mieszkaniowe, jak i użytkowe np. gabinet dentystyczny. Budynek - zgodnie z oświadczeniem Wnioskodawcy – winien być sklasyfikowany w PKOB 1122 jako budynek o trzech lub więcej mieszkaniach. Zgodnie z decyzją burmistrza Wnioskodawca uiszczał podatek od ww. nieruchomości jako od nieruchomości mieszkalnej zajętej na potrzeby działalności gospodarczej oraz częściowo – jak od nieruchomości czysto mieszkalnej.
Powyższa nieruchomość stanowiła majątek własny Wnioskodawcy, będący przedmiotem najmu w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca nabył nieruchomość etapami. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na pewną nieścisłość w przedstawionym stanie faktycznym, mianowicie raz Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość nabył częściowo w drodze spadku, a raz wskazuje, że na podstawie umów sprzedaży. Kwestia ta (tj. sposób wejścia w posiadanie nieruchomości – spadek czy zakup) pozostaje jednak w tej konkretnej sprawie bez znaczenia dla opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży.
Zatem w stanie faktycznym wskazano, że nieruchomość nabyto na podstawie umów sprzedaży zawartych w 1986r., 1990r., 1990r., natomiast 1991r. miało miejsce sądowe zniesienie współwłasności. W 1997r. do kamienicy został dobudowany pawilon, który nie stanowił odrębnej nieruchomości, nie był przedmiotem odrębnej własności. Nie był też odrębnym budynkiem, gdyż stanowił on integralną część kamienicy i nie posiadał odrębnej księgi wieczystej. Od 1997r. był używany przez najemców prowadzących w nim sklepy. Po 1997r. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń kamienicy.
W całym okresie posiadania ww. budynku (zarówno przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, jak i w trakcie użytkowania), nakłady na ulepszenie nieruchomości nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Przez cały okres kamienica była przedmiotem najmu, w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Okres ten przekroczył 5 lat. Budynek był amortyzowany. Jak wynika z wniosku, pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło przed Pierwszą Wojną Światową. Wnioskodawca był od 1995r. zarejestrowany jako czynny podatnik VAT (prowadził działalność handlową), zakończył prowadzenie działalności gospodarczej 1 stycznia 2009r.
Sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Przy nabyciu ww. nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nie obowiązywała wówczas ustawa o VAT. Sprzedaż nastąpiła po pierwszym zasiedleniu. W przedmiotowej sytuacji stwierdzić należy, iż w myśl art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, Wnioskodawca nie dokonał dostawy obiektu budownictwa mieszkaniowego (lub jego części), który ma być zasiedlony po raz pierwszy.
Mając na uwadze powyższe oraz to, że: cała ww. nieruchomość budynkowa winna być sklasyfikowana wraz z przynależnościami wg PKOB jako 1122 (budynki o trzech lub więcej mieszkaniach), zgodnie z decyzją burmistrza Wnioskodawca uiszczał podatek od ww. nieruchomości jako od nieruchomości mieszkalnej zajętej na potrzeby działalności gospodarczej oraz częściowo – jak od nieruchomości czysto mieszkalnej, dobudowany pawilon użytkowy nie stanowi odrębnej od kamienicy nieruchomości, gdyż stanowi on integralną część kamienicy i nie posiada odrębnej księgi wieczystej.
Kamienica i pawilon objęte są też tym samym numerem adresowym, pawilon dobudowany w 1997r. nie stanowił przed transakcją odrębnej nieruchomości, nie był przedmiotem odrębnej własności. Nie był też odrębnym budynkiem. Jest on częścią kamienicy jako jej dobudówka, w księgach wieczystych wszystkie lokale znajdujące się w sprzedawanej kamienicy są oznaczone jako lokale mieszkalne.
Używanie lokali dla celów użytkowych nie wpływało na ich mieszkalny charakter i takie jest ich ewidencjonowanie w odpowiednich rejestrach nieruchomości oraz w rejestrze na potrzeby podatku od nieruchomości, stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jako całości (tj. budynku sklasyfikowanego w grupowaniu PKOB 1122 wraz z gruntem) jest zwolniona od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 w powiązaniu z art. 29 ust. 5 cyt. ustawy. Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego (w szczególności w przypadku błędnej klasyfikacji PKOB) lub zmiany stanu prawnego. Należy bowiem zauważyć, że tut. organ nie jest właściwy do weryfikacji poprawności dokonanej klasyfikacji budynku według PKOB, gdyż zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz.
GUS Nr 1, poz. 11), iż zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje m.in. obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej. W przypadku trudności w ustaleniu właściwego grupowania Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych zainteresowany podmiot może zwrócić się o udzielenie informacji w tym zakresie do Ośrodka Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych Urzędu Statystycznego w Łodzi, ul. Suwalska 29, 93-176 Łódź.
Tak więc to Podatnika obciąża obowiązek i ryzyko prawidłowego sklasyfikowania obiektu budowlanego, a w razie wątpliwości Podatnik może w tym zakresie zwrócić się do ww. Ośrodka o wydanie opinii. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.