INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 5 lipca 2012r. (data wpływu 12 lipca 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 października 2012r.
(data wpływu 11 października 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 12 lipca 2012r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 października 2012r., (data wpływu 11 października 2012r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 26 września 2012r.), znak: IBPP2/443-689/12/AM.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe: Gmina ma zamiar sprzedać nieruchomość zabudowaną stanowiącą jej własność. Według operatu szacunkowego nieruchomość przeznaczona jest pod budownictwo produkcyjne i usługowe. Jest to teren zabudowany, ale niewykorzystywany. Są to zabudowania budynkami trzody chlewnej, budynkami paszarni, magazynowymi oraz budynkami związanymi z tego typu produkcją. Nieruchomość nie jest użytkowana od około 20 lat. Ma dostęp do drogi publicznej i leży w strefie budownictwa produkcyjno - usługowego. Klasa gruntów, na której leży nieruchomość to Bi Ps V. Grunt jest częściowo uzbrojony i częściowo zalewowy.
Nieruchomość jest przydatna na cele inwestycyjne. Nieruchomość ma dostęp do obiektów handlowych, usługowych i innych obiektów użyteczności publicznej. Brak jest tam miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał: Nieruchomość zabudowana, będąca przedmiotem sprzedaży składa się z dwóch działek ewidencyjnych (działki o nr ew. „A2” o powierzchni 0,4151 ha i działki o nr ew. „B2” o powierzchni 0,2534 ha. Dla w/w działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z ewidencji gruntów i budynków w zakresie przeznaczenia przedmiotowych działek, wynika, że: działka o nr ew.
„A2” o powierzchni 0,4151 ha stanowi użytki: PS V=0,0631 ha i B = 0,3520 ha, działka o nr ew. „B2” o powierzchni 0,2534 ha stanowi użytek: B = 0,2534 ha. W/w nieruchomość zabudowana jest następującymi obiektami budowlanymi: budynek po byłej chlewni posadowiony na działkach o nr ew. „A2”, ”B2”, część budynku magazynu posadowiony na działce o nr ew. „B2”, budynek po paszarni posadowiony na działce o nr ew. „B2”. Wszystkie te obiekty wybudowano w latach 70-tych ub. wieku. Od około 20 lat nie są użytkowane. Dnia 17 października 2000r. gmina nabyła aktem notarialnym nieruchomość zabudowaną położoną w X. (działki o nr ew.
„A” o powierzchni 0,5302 ha i „B” o powierzchni 0,6671 ha) od Syndyka Masy Upadłości w Z. Z dniem 1 lipca 2002r. na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 19 czerwca 2002r. gmina wydzierżawiła w/w nieruchomość na rzecz spółki cywilnej z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. Z uwagi na to, że część obiektów nigdy nie była użytkowana przez dzierżawcę, decyzją Burmistrza Gminy zatwierdzono projekt podziału działek o nr ew. „A” o pow. 0,5302 na nowe działki o nr ew. „A1” o pow. 0,1151 ha i „A2” o pow. 0,4151 ha; „B” o pow. 0,6671 na nowe działki o nr ew. „B1” o pow. 0,4137 ha i „B2” o pow. 0,2534 ha.
19 października 2011 roku wprowadzono zmiany do umowy (aneks) i rozwiązano umowę w części dotyczącą działek o nr ew. „A2” i „B2”. Nieruchomość zabudowana o nr ew. „A1” i „B1” o łącznej powierzchni 0,5288 ha aktualnie objęta jest nową umową dzierżawy, zawartą w dniu 18 lipca 2012r. na rzecz dotychczasowego dzierżawcy. W czasie trwania umów dzierżawca ponosił nakłady tylko na budynki posadowione na działkach o nr ew. „A1” i „B1”. W stosunku do obiektów posadowionych na działkach o nr ew. „A2” i „B2”, ani dzierżawca, ani gmina jako właściciel nie ponosili wydatków na ulepszanie tych obiektów. Budynki te są w złym stanie technicznym, nadające się do remontu. Nieruchomość nr ew.
„A2” i „B2” o łącznej powierzchni 0,6671 ha wraz z zabudowaniami gmina zamierza przeznaczyć do sprzedaży przetargowej. W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy Gmina może zastosować stawkę podatku VAT w wysokości 23% sprzedając w/w nieruchomość? Zdaniem Wnioskodawcy, trzeba zastosować stawkę podatku VAT w wysokości 23%. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Zwolnione są zatem obszary leśne, rolne i tereny pod stawami. Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkami, częściowo uzbrojona i ma dostęp do drogi publicznej.
Nie może zatem korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Powinna być zastosowana stawka podstawowa (23%). W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej również ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.
Art. 15 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.
Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Stosownie do art. 15 ust. 6 ww. ustawy o VAT, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. W myśl § 13 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.
U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Z przytoczonych przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych.
Będą to zatem wszystkie wykonywane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany, wynajmu, dzierżawy. Zgodnie z art. 41. ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. W myśl art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca zwolnił od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z powyższego wynika, iż opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.
Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług. Powyższy przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w przedmiotowej sprawie nie znajdzie jednak zastosowania, bowiem przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany. Fakt, że budynki są w złym stanie technicznym, nadające się do remontu nie zmienia faktu, że grunt ten jest niezabudowany, a wręcz przeciwnie, mamy do czynienia ze sprzedażą gruntu zabudowanego budynkami chlewni, magazynu i paszarni.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika.
Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).
W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów; W myśl art. 43 ust. 7a ww. ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
W tym miejscu należy podkreślić, iż dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz czy Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie budynków, budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zauważyć również należy, iż stosownie do art. 43 ust. 10 ww. ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 29 ust. 5 ww. ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle ww. przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.
Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca zamierza przeznaczyć do sprzedaży przetargowej nieruchomość nr ew. „A2” i „B2” o łącznej powierzchni 0,6671 ha wraz z zabudowaniami. Nieruchomość zabudowana, będąca przedmiotem sprzedaży składa się z dwóch działek ewidencyjnych (działki o nr ew. „A2” o powierzchni 0,4151 ha i działki o nr ew. „B2” o powierzchni 0,2534 ha. W/w nieruchomość zabudowana jest następującymi obiektami budowlanymi: budynek po byłej chlewni posadowiony na działkach o nr ew.
„A2”, ”B2”, część budynku magazynu posadowiony na działce o nr ew. „B2”, budynek po paszarni posadowiony na działce o nr ew. „B2”. Wszystkie te obiekty wybudowano w latach 70 tych ub. wieku. Od około 20 lat nie są użytkowane. Dnia 17 października 2000r. gmina nabyła aktem notarialnym nieruchomość zabudowaną położoną w X. (działki o nr ew. „A” o powierzchni 0,5302 ha i „B” o powierzchni 0,6671 ha) od Syndyka Masy Upadłości w Z. Z dniem 1 lipca 2002r. na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 19 czerwca 2002r. gmina wydzierżawiła w/w nieruchomość na rzecz spółki cywilnej z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej.
Z uwagi na to, że część obiektów nigdy nie była użytkowana przez dzierżawcę, decyzją Burmistrza Gminy zatwierdzono projekt podziału działek o nr ew. „A” o pow. 0,5302 na nowe działki o nr ew. „A1” o pow. 0,1151 ha i „A2” o pow. 0,4151 ha; „B” o pow. 0,6671 na nowe działki o nr ew. „B1” o pow. 0,4137 ha i „B2” o pow. 0,2534 ha. 19 października 2011 roku wprowadzono zmiany do umowy (aneks) i rozwiązano umowę w części dotyczącą działek o nr ew. „A2” i „B2”. W stosunku do obiektów posadowionych na działkach o nr ew. „A2” i „B2”, ani dzierżawca, ani gmina jako właściciel nie ponosili wydatków na ulepszanie tych obiektów. Budynki te są w złym stanie technicznym, nadające się do remontu.
W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do posadowionych na działkach o nr ewidencyjnych „A2” i „B2” budynków: chlewni, magazynu i paszarni nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak to w którym momencie. Z opisu sprawy wynika, iż budynki (po byłej chlewni, byłej paszarni oraz magazyn) posadowione na działkach będących przedmiotem sprzedaży o nr ewid. „A2” i „B2” zostały oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu – na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 19 czerwca 2002r., zawartej przed podziałem gruntu o nr ewid. „A” i „B” (m.in. na działki będące przedmiotem sprzedaży – o nr ewid.
„A2” oraz „B2”), który Wnioskodawca nabył aktem notarialnym 17 października 2000r. Tym samym należy stwierdzić, iż w momencie oddania w dzierżawę ww. budynków posadowionych na powstałych po podziale gruntu (nr ewid. „A” i „B”) działkach będących przedmiotem sprzedaży o nr ewid. „A2” oraz „B2” doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zatem od momentu pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata.
Mając więc na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz opis sprawy przedstawiony we wniosku, stwierdzić należy, iż skoro dostawa budynków po byłej chlewni, byłej paszarni oraz magazynu nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to dostawa ta będzie spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wobec powyższego, skoro dla dostawy ww. budynków po byłej chlewni, byłej paszarni oraz magazynu zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, również dostawa działek o nr ewid.
„A2” oraz „B2”, na których posadowione są ww. budynki będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 29 ust. 5 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, w którym twierdzi on, iż przedmiotowa nieruchomość nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług oraz powinna być zastosowana stawka podstawowa (23%), należy uznać za nieprawidłowe. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Nadmienia się, że niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.
U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012r., poz. 270).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.