Stanowisko Wnioskodawcy
(ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 grudnia 2014 r.): Według wiedzy Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości, o której mowa powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Pogląd ten poparty jest wiedzą zdobytą w informacji telefonicznej w Krajowej Informacji Podatkowej jak również we właściwych U.S. Na remonty i ulepszenia zasadniczej części nieruchomości tj. działki 2868/28, 2868/26, 2868/27 wraz z posadowionym na pierwszej z nich budynkiem biurowo-mieszkalnym wydatki wyniosły przeszło 200% wartości początkowej. Również wydatki na remont budowli liniowej czyli wodociągu znajdującego się na działkach 2883/11, 2883/12 spowodował że wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej.
Dodatkowo działalność w zakresie wynajmu powierzchni przemysłowych opodatkowana podatkiem VAT zbudowała stanowisko Wnioskodawcy o konieczności opodatkowania tej sprzedaży. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego jest nieprawidłowe. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Przedmiotem niniejszej interpretacji, zgodnie z żądaniem Wnioskodawcy jest opodatkowanie dostawy nieruchomości składającej się z 5 ewidencyjnych działek gruntu, z których trzy działki o numerach 2868/28, 2883/11 i 2883/12 są działkami zabudowanymi natomiast dwie działki o numerach 2868/26 i 2868/27 to działki niezabudowane zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego to tereny przemysłowe. Z czego w zakresie opodatkowania działek zabudowanych budowlą o nr 2883/11 i 2883/12 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 58 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j.
Dz. U. z 2013 r. Nr 124, poz. 707 ze zm.) Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia określi szczegółowy sposób prowadzenia ksiąg wieczystych, wzory ksiąg wieczystych oraz szczegółową treść i sposób dokonywania wpisów w księgach wieczystych. Jak stanowi § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) część nieruchomości może być odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej.
Nie narusza to ograniczeń podziału nieruchomości określonych w przepisach szczególnych. W razie odłączenia części nieruchomości zakłada się dla tej części osobną księgę wieczystą, chyba że ma ona być połączona z inną nieruchomością, dla której księga jest już prowadzona. Zatem objęcie jedną księgą wieczystą kilku działek gruntów nie oznacza, że można traktować transakcję sprzedaży tak określonej nieruchomości jako jedną dostawę. Każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową.
Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek gruntów, objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z tych działek odrębnie. Zatem w kwestii opodatkowania dostawy działek niezabudowanych wskazać należy, że: Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez pojęcie tereny budowlane, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane.
Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę są zwolnione od podatku VAT. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy były m.in. dwie niezabudowane działki gruntu o nr 2868/26 i 2868/27. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działki te stanowią tereny przemysłowe. Zatem dostawa ww. dwóch działek nie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w konsekwencji była opodatkowana podatkiem VAT. Odnośnie natomiast zbycia zabudowanej działki nr 2868/28 wskazać należy, że: Jak już wskazano wyżej podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23%.
Jednakże ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków. Zwalnia się od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.
W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w związku z przeprowadzoną transakcją zbycia budynku biurowo – mieszkalnego hali magazynowej i budowli liniowej – wodociągu nastąpiło pierwsze zasiedlenie tych obiektów, a jeżeli tak to, w którym momencie. Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zbył budynek biurowo – mieszkalny, halę magazynową i budowlę liniową - wodociąg. Przy nabyciu i wytworzeniu tych obiektów Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wszystkie trzy obiekty były ulepszane, z tym że wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu w przypadku budynku biurowo – mieszkalnego oraz budowli liniowej – wodociągu. Natomiast w przypadku hali magazynowej wydatki te nie przekroczyły 30% wynosiły kilkanaście procent. Ulepszenia stanowiły proces ciągły i trwały do roku 2014. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że wszystkie budynki i budowle były przedmiotem umów najmu, po czym podając daty najmu wskazuje wyłącznie na budynek biurowo – mieszkalny oraz halę magazynową pomijając budowlę liniową – wodociąg.
Budynek biurowo - mieszkalny był wynajmowany od 1 października 2005 r. do 30 czerwca 2014 r. – jak wynika z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, natomiast jak wynika z uzupełnienia do wniosku budynek był wynajmowany od 2006 r. Hala była wynajmowana od 1 marca 2008 r. do 30 czerwca 2014 r. – jak wynika z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, natomiast jak wynika z uzupełnienia od 2009 r. Powyższe nieścisłości pozostają bez wpływu na opodatkowanie.
Wnioskodawca wskazał, że obiekty te były przedmiotem najmu do 30 czerwca 2014 r., zaś ulepszenia, od których przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia stanowiły proces ciągły i trwały do 2014 r. Zatem przyjąć należy, że co do zasady, w 2014 r. doszło do pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu, jednakże od pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży nie minął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji dostawa budynku nie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Również dostawa tego obiektu tj. budynku biurowo - mieszkalnego nie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, bowiem wydatki poniesione na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej tego budynku i Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, a ponadto Wnioskodawca po ulepszeniu (do 2014 r.) nie użytkował budynku do celów działalności gospodarczej opodatkowanej przez co najmniej 5 lat. Zatem dostawa budynku nie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy. W konsekwencji dostawa ta była opodatkowana stawką 23%.
Odnosząc się do dostawy budynku hali magazynowej wskazać należy, że dostawa ta korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem dostawa ta jest dostawą po pierwszym zasiedleniu, czyli dostawą po oddaniu tego obiektu w najem co miało miejsce w 2008 lub w 2009 roku. Od pierwszego zasiedlenia minęły więc 2 lata.
Zaznaczyć również należy, że przy dostawie hali magazynowej Wnioskodawca nie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy hali magazynowej ponieważ Wnioskodawca dokonując dostawy oraz nabywca nie złożyli przed dniem dokonania dostawy hali magazynowej właściwemu dla jej nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy hali magazynowej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy.
Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, że wyodrębniona działka gruntu nr 2868/28 zabudowana jest budynkiem biurowo – mieszkalnym, którego dostawa opodatkowana jest pozytywną stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT oraz w części zabudowana budynkiem hali magazynowej, którego dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa gruntu w części jest opodatkowana pozytywną stawką podatku VAT w części zaś korzysta ze zwolnienia.
W odniesieniu do sposobu opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony jest budynek opodatkowany pozytywną stawką podatku VAT oraz posadowiony jest budynek zwolniony od podatku Wnioskodawca winien zastosować odpowiednio klucz powierzchniowy lub wartościowy.
W związku z tym, że ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni budynków czy budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości budynków czy budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie).
Zatem każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa.
Reasumując: dostawa dwóch niezabudowanych działek gruntu o numerach 2868/26 i 2868/27 nie korzysta ze zwolnienia od podatku, jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT wg stawki właściwej dla dostawy gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. dostawa działki gruntu nr 2868/28 zabudowanej budynkiem biurowo – mieszkalnym, którego dostawa opodatkowana jest stawką podatku VAT 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT oraz w części zabudowanej budynkiem hali magazynowej, którego dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w części jest opodatkowana stawką podatku VAT 23% w części zaś korzysta ze zwolnienia w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Zmiana któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiana stanu prawnego powoduje, że niniejsza interpretacja traci swoją ważność. W kwestii dotyczącej opodatkowania dostawy działek 2883/11 oraz 2883/12 zabudowanych budowlą zostało wydane odrębne postanowienie. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-000 Bielsko-Biała.