INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2009 r. (data wpływu 23 listopada 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie określenia podstawy opodatkowania dla czynności sprzedaży dotyczącej przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 23 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie określenia podstawy opodatkowania dla czynności sprzedaży dotyczącej przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe: Na podstawie: art. 32 ust. 1 i 1a, art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.
U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), Zarządzenia Wojewody w sprawie wyrażenia zgody na zbycie użytkownikowi wieczystemu prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa. Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości, obejmującej działkę 3486 o powierzchni 0,8702 ha, a użytkownikiem wieczystym Spółka z o.o. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa, obejmująca działkę 3486 o powierzchni 0,8702 ha, będąca w użytkowaniu wieczystym Spółki z o.o., na rzecz użytkownika wieczystego w trybie art. 32 ust. 1 i 1a, art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami.
Na działce będącej przedmiotem sprzedaży oraz na działce 3485 (niebędącej przedmiotem sprzedaży) zlokalizowany jest zabytkowy budynek – wpisany do rejestru zabytków – z lat 20-tych XIX w. z dziedzińcem w środku budynku. Obecnie w budynku prowadzone są prace remontowo-budowlane, związane ze zmianą funkcji obiektu na cele mieszkalno-usługowo-handlowe. Oprócz budynku dawnych koszar na działce znajduje się budynek magazynowy i wiata stalowa. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Budynki i budowle znajdujące się na działce 3486 stanowią własność użytkownika wieczystego i nie są przedmiotem sprzedaży.
W przypadku dokonania umowy sprzedaży nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości w miejsce Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego Spółki z o.o. a prawo użytkownika wieczystego wygasa z mocy prawa. Na podstawie art. 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest Starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru działka 3486 znajduje się w terenach zabudowy usługowej oznaczonych symbolem 1/U13. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 2 grudnia 2008 r. określono wartość prawa własności gruntu w wysokości 1.444 530,00 zł, a wartość prawa użytkowania wieczystego w wysokości 877.980,00 zł. W dniu 5 lutego 2009 r. przeprowadzono rokowania w sprawie ceny sprzedaży nieruchomości położonej w W. W wyniku przeprowadzonych rokowań strony zgodnie ustaliły cenę netto nabycia własności gruntu w wysokości 2.300.000,00 zł, cena ta zawiera wartość prawa użytkowania wieczystego.
Na poczet ceny netto ustalonej w wyniku rokowań w wysokości 2.300.000,00 zł zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego w wysokości 877.980,00 zł. Różnica do zapłaty przez użytkownika wieczystego wynosi netto 1.422.020,00 zł. Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50% w związku z powyższym cena netto wynosi 711.010,00 zł. W związku z powyższym zadano następujące pytania: Czy w przypadku zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej przeniesienia prawa własności wpisanej do rejestru zabytków nieruchomości w miejsce Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego należy doliczyć podatek VAT?
Czy odprowadzić podatek VAT od kwoty 2.300.000,00 zł, która zawiera wartość prawa użytkownika wieczystego w wysokości 877.980,00 zł? Czy podatek VAT odprowadzić o różnicy, tj. kwoty 1.422.020,00 zł? Czy od ceny nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków obniżonej o 50% zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami odprowadzić podatek VAT tj. od kwoty 711.010,00 zł, która faktycznie wpłynie na konto Wnioskodawcy? Zdaniem Wnioskodawcy, na poczet ceny netto ustalonej w wysokości 2.300.000,00 zł zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego w wysokości 877.980,00 zł, w związku z powyższym cena netto wynosi 1.422.020,00 zł.
Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50% w związku z powyższym cena netto wynosi 711.010,00 zł. I zdaniem Wnioskodawcy od tej kwoty, która faktycznie wpłynie na konto Wnioskodawcy winien być odprowadzony podatek VAT. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.
U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).
Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że jednostka samorządu terytorialnego sprzedaje nieruchomość gruntową zabudowaną zabytkowym budynkiem stanowiącą własność Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego w trybie art. 32 ust. 1 i 1a, art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Powyższy budynek znajdujący się na przedmiotowej działce stanowi własność użytkownika wieczystego i nie jest przedmiotem sprzedaży. Zatem przedmiotem dostawy jest grunt niezabudowany (działka o nr 3486), który zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenach zabudowy usługowej. Z przytoczonych wyżej regulacji prawnych wynika, iż sprzedaż prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT należy traktować jako dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W kwestii ustalenia podstawy opodatkowania należy stwierdzić, że: Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i ust. 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.
Natomiast w myśl ust. 4 powyższego artykułu podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b. Cena, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz.
U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.), jest wartością wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym Natomiast zgodnie z art. 32 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i 3. (…).
Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody (…). W myśl ust. 2 powyższego przepisu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Stosownie do art. 37 ust. 2 pkt 5 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
Jak stanowi art. 67 ust. 3 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a. Natomiast w myśl art. 69 tejże ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Jednakże zgodnie z art. 68 ust. 3 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami ustaloną, zgodnie z art. 67, cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%.
Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego wskazał, że przedmiotowa nieruchomość jest zbywana na podstawie art. 32 ust. 1 i 1a, art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Zarządzenia Wojewody w sprawie wyrażenia zgody na zbycie użytkownikowi wieczystemu prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 2 grudnia 2008 r. określono wartość prawa własności gruntu w wysokości 1.444 530,00 zł, a wartość prawa użytkowania wieczystego w wysokości 877.980,00 zł.
W dniu 5 lutego 2009 r. przeprowadzono rokowania w sprawie ceny sprzedaży nieruchomości położonej w Wadowicach. W wyniku przeprowadzonych rokowań strony zgodnie ustaliły cenę netto nabycia własności gruntu w wysokości 2.300.000,00 zł, cena ta zawiera wartość prawa użytkowania wieczystego. Na poczet ceny netto ustalonej w wyniku rokowań w wysokości 2.300.000,00 zł zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego w wysokości 877.980,00 zł. Różnica do zapłaty przez użytkownika wieczystego wynosi netto 1.422.020,00 zł.
Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50% w związku z powyższym cena netto wynosi 711.010,00 zł. Zgodnie z cyt. już powyżej art. 67 ust. 3, art. 69 i art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę wysokości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, a na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Natomiast cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że tylko sprzedawca jest w stanie określić, jak jest skalkulowana kwota należna od nabywcy. Podstawa opodatkowania wynikać powinna z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami. Jeżeli zatem użytkownik wieczysty zobowiązany będzie zapłacić Wnioskodawcy różnicę między wartością prawa własności nieruchomości i wartością prawa wieczystego użytkowania obniżoną o 50% i będzie to cena netto, podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest właśnie ta kwota.
Jeżeli zatem w przedmiotowej sprawie cena gruntu została skalkulowana przez strony umowy w taki sposób, że ceną netto jest kwota 711.010,00 zł i od tej kwoty będzie obliczony i odprowadzony podatek VAT, to należy uznać, że kwota ta będzie podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT. Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.
U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.