INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2009 r. (data wpływu 16 lutego 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 maja 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 16 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym, wezwano Zainteresowaną do uzupełnienia opisanego we wniosku stanu faktycznego o informację, w którym roku nastąpiło wybudowanie budynku mieszkalnego.
Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego. Wezwanie wysłano w dniu 28 kwietnia 2009 r., zaś w dniu 12 maja 2009 r. do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.
W dniu 8 sierpnia 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w ramach wspólności majątkowej dom w zabudowie szeregowej - użytkowanie wieczyste do dnia 9 października 2088 r. Akt notarialny dotyczył zakupu działki, ale w § 1 zapisano, że na działce znajduje się dom mieszkalny w budowie – stan surowy zamknięty (co nie było ujawnione w księdze wieczystej, a sam dom po zamontowaniu mebli, kafelek i wyposażeń sanitarnych np. toaleta, łazienka nadawał się do zamieszkania). W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana wskazała, że wybudowanie budynku nastąpiło przed datą zakupu, tj. około 7 lat wcześniej.
Niestety nie jest możliwe podanie dokładnej daty z powodu braku posiadania odpowiedniej dokumentacji. Jednakże w momencie zakupu budynek był wybudowany, co potwierdza akt notarialny. Zatem nabycie domu nastąpiło na starych zasadach. W dniu 2 września 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała ten dom również w użytkowaniu wieczystym, jako nieruchomość składającą się z działki, która zabudowana jest budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej – co również nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Przy sprzedaży domu rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy prawa użytkowania wieczystego gruntu na cenę: 53 000,00 zł.
Następnie w terminie 14 dni po sprzedaży tejże nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyła oświadczenie, że jako małżeństwo zamierzają wydatkować uzyskaną sumę ze sprzedaży domu, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na następną nieruchomość. W tym celu Zainteresowana wraz z mężem zakupiła w dniu 11 września 2008 r. działkę pod budowę domu, również w użytkowaniu wieczystym, na której mają zamiar wybudować dom. W związku z powyższym zadano następujące pytania.
Czy Wnioskodawczyni wraz z mężem może rozliczyć się na starych zasadach, tzn. czy mogą zgodnie ze złożonym oświadczeniem wydatkować pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu na nowy dom w ciągu 2 lat, zgodnie z art. 28 ust. 2, 2a i 3 oraz art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy obowiązuje ich rozliczenie z przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu do 30 kwietnia 2009 r. i jak to rozliczenie ma wyglądać? Co można wliczyć w koszty, jeżeli będzie obowiązywał ich podatek do 30 kwietnia 2009 r.? Zdaniem Wnioskodawczyni, Ad.
1. Może ona wraz z mężem rozliczyć się z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży domu w ciągu 2 lat (czyli na starych zasadach) ponieważ nabyli dom na starych zasadach. Nie kupili samej działki tylko dom z oknami, drzwiami, instalacjami, w którym po założeniu paneli, mebli można było mieszkać. Zaś samo zgłoszenie budynku do odbioru pozostawało tylko formalnością, którą dokonali przy sprzedaży domu. Ad. 2. Nie obowiązuje jej i męża podatek płacony w terminie do 30 kwietnia 2009r. (nie mają oni wpływu na zmianę przepisów). Ad. 3. Kosztami mogą być: zakup domu, kredyt, który był wzięty pod zakup domu, wszelkie prace potwierdzone fakturami, wycena gruntu, rzeczoznawca, wszelkie opłaty bankowe.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.
U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.
Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Z uwagi na to, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to znaczenie tego terminu wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym. Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z § 1 powołanego przepisu grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego kodeksu, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.
To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zgodnie jednak z § 2 cytowanego przepisu przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Z powyższego wynika, że prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.
Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Jednakże żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego. Ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani w żadnym innym jej miejscu nie zawarł definicji „wybudowania”.
Nie uprawnia to jednak do odwoływania się przy wykładni do przepisów prawa budowlanego, a w szczególności do instytucji pozwolenia na budowę bądź pozwolenia na użytkowanie budynku i przenoszenia ich na grunt ustawy podatkowej. Skoro ww. przepis zawiera potoczne słowo języka polskiego, to należy użyte w tym przepisie słowo "wybudowanie" tłumaczyć w myśl sensu, jaki nadaje temu słowu słownik języka polskiego, czyli „postawienie, wzniesienie domu". Jeżeli słowu "wybudowanie" przypisać czas przeszły dokonany, to musi ono oznaczać budynek, który został wybudowany w takim stanie, iż nadaje się on do zamieszkania.
Natomiast przepis ten jednoznacznie stanowi o 5-letnim okresie liczonym od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Nie budzi zatem wątpliwości, że przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej termin 5-letni jest liczony odrębnie dla sprzedaży gruntu (od jego nabycia) i dla budynku (od jego wybudowania), gdy wybudowanie budynku nastąpiło w terminie późniejszym niż nabycie gruntu. Termin ten natomiast będzie biegł od daty nabycia równolegle dla gruntu i budynku, jeżeli w dniu nabycia nieruchomości zabudowanej budynek był już wybudowany.
W konsekwencji należy stwierdzić, iż istotne w przedmiotowej sprawie jest ustalenie, czy Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w 2006 r. użytkowanie wieczyste gruntu z budynkiem wybudowanym, czy też z budynkiem w trakcie budowy. Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż w 2006 r. nabyła Ona wraz z mężem prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującym się na nim domem mieszkalnym. W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana wskazała, że dom ten został wybudowany przed datą zakupu (około 7 lat wcześniej). W związku z powyższym okres pięcioletni biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, równolegle dla gruntu i budynku.
W związku z tym, iż nabycie nastąpiło w 2006 r. zastosowanie w przedmiotowej sprawie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Należy więc stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży gruntu i znajdującego się na nim budynku, podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy.
Z uwagi na fakt, iż stanowisko Wnioskodawczyni dotyczące pytania pierwszego zawartego we wniosku jest prawidłowe, odstąpiono od odpowiedzi na pozostałe pytania, gdyż stały się one bezprzedmiotowe. W związku z tym, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego z małżonków, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich tj. męża Zainteresowanej. Należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.