INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 16 marca 2009 r. (data wpływu – 19 marca 2009 r.) uzupełnionym korespondencją (data wpływu – 8 maja 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 19 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny. W dniu xx kwietnia 2006 r. Zainteresowana nabyła samodzielny lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość za kwotę 120 000 zł. Na ten cel Wnioskodawczyni zaciągnęła w dniu x kwietnia 2006 r. w banku kredyt hipoteczny waloryzowany kursem CHF na kwotę 120 000 zł.
W dniu 29 stycznia 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu aktem notarialnym i w dniu xx lutego 2009 r. zbyła przedmiotową nieruchomość za cenę 240 000 zł. Ww. transakcji dokonano przed upływem 5 lat od dnia nabycia tego lokalu. Z ceny 240 000 zł uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości kwotę 150 000 zł Zainteresowana przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego. W konsekwencji przychód w kwocie 150 000 zł z tytułu sprzedaży został przeznaczony na cele mieszkaniowe, tj. spłatę kredytu mieszkaniowego, czyli wydatkowany na cele mieszkaniowe sensu largo. W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy wartość spłaconego kredytu hipotecznego mieszkaniowego w kwocie 150 000 zł pomniejsza podstawę do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z odpłatnego zbycia nieruchomości? Zdaniem Wnioskodawczyni, wraz ze sprzedażą lokalu mieszkalnego dokonała spłaty kredytu hipotecznego, tym samym wydatkowała kwotę 150 000 zł na cele mieszkaniowe sensu largo. Tak więc w ocenie Zainteresowanej przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości należy pomniejszyć o kwotę 150 000 zł. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Z uwagi na moment nabycia lokalu mieszkalnego, tj. w 2006 r. - w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie powyższe przepisy.
Stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można m.in. opłatę notarialną, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, opłatę sądową. Zasada ustalenia zryczałtowanego podatku dochodowego ze zbycia nieruchomości nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana w lutym 2009 r. za cenę 240 000 zł zbyła przedmiotową nieruchomość (nabytą w kwietniu 2006 r.), na którą zaciągnęła w banku kredyt hipoteczny waloryzowany kursem CHF na kwotę 120 000 zł. Z przychodu uzyskanego ze sprzedaży - kwotę 150 000 zł Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu mieszkaniowego, czyli wydatkowała na cele mieszkaniowe.
Powołany art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może mieć zastosowanie w niniejszej sprawie, o ile przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, będzie w części wydatkowany, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu, a także odsetek od kredytu zaciągniętego na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny oraz uregulowania prawne w tym zakresie należy stwierdzić, iż wartość spłaconego kredytu hipotecznego waloryzowanego kursem CHF w kwocie 150 000 zł nie pomniejsza podstawy do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem przychód ten może być wyłącznie pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, do których nie można zaliczyć wartości spłaty ww. kredytu.
Jednakże Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), bowiem wydatek stanowi spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na lokal mieszkalny, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.