INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2012 r. (data wpływu 27 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości planowanej w 2017 r. – jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 27 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. W dniu 16 października 2011 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Dnia 24 października 2011 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza Zainteresowana odziedziczyła spadek po ojcu. W skład masy spadkowej wchodzą nieruchomości – grunty orne i dom z zabudowaniami gospodarczymi. 19 marca 2012 r. Wnioskodawczyni złożyła w urzędzie skarbowym druk SD-Z2 – zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych.
Ponieważ Zainteresowana nie jest rolnikiem, mieszka i pracuje w X, podjęła decyzję o sprzedaży gospodarstwa i gruntów ornych w 2013 r. W sytuacji gdyby potencjalny kupujący nie posiadał gotówki, zapłata nastąpiłaby w ratach (zaliczki) – ostatnia rata w styczniu 2017 r. – wtedy też nastąpi przeniesienie prawa własności. Do momentu sprzedaży grunty nie utracą charakteru rolnego. W związku z powyższym zadano następujące pytania. Czy zostanie naliczony podatek dochodowy w przypadku sprzedaży nieruchomości w 2013 r. przy uwzględnieniu, że grunty nie utracą charakteru rolnego?
Czy zostanie naliczony podatek dochodowy w wyniku sprzedaży nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej i wpłat ratalnych (w formie zaliczek), kiedy ostatnia rata nastąpi w styczniu 2017 r. i po ostatniej wpłacie nastąpi przeniesienie własności? Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2. Natomiast odpowiedź na pytanie nr 1 zawarta zostanie w odrębnym rozstrzygnięciu.
Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż w sytuacji, gdy grunt nie traci charakteru rolnego albo następuje na podstawie zawarcia umowy przedwstępnej, która powoduje spłatę w formie zaliczek, a przeniesienie prawa własności następuje w 2017 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości planowanej w 2017 r., uznaje się za prawidłowe.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 16 października 2011 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Dnia 24 października 2011 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza Zainteresowana odziedziczyła spadek po ojcu. W skład masy spadkowej wchodzą nieruchomości – grunty orne i dom z zabudowaniami gospodarczymi.
Ponieważ Zainteresowana nie jest rolnikiem, mieszka i pracuje w X, podjęła decyzję o sprzedaży gospodarstwa i gruntów ornych w 2013 r. W sytuacji gdyby potencjalny kupujący nie posiadał gotówki, zapłata nastąpiłaby w ratach (zaliczki) – ostatnia rata w styczniu 2017 r. – wtedy też nastąpi przeniesienie prawa własności. Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.
Zatem w przedmiotowej sprawie za datę nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości, uznać należy datę śmierci Jej ojca - spadkodawcy, czyli dzień 16 października 2011 r. Natomiast zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast stosownie do art. 158 ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Zatem w umowie przedwstępnej jedna ze stron albo obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą ustawa Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy kupna-sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Przepisy kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazują, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej - umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości zawartej w wyniku wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży. Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że cytowany wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, posługuje się terminem „zbycie”. Zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić np. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.
Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości. Ponadto, należy wskazać, iż sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy Kodeks cywilny, zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny.
Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego, strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny, co nie zmienia jednak faktu, iż przeniesienie własności nieruchomości nastąpi dopiero w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży.
Wobec powyższego w przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości powstanie dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, tj. w chwili przeniesienia własności nieruchomości, a okoliczność faktycznego przekazania pieniędzy przez nabywcę sprzedającemu pozostaje bez znaczenia. Dla celów podatkowych nie ma znaczenia fakt, czy cena nabycia została zapłacona w całości i w jakiej dacie, ponieważ obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. w dacie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.
W związku z powyższym sprzedaż przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości dokonana w roku 2017 r. (w tym roku nastąpi przeniesienie prawa własności tej nieruchomości), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynie wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym zbycie to nie spowoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.