INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 23 lipca 2013 r. (data wpływu 25 lipca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 października 2013 r. (data wpływu 21 października 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 25 lipca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Dnia 28 listopada 2007 r. w drodze darowizny Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość zabudowaną.
Dnia 10 grudnia 2008 r. Zainteresowana podpisała umowę pożyczki oraz przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności, zgodnie z którą wierzyciel udzielił Zainteresowanej pożyczki na okres od 10 grudnia 2008 r. do 10 grudnia 2011 r. a następnie w celu zabezpieczenia wierzytelności przeniosła na rzecz wierzyciela prawo własności ww. nieruchomości. W związku z całkowitą spłatą pożyczki wraz z odsetkami, 8 grudnia 2011 r. pełnomocnik Wnioskodawczyni, - dokonał powrotnego przeniesienia własności na rzecz Wnioskodawczyni. Zainteresowana nadmieniła, że zamierza sprzedać ww. nieruchomość. W związku z powyższym zadano następujące pytania.
Czy jeśli Wnioskodawczyni sprzeda ww. nieruchomość pod koniec 2013 r. będzie zobowiązana do zapłaty podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości? Jeśli tak, z jakich ulg Zainteresowana może skorzystać? Jeśli nie, czy wymagane jest jakieś dodatkowe oświadczenie, które powinno być złożone do urzędu skarbowego po dokonaniu sprzedaży nieruchomości? Zdaniem Wnioskodawczyni, w tym przypadku przy zbyciu ww. nieruchomości nie będzie zobowiązana do zapłacenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości ponieważ od daty nabycia – 28 listopada 2007 r. – minęło 5 lat podatkowych.
Ponadto Zainteresowana dodała, że na infolinii podatkowej udzielono informacji, że właściwą datą nabycia przez Zainteresowaną nieruchomości jest data 28 listopada 2007 r. ponieważ późniejsza umowa była warunkowa, tj. przeniesienie własności na wierzyciela zależało od terminowej spłaty wierzytelności. Nie doprowadziła ona do rzeczywistego przeniesienia prawa własności na rzecz wierzyciela. W ocenie Wnioskodawczyni nie jest wymagane żadne oświadczenie, które powinno być złożone do urzędu skarbowego po dokonaniu sprzedaży nieruchomości. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy. W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.
Z analizy wniosku wynika, że 10 grudnia 2008 r. Wnioskodawczyni przeniosła prawo własności nieruchomości (nabytej w 2007 r.) na pożyczkodawcę, który udzielił pożyczki na okres od 10 grudnia 2008 r. do 10 grudnia 2011 r. W związku z całkowitą spłatą pożyczki wraz z odsetkami, 8 grudnia 2011 r. pełnomocnik Zainteresowanej – dokonał zwrotnego przeniesienia własności na rzecz Zainteresowanej. Tut. Organ zaznacza, że przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika, z ogólnej zasady swobody umów zawartej w art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz.U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.).
Podstawowym celem tej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność. Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.
W pierwszym wypadku, przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność rzeczy ruchomej na wierzyciela – pod warunkiem, iż w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika. W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
W drugim przypadku, wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenia oświadczenia woli o przeniesienie własności. Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny.
Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.
Z kolei, z zacytowanego wyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.
Powyższe oznacza, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia nieruchomości, tak jak w analizowanej sprawie, nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni dokonała spłaty zaciągniętej pożyczki, co w konsekwencji uprawnia do postawienia tezy, iż na gruncie analizowanej sprawy nie ziści się przesłanka, o której mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nie będzie miało miejsca ostateczne przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkodawcę. Zatem należy stwierdzić, że powrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości nie jest nowym nabyciem w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Datą nabycia przedmiotowej nieruchomości w rozpatrywanej sprawie jest wobec tego 28 listopada 2007 r. Skoro Wnioskodawczyni planuje sprzedaż nieruchomości zabudowanej w 2013 r. to czynność ta nie będzie skutkować powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ transakcja zbycia zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Należy również zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanej, że nie jest wymagane jakiekolwiek dodatkowe oświadczenie, które powinno być złożone do urzędu skarbowego po dokonaniu sprzedaży ww. nieruchomości.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu w ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.