INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2011 r. (data wpływu 7 stycznia 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 kwietnia 2011 r. (data wpływu 11 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 7 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 7 kwietnia 2011 r. (data wpływu 11 kwietnia 2011 r.) o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego oraz dowód uiszczenia brakującej opłaty. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Wnioskodawca w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej sfinansował budowę budynku mieszkalnego z mieszkaniami na wynajem.
W 2000 roku uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku wielorodzinnego składającego się z X lokali mieszkalnych. Działka gruntu, na której Zainteresowany wybudował przedmiotowy budynek została nabyta przez Wnioskodawcę i jego żonę do majątku wspólnego w latach 1996-1997 od osób prywatnych. Ani grunt, ani wybudowany budynek nie stanowiły nigdy środka trwałego działalności, przez cały okres pozostawały ich majątkiem osobistym nie związanym z prowadzoną przez Zainteresowanego i małżonkę działalnością gospodarczą. W związku z budową Wnioskodawca nie dokonywał całkowitego, ani częściowego odliczania podatku od towarów i usług.
Zainteresowany z małżonką nie posiadał statusu podatnika podatku VAT, dlatego też nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z budową domu. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Wnioskodawca zawarł umowy najmu na X lokali mieszkalnych. Wszystkie lokale znajdujące się w budynku, wynajmowane są począwszy od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie aż do dnia dzisiejszego. Przychody z najmu nie stanowią przychodów uzyskiwanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W roku 2011 Wnioskodawca planuje sprzedaż lokali znajdujących się w budynku. Budynek został zasiedlony w latach 2000-2001 - zamieszkały w nim osoby, które wynajęły lokale w budynku.
W umowach najmu zawarta została opcja zakupu przez najemców wynajmowanych lokali, po 31 grudnia 2010 r. oraz został określony sposób ustalenia ceny sprzedaży. W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku VAT, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była ulepszana, zatem nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Czy sprzedaż w 2011 roku lokali mieszkalnych wybudowanych w 2000 roku z przeznaczeniem na wynajem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Zdaniem Wnioskodawcy, czynność sprzedaży tych lokali nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając lokale mieszkalne, grunty działa w charakterze podatnika VAT - jako handlowiec - wymaga ustalenia, że jej aktywność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i chęć ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Samo wybudowanie jednego domu nawet z góry przyjętym zamierzeniem, że po upływie 10 lat dojdzie do sprzedaży lokali (w całości lub części) nie stanowi o ciągłości tych czynności. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego) o charakterze jednorazowym.
Zamiarem Wnioskodawcy nigdy nie było prowadzenie zorganizowanej działalności gospodarczej z wykorzystaniem majątku prywatnego w postaci wybudowanego domu. Zatem po sprzedaży lokali Zainteresowany nie ma obowiązku wystawiać faktur VAT. W zaistniałym, a opisanym powyżej stanie faktycznym, nie doszło do spełnienia przesłanek od których uzależnione jest opodatkowanie podatkiem VAT. Nie dojdzie również do spełnienia tych przesłanek w przyszłości, w miarę sprzedaży poszczególnych lokali.
Niezależnie od powyższego Zainteresowany uważa, że gdyby nawet przyjąć że czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to i tak korzysta z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (gdyż upłynął 2 letni okres od pierwszego zasiedlenia - zamieszkania przez najemców) względnie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ppkt a tej ustawy (Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT przy budowie domu - nie miał prawa odliczyć bo budując dom nie miał on statusu podatnika podatku VAT). W takim przypadku Zainteresowany powinien jednak wystawić fakturę VAT z opisem, że czynność jest zwolniona spod opodatkowania.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Według art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Ponadto, art. 8 ust. 1 ustawy określa, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W art. 15 ust. 2 ustawy wskazano, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.
Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywane jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać w 2011 r. lokale mieszkalne.
Budynek został zasiedlony w latach 2000-2001 – zamieszkały w nim osoby, które wynajęły lokale w budynku. Zainteresowany zawarł umowy najmu na 71 lokali mieszkalnych. Wobec powyższego podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).
Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca w ramach małżeńskiej wspólności sfinansował budowę budynku mieszkalnego z mieszkaniami na wynajem, zawarł umowy najmu na 71 lokali mieszkalnych, które wynajmowane są od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie aż do dnia złożenia wniosku. Oznacza to, że Zainteresowanego należy traktować jako podatnika podatku od towarów i usług, gdyż wykonuje czynności opodatkowane - najem.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż niezależnie od tego czy umowa najmu jest zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy prywatnie, Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, w przedstawionych okolicznościach, czynność sprzedaży lokali mieszkalnych mieści się w definicji odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem dokonywana będzie przez podatnika podatku VAT.
Ponadto Wnioskodawca we własnym stanowisku wskazał, że gdyby nawet przyjąć że czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to i tak na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (gdyż upłynął 2 letni okres od pierwszego zasiedlenia - zamieszkania przez najemców) względnie na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ppkt a tej ustawy (Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT przy budowie domu - nie miał prawa odliczyć bo budując dom nie miał on statusu podatnika podatku VAT) – korzysta ze zwolnienia od podatku. W takim przypadku należy wystawić fakturę VAT z opisem, że czynność jest zwolniona spod opodatkowania.
Stosownie do zapisu art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika.
Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć także umowę sprzedaży podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT lub umowy najmu, dzierżawy. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej sfinansował budowę budynku mieszkalnego z mieszkaniami na wynajem. W 2000 r. Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku wielorodzinnego składającego się z X lokali mieszkalnych. Działka gruntu, na której Zainteresowany wybudował przedmiotowy budynek została nabyta przez Wnioskodawcę i jego żonę do majątku wspólnego w latach 1996 -1997 od osób prywatnych.
W związku z budową Zainteresowany nie dokonywał całkowitego, ani częściowego odliczania podatku od towarów i usług. Wnioskodawca z małżonką nie posiadał statusu podatnika podatku VAT, dlatego też nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z budową domu. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Wnioskodawca zawarł umowy najmu na X lokali mieszkalnych. Wszystkie lokale znajdujące się w budynku, wynajmowane są począwszy od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie aż do dnia dzisiejszego. W roku 2011 Wnioskodawca planuje sprzedaż lokali znajdujących się w budynku. Budynek został zasiedlony w latach 2000-2001 - zamieszkały w nim osoby, które wynajęły lokale w budynku.
W umowach najmu zawarta została opcja zakupu przez najemców wynajmowanych lokali, po 31 grudnia 2010 r. oraz został określony sposób ustalenia ceny sprzedaży. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była ulepszana. Mając na uwadze opis sprawy stwierdzić należy, że lokale, które Wnioskodawca zamierza sprzedać były przedmiotem najmu. Umowy najmu były zawierane po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lokali mieszkalnych (od 2000 r.), zatem lokale te były już oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu użytkownikowi i od tego momentu minęło ponad 2 lata.
Wobec powyższego, ich sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Wniosek w zakresie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych został rozstrzygnięty w odrębnej interpretacji z dnia 20 kwietnia 2011 r. nr ILPB1/415-28/11-4/AMN. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.