INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 czerwca 2010 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 11 czerwca 2010 r., data wpływu do Biura KIP w Lesznie 17 czerwca 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 sierpnia 2010 r. (data wpływu 13 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 11 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 10 sierpnia 2010 r. (data wpływu 13 sierpnia 2010 r.) o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zgodnie z przedmiotem działalności zakupiła od osoby fizycznej zabudowaną działkę gruntu na cele zabudowy osiedla wielorodzinnego i zabudowy szeregowej.
Na działce znajdowały się: dom mieszkalny, szklarnie oraz magazyn gospodarstwa ogrodniczego. Działka została podzielona z uwzględnieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dwie działki: pod zabudowę szeregową jednorodzinną, na tej działce inwestor buduje domki szeregowe jednorodzinne, które we własnym zakresie będzie sprzedawał, pod zabudowę wielorodzinną, na której po wyburzeniu szklarni i magazynu gospodarstwa ogrodniczego rozpoczęto roboty budowlane (wykop, części fundamentów, drogi tymczasowe).
W trakcie budowy developer sprzedał osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą grunt pod zabudowę wielorodzinną wraz z posadowionym domem mieszkalnym (od momentu zakupu nie był modernizowany) i rozpoczętymi pracami budowlanymi oraz dokumentacją (pozwolenie na budowę z projektem budowlanym, wszelkich innych posiadanych pozwoleń, uzgodnień i zgód dotyczących wielorodzinnej zabudowy osiedla wielorodzinnego realizowanej na przedmiotowej działce).
W umowie kupna-sprzedaży notariusz wykazał cenę: sprzedaż netto za przedmiotową działkę gruntu wraz z budyniem dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym o pow. około 200 m kw. jako zwolnioną od podatku VAT, sprzedaż rozpoczętych robót budowlanych na przedmiotowej działce gruntu wraz z dokumentacją: cenę netto + podatek VAT w wysokości 22%. W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że: Jest developerem dokonującym sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W momencie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rozpoczęte roboty budowlane to wykopy, ławy fundamentowe wraz z izolacjami pionowymi i poziomymi jednego segmentu.
Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) - (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), rozpoczętego budynku dla którego zatwierdzony jest projekt budowlany to budynki wielorodzinne czterokondygnacyjne z garażami podziemnymi o symbolu PKOB 1122. Budynek mieszkalny posadowiony na przedmiotowej działce przed sprzedażą przez developera nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, itp. umów, nie był też modernizowany. Zakupił grunt wraz z zabudowaniami od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.
Umowa kupna - sprzedaży została zawarta w formie Aktu Notarialnego w dniu xxxxxx 2006 r. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Czy sposób opodatkowania przez notariusza jest prawidłowy? Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż transakcja dotyczy budynków spełniają kryteria określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a, stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i w przypadku dostawy budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębni się wartości gruntu.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) – art. 8 ust. 1 ustawy. Towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.
Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku lub opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania.
Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu, tzn. takich, które podlegają ustawie o podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy i są wykonywane przez podatnika prowadzącego działalność w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Za takie uważa się również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).
Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona bądź zamieszkana. Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zgodnie z przedmiotem działalności zakupił od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej zabudowaną działkę gruntu na cele zabudowy osiedla wielorodzinnego i zabudowy szeregowej. Umowa kupna - sprzedaży została zawarta w formie Aktu Notarialnego w dniu … 2006 r. Zainteresowany jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na działce znajdowały się: dom mieszkalny, szklarnie oraz magazyn gospodarstwa ogrodniczego. Działka została podzielona uwzględnieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dwie działki: pod zabudowę szeregową jednorodzinną, na tej działce inwestor buduje domki szeregowe jednorodzinne, które we własnym zakresie będzie sprzedawał, pod zabudowę wielorodzinną, na której po wyburzeniu szklarni i magazynu gospodarstwa ogrodniczego rozpoczęto roboty budowlane (wykop, części fundamentów, drogi tymczasowe).
W trakcie budowy developer sprzedał osobie fizyczne prowadzącej działalność gospodarczą grunt pod zabudowę wielorodzinną wraz z posadowionym domem mieszkalnym (od momentu zakupu nie był modernizowany) i rozpoczętymi pracami budowlanymi oraz dokumentacją (pozwolenie na budowę z projektem budowlanym, wszelkich innych posiadanych pozwoleń, uzgodnień i zgód dotyczących wielorodzinnej zabudowy osiedla wielorodzinnego realizowanej na przedmiotowej działce).
W umowie kupna-sprzedaży notariusz wykazał cenę: sprzedaż netto za przedmiotową działkę gruntu wraz z budyniem dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym o pow. około 200 m kw. jako zwolnioną od podatku VAT, sprzedaż rozpoczętych robót budowlanych na przedmiotowej działce gruntu wraz z dokumentacją: cenę netto + podatek VAT w wysokości 22%. W momencie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rozpoczęte roboty budowlane to wykopy, ławy fundamentowe wraz z izolacjami pionowymi i poziomymi jednego segmentu. Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) - (Dz.
U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), rozpoczętego budynku dla którego zatwierdzony jest projekt budowlany to budynki wielorodzinne czterokondygnacyjne z garażami podziemnymi o symbolu PKOB 1122. Budynek mieszkalny posadowiony na przedmiotowej działce przed sprzedażą przez developera nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, itp. umów, nie był też modernizowany. Wnioskodawca zakupił grunt wraz z zabudowaniami od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Tym samym w związku z zawartą w 2006 r. umową nie został spełniony warunek pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, tj. nie doszło do wydania nieruchomości w wykonywaniu czynności podlegającej opodatkowaniu.
W związku z powyższym, należy uznać, że planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Tym samym spełnione zostały warunki uniemożliwiające zwolnienie tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. W związku z tym, stwierdzić należy, iż przedmiotowa nieruchomość zabudowana spełnia warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy, ponieważ przy nabyciu nieruchomości nie został naliczony podatek od towarów i usług, tym samym Wnioskodawcy nie przysługiwało od zakupu prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Ponadto, spełni on również warunek wskazany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, z uwagi na to, że Wnioskodawca nie ponosił, jak sam wskazał we wniosku żadnych nakładów na nieruchomość. Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od opodatkowania wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy. Ponadto art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Powyższe oznacza, iż w przypadku gdy budynek lub budowla korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zwolnieniu podlega również dostawa gruntu, na którym to gruncie budynek jest posadowiony. Tut. Organ podkreśla, iż wyżej wskazana zasada dotyczy wyłącznie gruntów z posadowionymi na nich budynkami (budowlami), nie ma zatem zastosowania do innych gruntów niezwiązanych z obiektami budowlanymi. Biorąc pod uwagę wskazane regulacje, sprzedaż przedmiotowego budynku wraz z gruntem, na którym jest on położony, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Ponadto, tut. Organ informuje, iż w kwestii stanu faktycznego dotyczącego stawki podatku dla sprzedaży rozpoczętej inwestycji budowy budynku mieszkalnego wydano odrębne rozstrzygniecie z dnia 6 września 2010 r. nr ILPP2/443-890/10-5/BA. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.