INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2009 r. (data wpływu 28 lipca 2009 r.) uzupełnionym pismem dnia 22 września 2009 r. (data wpływu 25 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 28 lipca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 22 września 2009 r. (data wpływu 25 września 2009 r.) o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego oraz o pełnomocnictwa. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.
Wnioskodawca z udziałem wynoszącym 1/5 części i współużytkownik z udziałem wynoszącym 4/5 części są współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej w X o łącznej powierzchni 1.480,00 m2 i współwłaścicielami budynku posadowionego na tej nieruchomości, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których to praw Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Współużytkownik nabył od Zainteresowanego udział wynoszący 4/5 części w wyżej wymienionych prawach aktem notarialnym umowy sprzedaży.
Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu na podstawie decyzji administracyjnych wydanych przez Wojewodę w 1991 i 1992 roku oraz wybudował posadowiony na tym gruncie budynek biurowy, który został oddany do użytkowania w 1989 r. Budynek jest użytkowany przez Wnioskodawcę i współużytkownika. Zainteresowany zamierza sprzedać z przysługującego mu dotychczas udziału wynoszącego 1/5 części, udział wynoszący 189/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w XX oraz w prawie własności posadowionego na tej nieruchomości budynku.
Sprzedaż udziału ma zostać dokonana w trybie bezprzetargowym za cenę rynkową, która została określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedmiotowa sprzedaż zostanie przeprowadzona zgodnie z postanowieniem Zarządu Wnioskodawcy z dnia 23 czerwca 2009 r. przez przedstawicieli Oddziału Okręgowego Zainteresowanego w osobach m.in. dyrektora i zastępcy dyrektora. W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany poinformował, iż od czasu oddania przedmiotowej nieruchomości do użytkowania, tj. od 1989 r. do dnia sprzedaży w 1993 r. na rzecz współużytkownika 4/5 części udziału w prawie użytkowania wieczystego i własności budynku.
Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość wykorzystywał w całości do swojej działalności prowadzonej na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o N (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 1, poz. 2 ze zm.).
Po sprzedaży 4/5 części w ww. prawach, Zainteresowany jako współwłaściciel 1/5 części w prawie użytkowania wieczystego i własności budynku, wykorzystywał swoją część nieruchomości do działalności własnej prowadzonej na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r., jak również wynajmował w niżej podanych okresach następujące powierzchnie: W latach 90 wynajmowana była powierzchnia 156,9 m2 – brak dokumentacji pozwalającej na ustalenie czasookresu najmu, od 1 maja 2003 r. do 19 listopada 2006 r. – 156,9 m2, od 20 listopada 2006 r. do 31 maja 2008 r. – 313,80m2, od 1 czerwca 2008 r. do chwili obecnej – 581,80 m2. Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości do sierpnia 1993 r., a następnie od sierpnia 1993 r. współwłaściciel w udziale wynoszącym 1/5 części, nie poniósł wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości i w związku z powyższym nie była ona wykorzystywana w stanie ulepszonym przez Zainteresowanego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Czy sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie własności budynku położonego, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności i sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług? Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie własności budynku położonego w XX, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.
U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) jako dostawa towaru i w związku z tym sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działki, na których budynek ten jest posadowiony, podlegać będzie również zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336). W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.
Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie; wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione; wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej; wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta; ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego; oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT oraz na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
I tak, stosownie do zapisu art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanych, a za takie należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Powyższa zasada nie ma zastosowania dla czynności oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, o czym stanowi art. 29 ust. 5a ustawy, zgodnie z którym przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.
U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.
Z danych przedstawionych we wniosku wynika, Wnioskodawca z udziałem wynoszącym 1/5 części i współużytkownik z udziałem wynoszącym 4/5 części są współużytkownikami wieczystymi nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, stanowiącej działki o łącznej powierzchni 1.480,00 m2 i współwłaścicielami budynku posadowionego na tej nieruchomości, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działki na podstawie decyzji administracyjnych w 1991 i 1992 roku oraz wybudował posadowiony na tym gruncie budynek biurowy, który został oddany do użytkowania w 1989 r. Budynek jest użytkowany przez Wnioskodawcę i współużytkownika.
Zainteresowany zamierza sprzedać z przysługującego mu dotychczas udziału wynoszącego 1/5 części, udział wynoszący 189/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz w prawie własności posadowionego na tej nieruchomości budynku.
Od czasu oddania przedmiotowej nieruchomości do użytkowania, tj. od 1989 r. do dnia sprzedaży w 1993 r. na rzecz współużytkownika 4/5 części udziału w prawie użytkowania wieczystego i własności budynku, Zainteresowany przedmiotową nieruchomość wykorzystywał w całości do swojej działalności, jak również wynajmował w niżej podanych okresach następujące powierzchnie: w latach 90 wynajmowana była powierzchnia 156,9 m2 – brak dokumentacji pozwalającej na ustalenie czasookresu najmu, od dnia 1 maja 2003 r. do dnia 19 listopada 2006 r. – 156,9 m2, od dnia 20 listopada 2006 r. do dnia 31 maja 2008 r. – 313,80m2, od dnia 1 czerwca 2008 r. do chwili obecnej – 581,80 m2. Mając na względzie powyższą analizę przepisów należy stwierdzić co następuje: 1. Dostawa powierzchni wynajmowanej przez Wnioskodawcę w latach 90-tych oraz w okresie od dnia 1 maja 2003 r. do dnia 19 listopada 2006 r., tj. 156,9 m2, jak również dostawa powierzchni wynajmowanej w okresie od dnia 20 listopada 2006 r. do dnia 31 maja 2008 r., tj. 313,80 m2 z uwagi na fakt, iż ich dostawa nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (art.
2 pkt 14 ustawy), to czynność ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. 2. Dostawa powierzchni wynajmowanej przez Wnioskodawcę w okresie od dnia 1 czerwca 2008 r. do chwili obecnej, tj. 581,80 m2 z uwagi na fakt, iż jej dostawa będzie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa nieruchomość została wybudowana w 1989 r., a więc w okresie kiedy nie obowiązywała jeszcze ustawa o podatku od towarów i usług, Wnioskodawcy w stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany również nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do której miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tej nieruchomości, w związku z powyższym dostawa ww. powierzchni będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Natomiast w przypadku, gdy sprzedaż tej części nieruchomości nastąpi wtedy, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Dostawa ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. 3. Dostawa pozostałej powierzchni udziału w nieruchomości, którą Wnioskodawca nadal wykorzystuje do prowadzenia własnej działalności, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z uwagi na fakt, iż jej dostawa będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy).
Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa nieruchomość została wybudowana w 1989 r., a więc w okresie kiedy nie obowiązywała jeszcze ustawa o podatku od towarów i usług, Wnioskodawcy w stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany również nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do której miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tej nieruchomości, w związku z powyższym dostawa ww. powierzchni będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Na podstawie § 13 ust. 1 pkt 10 cyt. rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu analogicznie jak związany z tym gruntem budynek, a w przedmiotowej sprawie udział w posiadanej przez Zainteresowanego części budynku. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.