INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20.01.2009 r. (data wpływu 26.01.2009 r. ) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 26.01.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny: W marcu 2008 r. Wnioskodawca dokonał wraz z małżonką sprzedaży nieruchomości – mieszkania, przed upływem okresu 5 lat od daty jej nabycia, co spowodowało obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości w wysokości 10%. W ciągu 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży, na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego w celu wybudowania budynku mieszkalnego.
W listopadzie 2008 r. Wnioskodawca wydatkował na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej działki przeznaczonej pod jego budowę, tj. niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu, a w myśl przepisów o podatku rolnym gospodarstwo rolne z wydaną w chwili zakupu prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego (na przedmiotowym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). W dacie nabycia grunt ten przeznaczony był na realizacje budynku mieszkalnego – nadawał się do zabudowy budynkiem mieszkalnym.
Jego wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Na działce tej, zgodnie z wydanymi przez gminę warunkami zabudowy Wnioskodawca ma zamiar wybudować jednorodzinny dom mieszkalny. Do końca 2009 r. planuje uzyskać pozwolenie na budowę.
Wnioskodawca w dniu 10.04.2009 r. dokonał uzupełnienia stanu faktycznego wniosku (nadesłał fax) o datę nabycia zbytej nieruchomości tj. nabycie zbytej nieruchomości nastąpiło w dniu 04.11.2004 r. W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy zakupiona przez Wnioskodawcę działka gruntu, z wydaną w chwili zakupu prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, uprawnia do zwolnienia z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości?
Zdaniem Wnioskodawcy: W myśl przepisów jedynym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziałów w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego , w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponadto zgodnie z przepisami, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.
W świetle powołanego przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ww. zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, tj. wydatkują nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży, na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej m. in. gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „grunt przeznaczony pod budowę budynku mieszkalnego” i nie stanowi katalogu enumeratywnego rodzajów nieruchomości gruntowych, które dopuszcza ustawodawca. Ustawodawca określa jedynie, że nabywany grunt w dacie nabycia ma nadawać się do zabudowy budynkiem mieszkalnym. Według Wnioskodawcy należałoby posiłkować się definicją „działki budowlanej” zawartą w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zmianami).
Zgodnie z art. 2 pkt 12 powyższej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntową, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 tejże ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w myśl art. 4 ust. 2 ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O tym czy dany grunt będzie przeznaczony pod zabudowę decydują władze gminne a działka nabyta przez Wnioskodawcę posiada decyzję prawomocną.
Została ona wydana przez gminę gdyż budowa budynku mieszkalnego na działce stanowi kontynuację zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej występującej na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej i spełnia wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że niezabudowana nieruchomość stanowiąca działkę gruntu, a w myśl przepisów o podatku rolnym gospodarstwo rolne z wydaną w chwili zakupu prawomocną pozytywną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego uprawnia Wnioskodawcę do zwolnienia z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r. Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.
Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, e)w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b. W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.
Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż w przypadku wydatkowania środków na nabycie gruntu, jednym z podstawowych warunków, uprawniających do skorzystania z tego zwolnienia przedmiotowego jest przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących w chwili nabycia przepisach prawa. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu.
W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ponadto przepis art. 6 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego nabył tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Podstawą do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przygotowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta.
Studium jest zobowiązaniem władzy lokalnej do działań zgodnie z wyznaczonymi kierunkami. Stanowi zespół zapisów ustalonych i uzgodnionych jako nienaruszalne uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przyjęte jako podstawa do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta. Ustalenia studium są wiążące dla organów administracji przy sporządzaniu planów miejscowych.
Ponadto stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do przepisu art. 4 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w marcu 2008 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego 04.11.2004 r. Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu. W związku ze sprzedażą przedmiotowego lokalu Wnioskodawca wraz z małżonką złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na cele mieszkaniowe.
W listopadzie 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył niezabudowaną nieruchomość, stanowiącą działkę gruntu, a w myśl przepisów o podatku rolnym gospodarstwo rolne z wydaną w chwili zakupu prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego (na przedmiotowym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). W dacie nabycia grunt ten przeznaczony był na realizacje budynku mieszkalnego – nadawał się do zabudowy budynkiem mieszkalnym. Na działce tej, zgodnie z wydanymi przez gminę warunkami zabudowy Wnioskodawca ma zamiar wybudować jednorodzinny dom mieszkalny.
Biorąc więc pod uwagę cytowane wyżej przepisy, należy stwierdzić, że w przypadku posiadania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego, zakup przedmiotowego gruntu spełni wymogi określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto wyjaśnia się, że ustawodawca nie uzależnił przedmiotowego zwolnienia od konieczności istnienia planu zagospodarowania przestrzennego. Wystarczy aby przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości został w terminie 2 lat przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.
W opisywanym przypadku wystarczy aby Wnioskodawca uzyskał prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, który to dokument będzie aktem wystarczającym – zastępującym plan miejscowy - świadczącym o okoliczności, że nabyty grunt posiada charakter budowlany.
Zatem mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane uprzednio przepisy należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonywał zakupu gruntu z wydaną prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wydaną przez właściwy organ (w opisanym przypadku gminę), tym samym spełnił wymogi określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2008 r. w części wydatkowanej na zakup przedmiotowej działki będą podlegały zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez żonę, winna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.